Schlagwortarchiv für: WEG

WEG: Gerichtskosten müssen von allen Wohnungseigentümern getragen werden

ParagraphMacht die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags- oder Schadenersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten von allen Wohnungseigentümern zu tragen.

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Richter machten deutlich, dass eine Freistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers nicht in Betracht komme. Habe er also den Prozess gegen die Eigentümergemeinschaft gewonnen, müsse er gleichwohl seinen Anteil als Mitglied der Eigentümergemeinschaft tragen (BGH, V ZR 168/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Stimmverbot für Eigentümer, der einen Rechtsstreit gegen die Gemeinschaft führt

Abstract cube from puzzle on white backgroundFührt ein Wohnungseigentümer einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft und sind verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung, darf er bei der Beschlussfassung nicht mitstimmen.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter verwiesen dabei in ihrer Entscheidung auf das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Der Gesetzeswortlaut betreffe zwar nur den Fall, dass der Eigentümer Beklagter oder Antragsgegner in dem Rechtsstreit ist. Dieser Wortlaut müsse aber dahingehend ausgelegt werden, dass auch die Fälle umfasst werden, in denen der Eigentümer Kläger des Rechtsstreits ist. Für beide dieser Varianten sei die Interessenlage der Wohnungseigentümergemeinschaft gleich. Die Gefahr, dass der mit ihr streitende Wohnungseigentümer auf das Ob und Wie der Prozessführung der Gemeinschaft Einfluss nehme, bestehe nämlich unabhängig von der Verteilung der Parteirollen (BGH, V ZR 85/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Rückforderungsansprüche gegen den Ex-Verwalter

Das MietrechtHat der Ex-Verwalter unberechtigt Gelder vom Konto der Gemeinschaft entnommen, kann er sich nicht darauf berufen, die Eigentümergemeinschaft habe die Jahresabrechnungen, die er „als Verwalter“ erstellt habe, beschlossen und auch „den Verwaltungen“ einstimmig Entlastung erteilt.

Das musste sich ein ehemaliger Verwalter vor dem Landgericht (LG) Hamburg sagen lassen. Werde die Entlastung zusammen mit der Jahresabrechnung erteilt, erstrecke sich diese nach Ansicht der Richter in der Regel nur auf die Tätigkeiten, die aus der Jahresabrechnung hervorgegangen seien. Sonst müsste wegen der gesamten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Entlastung erteilt werden. Dem Schein- bzw. Nichtverwalter stehe gegen die WEG nur ein Anspruch auf Aufwendungsersatz zu, nicht aber auf originäre Vergütung. Etwas anderes könne gelten, wenn dieser das Geschäft im Rahmen seines Berufs oder Gewerbes geführt hat (LG Hamburg, 318 S 127/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Anbau eines Balkons erfordert Zustimmung aller Miteigentümer

3D Haus mit Paragraph - Blau WeißWill ein Miteigentümer einer Wohnungseigentümeranlage einen Balkon errichten, muss er die Zustimmung aller anderen Miteigentümer einholen.

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Berlin. Wenn Balkone an der Fassade angebracht würden oder – wie hier – ein Dachbalkon errichtet werden solle, sei das nach Ansicht der Richter ein auf Dauer angelegter Eingriff in das Gemeinschaftseigentum. Es liege eine Veränderung des Gemeinschaftseigentums vor, was das äußere Erscheinungsbild anbelangt. Das folge daraus, dass dieser Balkon von außen sichtbar sei. Zudem erfordere er aus statischen Gründen Sicherungen in der Fassade und innerhalb der Decken der darunterliegenden Einheiten. Der beabsichtigte Bau des Balkons sei auch keine ordnungsgemäße Erstherstellung der Wohnanlage. Dann wäre lediglich eine mehrheitliche Entscheidung der Eigentümer erforderlich (LG Berlin, 55 S 171/12 WEG).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer

GerichtWohnungseingangstüren stehen nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers. Sie sind vielmehr zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer. Das gilt selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. In der betreffenden Wohnungseigentumsanlage erfolgt der Zutritt zu den einzelnen Wohnungen über Laubengänge, die vom Treppenhaus aus zugänglich sind. In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass die an den Laubengängen gelegenen Wohnungseingangstüren der einzelnen Einheiten auf bestimmte Weise zu gestalten seien. Festgelegt wurde unter anderem, dass sie aus Holz in der Farbe „mahagonihell“ gefertigt sein und einen Glasscheibeneinsatz genau festgelegter Größe in „drahtornamentweiß“ enthalten müssten. Die Klägerin hält diesen Beschluss für nichtig. Sie meint, die Wohnungseingangstür gehöre zu ihrem Sondereigentum. Jedenfalls dürfe sie über die farbliche Gestaltung der Innenseite ihrer Tür selbst entscheiden.

