Schlagwortarchiv für: WEG

WEG: Heizkörper und -leitungen können Teil des Sondereigentums sein

Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Streit einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Richter machten in ihrer Entscheidung deutlich, dass in einem solchen Fall – vorbehaltlich einer ausdrücklichen anderweitigen Regelung in der Teilungserklärung – auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate Sondereigentum seien. Allerdings müsse bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage den Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Erst danach könnten sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel seien (BGH, V ZR 176/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Kostenverteilungsschlüssel bei Heizkosten darf nicht nach Belieben abgeändert werden

Wohnungseigentümer dürfen auch durch Stimmenmehrheit keinen Beschluss zum Kostenverteilungsschlüssel bei den Heizkosten treffen, der von der gesetzlichen Verteilungsregelung abweicht.

Diese Entscheidung traf das Amtsgericht (AG) Düsseldorf im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Begründet wird die Entscheidung damit, dass ein solches Vorgehen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Die Wohnungseigentümer seien nämlich in ihrer Entscheidungsfreiheit über die Abänderung eines Kostenverteilungsschlüssels durch den nach der Heizkostenverordnung zulässigen Maßstab eingeschränkt. Vielmehr seien die Vorschriften der Heizkostenverordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer zwingend anzuwenden. Nur eine diesen Vorschriften entsprechende Abrechnung werde dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer gerecht. Im Ergebnis ergab sich damit ein Anspruch des klagenden Wohnungseigentümers, dass die Verteilung der Heizkosten weiterhin zu 70 Prozent nach Verbrauch erfolgt (AG Düsseldorf, 292a C 7251/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Einbau einer Videoanlage im gemeinschaftlichen Klingeltableau

Ein Wohnungseigentümer kann den nachträglichen Einbau einer Videoanlage im gemeinschaftlichen Klingeltableau unter bestimmten Voraussetzungen verlangen.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Streit einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die über eine entsprechende bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums stritt. Die Richter stellten jedoch bestimmte Anforderungen an die Zulässigkeit. So dürfe die Kamera nur durch Betätigung der Klingel aktiviert werden. Die Übertragung der Bilder dürfe nur in die Wohnung erfolgen, bei der geklingelt werde. Weiterhin müsse die Bildübertragung nach spätestens einer Minute unterbrochen werden. Schließlich dürfe die Anlage nicht das dauerhafte Aufzeichnen von Bildern ermöglichen. Lägen diese Voraussetzungen vor, könnten die anderen Miteigentümer sich nicht darauf berufen, das die theoretische Möglichkeit einer Manipulation der Anlage bestehe. Hierin sei keine über das im Wohnungseigentumsgesetz bestimmte Maß hinausgehende Beeinträchtigung zu sehen. Erst wenn eine Manipulation aufgrund nachgewiesener konkreter Umstände hinreichend wahrscheinlich sei, könne von einer solchen Beeinträchtigung die Rede sein (BGH, V ZR 210/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Verjährung von Schadenersatzansprüchen gegen einen Mieter

Für den Schadenersatzanspruch einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum gilt eine Verjährungsfrist von drei Jahren.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Rechtsstreit gegen die Mieter der in einer Wohnanlage gelegenen Wohnung, die im Eigentum eines Mitglieds der Wohnungseigentümergemeinschaft steht. Bei ihrem Auszug benutzten die Mieter zum Transport von Möbeln den im Gemeinschaftseigentum stehenden Fahrstuhl. Hierbei wurde die Innenverkleidung aus Edelstahlpaneelen beschädigt. Als die Kläger ein Jahr später Schadenersatzklage erhoben, beriefen sich die Mieter auf Verjährung.

Der BGH sprach den geltend gemachten Schadenersatzanspruch jedoch zu. Nach Ansicht der Richter sei der Anspruch noch nicht verjährt gewesen. Die in den mietrechtlichen Gesetzesvorschriften vorgesehene kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten sei auf den vorliegenden Schadenersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum durch einen Mieter nicht anwendbar. Der Anspruch unterliege vielmehr der Regelverjährung von drei Jahren (BGH, VIII ZR 349/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Auch geringe Abrechnungsfehler berechtigen zur Anfechtung von WEG-Beschlüssen

Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch angefochten werden, wenn die zugrunde liegende Abrechnung nur einen geringen Fehler zulasten des anfechtenden Wohnungseigentümers enthält.

Mit dieser Entscheidung stärkte das Oberlandesgericht (OLG) München die Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass die Möglichkeit der Beschlussanfechtung nicht nur dem persönlichen Interesse des Anfechtenden diene. Es komme vielmehr vor allem auf das Interesse der Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer an einer ordnungsgemäßen Verwaltung an. Aus diesem Grunde sei nicht auf die Höhe des Abrechnungsfehlers abzustellen oder auf das Einzelinteresse eines Wohnungseigentümers. Es müsse zudem berücksichtigt werden, dass nicht mehr hinnehmbare Verzerrungen entstünden, wenn bestimmte „Minimalbeträge“ hingenommen werden müssten. In einem solchen Fall würde die Anfechtungsbefugnis des Wohnungseigentümers davon abhängig gemacht, in welcher Höhe er fehlerhaft mit Kosten belastet werde (OLG München, 32 Wx 1/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Klimaanlage muss genehmigt werden

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Durch die Betriebsgeräusche einer elektrischen Klimaanlage dürfen andere Hausbewohner nicht nachhaltig in ihrer Ruhe gestört werden. Anderenfalls kann die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen, dass das Gerät entfernt werden muss.

