WEG: Kein Schlichtungsverfahren zwischen Wohnungseigentümern

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Streiten zwei Wohnungseigentümer, denen jeweils ein Sondernutzungsrecht an benachbarten Gartenflächen zusteht, über die Beseitigung einer an der Grenze des Sondernutzungsrechts stehenden Hecke (Grenzbepflanzung), ist es nicht erforderlich, vor Klageerhebung ein für Nachbarstreitigkeiten obligatorisches Schlichtungsverfahren durchzuführen.

Das Landgericht (LG) Frankfurt a.M. bejaht zwar die analoge Anwendung des § 906 BGB mit Bezug zum Wohnungseigentumsrecht, verneint aber eine entsprechende Anwendung der Vorschriften über das Schlichtungsverfahren in Verbindung mit landesrechtlichem Schlichtungsrecht. Seiner Auffassung nach sei die doppelte Analogie eine nicht zu rechtfertigende ­Begrenzung des Zugangs zu den staatlichen Gerichten. Zudem sei eine vergleichbare Interessenlage mit Blick auf die mit dem Schlichtungsverfahren bezweckte einvernehmliche Streitbeilegung nicht gegeben.

Quelle: LG Frankfurt a.M., Urteil vom 15.3.18, 2-13 S 102/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Selbstständiges Beweisverfahren: Vorbefassungsgebot unbeachtlich

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Will ein Wohnungseigentümer ein selbstständiges Beweisverfahren durchführen, um Mängel am Gemeinschaftseigentum gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern festzustellen, muss er sich zuvor nicht darum bemühen, einen Beschluss der WEG (Vorbefassung) herbeizuführen.

Das sogenannte Vorbefassungsgebot ist in diesem Fall nicht zu beachten. Dies hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden und sich insoweit in dieser streitigen Frage positioniert. Zugrunde lag der Fall, dass ein Wohnungseigentümer den Antrag gestellt hatte, den Bauträger wegen etwaiger Mängel beim Ausbau seiner Dachgeschosswohnung in Anspruch zu nehmen. Diesen Antrag hatte die WEG abgelehnt. Der weitere Antrag, zur Vorbereitung der Ansprüche ein Gutachten einzuholen, war aufgrund der Stimmungslage nicht zur Abstimmung gebracht worden.

Quelle: BGH, Urteil vom 14.3.2018, V ZB 131/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietvertrag: Mieter muss Anschlagsgefahr durch Extremisten angeben

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Ist dem Mieter bekannt, dass er Angriffsziel politischer Straftaten sein kann, muss er dies dem Vermieter vor Unterzeichnung des Mietvertrags von sich aus mitteilen. Dieser Umstand kann für den Vermieter wichtig sein, wenn er entscheidet, ob er den Mieter als Mieter haben ­möchte. Wurde der Vermieter vom Mieter nicht aufgeklärt, kann er den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten.

So entschied es das Amtsgericht Göttingen im Fall eines Mieters, der Mitglied der AfD-Nachwuchsorganisation war. Bereits in seiner alten Mietwohnung hatten sich mehrfach politisch motivierte Sachbeschädigungen und Brandstiftungen ereignet. Solche Vorkommnisse wiederholten sich auch in der neuen Mietwohnung.

Quelle: AG Göttingen, Urteil vom 24.10.2017, 18 C 41/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Gerichtsstand: Streit über Hotelzimmerstornierung: Beherbergungsort zählt

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Auch wenn ein Gast ein Hotelzimmer storniert, mithin den Beherbergungsort gar nicht aufsucht, verbleibt es beim besonderen Gerichtsstand des Erfüllungsorts.|

In Rechtsprechung und Literatur ist es umstritten, ob ein einheitlicher Erfüllungsort am Beherbergungsort auch gegeben ist, wenn der Gast die gebuchte Unterkunft nicht in Anspruch nimmt. Das Landgericht (LG) Münster hat sich der o. g. Ansicht angeschlossen. Es komme allein darauf an, an welchem Ort die wechselseitigen Verpflichtungen nach dem Vertrag zu erfüllen seien. In dem zu entscheidenden Fall sollte auch die Zahlung vor Ort erfolgen. Ansonsten würde der vertragswidrige Gast prozessual besser gestellt als der vertragstreue.

Quelle: LG Münster, Urteil vom 26.2.2018, 3 S 125/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Beendigung des Mietverhältnisses: Keine Minderung für die Zeit der Vorenthaltung

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Grundsätzlich steht dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses kein Mängelbeseitigungsanspruch gegen den Vermieter mehr zu. Vertragliche Erfüllungspflichten bestehen zu diesem Zeitpunkt nicht mehr. Mängel, die während der Zeit, für die eine Nutzungsentschädigung zu zahlen ist, entstehen, führen daher nicht zu einer Minderung.

