Betagte Mieter: Schwerwiegende persönliche Härtegründe müssen bereits bei der Kündigung berücksichtigt werden

Der BGH stellt klar: Gerichte müssen schwerwiegende persönliche Härtegründe aufseiten des Mieters auch bei fristloser Kündigung berücksichtigen.

Die 97-jährige Beklagte hat 1955 von der Vermieterin eine Dreizimmerwohnung und 1963 zusätzlich eine im selben Gebäude und Stockwerk gelegene Einzimmerwohnung angemietet. Die bettlägerige und demenzkranke ­Beklagte bewohnt die Dreizimmerwohnung. In der Einzimmerwohnung wohnt ihr langjähriger Betreuer. Er pflegt sie ganztägig. 2015 beleidigte der Betreuer die Vermieterin grob. Diese ­kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Das Landgericht sah dies anders. Bei derart groben Beleidigungen liege es auf der Hand, dass der Vermieterin ein Fortsetzen des Mietvertrags unzumutbar sei. Persönliche Härtegründe könnten erst im Rahmen der Zwangsvollstreckung im Wege eines Vollstreckungsschutzantrags geprüft werden. Die Revision der Beklagten hatte Erfolg.

Das Gesetz schreibt bei einer fristlosen Kündigung ausdrücklich vor, dass die beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien abgewogen werden müssen. Dabei müssen alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Die Abwägung auf bestimmte Gesichtspunkte zu beschränken und deren Berücksichtigung – wie das Berufungsgericht – auf das Vollstreckungsverfahren zu verschieben, verbietet sich bereits aufgrund der eindeutigen gesetzlichen Regelung. Das Berufungsgericht hätte insoweit dem Vortrag der Beklagten nachgehen müssen, wonach sie auf die Betreuung in ihrer bisherigen häuslichen Umgebung angewiesen und ansonsten schwerstwiegende Gesundheitsschäden zu besorgen seien.

Quelle: BGH, Urteil vom 9.11.2016, VIII ZR 73/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenrecht: Wird Baukostenobergrenze überschritten, kann der Architekt haften

Hat der Architekt eine mit dem Auftraggeber vereinbarte Baukostenobergrenze nicht eingehalten, kann der Auftraggeber einen Schadenersatzanspruch haben.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin. Stützt der Auftraggeber seinen Schadenersatzanspruch darauf, dass die vereinbarte Obergrenze für die Baukosten nicht eingehalten wurde, hat das auch für die Honorarabrechnung Folgen. Dann kann der Architekt seinen sich aus der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ergebenden Honoraranspruch auf der Grundlage der anrechenbaren Kosten gemäß § 10 HOAI a.F. insoweit nicht geltend machen, als dieser das Honorar überschreitet, welches sich ergäbe, wenn die anrechenbaren Kosten der vereinbarten Baukostenobergrenze entsprochen hätten.

Quelle: BGH, Urteil vom 6.10.2016, VII ZR 185/13

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Arbeitslohn: Aus Schwarzarbeit kann kein vertraglicher Lohnanspruch hergeleitet werden

Schwarzarbeit lohnt sich nicht. Das zeigt einmal mehr eine Entscheidung des Amtsgerichts München.

In dem Fall hatte ein Vermieter eine Wohnung für 440 EUR monatlich vermietet. Der Mieter erklärte sich auf Nachfrage des Vermieters bereit, in einem anderen Haus des Vermieters Schwarzarbeit zu verrichten. Deshalb zahlte er für zwei Monate keine Miete für seine Wohnung. Der Vermieter kündigte daraufhin fristlos und erhob Räumungsklage. Der Mieter trägt vor, er habe Schwarzarbeit im Umfang von 60 Stunden für den Vermieter geleistet. Dieser schulde ihm darum 1.200 EUR, die – wie vereinbart – mit der Miete zu verrechnen seien. Der Vermieter wiederum behauptet, er hätte die Ansprüche des Mieters aus der Schwarzarbeit bereits mit seiner Kautionsforderung in Höhe von 700 EUR verrechnet. Der Mieter hatte nämlich nicht die nach dem Mietvertrag zu zahlende Kaution geleistet. Im Übrigen habe der Mieter nur 25 Stunden für 20 EUR Stundenlohn gearbeitet.

Die zuständige Richterin gab dem Vermieter recht. Sie verurteilte den Mieter, die Wohnung zu räumen und die rückständigen Mieten nachzuzahlen.

