Kautionsrückzahlungsanspruch: Aufrechnung mit verjährten Schadenersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache

, , ,

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden: Eine Aufrechnung des Vermieters mit verjährten Schadenersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters im Rahmen der Kautionsabrechnung ist regelmäßig auch möglich, wenn der Vermieter die ihm zustehende Ersetzungsbefugnis (Verlangen von Schadensersatz in Geld statt einer Wiederherstellung der beschädigten Sache) nicht in unverjährter Zeit ausgeübt hat.

Das war geschehen

Die Klägerin begehrt nach Beendigung des Wohnungsmietvertrags und Rückgabe der Wohnung am 8.11.2019 die Rückzahlung der von ihr geleisteten Barkaution in Höhe von rund 780 Euro. Der beklagte Vermieter rechnete mit Schreiben vom 20.5.2020 über die Kaution ab und erklärte die Aufrechnung mit – streitigen – Schadenersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache in einer das Kautionsguthaben übersteigenden Höhe. Die Klägerin hat sich insoweit auf Verjährung berufen.

So sieht es der Bundesgerichtshof

Die Klage hatte zwar in den Vorinstanzen Erfolg, doch die Revision des Beklagten beim BGH letztlich ebenfalls. Der BGH hat nämlich entschieden, dass eine von den Parteien im Wohnraummietverhältnis getroffene Barkautionsabrede typischerweise dahingehend auszulegen ist, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadenersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll.

Das Berufungsgericht hatte bei seiner Beurteilung maßgeblich auf die für Schadenersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache gesetzlich vorgesehene kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten abgestellt, innerhalb derer eine Gleichartigkeit der zur Aufrechnung gestellten Forderungen noch nicht bestanden hat. Dabei hat es nach Auffassung des BGH jedoch die beiderseitigen Interessen der Parteien eines Wohnraummietverhältnisses im Fall der Vereinbarung einer Barkaution nicht hinreichend berücksichtigt. Eine vom Mieter gestellte Barkaution dient gerade der Sicherung der Ansprüche des Vermieters; dieser soll sich nach Beendigung des Mietverhältnisses auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch befriedigen können.

Soweit die Aufrechnung im Hinblick auf das bestehende Erfordernis der Gleichartigkeit der beiden Forderungen voraussetzt, dass der Vermieter die ihm bezüglich etwaiger Schadenersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache zustehende Ersetzungsbefugnis ausübt, um Schadenersatz in Form eines Geldbetrags verlangen zu können, hat der Mieter regelmäßig kein Interesse daran, dass dies noch in unverjährter Zeit erfolgt. Die isolierte Ausübung der Ersetzungsbefugnis innerhalb der Verjährungsfrist wäre insofern ein lediglich formaler Schritt im Vorfeld zu der für beide Parteien letztlich maßgeblichen Abrechnung des Vermieters über die Barkaution, die ihrerseits nach der Rechtsprechung des BGH nicht in jedem Fall innerhalb der kurzen Verjährungsfrist zu erfolgen hat.

Erneute gerichtliche Entscheidung erforderlich

Da die Aufrechnung des Vermieters hiernach nicht an der Verjährung scheitert, hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun Feststellungen dazu treffen, ob die von dem beklagten Vermieter behaupteten Schadenersatzansprüche bestehen.

Quelle: BGH, Urteil vom 10.7.2024, VIII ZR 184/23

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

/von

Verkehrssicherungspflicht: Wer haftet bei Kollision mit Baustellenmaterial ohne Absicherung?

, , ,

Ein Bautrupp hielt mit einem Transporter in einer Kurve am Straßenrand und lud als Erstes eine Kabeltrommel aus dem Fahrzeug auf die Straße. Eine Minute danach kollidierte ein vorbeifahrendes Fahrzeug mit der Trommel, dessen Fahrer auf den Transporter achtete. Der Fahrer des Transporters und sein Versicherer meinen, für das Absichern der Baustelle mit Pylonen sei noch keine Zeit gewesen. Zudem sei die Kabeltrommel sichtbar gewesen. Das sah das Amtsgericht (AG) Pforzheim allerdings ganz anders.

