Baumangel: Eine Ausführung nach anerkannten Regeln der Technik kann auch mangelhaft sein

Die Werkleistung des Unternehmers kann auch dann mangelhaft sein, wenn sie den anerkannten Regeln der Technik entspricht, aber nicht funktionstauglich ist.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Hamm im Fall eines Bauherren, der in seinem Neubau Kunststoffrohre mit Messingverbundstücken verlegen ließ. Nach drei Wasserschäden verlangte er vom Bauunternehmer den Austausch der Rohre. Dieser weigerte sich und trug vor, dass er Materialien mittlerer Art und Güte eingebaut habe. Die Wasserschäden seien auf einen unerwartet hohen Chloridgehalt im Trinkwasser zurückzuführen. Bei der Planung wären die Werte weitaus niedriger gewesen. Der Bauherr klagte daraufhin einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung ein.

Dieser wurde ihm vom OLG zugesprochen. Die Richter machten deutlich, dass die Werkleistung mangelhaft sei, weil sie nicht funktionstauglich sei. Dabei sei unerheblich, dass den Bauunternehmer kein Verschulden treffe und sein Werk bei Abnahme den Regeln der Technik entsprochen habe. Auch ein diesen Regeln entsprechendes Werk sei mangelhaft, wenn es nicht den Beschaffenheitsvereinbarungen oder den erkennbaren Bedürfnissen des Bauherren entspreche oder es sonst in seiner Gebrauchsfähigkeit eingeschränkt sei. Letztlich sei der vertraglich vereinbarte Erfolg geschuldet, nicht bloß ein den anerkannten Regeln der Technik entsprechendes Werk (OLG Hamm, 17 U 170/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Bauaufsichtsrecht: Stadt darf sichergestellte Häuser nicht verwerten

Die Stadt Mainz kann zwei von ihr sichergestellte Wohnhäuser, die wegen Verstößen gegen die Anforderungen an die Trinkwasserversorgung und an den Brandschutz nicht mehr genutzt werden dürfen, nicht verwerten.

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Fall von klagenden Miteigentümern zweier Häuser in der Mainzer Neustadt. Nachdem mehrere Verfügungen der Bauaufsichtsbehörde zur Beseitigung baulicher Mängel nicht erfüllt worden waren, wurden die Häuser aufgrund polizeirechtlicher Verfügungen sichergestellt und in Verwahrung genommen. Zwei Jahre später ordnete die Stadt zur Vermeidung weiterer hoher Verwahrungskosten die Verwertung der beiden Häuser an, die durch öffentliche Versteigerung erfolgen solle.

Das OVG hob die Verwertungsanordnungen der Stadt jedoch auf. Diese könnten entgegen der Auffassung der Stadt nicht auf das allgemeine Polizeirecht gestützt werden. Die entsprechenden Bestimmungen seien nur auf die Verwertung beweglicher Sachen, nicht jedoch von Immobilien zugeschnitten. Die Versteigerung von Grundstücken stelle einen massiven Eingriff in das grundrechtlich geschützte Eigentum dar, die in der Wirkung einer Enteignung gleichkomme. Deshalb sei sie verfassungsrechtlich nur zulässig, wenn der Gesetzgeber Verfahrensvorschriften erlassen habe, die eine unverhältnismäßige Verschleuderung von Grundeigentum verhindere. Solche Vorschriften, wie sie etwa das Zwangsversteigerungsgesetz enthalte, fehlten in den Bestimmungen des Polizeirechts über die Verwertung sichergestellter (beweglicher) Gegenstände. Damit blieben der Stadt zur Beseitigung der Missstände, welche von den Häusern der Kläger ausgingen, nur die Befugnisse nach den baurechtlichen Regelungen. Soweit danach die Gefahr bestehe, dass letztlich die Allgemeinheit die Kosten einer Mängelbeseitigung durch die Stadt tragen müsste, weil ein Regress bei den Grundstückseigentümern nicht realisiert werden könne, sei allein der Gesetzgeber berufen. Er müsse andere Möglichkeiten für einen zwangsweisen Zugriff auf verwahrloste Immobilien schaffen. Tue er dies nicht, hätten die Kommunen keine weitergehenden Handlungsmöglichkeiten (OVG Rheinland-Pfalz, 8 A 10236/12.OVG und 8 A 10253/12.OVG).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Grenzverlauf: Der Streit um den Grenzstein…