Dies entschied das Landgericht (LG) Krefeld. Nach Auffassung der Richter gilt dies auch für Mängel, die vor Beendigung des Mietverhältnisses vorgelegen haben, aber erst danach während der Zeit der Vorenthaltung angezeigt werden. Ansonsten sähe sich der Vermieter der Situation ausgesetzt, entweder eine Kürzung seiner Nutzungsentschädigung hinzunehmen oder eine nicht mehr bestehende vertragliche Verpflichtung erfüllen zu müssen.

Quelle: LG Krefeld, Urteil vom 20.12.2017, 2 S 65/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mieterhöhung: Trend zu offenen Küchen: Zuschlag auf die Vergleichsmiete möglich

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Nach dem Frankfurter Mietspiegel ist ein Zuschlag auf die Vergleichsmiete gerechtfertigt, wenn der Küchenbereich Teil eines Wohnraums ist oder zusammen mit dem Wohnraum eine räumliche Einheit bildet.

Das ist nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt a. M. allerdings nicht der Fall, wenn die Küche zum angrenzenden Wohn- und Essbereich hin überwiegend durch Wandflächen abgegrenzt ist. Daher hat das Amtsgericht ein Mieterhöhungsverlangen für unberechtigt erklärt, mit welchem eine Erhöhung um 1,11 EUR pro Quadratmeter verlangt wurde.

Quelle: AG Frankfurt a. M., Urteil vom 8.2.2018, 33 C 2877/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Eigenbedarf: Mieter braucht nur bestreiten – Vermieter muss voll beweisen

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Für eine auf Eigenbedarf gestützte Räumungsverurteilung genügt es, wenn der Mieter den Eigenbedarf mit Nichtwissen bestreitet. Der Vermieter muss hingegen den Vollbeweis für den behaupteten Eigenbedarf erbringen.

Auf diese prozessuale Regel machte das Landgericht (LG) Berlin aufmerksam. Die Richter wiesen darauf hin, dass bei feststehendem Eigenbedarf geprüft werden müsse, ob der Mieter nicht wegen einer unzumutbaren Härte gem. § 574 Abs. 1, 2 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann. Bei gesundheitlichen Nachteilen kann bereits die ernsthafte Gefahr ihres Eintritts ausreichen. Hier kann es genügen, dass sich der Gesundheitszustand oder die allgemeine Lebenssituation des Mieters durch den Umzug erheblich verschlechtern würde. Bei der Frage nach angemessenem Ersatzwohnraum sind nicht nur Alter und Krankheit des Mieters, sondern auch die dadurch bedingte notwendige Nähe zu bestimmten Angehörigen zu berücksichtigen.

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 25.1.2018, 67 S 272/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietgebrauch: Anwalt darf in den gemieteten Kanzleiräumen nicht wohnen

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Eine Klage auf Unterlassung vertragswidrigen Gebrauchs nach § 541 BGB kommt auch in Gewerbemietraumverhältnissen in Betracht.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Celle. Werden Räume zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros vermietet und gibt der Vertrag keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Nutzung der Mieträume auch zu Wohnzwecken möglich sein sollte, ist die teilweise Nutzung des Mietobjekts als Wohnung nicht mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt.

Quelle: OLG Celle, Urteil vom 5.1.2018, 2 U 94/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Verwalterbestellung allein schafft keine Anscheinsvollmacht

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Die bloße Bestellung zum Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) genügt noch nicht, im Rechtsverkehr gegenüber Dritten – hier einem Handwerksunternehmen – eine Anscheins- oder Duldungsvollmacht der WEG anzunehmen.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Hamm. Daher kann die WEG auch nicht durch einen vom Verwalter abgeschlossenen Werkvertrag verpflichtet werden, Werklohn zu zahlen. Ein Aufwendungsersatzanspruch des Werkunternehmers gegen die WEG kommt nicht in Betracht, wenn von der beauftragten Maßnahme lediglich Sondereigentum betroffen ist. Dann liegt diese Baumaßnahme weder im Interesse der WEG, noch entspricht sie deren mutmaßlichem Willen.

So liegt es nach Auffassung des OLG Hamm beim Einlegen einer trittschalldämmenden Folie, die unter dem späteren Laminatboden verlegt wird. Diese gehört – wie der Oberboden – zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers.

Hiervon zu unterscheiden ist ein konstruktiver Schallschutz durch einen schwimmenden Estrich. Dieser ist Gebäudeteil, welcher zum Gemeinschaftseigentum zählt.

Quelle: OLG Hamm, Urteil vom 25.1.2018, 10 U 111/16.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Hausordnung: Keine Sonderrechte für Pianisten: Gleiches Recht für alle Störer

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Die Hausordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft über Ruhezeiten darf ohne sachlichen Grund nicht bestimmte Störer privilegieren.

Die Hausordnung erlaubte Musik – insbesondere Klavierspielen – nur zu eingeschränkten Zeiten. Für anderen Lärm galten andere Zeiten. Unterschied­liche Störungen durch Geräusche derart ungleich zu behandeln, ist nicht zulässig, so das Landgericht (LG) Frankfurt a. M.

Quelle: LG Frankfurt a. M., Urteil vom 4.10.2017, 13 S 131/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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