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Kündigungsrecht: Eigenbedarf kann auch geltend gemacht werden, wenn der Eigentümer im Ausland arbeitet

Kündigung_IMG_0945.JPGDer Wunsch eines Profifußballers, der im Ausland arbeitet, in seiner freien Zeit mit seiner Familie in seiner Eigentumswohnung in München zu leben, kann eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen.

Diese Entscheidung traf das Amtsgericht München im Fall eines Wohnungseigentümers, der 2011 eine 45,56 Quadratmeter große Wohnung im Münchner Stadtteil Solln gekauft hatte. Diese war seit Februar 2000 an die beklagte Mieterin vermietet. Im April 2013 kündigte der Eigentümer die Wohnung wegen Eigenbedarfs. Als Kündigungsgrund gab er Eigenbedarf gemeinsam mit seiner zukünftigen Frau an. Er wolle im Frühsommer heiraten und gemeinsam mit seiner Frau einen Wohnsitz in München begründen. Aufgrund seines Berufs als Profifußball-Spieler arbeite er zwar nicht immer in München. Er beabsichtige aber, die Wohnung gemeinsam mit seiner Frau als Hauptwohnsitz zu behalten. Dorthin wolle er immer wieder zurückkehren und diese Wohnung auch in der Winterpause nutzen. Die Mieterin räumte die Wohnung nicht. Sie hielt den Kündigungsgrund für vorgeschoben.

Der Eigentümer erhob daraufhin Klage vor dem Amtsgericht München. Die zuständige Richterin gab ihm recht. Sie verurteilte die Mieterin, die Wohnung zu räumen.

Das Gericht hat die Ehefrau des Eigentümers vernommen. Die Zeugin gab an, ihr Ehemann arbeite in Serbien und habe zweimal täglich Training. Zuletzt hätten sie und ihr Ehemann in München gelebt, aber getrennt. Derzeit lebe sie in einer Wohnung in Serbien. Jetzt möchte sie jedoch wieder nach München ziehen, um in München einen Hauptwohnsitz begründen zu können. Sobald ihr Ehemann, also der Kläger, frei habe, werde er ebenfalls gemeinsam mit der Zeugin in der Wohnung in München wohnen. Weiter gab die Zeugin an, sie und ihr Ehemann hätten gemeinsam entschieden, dass das kürzlich geborene gemeinsame Kind in Deutschland aufwachsen solle. Eine andere Wohnung stehe nicht zur Verfügung. Es sei geplant, dass die Wohnung zumindest für die nächsten 3-4 Jahre von der Zeugin gemeinsam mit ihrem kleinen Kind bewohnt werde. Soweit der Ehemann am Wochenende oder zu trainingsfreien Zeiten frei habe, werde dieser ebenfalls gemeinsam mit der Familie in der Wohnung wohnen. Weiter gab die Zeugin an, sie halte sich derzeit während ihrer Besuche in Deutschland im Haus ihrer Mutter in der Nähe von Landsberg auf. Dort stehe ihr aber kein eigenes Zimmer zur Verfügung. Vielmehr schlafe und wohne sie mit ihrem Baby im Zimmer ihrer behinderten Schwester. Diese komme immer am Wochenende nach Hause, da sie unter der Woche in einer Behindertenwerkstatt arbeite und auch nächtige.

Das Gericht glaubte der Zeugin. Das Gericht sieht in dem Wunsch, die Wohnung zu nutzen, auch keine unvernünftige Absicht. Grundsätzlich darf das Gericht im Allgemeinen nicht überprüfen, ob es zur Nutzungsabsicht des Vermieters bessere oder sinnvollere Alternativen gibt. Der Wunsch des Eigentümers nach einem gemeinsamen Wohnsitz in München sei nachvollziehbar und vernünftig. Es sei verständlich, dass er gemeinsam mit seiner aus der Gegend von München stammenden Ehefrau eine Wohnung in München beziehen möchte.