Der BGH wies ihren Antrag auf Nichtigkeit des Beschlusses jedoch zurück. Er hat zur Begründung ausgeführt, dass Wohnungseingangstüren räumlich und funktional in einem Zusammenhang sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum stünden. Das folge daraus, dass sie der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum dienen würden. Erst durch ihre Einfügung werde die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume hergestellt. Weil sie damit räumlich und funktional (auch) zu dem Gemeinschaftseigentum gehören, stehe die gesamte Tür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum. Mit der Frage, ob die Klägerin die Innenseite der Tür farblich anders gestalten darf, befasst sich der Beschluss nicht. Hierüber hatte das Gericht daher nicht zu entscheiden (BGH, XII ZB 526/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Katzen dürfen nicht mit ausgelegtem Katzenfutter angelockt werden

Das MietrechtDie Wohnungseigentümergemeinschaft kann einem Mitglied verbieten, Katzenfutter im Gemeinschaftsgarten sowie auf seiner eigenen Gartenterrasse auszulegen, um verwilderte Katzen anzulocken.

Diese Klarstellung traf das Amtsgericht (AG) Bottrop im Streit einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Richter begründete seine Entscheidung damit, dass das Auslegen von Katzenfutter das Rücksichtnahmegebot verletze. Das gelte auch, wenn die Katzen gefangen werden sollen, um eine ärztliche Untersuchung zu ermöglichen. Es entstünden nämlich für die anderen Wohnungseigentümer erhebliche Nachteile. So müssten die Katzen über das Gemeinschaftseigentum laufen, um an das Futter zu gelangen. Hierdurch würde es zu einer erhöhten Verschmutzung durch Tierkot sowie zu einer verstärkten Geräuschentwicklung durch die Tierstimmen kommen (AG Bottrop, 20 C 55/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Überwachung des Hauseingangs durch Videokamera

Das MietrechtDer Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage kann mit einer Videokamera überwacht werden.

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH)  in einem entsprechenden Rechtsstreit. Die Richter machten aber deutlich, dass dies nicht in jedem Fall gelte. Vielmehr müsse eine Abwägung im Einzelfall erfolgen. Voraussetzung für die Zulassung sei, dass ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten mitüberwacht wird, überwiege. Zudem müsse die Ausgestaltung der Überwachung unter Berücksichtigung des Bundesdatenschutzgesetzes inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des Einzelnen ausreichend Rechnung tragen (BGH, V ZR 220/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Nachträglich eingebautes Whirlpool kann untersagt werden

Stellt ein Wohnungseigentümer auf seiner Terrasse ein Whirlpool auf, kann ihm dies von der Wohnungseigentümergemeinschaft untersagt werden.

So entschied das Amtsgericht (AG) Reutlingen in einem entsprechenden Fall. Die Entscheidung stützt sich darauf, dass es sich bei dem aufgestellten Whirlpool um eine bauliche Veränderung handelt, von der lästige Immissionen wie z.B. Lärm und Vibration ausgehen. Eine derartige bauliche Veränderung erfordere aber die Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Im vorliegenden Fall könne auch davon ausgegangen werden, dass die anderen Wohnungseigentümer über das normale Maß hinaus beeinträchtigt würden. Ein verständiger Durchschnittsmensch empfinde die durch den Whirlpool ausgelöste Beeinträchtigung als lästig und nicht mehr hinnehmbar (AG Reutlingen, 9 C 1190/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Kein Zurückhalten von Wohngeldern bei fehlender Jahresabrechnung

Ein Wohnungseigentümer kann seine Verpflichtung zur Zahlung der im Wirtschaftsplan ausgewiesenen Wohngelder nicht unter Hinweis auf eine fehlende Jahresabrechnung zurückhalten. Es fehlt an der nötigen Gegenseitigkeit der Forderungen.

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter wiesen darauf hin, dass der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung sich gegen den Verwalter richte. Die Wohngelder seien dagegen an die WEG zu zahlen (BGH, V ZR 171/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Rechte und Pflichten des werdenden Wohnungseigentümers

Ein Erwerber von Wohnungseigentum, der den Erwerbsvertrag vor Entstehen der WEG abschließt, hat eine gesicherte Erwerbsposition erlangt, wenn ein wirksamer Erwerbsvertrag vorliegt, eine Auflassungsvormerkung eingetragen und der Besitz auf den Erwerber übergegangen ist. Er ist dann „werdender Wohnungseigentümer“ mit der Folge, dass er einerseits die Mitwirkungsrechte ausüben kann, andererseits aber die Kosten und Lasten tragen muss.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Streitfall. Die Richter machten deutlich, dass die Rechtsposition des werdenden Erwerbers nicht mit Entstehen der endgültigen WEG durch Eintragung eines anderen Erwerbers in das Grundbuch ende. Es schade auch nicht, wenn der werdende Wohnungseigentümer den Besitz an der Wohnung erst nach dem Entstehen der WEG erlange. Im Hinblick auf die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten trete der werdende Wohnungseigentümer an die Stelle des im Grundbuch als Eigentümer eingetragenen Veräußerers. Dieser hafte aber nicht gesamtschuldnerisch neben dem Erwerber (BGH, V ZR 196/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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