Falsche Reihenfolge

Das AG: Erst ist abzusichern, dann die Kabeltrommel auszuladen. War der Zugriff zum Absicherungsmaterial durch die Kabeltrommel versperrt, entlastet das nicht. Denn das müsse man von vornherein anders laden.

So verteilte das Gericht die Haftung

Allerdings kam das AG zum Ergebnis, dass die Haftung auf jeweils 50 Prozent zu verteilen war. Denn der Unfallbeteiligte hätte bei mehr Aufmerksamkeit die Kabeltrommel sehen können.

Quelle: AG Pforzheim, Urteil vom 19.9.2024, 2 C 1790/23

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

/von

Instandhaltungsrücklage: Zeitpunkt des Werbungskostenabzugs bei vermieteter Eigentumswohnung

, , ,

Vermieten Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Eigentumswohnung, müssen sie an die Hausverwaltung auch Zahlungen leisten, die diese der Instandhaltungs- bzw. Erhaltungsrücklage zuführt. Bis dato sind diese Zahlungen nicht zum Zahlungszeitpunkt als Werbungskosten zu berücksichtigen, sondern erst, wenn sie für Instandhaltungen verausgabt worden sind. Ob dies (immer noch) zutreffend ist, muss nun der Bundesfinanzhof (BFH) klären.

Seit dem 20.8.2024 ist beim BFH ein Verfahren mit folgender Fragestellung anhängig: Stellen Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage (vormals Instandhaltungsrücklage) nach der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (BGBl I 2020, S. 2187) mit einhergehender Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bereits in diesem Zeitpunkt des Abflusses sofort abzugsfähige Werbungskosten dar, unabhängig von der späteren Mittelverwendung und der steuerlichen Einordnung?

Beachten Sie Die Vorinstanz, das Finanzgericht (FG) Nürnberg, hat das übrigens verneint.

Nach aktuellem Rechtsstand sind die Zahlungen erst dann als Werbungskosten abzugsfähig, wenn sie der Verwalter verausgabt hat. Dass die Beiträge zur Erhaltungsrücklage mit der Zahlung aus dem frei verfügbaren Vermögen abgeflossen sind, ändert daran nichts.

Beispiel

A ist Vermieter einer Eigentumswohnung. Er hat an die Hausverwaltung ein monatliches Hausgeld von 200 Euro für laufende Kosten (z. B. Versicherungen, Gas und Wasser) und daneben weitere 125 Euro als Zuführung zur Erhaltungsrücklage zu zahlen.

Bisherige Lösung: Die monatlichen Zahlungen sind in Höhe von 200 Euro sofort als Werbungskosten abzugsfähig. In Höhe von 125 Euro ergeben sich allein durch die Einzahlung in die Erhaltungsrücklage (noch) keine Werbungskosten.

Angestrebte Lösung: Durch das Revisionsverfahren soll erreicht werden, dass auch die Zahlung in die Erhaltungsrücklage sofort im Zahlungsjahr als Werbungskosten abzugsfähig ist.

Quelle: FG Nürnberg, Urteil vom 12.3.2024, K 866/23

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

/von

Erhebliche Pflichtverletzung: Kündigung: Oberarzt ließ 16-jährigen Sohn im OP assistieren

, , ,

Ein leitender Oberarzt, der seinen 16-jährigen Sohn Tätigkeiten während der OP durchführen lässt, kann dafür auch ohne vorherige Abmahnung gekündigt werden. So entschied es das Arbeitsgericht (ArbG) Paderborn.

