VOB/B: Umplanungswunsch des Bauherrn verlängert die vereinbarten Ausführungsfristen

Real Estate investmentWünscht der Bauherr eine Umplanung, muss er sich die zeitlichen Folgen selber zurechnen lassen. Sind verbindliche Ausführungsfristen im Sinne der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B vereinbart worden, gilt der Wunsch nach Umplanung als eine offenkundige Behinderung.

Folge der offenkundigen Behinderung ist nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Köln, dass sich die vereinbarten Ausführungsfristen verlängern. Gerät der Auftragnehmer durch den Umplanungswunsch des Auftraggebers in einen terminlichen Rückstand, kann der Auftraggeber von ihm nicht verlangen, Abhilfe zu schaffen. Das gilt auch, wenn die Vertragsfristen offenbar gefährdet sind. Der Auftragnehmer ist dann nicht dazu verpflichtet, die Folgen einer eingetretenen Behinderung durch Beschleunigungsmaßnahmen aufzufangen. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass der Auftraggeber den Vertrag nicht fristlos kündigen kann, wenn der Auftragnehmer kein zusätzliches Personal zur Verfügung stellt und der ursprünglich vereinbarte Fertigstellungstermin deshalb nicht gehalten werden kann.

Die Entscheidung ist mittlerweile rechtskräftig, nachdem der Bundesgerichtshof (BGH) die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen hat (Quelle: OLG Köln, Urteil vom 30.7.2013, 24 U 179/11; BGH, Beschluss vom 25.6.2015, VII ZR 228/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baugesetzbuch: Frist für Ausübung des Wiederkaufsrechts von mehr als 20 Jahren kann unwirksam sein

3D plan drawingGemeinden können beim Verkauf von Grundstücken die Frist für ein Wiederkaufsrecht nicht über Gebühr in die Länge ziehen.

Das stellte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit klar. Die Gemeinde hatte dem Käufer ein Grundstück verkauft. Vorgesehen war, dass darauf ein Eigenheim im Einheimischenmodell errichtet werden sollte. Der Vertrag sah vor, das das Wiederkaufsrecht der Gemeinde länger als 20 Jahre gelten sollte. Im Gegenzug wurde dem Käufer ein Preisnachlass auf den Kaufpreis gewährt.

Der BGH sah darin einen Verstoß gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung. Der Käufer werde unangemessen benachteiligt. Die lange Bindungsfrist von über 20 Jahren stehe nicht in Relation zu dem nur geringen Preisnachlass von weniger als 20 Prozent (Quelle BGH, Urteil vom 26.6.2015, V ZR 271/14)

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Bauvorbescheid: Bauvorhaben darf in NRW nicht als „grundsätzlich zulässig“ beschieden werden

Real Estate investmentIn NRW müssen in einem Bauvorbescheid alle gestellten baurechtlichen Fragen konkret beantwortet werden. Es ist daher zu unbestimmt, wenn das Vorhaben als „grundsätzlich zulässig“ beschieden wird.

Hierauf wies das Verwaltungsgericht (VG) Aachen hin. Das VG machte deutlich, dass der Nachbar ein Abwehrrecht habe, wenn der Bauvorbescheid zu unbestimmt sei. Das gelte, soweit solche Merkmale des Vorhabens zu unbestimmt seien, die genau festgesetzt sein müssten, damit Rechtsvorschriften zum Schutze des Nachbarn nicht verletzt werden könnten. Zudem dürfe kein positiver Bauvorbescheid erlassen werden, wenn bisher lediglich „in Aussicht“ gestellt wurde, den Bauherrn von Festsetzungen des Bebauungsplans zu befreien VG Aachen, Urteil vom 19.5.2015, 3 K 2672/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Brandschutz: Strenge Voraussetzungen für nachträgliche Anordnung eines zweiten Rettungswegs

FeuerlöscherUm nachträglich einen zweiten Rettungsweg für ein rechtmäßig errichtetes Gebäude anzuordnen, muss die Behörde strenge Voraussetzungen erfüllen. Eine Voraussetzung ist insbesondere, dass im konkreten Fall eine Gefahr für Leben und Gesundheit vorliegt.