Beide Parteien hätten eingeräumt, dass sie durch die Schwarzarbeiten des beklagten Mieters gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit verstoßen haben. Der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag über die Arbeiten des Mieters war somit nichtig. Der Mieter hatte daher keinen Anspruch auf Vergütung seiner Arbeiten.

Es würde jedoch dem Grundsatz von Treu und Glauben widersprechen, wenn der Vermieter unentgeltlich das vom Mieter Geleistete behalten dürfte. Daher könne der Mieter grundsätzlich Ersatz für den Wert seiner Leistungen verlangen. Bei der Bewertung des durch die Schwarzarbeit Erlangten ist zunächst zu beachten, dass der Schwarzarbeiter im Wege des Bereicherungsausgleichs keinesfalls mehr erlangen kann, als er mit seinem Auftraggeber – in nichtiger Weise – als Entgelt vereinbart hatte.… In aller Regel sind hiervon aber wegen der mit der Schwarzarbeit verbundenen Risiken ganz erhebliche Abschläge angebracht. Insbesondere ist stark wertmindernd zu berücksichtigen, dass vertragliche Gewährleistungsansprüche wegen der Nichtigkeit des Vertrags von vornherein nicht gegeben sind, so das Urteil weiter.

Der Mieter konnte seinen „Lohn“ aus der Schwarzarbeit aber hier nicht gegenrechnen. Das Gericht urteilte, dass der Vermieter den Anspruch des Mieters aus der Schwarzarbeit zu Recht mit seiner Kautionsforderung verrechnet hat. Das Gericht hat ihm lediglich 25 Arbeitsstunden zugerechnet. Der Mieter konnte nicht beweisen, dass er tatsächlich mehr gearbeitet hat.

Quelle: Amtsgericht München, Urteil vom 21.10.2015, 474 C 19302/15

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Unfallschadensregulierung: Bei fehlenden Eigenmitteln muss nicht auf Vollkasko oder Kredit zurückgegriffen werden

Hat der Geschädigte den eintrittspflichtigen Versicherer darauf aufmerksam gemacht, dass er den Schaden nicht aus eigenen Mitteln vorfinanzieren kann, muss er weder seine Vollkasko in Anspruch nehmen noch einen Kredit aufnehmen, um eine längere Ausfallzeit zu vermeiden.

So sieht es das Landgericht (LG) Stralsund. Der Versicherer hatte sich vier Wochen Zeit gelassen, bis er seine Eintrittspflicht bestätigt hat. Die Mietwagenkosten für die vier Wochen wollte er aber nicht übernehmen. Er meinte, der Geschädigte hätte den langen Ausfallzeitraum vermeiden müssen, indem er einen Kredit aufnimmt oder über seine Vollkaskoversicherung abrechnet.

Das LG Stralsund steht nun in der langen Reihe der Gerichte, die beides ablehnen. Die Vollkaskoversicherung ist nicht dazu da, den Schädiger zu entlasten. Und einen Kredit muss man bekanntlich mit Zinsen zurückzahlen. Wenn der Versicherer sich lange Zeit nicht erklärt, ob er eintreten werde oder nicht, muss der Geschädigte ja mindestens theoretisch damit rechnen, den Kredit am Ende selbst abzahlen zu müssen. In das Abenteuer muss er sich nicht stürzen.

Quelle: LG Stralsund, Urteil vom 7.12.2016, 7 O 146/15

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kaufrecht: Mangel kann im Einzelfall durch markenfremde Ersatzteile ordnungsgemäß behoben werden

Muss es der Käufer eines Markenartikels hinnehmen, wenn der Verkäufer ein mangelhaftes Teil durch ein neues ersetzt, dieses aber von einem anderen Hersteller stammt? Eine Antwort auf diese Frage mag zunächst einfach erscheinen, wenn man etwa an den Einbau markenfremder Herstellerlogos an der weithin sichtbaren Front eines Autos denkt. Gilt das aber auch noch, wenn das defekte Teil nach außen hin überhaupt nicht erkennbar ist und durch ein neues Teil ersetzt wird, das ebenso gut funktioniert?