Quelle: Amtsgericht München, Urteil vom 30.9.2014, 473 C 7411/14, rkr.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Eigenbedarf: Kein Rechtsmissbrauch, wenn Bedarf bei Vertragsschluss nicht absehbar war

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Frage beantwortet, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungsvermieter wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens gehindert sein kann, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen.

In dem betreffenden Verfahren hatte der Vermieter eines Einfamilienhauses das Mietverhältnis mit der Begründung gekündigt, das Haus werde für seinen Enkel und dessen Familie benötigt. Die Mieter hielten diese Eigenbedarfskündigung für rechtsmissbräuchlich. Zum einen sei sie nur drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses ausgesprochen worden. Und zum anderen habe der Sohn des Vermieters bei der Anmietung mündlich geäußert, ein Eigenbedarf komme nicht in Betracht, allenfalls sei ein Verkauf des Anwesens möglich.

Sowohl Amtsgericht als auch Landgericht sahen den Eigenbedarf als erwiesen an und gaben der Räumungsklage des Vermieters statt. Der BGH hat diese Entscheidungen nun bestätigt. Der Eigenbedarf sei erst später aufgrund einer nach der Vermietung eingetretenen Änderung der beruflichen und familiären Verhältnisse des Enkels entstanden. Er sei für den Vermieter zuvor nicht absehbar gewesen. Daher sei die Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sei nur rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags beabsichtige oder zumindest erwäge, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts zu überlassen. Dies sei vorliegend nicht der Fall gewesen. Bei Abschluss des Mietvertrags hätte der Vermieter noch nicht absehen können, dass sein Enkel seine Lebensplanung ändern würde. Dieser habe erst später entschieden, das vermietete Einfamilienhaus zusammen mit seiner zwischenzeitlich schwangeren Partnerin und späteren Ehefrau und dem gemeinsamen Kind bewohnen zu wollen (BGH, VIII ZR 233/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Eigenbedarf: Wohnbedarf des Schwagers kann Eigenbedarfskündigung rechtfertigen

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Der Wohnbedarf eines Schwagers des Vermieters kann Eigenbedarf zumindest begründen, wenn ein besonders enger Kontakt besteht.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung im Haus der dort auch selbst mit ihrer Familie wohnenden Klägerin. Diese kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, sie wolle die Wohnung dem Bruder ihres Ehemanns und dessen Ehefrau sowie zwei minderjährigen Kindern zur Verfügung stellen. Es bestehe zwischen den Familien ein besonders enger persönlicher Kontakt und deshalb ein Wunsch nach größerer Nähe. Dies lasse sich nur durch einen Einzug in die bislang von den Beklagten genutzte Wohnung verwirklichen. Die Räumungsklage hatte in allen Instanzen Erfolg.

Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass nach dem Gesetz ein berechtigtes Interesse des Wohnraumvermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliege, wenn er die Räume u.a. für seine Familienangehörigen benötige. Allerdings beschreibe der Gesetzeswortlaut den Begriff des Familienangehörigen nicht. Allgemein werde zwischen den engen Familienangehörigen und solchen Angehörigen differenziert, die mit dem Vermieter nur entfernt verwandt oder verschwägert sind. Letztere würden nur in den Anwendungsbereich der Vorschrift einbezogen, wenn zu ihnen ein besonderer sozialer Kontakt bestehe. So würden Geschwister kraft ihres nahen Verwandtschaftsverhältnisses zu den privilegierten Angehörigen gehören. Bei ihnen bedürfe es des zusätzlichen einschränkenden Tatbestandsmerkmals einer engen sozialen Bindung zum Vermieter nicht. Für einen Schwager treffe dies jedoch nicht ohne Weiteres zu. Nur wenn besondere Umstände vorlägen, die eine enge Bindung des Vermieters zu seinem Schwager ergeben würden, könne dessen Wohnbedarf eine Eigenbedarfskündigung begründen. Dies sei vorliegend der Fall gewesen (BGH, VIII ZR 247/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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