Dies ist einem im Eilrechtsschutzverfahren ergangenen Beschluss des Verwaltungsgerichts (VG) Trier zu entnehmen. Die Antragstellerin betreibt ein Hotel. Dieses steht allerdings nicht in ihrem Eigentum. Es besteht lediglich eine vertragliche Vereinbarung mit der Pächterin des Hotels. Ihr war seitens der Stadt aufgegeben worden, einen zweiten baulichen Rettungsweg für das Hotel herzustellen. Diese Anordnung war für sofort vollziehbar erklärt worden. Hiergegen hat die Antragstellerin zunächst Widerspruch eingelegt. Als dieser erfolglos blieb, erhob sie Klage und Eilantrag beim VG Trier.

Das VG hat zunächst über den Eilantrag entschieden. Die Richter äußerten erhebliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Anordnung. Um eine nachträgliche Anordnung zu erlassen, müsse eine Gefahr für Leben und Gesundheit im konkreten Fall vorliegen. Insoweit müsse die Bauaufsichtsbehörde das Gefährdungspotenzial durch eine fachliche Begutachtung ihres Bausachverständigen sowie ggf. unter Beteiligung der Feuerwehr oder durch Heranziehung von Sachverständigen ermitteln. Dies sei vorliegend nicht hinreichend geschehen. Vielmehr habe die Stadt ihrer Anordnung eine Bewertung ihrer Berufsfeuerwehr aus dem Jahr 2011 zugrunde gelegt.

Dabei wurden die zeitlich nach dieser Bewertung liegenden Geschehnisse nicht berücksichtigt. 2013 hatte die Stadt gegenüber der Pächterin des Hotels eine Nutzungsuntersagung und gegenüber der Eigentümerin eine Duldungsverfügung ausgesprochen. In deren Folge hatte die Hoteleigentümerin zunächst eine provisorische Fluchttreppe errichtet und einen Bauantrag gestellt, um einen zweiten Rettungsweg zu errichten. Nachdem der Baukontrolleur die provisorische Fluchttreppe besichtigt hatte, hat die Stadt die Nutzungsuntersagung wieder aufgehoben. Damit aber – so die Richter in den Gründen des Beschlusses – habe die Stadt selber zum Ausdruck gebracht, dass sie eine eventuell zuvor bestehende konkrete Gefahr für nicht mehr gegeben halte.

Ferner äußerten die Richter rechtliche Bedenken daran, dass mit der Antragstellerin die richtige Störerin in Anspruch genommen worden ist. Die Stadt habe sich weder im Ausgangs- noch im Widerspruchsbescheid hinreichend mit der Frage auseinandergesetzt, weshalb die Antragstellerin am schnellsten, effektivsten und dauerhaft für die Umsetzung der Anordnung Sorge tragen könne. Im Gegensatz zur Antragstellerin habe z.B. die im gerichtlichen Verfahren beigeladene Hoteleigentümerin ein nachhaltigeres Interesse an dauerhaften Umbauarbeiten am Hotel. Dies zeige sich schon daran, dass diese eine Baugenehmigung für die Herstellung eines zweiten Rettungswegs beantragt und auch erhalten habe. Zudem habe sie mehrfach bekundet, einen zweiten Rettungsweg herstellen zu wollen (VG Trier, Beschluss vom 25.6.2015, 5 L 1703/15).

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Baumangel: Bauherr muss nachweisen, dass Kosten für Mängelbeseitigung notwendig waren

Urteil BundesgerichtshofVerlangt der Auftraggeber Ersatz der von ihm aufgewendeten Mängelbeseitigungskosten, muss er nachweisen, dass die durchgeführten Maßnahmen für die Mängelbeseitigung notwendig waren.

Hierauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) hingewiesen. Nach Ansicht der Richter bestehe keine Vermutung, dass stets sämtliche von einem Drittunternehmer im Zuge einer Mängelbeseitigungsmaßnahme durchgeführten Arbeiten ausschließlich der Mängelbeseitigung dienen. Ein im Verhältnis zum Auftragnehmer schützenswertes Vertrauen des Auftraggebers, der Drittunternehmer werde nur Arbeiten zur Mängelbeseitigung durchführen, besteht nicht (BGH, Urteil vom 25.6.2015, VII ZR 220/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Ein Grundstückseigentümer kann von seinem Nachbarn nicht immer die Beseitigung von Bäumen wegen der von ihnen verursachten Verschattung verlangen.

haus fragezeichenNachbarrecht: Kein Beseitigungsanspruch bei Verschattung eines Grundstücks durch Bäume des Nachbarn

Das mussten sich die Eigentümer eines Einfamilienhauses vor dem Bundesgerichtshof (BGH) sagen lassen. Ihr 10 mal 10 m großer, nach Süden ausgerichteter Garten grenzt an eine öffentliche Grünanlage der beklagten Stadt. Dort stehen in einem Abstand von 9 bzw. 10,30 m von der Grenze zwei ca. 25 m hohe, gesunde Eschen. Die Kläger verlangen, dass diese Bäume beseitigt werden. Die Bäume würden den Garten vollständig verschatten. Er eigne sich daher weder zur Erholung noch zur Hege und Pflege der von ihnen angelegten anspruchsvollen Bonsai-Kulturen. Das Wachstum der Bäume sei für sie bei Erwerb des Hauses nicht vorhersehbar gewesen. Derartig hoch wachsende Laubbäume seien mit einer konzeptionell nach Süden ausgerichteten Bungalow-Siedlung unvereinbar. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen.

Der BGH hat dieses Urteil heute bestätigt. Ein Beseitigungsanspruch setze voraus, dass das Eigentum der Kläger beeinträchtigt werde. Daran fehle es. Eine Benutzung des Grundstücks in dessen räumlichen Grenzen – hier durch die auf dem Grundstück der Beklagten wachsenden Bäume – ist im Zweifel von dem Eigentumsrecht des Nachbarn gedeckt. Zwar können nach dem im Bürgerlichen Gesetzbuch enthaltenen Maßstab bestimmte Einwirkungen auf das benachbarte Grundstück durch den Nachbarn abgewehrt werden. Dazu zählt der Entzug von Luft und Licht als sogenannte „negative“ Einwirkung nicht. Das ist seit Langem in der Rechtsprechung entschieden.

Allerdings könne das Eigentum des angrenzenden Nachbarn durch den Schattenwurf von Pflanzen und Bäumen beeinträchtigt werden. Das sei dann der Fall, wenn die in den Landesnachbargesetzen enthaltenen Abstandsvorschriften nicht eingehalten werden. Diese Voraussetzung liege hier aber nicht vor. Nach dem maßgeblichen nordrhein-westfälischen Landesrecht für stark wachsende Bäume beträgt der vorgeschriebene Abstand 4 m. Dieser Abstand sei hier gewahrt.

Es besteht auch kein Beseitigungsanspruch aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis. Dieser komme mit Rücksicht auf die nachbarrechtlichen Sonderregelungen nur in Ausnahmefällen in Betracht. Er setze voraus, dass die Kläger wegen der Höhe der Bäume ungewöhnlich schweren und nicht mehr hinzunehmenden Nachteilen ausgesetzt werden. Das sei hier nicht der Fall. Die Gartenfläche werde nicht ganzjährig vollständig verschattet. Zudem sei bei der erforderlichen Abwägung auch zu berücksichtigen, dass der vorgeschriebene Abstand um mehr als das Doppelte überschritten werde. Umso mehr trete in den Vordergrund, dass öffentliche Grünanlagen besondere Aufgaben zu erfüllen hätten. Sie sollen die Luft verbessern, Naherholungsräume schaffen und als Rückzugsort für Tiere dienen. Das erfordere gerade auch große Bäume, die auf vielen privaten Grundstücken aus Platzgründen oft nicht angepflanzt werden könnten. Das Grundstück der Kläger liege am Rande einer öffentlichen Grünanlage. Der damit verbundene Schattenwurf ist daher Ausdruck der Situationsgebundenheit des Grundstücks (BGH, Urteil vom 10.7.2015, V ZR 229/14).