Dieser Ansicht war offenbar der Käufer einer zum günstigen Angebotspreis erworbenen Markenjeans in einem Verfahren vor dem Amtsgericht Coburg. Schon kurze Zeit nach dem Kauf hatte sich ein Knopf, der unterste im Hosenschlitz, gelöst und war herausgefallen. Der Verkäufer hatte daraufhin den Knopf eines anderen Jeansherstellers angenietet. Damit war für ihn die Angelegenheit erledigt. Schließlich war der Knopf vollständig durch eine Knopfleiste verdeckt. Der Käufer verlangte nun aber Ersatz derjenigen Kosten, die er für das Anbringen eines neuen Knopfes des „richtigen“ Jeansherstellers bei einem Schneider aufwenden musste, immerhin 7 EUR. Das Angebot des Verkäufers, die Jeans gegen Erstattung des Kaufpreises zurückzugeben, lehnte der Käufer ab. Einen weiteren Rabatt auf den Kaufpreis der bereits um die Hälfte reduzierten Ware wollte der Verkäufer nicht geben. So landete die Angelegenheit schließlich vor Gericht, wo der Kläger neben den Kosten für den Schneider auch noch Rechtsanwaltskosten verlangte, die um ein Vielfaches höher lagen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Jeans war zwar – entgegen der Ansicht des beklagten Verkäufers – mangelhaft. Der Knopf war nämlich innerhalb weniger Wochen nach dem Kauf abgegangen. Deshalb musste davon ausgegangen werden, dass der Mangel bereits beim Kauf der Hose vorlag.

Allerdings war das Amtsgericht der Auffassung, dass der Verkäufer durch das Annieten eines neuen Knopfes den Mangel beseitigt hat. Der Umstand, dass es sich hierbei um den Knopf eines anderen Jeansherstellers handelte, führte dabei nicht zu einer anderen Beurteilung der Sache. Seine Funktion, die Hose zu verschließen, erfüllte ja auch der neue Knopf ohne Einschrän-kungen. Eine darüber hinausgehende Zierfunktion hat aber hier nach der Ansicht des Amtsgerichts zurückzutreten, weil der Knopf verdeckt ist.

Der Kläger muss nun also neben den Kosten des Schneiders auch seine eigenen Rechtsanwaltskosten, die Anwaltskosten des Verkäufers und die Gerichtsgebühren tragen.

Quelle: Amtsgericht Coburg, Urteil vom 10.11.2016, 14 C 568/16

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Sonderausgaben: Erbe kann Kirchensteuer für Erblasser als Sonderausgaben geltend machen

Haben Sie geerbt, sind Sie dafür verantwortlich, dass die ausstehenden Steuererklärungen für den Verstorbenen ans Finanzamt übermittelt werden und seine Steuerschulden beglichen werden. Müssen Sie für den Erblasser Kirchensteuer zahlen, können Sie diese in Ihrer eigenen Einkommensteuererklärung als Sonderausgaben geltend machen. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden.

So sollten Sie als Erbe vorgehen

Müssen Sie für den Erblasser Kirchensteuern zahlen, empfiehlt sich folgendes Vorgehen, damit das Finanzamt das BFH-Urteil bei Ihnen umsetzt und den Sonderausgabenabzug anerkennt:

  • Beantragen Sie in der Einkommensteuererklärung zusätzlich zu Ihren eigenen Kirchensteuerzahlungen die Zahlung für den Erblasser.
  • Weisen Sie in einer Anlage zur Einkommensteuererklärung darauf hin, dass Sie Kirchensteuerzahlungen für den Erblasser geltend machen.
  • Weisen Sie in dieser Anlage auf das BFH-Urteil vom 21.7.2016 hin.
  • Fügen Sie dieser Anlage einen Zahlungsnachweis bei.

Wenn Sie so vorgehen, wird es zu keinen Nachfragen des Finanzamts kommen. Ihrem Sonderausgabenabzug steht nichts im Weg.

Wichtig Einen kleinen Haken hat die Sache aber: Dürfen Sie als Erbe die für den Erblasser gezahlte Kirchensteuer als Sonderausgaben abziehen, werden die Kirchensteuererstattungen konsequenterweise ebenfalls steuerlich bei Ihnen erfasst; entweder als Minderung Ihres Sonderausgabenabzugs oder als zusätzliche Einkünfte.

Besser als Sonderausgaben: Antrag auf Teilerlass der Kirchensteuer

Noch besser als der Sonderausgabenabzug für die Kirchensteuer des Erblassers ist es natürlich, die Kirchensteuer erst gar nicht zahlen zu müssen.

