Mangelanzeige – Ra-Herren

Nach einer Mängelanzeige des Mieters ist der Vermieter verpflichtet, dem Mangel nachzugehen und hierzu den Mangel zu besichtigen. Er ist auch berechtigt, nach Beseitigung des Mangels durch einen Handwerker die durchgeführten Arbeiten als solche abzunehmen. Entsprechendes gilt, wenn der Mieter im Wege der Ersatzvornahme den Mangel selbst beseitigt, insbesondere dann, wenn der Mieter die Kosten hierfür mit der Miete verrechnet oder dem Vermieter in Rechnung stellt. Die darin liegende Abnahme solcher Arbeiten ist notwendiger Bestandteil der Instandhaltungspflicht und der damit einhergehenden Duldungspflicht des Mieters. Der Vermieter kann auch fachkundige Personen hinzuziehen oder im Termin ein Diktiergerät verwenden, ja sogar Fotos anfertigen, soweit er keine Personen fotografiert und es einen nachvollziehbaren Grund für die Fotos gibt.

In einem Fall des Amtsgerichts (AG) Hamburg behauptete der Mieter, der vom Vermieter hinzugezogene Architekt hätte sich besonders beleidigend und herabwürdigend ihm gegenüber verhalten. Das war aber streitig. Das AG stellt dazu klar: Im Einzelfall können schwerwiegende und in besonderer Weise herabwürdigende Beleidigungen dazu führen, dass bestimmte Rechte – wie hier die Besichtigung bzw. Abnahme durch den Vermieter – nicht in Gegenwart des die Beleidigung Äußernden wahrzunehmen sind. Hier sah das AG allerdings keine Veranlassung dazu, dass der Mieter die Besichtigung verweigerte.

Quelle: AG Hamburg, Urteil vom 2.9.2020, 49 C 173/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

Hat der Vermieter keine Kenntnis von dem Mangel der Wohnung, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten erst geltend machen, nachdem er dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Wohnungsmieters, der für die Monate April, Juni und Juli 2007 keine und für Mai 2007 lediglich einen Teil der Miete gezahlt hatte. Daraufhin erklärte der Vermieter im Juni 2007 die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Der Mieter widersprach der Kündigung unter Hinweis auf einen Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern. Der Vermieter reichte daraufhin eine Räumungsklage bei Gericht ein.

Mit dieser Klage hatte er vor dem BGH Erfolg. Die Richter entschieden, dass ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters an Mietzahlungen, die er für einen Zeitraum vor der Anzeige des – dem Vermieter zuvor nicht bekannten – Schimmelpilzbefalls der Wohnung schulde, nicht in Betracht komme. Das Zurückbehaltungsrecht diene dazu, auf den Schuldner (hier: den Vermieter) Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit auszuüben. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, könne das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters bestehe daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten (BGH, VIII ZR 330/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

Schlagwortarchiv für: Mangelanzeige

Mieterpflichten: Das muss der Mieter nach einer Mängelanzeige hinnehmen

Mietmangel: Zurückbehaltungsrecht setzt vorherige Mangelanzeige voraus