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Aktuelle Gesetzgebung: Bausicherheit: Paternosterverbot wird entschärft

PuzzleDer Bundesrat hat einer Änderung der Betriebssicherheitsverordnung zugestimmt, die das „Paternoster-Verbot“ entschärft.

Der Beschluss geht nun zur Veröffentlichung an die Bundesregierung, er soll am Tag nach der Verkündung in Kraft treten. Nach der am 1.6.2015 in Kraft getretenen Betriebssicherheitsverordnung durften Paternoster nur noch von Beschäftigten benutzt werden, die vom Arbeitgeber eine Einweisung erhalten haben. Damit war die Benutzung der Aufzüge in öffentlichen Gebäuden für viele Bürgerinnen und Bürger verboten.

Diese Nutzungseinschränkung ist in der Öffentlichkeit auf erhebliche Kritik gestoßen. Um die Nutzung der Fahrstühle künftig auch anderen Personen wieder zu ermöglichen, sind die Betreiber nunmehr verpflichtet, durch zusätzliche Maßnahmen ein sicheres Benutzen zu gewährleisten. Zum Beispiel sollen die Nutzer über mögliche Gefahren und sicherheitsgerechtes Verhalten aufgeklärt werden.

Quelle Bundesrat, Plenum kompakt

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Nachbarrecht: Baugenehmigung mit nicht ausreichenden Stellplätzen verletzt Nachbarn nicht in ihren Rechten

Real Estate investmentFehlende Stellplätze für ein geplantes Mehrfamilienhaus reichen noch nicht aus, um das Vorhaben als unzumutbar für die Nachbarn einzustufen.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Verwaltungsgericht (VG) Koblenz. Auslöser der Streitigkeit war eine Baugenehmigung der Stadt Koblenz. Diese gestattete den Bau eines Mehrfamilienwohnhauses für 14 Wohneinheiten. Sieben davon waren als Seniorenwohnungen auswiesen. Hiergegen legten Nachbarn Widerspruch ein. Sie beantragten beim VG vorläufigen Rechtsschutz. Nach ihrer Ansicht sei das Vorhaben für sie rücksichtslos im Sinne des Baurechts. Die Genehmigung ließe auch denkmalrechtliche Belange außer Acht. Außerdem habe der Bauherr nicht genügend Stellplätze vorgesehen.

Der Antrag hatte vor dem VG keinen Erfolg. Die Richter sahen keine Nachbarrechtsverletzung durch die Baugenehmigung für das Mehrfamilienhaus. Die Interessenabwägung, so das Gericht, falle zulasten der Nachbarn aus. Die Baugenehmigung verstoße nicht gegen das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot.

Das Vorhaben habe für die benachbarte Wohnbebauung keine erdrückende Wirkung. Da es den gesetzlich erforderlichen Abstand zu den benachbarten Grundstücken einhalte, führe es auch zu keiner unzumutbaren Beeinträchtigung der Belichtung, Beleuchtung oder Belüftung der Wohnhäuser der Nachbarn.

Die denkmalrechtlichen Einwendungen seien unbeachtlich. Die Stadt Koblenz habe dem Bauherrn eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung erteilt. Dieser Bescheid sei ein selbstständiger Verwaltungsakt. Er müsse von den Nachbarn angefochten werden.

Soweit die Antragsteller die unzureichende Anzahl der Stellplätze rügten, sei die Baugenehmigung zwar rechtswidrig. Die Baugenehmigung sehe nur 12 Stellplätze statt der erforderlichen 24 Stellplätze vor. Dabei verkenne die Kammer nicht, dass bei Gebäuden mit Altenwohnungen nur 0,2 Stellplätze je Wohnung nachzuweisen seien. Den Bauunterlagen könne aber nicht entnommen werden, dass sich der Zuschnitt der sieben als Seniorenwohnungen deklarierten Wohneinheiten von den übrigen Wohnungen unterscheide. Mithin sei insoweit von einem Etikettenschwindel auszugehen. Da aber nicht ersichtlich sei, dass der Mangel an Stellplätzen für das Mehrfamilienhaus die Nachbarn unzumutbar beeinträchtige, könnten sich die Antragsteller auf diese Rechtsverletzung nicht berufen (VG Koblenz, Beschluss vom 15.7.2015, 1 L 473/15).