Ein Antrag auf Teilerlass der Kirchensteuer hat vor allem dann Aussicht auf Erfolg, wenn die Kirchensteuerzahllast auf außerordentlichen Einkünften beruhte; z. B. einem Aufgabe- oder Veräußerungsgewinn oder einer Abfindung. In solchen Fällen ist es nicht selten, dass ein Teilerlass von bis zu 50 Prozent der Kirchensteuer gewährt wird. Stellen Sie den Antrag nicht ans Finanzamt, sondern an die jeweilige Religionsgemeinschaft. Sie entscheidet, ob Ihnen Kirchensteuer erlassen wird. Einen gesetzlichen Anspruch haben Sie aber nicht. Der Erlass wäre ein „Billigkeitserlass“.

Quelle: BFH, Urteil vom 21.7.2016, X R 43/13

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Eigenbedarf: Verletzung der Anbietpflicht des Vermieters bei einer Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter braucht sich im Falle einer Eigenbedarfskündigung nicht darauf verweisen zu lassen, dass eine andere in seinem Eigentum stehende Wohnung frei stand, wenn diese nicht mit der gekündigten Wohnung vergleichbar war, etwa weil diese kleiner war oder einen geringeren Wohnwert aufwies.

Eine Pflicht des Vermieters, dem gekündigten Mieter eine Alternativwohnung anzubieten, besteht dann nicht, wenn eine Vergleichbarkeit der Wohnung mit der gekündigten von vornherein ausscheidet. Gleiches gilt nach Auffassung des Landgerichts (LG) Berlin für den Fall, in dem der Mieter die Alternativwohnung ohnehin nicht angemietet hätte, wenn sie ihm angeboten worden wäre. Dann wäre es treuwidrig, wenn sich der Mieter auf eine Verletzung der Anbietpflicht des Vermieters beruft.

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 1.12.2016, 67 S 323/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Entgeltforderung: Arbeitgeber muss bei verspätetem Lohn 40 EUR Schadenersatz zahlen

Ein Arbeitgeber, der Arbeitslohn verspätet oder unvollständig auszahlt, muss dem Arbeitnehmer einen Pauschal-Schadenersatz in Höhe von 40 EUR zahlen.

Zu diesem Ergebnis kam das Landesarbeitsgericht (LAG) Köln. Nach dem 2014 neu eingefügten § 288 Abs. 5 BGB habe der Gläubiger einer Entgeltforderung bei Verzug des Schuldners neben dem Ersatz des durch den Verzug entstehenden konkreten Schadens Anspruch auf die Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40 EUR. Diese Pauschale sei auf den Schadenersatz anzurechnen, soweit der Schaden in Kosten der Rechtsverfolgung begründet sei. Da es im Arbeitsrecht – anders als im allgemeinen Zivilrecht – keinen Anspruch auf Erstattung außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gebe, sei umstritten, ob die gesetzliche Neuregelung gerade deswegen im Arbeitsrecht relevant werde, oder ob im Hinblick auf das Fehlen eines Anspruchs auf Erstattung außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten auch die 40-EUR-Pauschale wegfalle.

Die Revision zum BAG wurde wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfrage zugelassen. Denn die 12. Kammer des LAG Köln entschied diese Rechtsfrage nun erstmals obergerichtlich und hat – anders als die Vor­instanz – die 40-EUR-Pauschale auf Arbeitsentgeltforderungen angewendet. Es verneint eine Bereichsausnahme für das Arbeitsrecht. Bei der 40-EUR-Pauschale handele es sich um eine Erweiterung der gesetzlichen Regelungen zum Verzugszins, der auch auf Arbeitsentgeltansprüche zu zahlen sei. Auch der Zweck der gesetzlichen Neuregelung – die Erhöhung des Drucks auf den Schuldner, Zahlungen pünktlich und vollständig zu erbringen – spreche für eine Anwendbarkeit zugunsten von Arbeitnehmern, die ihren Lohn unpünktlich oder unvollständig erhalten.

Quelle: LAG Köln, Urteil vom 22.11.2016, 12 Sa 524/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauvertrag: Keine Entschädigung wegen Bauzeitüberschreitung ohne konkrete bauablaufbezogene Darstellung

Der Auftragnehmer, der einen Anspruch auf Vergütung oder Erstattung von Mehrkosten wegen einer Bauzeitverlängerung geltend macht, hat im Einzelnen konkret darzulegen, dass die Mehrkosten auf einer vom Auftraggeber zu verantwortenden Bauzeitverlängerung beruhen.

Verlangt der Auftragnehmer eine Entschädigung aus § 642 BGB, muss er die Verletzung einer dem Auftraggeber obliegenden Mitwirkungspflicht, den Annahmeverzug und dessen Dauer sowie die Grundlagen der Entschädigung, die aus der dem Vertrag zugrunde liegenden Vergütungsvereinbarung abzuleiten sind, darlegen und beweisen.