Das war geschehen

Die Parteien streiten über eine verhaltensbedingte ordentliche Kündigung. Der Arbeitnehmer war seit 2011 als leitender Oberarzt in der Klinik für Orthopädie/Unfallchirurgie tätig. Er nahm bei einer von ihm durchgeführten Operation seinen 16-jährigen Sohn mit in den Operationssaal. Er ließ ihn während der OP „Haken-Halten“, während sich die 76-jährige Patientin in Vollnarkose befand. Hierbei handelt es sich um das Offenhalten des Operationsbereichs nach dem Schnitt, um sicherzustellen, dass der Operateur während der Operation Zugang zum Operationsgebiet hat. Bevor er den Operationssaal verließ, bot er seinem Sohn an, dass dieser das „Tackern“ durchführen könne. Der Sohn lehnt das Angebot ab. Nachdem der Arzt den Operationssaal verlassen hatte, nähte ein Facharzt zunächst subkutan. Er begann dann die Haut zu tackern. Die letzten zwei bis drei Tackervorgänge führte der Sohn des Arbeitnehmers aus.

Der Arbeitgeber kündigte das Arbeitsverhältnis ordentlich und stellte den Arbeitnehmer frei. Dieser behauptet, den Chefarzt über die beabsichtigte Mitnahme seines Sohnes in den Operationssaal vorher informiert zu haben. Hiergegen habe es keine Einwände gegeben. Zudem seien in der Vergangenheit in der Klinik andere Personen während Operationen im OP anwesend gewesen und diese hätten auch teilweise Tätigkeiten übernommen. Dies entspräche der üblichen Praxis beim Arbeitgeber. Zudem wäre eine Abmahnung ausreichend. Der Arbeitgeber ist der Ansicht, dass bereits die Mitnahme des Sohnes eine so schwerwiegende Pflichtverletzung darstelle, die eine außerordentliche Kündigung rechtfertige.

Mehrere Pflichtverstöße des Arztes

Das ArbG kam zu dem Ergebnis, dass eine erhebliche Pflichtverletzung des Arbeitnehmers vorlag, die eine Abmahnung entbehrlich gemacht habe.

Der Arzt habe seine Aufklärungspflicht gegenüber der Patientin verletzt. Er habe diese nicht über die Anwesenheit seines Sohnes informiert und ihr Einverständnis hierzu nicht eingeholt. Die Würde der Patientin sei missachtet worden.

Es sei irrelevant, ob die Hygienevorgaben durch den Sohn eingehalten worden seien. Die Gegenwart jeder weiteren Person im Operationssaal erhöhe die Gefahr einer Übertragung von Krankheitserregern.

Sohn ohne medizinische Ausbildung und Vorerfahrung

Es beständen Anhaltspunkte dafür, dass sich durch die Anwesenheit des Sohnes die OP konkret hätte verzögern und es zu Ablaufstörungen hätte kommen können. Die Gefahr sei latent vorhanden gewesen. Der Sohn habe keine medizinische Ausbildung und ebenso wenig Vorerfahrung im medizinischen Bereich.

Es habe die Gefahr bestanden, dass der Sohn Schwierigkeiten bei der Ausführung der anspruchsvollen Tätigkeit habe, die üblicherweise von einem Assistenzarzt durchgeführt werde. Der Arzt habe damit rechnen müssen, dass dem Sohn Fehler unterlaufen und er einschreiten müsse. Das sei ihm bewusst gewesen. Selbst, wenn der Arbeitnehmer den Chefarzt über die Mitnahme seines Sohnes in den OP in Kenntnis gesetzt haben sollte und dieser keine Einwände erhoben habe, führe die Assistenz des Sohnes während der OP zu einem so schwerwiegenden Pflichtverstoß, dass dies die Kündigung – auch ohne Abmahnung – rechtfertige.