Grenzsteine sollen verhindern, dass sich benachbarte Grundstückseigentümer über einen Grenzverlauf streiten. Um diesem Zweck gerecht zu werden, ist es erforderlich, dass der Grenzstein leicht und ohne Weiteres erkennbar ist. Eine Überbauung des Grenzsteins verhindert dies. Es besteht daher ein Anspruch auf Wiederherstellung des Grenzsteins und Beseitigung der Überbauung.

Das stellte das Amtsgericht München im Falle zweier Nachbarn klar, auf deren Grundstücksgrenze sich ein Grenzstein befand. Eines Tages errichtete der eine Nachbar auf seinem Grundstück einen Neubau und baute eine Betonmauer auf die Grenze. Diese Mauer schloss auch den Grenzstein ein. Dagegen wehrte sich der andere Nachbar. Schließlich sei der Grenzstein jetzt nicht mehr erkennbar. Er verlangte die Wiederherstellung des alten Zustands durch das Vermessungsamt. Das sei völlig unnötig, so der Bauherr. In der Mauer befänden sich zwei Löcher, durch die man den Grenzstein sehen könne. Dies reichte dem Nachbarn nicht. Er erhob Klage.

Die zuständige Richterin gab ihm recht. Sinn und Zweck eines Grenzsteins sei es, die Grenzen der Grundstücke örtlich zu kennzeichnen. Zwar ändere ein Grenzstein nicht den Grenzverlauf und damit auch nicht die Eigentumsverhältnisse. Er habe aber hohen Beweiswert. Er diene auch dazu, zu verhindern, dass sich Grundstücksnachbarn über den Grenzverlauf streiten. Um diesem Zweck gerecht zu werden, sei es aber erforderlich, dass der Grenzstein leicht und ohne Weiteres erkennbar sowie gut zugänglich sei. Diese Voraussetzungen seien hier durch den Überbau mit der Betonmauer nicht mehr erfüllt. Die Löcher in der Mauer würden nicht ausreichen. Zum einen sei das erste Loch sehr klein und erlaube nur einen Blick auf den 15 cm tief in der Mauer befindlichen Grenzstein. Im Übrigen befinde sich dieses Loch auf Bodenniveau. Der Stein sei nur erkennbar, wenn man in die Hocke gehe und den Kopf auf Höhe des Lochs bringe. Zusätzlich erfordere dies auf jeden Fall eine Lichtquelle. Auch das zweite Loch rechtfertige keine andere Beurteilung. Zum einen sei es zu klein, zum anderen sei bei einem Blick durch dieses Loch nur Erde erkennbar. Es bestehe daher ein Anspruch auf Wiederherstellung des alten Zustandes zumal auch nicht ausgeschlossen werde könne, dass beim Bau der Mauer der Grenzstein auch verrückt worden sein könnte (Amtsgerichts München, 244 C 31256/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Kündigungsrecht: Voraussetzungen der Kündigung bei abgelehnten Mehrkosten

Weist der Auftraggeber Mehrkosten zurück, kann dies den Auftragnehmer zur Kündigung aus wichtigem Grund berechtigen.

Das stellte der Bundesgerichtshof (BGH) aktuell noch einmal fest und wies damit die Nichtzulassungsbeschwerde gegen eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Schleswig zurück. Die Richter machten aber auch deutlich, dass der Auftragnehmer bei seiner Kündigung zwei Dinge besonders beachten müsse:

So liegt die für die fristlose Kündigung erforderliche Gefährdung des Vertragszwecks nicht vor, wenn die Mehrkosten 1,5 Prozent der Nettovertragssumme nicht überschreiten. In diesem Fall ist dem Auftragnehmer die fristlose Kündigung nicht möglich.