Teilt der Auftraggeber dem Auftragnehmer mit, dass bestimmte Leistungen nicht mehr erbracht werden sollen, liegt eine „freie“ Teilkündigung vor. Dem Auftragnehmer steht somit die für diese (Teil-)Leistungen vereinbarte Vergütung (abzüglich ersparter Aufwendungen) zu.

Quelle:  OLG Brandenburg, Urteil vom 18.2.2016, 12 U 222/14

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Haftungsrecht: Haftung für Schäden beim Abschleppen im Ausland

Bei der Schutzbriefleistung Pannenhilfe kann es zu erheblichen Haftungsunterschieden kommen, je nachdem, ob die Leistung im In- oder aber im Ausland erbracht wird. Ist für das Ausland lediglich Kostenerstattung vereinbart, haftet die Schutzbriefversicherung des Automobilclubs nicht für Schäden, die beim Abschleppen entstanden sind.

Das ist das Ergebnis eines Klageverfahrens vor dem Amtsgericht München. Geklagt hatte eine Frau, die Mitglied eines großen deutschen Automobilclubs ist. Ihr Fahrzeug unterfällt der Schutzbrief-Gruppenversicherung. Bei einer Fahrt in Dänemark kam es zu einem Motorendefekt, sodass die Fahrt nicht fortgesetzt werden konnte. Nach telefonischer Rücksprache mit der Schutzbriefversicherung des Automobilclubs verständigten deren Mitarbeiter ein dänisches Abschleppunternehmen. Beim Abtransport fiel das Fahrzeug versehentlich vom Abschleppfahrzeug. Es entstand erheblicher Sachschaden. Diesen will die Klägerin ersetzt bekommen.

Die beklagte Schutzbriefversicherung lehnt es ab, den Schaden zu erstatten. Entgegen der Auffassung der Klägerin sei zwischen eigenen Serviceleistungen und reinem Kostenersatz zu unterscheiden. Für den Fall der Pannen- und Unfallhilfe im Ausland sei im Rahmen der Gruppenversicherungsbedingungen lediglich Kostenerstattung bis zu den im Vertrag vorgesehenen Leistungsgrenzen vereinbart. Die Leistung werde gerade nicht selbst bzw. zusammen mit ihren Vertragspartnern durchgeführt. Man werde vielmehr nur als Vermittler tätig. Für den im Ausland agierenden Abschleppdienst bestehe keine Verantwortung. Dieser sei weder Erfüllungsgehilfe noch im Auftrag der Beklagten tätig.

So sah es auch der zuständige Richter und wies die auf knapp 5.000 EUR gerichtete Klage ab. Er begründete dies damit, dass die Beklagte den behaupteten Schaden unstreitig nicht selbst verursacht habe. Die Beklagte sei für einen durch das dänische Abschleppunternehmen verursachten Schaden nicht rechtlich verantwortlich. Dies folge daraus, dass es sich bei von der Beklagten vertraglich geschuldeten Leistungen lediglich um einen reinen Kostenersatz handele. Bei Pannenfällen im Ausland erbringe die Beklagte die Pannenhilfe gerade nicht selbst, sondern vermittle lediglich die Erbringung der Serviceleistung. Dies folge aus den Gruppenversicherungsbedingungen. Darin werde darauf hingewiesen, dass die Pannen- oder Unfallhilfe eine zusätzliche Serviceleistung in Deutschland sei, sowie, dass Kosten erstattet werden. Dass die Beklagte entsprechende Leistungen der Pannenhilfe vor Ort als eigene Leistungen durchführen würde, ergebe sich hieraus gerade nicht. Hieran ändere auch nichts, dass die Beklagte das Tätigwerden des Abschleppunternehmens vor Ort veranlasst hat.

Derselben Auffassung ist das Berufungsgericht. Nach dem Hinweis des Landgerichts München I liegt insbesondere kein genauer Vortrag der beweisbelasteten Klägerin dafür vor, dass die Beklagte einen eigenen Auftrag erteilt habe, oder aber sie ein Auswahlverschulden treffe. Die Frau hat daraufhin ihre Berufung zurückgenommen.

Quelle: Amtsgericht München, Urteil vom 11.1.2016, 251 C 18763/15, Abruf-Nr. 191136 unter www.iww.de.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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