Ärztliche Schweigepflicht verletzt und fehlende Sensibilität

Das Verhalten führe auch zu einer Verletzung der ärztlichen Schweigepflicht gegenüber der Patientin. Es wurde eine narkotisierte und weibliche Patientin operiert. Hier zeigt sich fehlendes Verantwortungsbewusstsein und fehlende Sensibilität des Arztes in Bezug auf die Intimsphäre der Patientin.

Quelle: ArbG Paderborn, Urteil vom 20.8.2024, 3 Ca 339/24

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

/von

Baumängel: Bauhandwerkersicherung auch noch nachträglich möglich

, , ,

Das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig hat entschieden: Ein Unternehmer kann eine Bauhandwerkersicherung auch verlangen, wenn er nur noch Mängel beseitigen muss. Wird die Sicherheit nicht gestellt, darf er die Mängelbeseitigung verweigern.

Auftrag mit Mängeln ausgeführt
Der Unternehmer sollte Betonflächen im Außenbereich herstellen. Dies geschah nur mangelhaft. Um die Kosten für die Mängelbeseitigung abzusichern, hat der Unternehmer eine Sicherheit nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (hier: § 650f BGB) gefordert. Doch der Auftraggeber stellte die Sicherheit nicht. Deswegen kündigte der Unternehmer den Vertrag. Er meinte, dadurch sei ein Abrechnungsverhältnis eingetreten. Der Auftraggeber erhob Widerklage, mit der er einen Vorschuss verlangte, um die Mängel zu beseitigen.

Klage und Widerklage erfolglos
Keine der Parteien war vor dem OLG erfolgreich. Zwar war der Unternehmer, so das OLG, berechtigt, den Vertrag aus wichtigem Grund zu kündigen, da der Auftraggeber die Sicherheit nicht innerhalb der hierfür gesetzten Frist gestellt hatte.

Aber durch die Kündigung sei das Nacherfüllungsstadium des Vertrags beendet gewesen. In solchen Fällen bestehe der Vergütungsanspruch nur, soweit die Leistungen mangelfrei erbracht wurden. Folge: Der Unternehmer müsse sich den mangelbedingten Minderwert anrechnen lassen. Hier schätzte das OLG diesen auf mindestens die Höhe der geltend gemachten Werklohnforderung. Es wies die Klage daher ab.

Wegen der Beendigung des Nacherfüllungsstadiums hatte der Auftraggeber laut OLG auch keinen Anspruch mehr auf den Vorschuss zur Mängelbeseitigung. Die Mängel würden allenfalls durch die Minderung des Vergütungsanspruchs berücksichtigt.

Quelle: OLG Schleswig, Urteil vom 24.7.2024, 12 U 75/23

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

/von

Grobe Unbilligkeit: Versorgungsausgleich gefährdet, wenn Ehegatte absprachewidrig das Konto nutzt

, , ,

„Plündert“ eine Ehefrau alle gemeinschaftlichen Konten, ohne hierzu berechtigt gewesen zu sein, während ihr Ehemann nach einem schweren Schlaganfall arg- und wehrlos in einer Reha-Klinik liegt, können Ansprüche des plündernden Ehegatten auf Versorgungsausgleich ausgeschlossen sein. So entschied es das Kammergericht (KG) Berlin.

So argumentierte die Ehefrau
Die Ehefrau hatte gemeint, sie werde doppelt bestraft, weil sie zivilrechtlich die vom Konto erlangten Gelder zurückzahlen müsse und gleichzeitig keinen Versorgungsausgleich erhalte.

Das Kammergericht blieb hart
Das ließ das KG nicht gelten. Die Ansprüche stünden nebeneinander und würden nicht miteinander verrechnet.

Nach dem Versorgungsausgleichsgesetz (hier: § 27 VersAusglG) findet ein Versorgungsausgleich ausnahmsweise nicht statt, soweit er grob unbillig wäre. Eine grobe Unbilligkeit liegt dabei vor, wenn eine rein schematische Durchführung des Versorgungsausgleichs unter den besonderen Gegebenheiten des konkreten Einzelfalls den Grundgedanken der gesetzlichen Regelung in unerträglicher Weise widerspricht. Das bejahte das KH hier. Denn die Ehefrau hatte das Vermögen für sich, statt – wie verabredet – für die gemeinsame Alterssicherung verwandt.