Und zum zweiten muss er die erforderliche Kündigungsfrist beachten. Die Kündigung aus wichtigem Grund ist nämlich nur innerhalb einer angemessenen Frist ab Kenntnis des Kündigungsgrunds zulässig. Erfolgt die Kündigung erst zwei Monate nach der Zurückweisung der Mehrkosten, ist sie verfristet.

(OLG Schleswig, 5 U 123/08, BGH, VII ZR 73/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Sachmangel: Angeordnete Sonderprüfungen wegen Mängel an baugleichem Werk

Ein Werk (hier: Personenaufzug) ist mangelhaft, wenn wegen Schadensfällen an Maschinen der gleichen Bauart zum Fortbestehen der Betriebserlaubnis Sonderprüfungen angeordnet werden.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart. Die Richter führten dabei aus, dass die Frage, ob ein Mangel vorliegt, nach den Erkenntnismöglichkeiten zum Zeitpunkt der Selbstvornahme zu beurteilen sei. Spätere Erkenntnismöglichkeiten durch einen Fortschritt der Wissenschaft, die das Vorliegen eines Mangels in Frage stellen, stünden einem Kostenerstattungsanspruch dagegen nicht entgegen (OLG Stuttgart, 10 U 34/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Architektenvertrag: Kündigung aus wichtigem Grund nur nach vorheriger Abmahnung

Auch nach der Schuldrechtsreform kann ein Architektenvertrag aus wichtigem Grund bei einer schwerwiegenden Vertragsverletzung des Architekten gekündigt werden.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg hin. Die Richter machten aber auch deutlich, dass eine vorherige Abmahnung des Architekten unverzichtbar sei. Diese Abmahnung müsse so eindeutig sein, dass der Architekt den Mangel ohne weitere Nachfrage beheben könne (OLG Oldenburg, 8 U 96/12).

Hinweis: Bei Architektenverträgen geht es in der Regel um viel Geld. Bei der Formulierung von Abmahnung und Kündigung sollte daher nichts dem Zufall überlassen werden.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Sachmangel: Kein Anerkenntnis, wenn Unternehmer Verpflichtung bestreitet

Es liegt kein Anerkenntnis eines Sachmangels im Sinne des Gesetzes vor, wenn ein Unternehmer auf Aufforderung des Bestellers eine Mängelbeseitigung vornimmt, dabei jedoch deutlich zum Ausdruck bringt, dass er nach seiner Auffassung nicht zur Mängelbeseitigung verpflichtet ist.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. Wichtig ist diese Entscheidung für die Frage der Verjährung. Nach dem Gesetz beginnt die Verjährung erneut, wenn der Schuldner gegenüber dem Gläubiger den Anspruch durch Abschlagszahlung, Sicherheitsleistung oder in anderer Weise anerkennt. Liegt dagegen kein Anerkenntnis vor, beginnt auch die Verjährung nicht neu zu laufen. Der Schuldner – in diesem Fall der Bauherr – muss also aufpassen, dass er eventuell bestehende Ansprüche noch innerhalb der Verjährungszeit rechtswirksam geltend macht (BGH, VII ZR 155/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Nachbarrecht: Nachbarin muss Seilbahn auf Kinderspielplatz dulden

Nachbarn müssen den von einer Seilbahn auf einem Kinderspielplatz ausgehenden Lärm dulden.

Dies hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Fall einer Frau entschieden, deren Wohnung an einen Kinderspielplatz angrenzt. Dort befindet sich auch eine Seilbahn, die in einer Entfernung von ca. 10 m zu dem Balkon der von der Frau bewohnten Wohnung errichtet wurde. Die Frau hält die mit der Benutzung dieser Seilbahn verbundenen Geräusche für unzumutbar und verlangt deren Beseitigung. Ihre Klage blieb ohne Erfolg.