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Baumangel: Entgelt für Schwarzarbeit muss auch bei Mängeln nicht zurückgezahlt werden

planungVerstößt ein Werkvertrag gegen das Verbot der Schwarzarbeit, ist er nichtig. In diesem Fall hat der Besteller, der den Werklohn bereits gezahlt hat, gegen den Unternehmer keinen Rückzahlungsanspruch. Dann liegt keine ungerechtfertigte Bereicherung vor. Das gilt auch, wenn die Werkleistung mangelhaft ist.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Bauherrn, der einen Dachdecker mit Dachausbauarbeiten beauftragte. Vereinbart wurde ein Werklohn von 10.000 EUR ohne Umsatzsteuer. Der Dachdecker führte die Arbeiten aus und stellte eine Rechnung ohne Steuerausweis. Der Bauherr zahlte den geforderten Betrag. Mit der Klage fordert er jetzt die Rückzahlung von 8.300 EUR wegen Mängeln der Werkleistung.

Das Oberlandesgericht hat der Klage stattgegeben. Der BGH hat die Entscheidung des Oberlandesgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen.

Der Dachdecker habe bewusst gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit (SchwarzArbG) verstoßen. Auch der Bauherr habe dies zu seinem Vorteil ausgenutzt. Beide hätten vereinbart, dass für den Werklohn keine Rechnung mit Steuerausweis gestellt und keine Umsatzsteuer gezahlt werden sollte.

Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass in solchen Fällen weder Mängelansprüche des Bestellers noch Zahlungsansprüche des Werkunternehmers bestehen (BGH, Urteile vom 1.8.2013, VII ZR 6/13 und vom 10.4.2014, VII ZR 241/13).

Dem Bauherrn (Besteller) steht auch kein Anspruch auf Ausgleich der Bereicherung des Dachdeckers (Unternehmers) zu. Diese besteht darin, dass er für die mangelhafte Werkleistung zu viel bezahlt hat. Zwar kann ein Besteller, der aufgrund eines nichtigen Vertrags Leistungen erbracht hat, von dem Unternehmer grundsätzlich die Herausgabe dieser Leistungen verlangen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Besteller mit seiner Leistung gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen hat. Das ist hier der Fall. Zielsetzung des Gesetzes zur Bekämpfung der Schwarzarbeit ist es, die Schwarzarbeit zu verhindern. Daher verstößt nicht nur die vertragliche Vereinbarung der Parteien gegen ein gesetzliches Verbot. Vielmehr gilt das auch für die Leistung, die infolge dieser Vereinbarung erbracht wird – somit auch die Zahlung.

Diesem Ergebnis stehen die Grundsätze von Treu und Glauben nicht entgegen. Die Durchsetzung der vom Gesetzgeber mit dem Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verfolgten Ziele, die Schwarzarbeit effektiv einzudämmen, erfordert eine strikte Anwendung dieser Vorschrift. Insoweit ist eine andere Sicht geboten, als sie vom BGH noch zum Bereicherungsanspruch nach einer Schwarzarbeiterleistung vertreten wurde, die nach der alten Fassung des Gesetzes zur Bekämpfung der Schwarzarbeit zu beurteilen war (BGH, Urteil vom 31.5.1990, VII ZR 336/89; BGH, Urteil vom 11.6.2015, VII ZR 216/14).

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Vertragsrecht: Auftragnehmer haftet möglicherweise trotz mangelhafter Vorleistung des Auftraggebers

Real Estate investmentDer Auftragnehmer ist für einen Mangel seines Werks grundsätzlich nicht verantwortlich, wenn dieser auf Vor- bzw. Teilleistungen anderer Unternehmer oder des Auftraggebers zurückzuführen ist.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) München. Die Richter machten allerdings auch deutlich, dass dies nur gelte, wenn der Auftragnehmer seinen Prüfungs- und Hinweispflichten nachgekommen sei. Habe er dagegen den Mangel nicht erkannt und nicht auf ihn hingewiesen, sei er gleichwohl in der Haftung (OLG München, Urteil vom 29.4.2015, 20 U 2941/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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