Das bestätigte das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf im Fall einer Wohnanlage, die aus 14 Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten bestand. Einer der Eigentümer montierte an der Außenfassade eine Klimaanlage. Das brachte die anderen Eigentümer auf den Plan. Sie bemängelten, dass das Gerät optisch nicht zur Fassade passe. Zudem seien die Betriebsgeräusche störend, insbesondere in der Nacht. In der Eigentümerversammlung wurde daher beschlossen, dass das Gerät entfernt werden müsse. Das wiederum wollte der betroffene Eigentümer nicht und zog vor Gericht.

Mit seiner Klage hatte er jedoch keinen Erfolg. Die Richter verdeutlichten ihm, dass die Montage seiner Klimaanlage eine bauliche Veränderung sei. Hierfür müsse er die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft einholen. Da er das nicht getan habe, sei der Beseitigungsbeschluss rechtmäßig. Dagegen spreche auch nicht, dass möglicherweise ein Betriebsverbot während der Nachtzeit ausgereicht hätte. Der Eigentümergemeinschaft stehe ein Gestaltungsspielraum zu. Um verwaltungstechnische Schwierigkeiten bei der Durchsetzung des Beschlusses zu vermeiden, entspreche das Beseitigungsverlangen deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung (OLG Düsseldorf, I-3 WX 179/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Ordnungsgemäße Verwaltung bei Entscheidung über Volldämmung einer Hausfassade

Ist durch einen Sachverständigen nachgewiesen, dass eine Wärmedämmung zur Verhinderung von Schimmelbildung auf der gesamten Hausfassade notwendig ist, liegt eine bauliche Veränderung vor, die der ordnungsmäßigen Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums dient.

Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt a.M. können die Wohnungseigentümer eine solche Maßnahme durch Stimmenmehrheit als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung beschließen. Dieser Beschluss muss nicht einstimmig erfolgen. Dies gelte nach Ansicht der Richter auch in dem Fall, in dem zwar eine Teildämmung ebenfalls wirtschaftlich vertretbar wäre, eine Volldämmung aber zu einem besseren Ergebnis führen würde. Ein verantwortungsbewusster Hauseigentümer würde daher die Volldämmung wählen. Als Konsequenz wurde daher die Klage eines Eigentümers gegen den Beschluss zurückgewiesen (OLG Frankfurt a.M., 20 W 138/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Kein Stimmrechtsentzug bei Wohngeldrückstand

Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. Die Richter machten deutlich, dass ihm wegen des Zahlungsrückstands auch nicht das Stimmrecht entzogen werden könne (BGH, V ZR 60/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Versorgungssperre wegen ausbleibender Hausgeldzahlungen

Kommt ein Wohnungseigentümer seiner Verpflichtung zur Wohngeldzahlung in erheblichem Umfang (hier: 6 Monate) nicht nach, ist die Gemeinschaft grundsätzlich berechtigt, nach vorheriger Abmahnung eine Versorgungssperre aller Versorgungsleitungen durchzuführen.

Dies gilt nach einer Entscheidung des Landgerichts (LG) München auch für die Stromversorgung, wenn der rückständige Wohnungseigentümer den Strom direkt vom Versorgungsunternehmen bezieht, die Stromlieferung aber über eine im Gemeinschaftseigentum stehende Leitungsanlage erfolgt. Die Gemeinschaft könne dann die Zurverfügungstellung des Leitungsnetzes zurückhalten. Die Stromleitungen stünden im Gemeinschaftseigentum, wenn sie im gemeinschaftlichen Verteilungsraum im Keller starten, auch wenn sie danach direkt und ausschließlich zu den Sondereigentumseinheiten führten. Der maßgebliche räumliche Zusammenhang bestehe dann mit dem im notwendigen Gemeinschaftseigentum stehenden Verteilerraum, nicht mit den entsprechenden Sondereigentumseinheiten (LG München, 1 S 10608/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Beeinträchtigungen durch Ferienwohnung

Bei der kurzfristigen Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste besteht grundsätzlich kein Unterlassungsanspruch der anderen Eigentümer.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Streit mehrerer Eigentümer über die zulässige Nutzungsmöglichkeit der Wohnungen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Richter schränkten ihre Entscheidung allerdings in einem wichtigen Punkt ein. Habe nämlich die konkrete Ausgestaltung der Vermietung für die anderen Wohnungseigentümer Nachteile, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehen (nicht ordnungsgemäße Entsorgung von Müll, Abstellen von Gepäck auf den im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen oder dessen übermäßige Abnutzung), könne der betroffene Wohnungseigentümer von jedem anderen Wohnungseigentümer darauf in Anspruch genommen werden, die konkrete Ausgestaltung der Vermietung zu ändern und die Beeinträchtigungen abzustellen (BGH, V ZR 78/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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