Nach Ansicht des Gerichts stelle die Seilbahn auf dem benachbarten Kinderspielplatz für die Klägerin keine schädliche Umwelteinwirkung dar. Sie sei nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) vielmehr verpflichtet, die Lärmbeeinträchtigungen zu dulden. Nach dem BImSchG sind Geräuscheinwirkungen, die u.a. von Kinderspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, im Regelfall keine schädlichen Umwelteinwirkungen. Diese Privilegierung des Kinderspielplatzlärms erfasse sowohl die von den Kindern unmittelbar ausgehenden Laute als auch die von den Spielgeräten herrührenden Geräusche. Es lägen auch keine Gründe für die Annahme eines atypischen Sonderfalls vor. Der etwa 1.250 qm große Spielplatz füge sich ohne Weiteres in die ihn umgebende Wohnbebauung ein. Dies gelte auch für die heutzutage auch auf kleineren Spielplätzen häufig anzutreffende Seilbahn. Auch der Umfang der Nutzung des Spielplatzes und damit der Seilbahn durch Kinder halte sich im Rahmen des Üblichen. Die beklagte Gemeinde habe sich ferner mit der Entscheidung für die Seilbahn und mit der Wahl ihres Standorts nicht rücksichtslos gegenüber der Klägerin verhalten. Durch die Beschränkung der Nutzungszeiten (8:00 bis 20:00 Uhr) und des Benutzerkreises (Kinder bis 14 Jahre) habe sie den berechtigten Belangen der benachbarten Anwohner Rechnung getragen. Eine Verlagerung des Seilbahnstandorts sei aufgrund der räumlichen Verhältnisse auf dem Spielplatz nicht in Betracht gekommen. Es sei auch nichts dafür ersichtlich, dass von der Seilbahn – konstruktionsbedingt oder wegen schlechter Wartung – eine außergewöhnlich hohe, vom Anlagenstandard abweichende Lärmbeeinträchtigung ausginge (OVG Rheinland-Pfalz, 8 A 10301/12.OVG).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Vergabeverfahren: Zuschlag mit veränderter Bauzeit ist neues Angebot

Erteilt der Auftraggeber in einem öffentlichen Vergabeverfahren über Bauleistungen den Zuschlag auf das Angebot des Bieters unter Herausnahme einzelner Leistungen, ohne dass dies in der Ausschreibung so vorgesehen ist, liegt darin die Ablehnung des Angebots verbunden mit einem neuen Angebot.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin. Enthalte dieses neue Angebot wegen der Verzögerung des Vergabeverfahrens eine neue Bauzeit und bringe der Auftraggeber eindeutig und klar zum Ausdruck, dass er den Vertrag mit diesen Fristen zu dem angebotenen Preis bindend schließen wolle, könne das Angebot nicht dahin ausgelegt werden, der Zuschlag sei auf eine Leistung zur ausgeschriebenen Bauzeit erteilt worden. Die Richter verdeutlichten, dass der Bieter die Leistung in der neuen Bauzeit zu den vereinbarten Preisen erbringen müsse, wenn er das modifizierte Angebot annehme (BGH, VII ZR 193/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Architektenliste: Eintragung erfordert Architekturstudium mit erfolgreicher Abschlussprüfung

Wer in die Architektenliste eingetragen werden möchte, muss nachweisen, dass er ein Hochschulstudium der Architektur ordnungsgemäß abgeschlossen hat.

So entschied das Verwaltungsgericht (VG) Regensburg. Das Gericht machte dabei deutlich, dass der Betreffende dabei aber nicht nachweisen müsse, dass er alle für den Abschluss des Architekturstudiums erforderlichen Prüfungsleistungen erbracht habe. Umgekehrt sei ein Eintrag in die Architektenliste aber nicht möglich, wenn der Betreffende zwar alle Prüfungen des Studiengangs abgelegt habe, aber in dem Studiengang Architektur gar nicht eingeschrieben war und so keine erfolgreiche Abschlussprüfung ablegen konnte (VG Regensburg, 16.2.2012, 5 K 236/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von