Quelle: KG Berlin, Beschluss vom 7.3.2024, 16 UF 112/23

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

/von

Fahrerflucht: Neues zum unerlaubten Entfernen vom Unfallort

, , ,

Auch eine – strafbare – Beihilfe zum unerlaubten Entfernen vom Unfallort ist möglich. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) noch einmal klargestellt.

Zwei Mitfahrer hatten sich mit dem angeklagten Fahrer nach einem Verkehrsunfall – noch im Fahrzeug – auf eine gemeinsame Flucht verständigt. Sie hätten ihn hierdurch in seinem Entschluss bestärkt, sich vom Ort des durch ihn verursachten Verkehrsunfalls zu entfernen. Alle drei Personen verließen zeitnah zueinander das Fahrzeug und liefen davon.

Quelle: BGH, Urteil vom 1.8.2024, 4 StR 409/23

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

/von

Vertragsklausel: Rechte der Kunden beim Einbauküchenkauf

, ,

Das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken hat eine Klausel für unzulässig erachtet, nach der sich der Preis für die Lieferung und Montage einer Einbauküche (nur) dann um über 20 % reduziert, wenn der Kunde den reduzierten Küchengesamtpreis bis zum Tag der Lieferung und Rechnungsstellung zahlt.

„Skonto“ bei vollständiger Zahlung bis zum Tag der Lieferung und Rechnungsstellung
Ein Ehepaar bestellte bei einem Küchenstudio eine Einbauküche nebst Elektrogeräten für sein Wohnhaus. In der Auftragsbestätigung wies das Küchenstudio einen Gesamtpreis in der Größenordnung von 70.000 Euro sowie einen „Skontobetrag“ von über 15.000 Euro aus für den Fall der vollständigen Zahlung bis zum Tag der Lieferung und Rechnungsstellung.

Bei Lieferung und Montage der Küche erhielten die Kunden eine Rechnung, die auf ihren Hinweis unter anderem bei der Höhe der Mehrwertsteuer korrigiert wurde. Etwa eine Woche nach Erhalt der korrigierten Rechnung überwiesen sie den um das „Skonto“ reduzierten Rechnungsbetrag bis auf einen Restbetrag in Höhe von knapp 3.000 Euro unter Verweis auf eine noch nicht erledigte Aufgabe. Wenige Tage später wiesen sie auch diesen Betrag an, nachdem das Küchenstudio ihnen mitgeteilt hatte, der Skontoabzug setze eine vollständige Zahlung voraus. In der Folge kam es zu Mängelrügen der Kunden und Nachbesserungsarbeiten des Küchenstudios. Etwa drei Monate nach der ersten Rechnung stellte das Studio den Kunden einen weiteren Betrag über etwa 1.000 Euro in Rechnung für Arbeiten, die bei Montage der Küche erledigt worden waren.

Landgericht: Klausel des Küchenstudios unwirksam
Diesen Betrag sowie den von den Kunden in Abzug gebrachten „Skontobetrag“ klagte das Küchenstudio ein. Das Landgericht (LG) wies die Klage des Küchenstudios mit der Begründung ab, die verwendete Klausel sei unwirksam und ein mündlicher Zusatzauftrag nicht erwiesen.

Oberlandesgericht bestätigte Landgericht
Das OLG bestätigte die erstinstanzliche Entscheidung. Die Zahlungsbedingung „fällig bis zum Tage der Lieferung und Rechnungsstellung“ sei aus mehreren voneinander unabhängigen Gründen unzulässig. So bestehe für den Kunden keine Möglichkeit, die Zahlung aufgrund von Mängeln (teilweise) zurückzuhalten, möchte er sich nicht der Forderung des höheren Preises aussetzen. Bei Zahlung am selben Tag sei auch keine angemessene Zeit zur Prüfung, ob die Leistung vertragsgerecht erbracht und die Rechnung ordnungsgemäß gestellt worden sei, gegeben. Ferner sei dem Kunden eine Bar- oder Sofortzahlung über mehrere Zehntausend Euro nicht zumutbar. Schließlich sei der „Skontobetrag“ aufgrund seines Umfangs und im Verhältnis zum Gesamtküchenpreis als unzulässige Vertragsstrafe zu werten. Denn branchenüblich sei ein Skonto von lediglich 1 % bis 3 %.

Kunde schuldet nur Sonderpreis
In Anbetracht der Unwirksamkeit der Klausel schulde der Kunde lediglich den als „Sonderpreis“ vereinbarten Betrag („Gesamtpreis“ abzüglich „Skontobetrag“). Auf einen entsprechenden Hinweis des Senats nahm das Küchenstudio seine Berufung zurück.

Quelle: OLG Zweibrücken, Hinweisbeschluss vom 25.6.2024, 5 U 38/23

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

/von

Gesamtschuldnerhaftung: Vermieter können für Abfallgebühren haften

, ,

Das Verwaltungsgericht (VG) Freiburg hat entschieden: Es ist nicht zu beanstanden, wenn eine Kommune in ihrer Abfallsatzung bestimmt, dass nach vergeblicher Zahlungsaufforderung gegenüber einem Mieter dessen Vermieter zur Zahlung der Abfallgebühren in Anspruch genommen wird.

Mieter und Vermieter können in Anspruch genommen werden
Das VG Freiburg stellte fest: Nach der Abfallwirtschaftssatzung schuldet der Kommune neben dem Mieter auch der Vermieter die Abfallgebühren. Beide haften danach als Gesamtschuldner. Bis die Gebühr vollständig erbracht sei, könne mithin jeder in Anspruch genommen werden.

Vermieter kann Mieter in Anspruch nehmen
Oft ist es ohnehin so, dass der Vermieter die Kosten unmittelbar trägt und sie nach dem Mietvertrag als Betriebskosten auf den Mieter umlegen kann. Der Vermieter hat dann, bei einer Satzungsregelung wie im Fall des VG, gegen den Mieter einen sog. Gesamtschuldnerausgleichanspruch. Allerdings trägt er auch das Liquiditätsrisiko seines Mieters.

Quelle: VG Freiburg, Urteil vom 11.7.2024, 4 K 1957/23

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

/von

Offenbarungspflicht: Fehlende Architekteneigenschaft: Rückforderung von Honorarabschlägen

, , ,

Die Architekteneigenschaft setzt voraus, dass der Planer in die bei der zuständigen Architektenkammer geführten Architektenliste eingetragen ist. Ist dies nicht der Fall, weil der Planer zwar Architektur studiert, aber keinen akademischen Abschluss erworben hat, muss er hierüber den Auftraggeber bei Vertragsabschluss informieren. Insoweit besteht eine Offenbarungspflicht, so das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf.

Verstößt der Planer gegen diese Offenbarungspflicht, kann der Auftraggeber nach dieser Entscheidung die von ihm geleisteten Honorarabschläge zurückfordern.

Hierbei besteht die Vermutung, dass der Auftraggeber den Planer bei Aufklärung über seine fehlende Architekteneigenschaft nicht beauftragt hätte und somit die Honorarabschläge nicht bezahlt worden wären. Die Beauftragung wäre einerseits wegen der großen Bedeutung des Bauwerks, andererseits wegen der mangelnden Fähigkeit des Planers, den Bauantrag überhaupt zu stellen, unvernünftig gewesen. Hierüber entscheidet das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung.

Quelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.2.2023, 22 U 58/22

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

/von