BGH-Rechtsprechung: Brand eines Gebäudes an der gemeinsamen Giebelmauer

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt entschieden: Wird ein Grundstück so geteilt, dass eine Giebelmauer, an die von beiden Seiten angebaut ist, auf der neuen Grundstücksgrenze steht, wird die Mauer hierdurch im Zweifel eine sog. gemeinschaftliche Grenzeinrichtung. Das hat Folgen, z. B. wenn es, wie im Fall des BGH, zu einem Brand eines an eine Nachbarwand angebauten Gebäudes kommt.

Das war geschehen
Die Parteien sind Grundstücksnachbarn. Ihre Grundstücke sind im Wege der Teilung aus einem größeren Grundstück hervorgegangen. Auf diesem befand sich auf dem heute im Eigentum der Beklagten stehenden Grundstücksteil eine Scheune, an deren südliche Außenmauer etwa im Jahr 1930 das heutige Wohnhaus des Klägers angebaut wurde. Der Teilungsvereinbarung zufolge verläuft die Grenze „zwischen dem Wohnhaus und der Scheune entlang der Außenmauer des Scheunengebäudes“. Nach der in der Urkunde aus dem Jahr 2000 in Bezug genommenen Flurkarte verläuft die Grenze zwischen den beiden Grundstücken im Bereich der Gebäude mittig durch die Gebäudetrennwand. Im Jahr 2011 wurde die Scheune durch einen Brand stark beschädigt. Die Gebäudeversicherung des Klägers zahlte diesem zur Regulierung des durch den Übertritt des Feuers auf sein Wohnhaus entstandenen Schadens einen Betrag, in dem gutachterlich ermittelte Kosten für die Sanierung der Gebäudetrennwand von 50.824 Euro enthalten sind.

Der Kläger verlangt von den Beklagten Maßnahmen zur Sanierung der Gebäudetrennwand. Das Landgericht (LG) hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht (OLG) hat die Beklagten verurteilt, „diejenigen Maßnahmen zu ergreifen, die erforderlich sind, um das Gebäude des Klägers […] im Bereich der Gebäudetrennwand ausreichend gegen Witterung zu schützen, gegen Wärmeverlust zu dämmen und Feuchtigkeitsimmissionen abzuwehren“. Im Übrigen hat es die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der Revision möchten die Beklagten die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erreichen. Mit der Anschlussrevision verfolgt der Kläger seinen u.a. auf Verurteilung der Beklagten zur Beseitigung der an der Gebäudetrennwand entstandenen Schäden gerichteten weiteren Klageantrag weiter.

So sieht es der BGH
Der BGH: Brennt ein an eine gemeinsame Giebelmauer (Nachbarwand) angebautes Gebäude ab, sodass die Mauer freigelegt und in ihrer Funktionstüchtigkeit als Abschlusswand des Nachbargebäudes beeinträchtigt wird, hat der Nachbar einen Anspruch gegen den Eigentümer des von dem Brand betroffenen Grundstücks auf Wiederherstellung der Funktionstüchtigkeit der Nachbarwand. Ob und gegebenenfalls in welchem Maß die Wand zu dämmen ist, hängt davon ab, ob und in welchem Umfang sie vor ihrer Freilegung (auch) die Funktion hatte, das Nachbargebäude vor Wärmeverlust zu schützen; dies ist nach den konkreten Umständen bei der Errichtung der Wand bzw. der Teilung des Grundstücks zu beurteilen oder gegebenenfalls nach dem Zustand, den die Wand aufgrund einer gemeinschaftlichen Ertüchtigung durch die Nachbarn zuletzt aufwies.

Beachten Sie Der BGH hat noch auf Folgendes hingewiesen: Der Anspruch des Nachbarn auf Wiederherstellung der Funktionstüchtigkeit der durch einen Brand freigelegten gemeinsamen Giebelwand ist kein Ersatzanspruch nach dem Versicherungsvertragsgesetz. Er geht daher nicht auf die Gebäudeversicherung des Nachbarn über, wenn diese den durch den Brand an seinem Gebäude entstandenen Schaden reguliert.

Quelle: BGH, Urteil vom 22.1.2021, V ZR 12/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Vertragslosigkeit: Kein Gratisstrom im Schweinestall

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Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hat einen Landwirt aus Ostwestfalen verpflichtet, dem örtlichen Stromnetzbetreiber Aufwendungsersatz für den jahrelangen vertragslosen Stromverbrauch in seinem Schweinestall zu zahlen.

Der beklagte Landwirt hatte für seinen Schweinestall jahrelang Strom aus dem Niederspannungsnetz des klagenden Stromnetzbetreibers bezogen, ohne dass ein Stromversorgungsvertrag mit einem Stromlieferanten bestand. Die Vertragslosigkeit des Bezugs und die unterbleibende Abrechnung der Stromverbräuche fiel jahrelang nicht auf, weil der Schweinestall eine von mehreren mit einem eigenen Zähler ausgestatteten Verbrauchsstellen des Landwirts war.

Als der Stromnetzbetreiber nach Jahren auf die vertragslose Nutzung seines Netzanschlusses aufmerksam wurde, begehrte er vom Landwirt Ersatz für die Stromverluste in seinem Netz, die er jahrelang hatte ausgleichen müssen. Der Landwirt lehnte die Zahlung unter anderem unter Hinweis darauf ab, dass Stromnetzbetreiber nach dem Energiewirtschaftsgesetz keinen Strom liefern und damit auch nicht in Rechnung stellen dürften.

Während das Landgericht (LG) Dortmund die Klage noch abgewiesen hatte, gab das OLG Düsseldorf dem Stromnetzbetreiber Recht und bejahte einen Aufwendungsersatzanspruch nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag. Die exakte Höhe des Anspruchs ist allerdings noch zu klären. Weil es bislang keine höchstrichterliche Rechtsprechung zu Fällen vergleichbarer Art gibt, ließ das OLG gegen sein Grundurteil die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) zu.

Quelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.2.2021, I-27 U 19/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Bauvertragsrecht: Bauhandwerkersicherungshypothek setzt keine Wertsteigerung voraus

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Dem Architekten steht unabhängig vom Baubeginn und damit unabhängig von einer eingetretenen Wertsteigerung des Grundstücks dem Grunde nach ein Anspruch auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek zur Sicherung seines Honoraranspruchs zu. Das hat jetzt das Kammergericht (KG) Berlin klargestellt.

Voraussetzung, dass ein Architekt oder Fachplaner die Bauhandwerkersicherungshypothek nutzen kann, war bisher, dass deren Leistungen sich schon werterhöhend auf das Grundstück ausgewirkt haben. Diese Bedingung ist nur erfüllt, wenn sich die Planungsleistungen in Form von Bauarbeiten im Grundstück niedergeschlagen haben. Ein Honoraranspruch für Planungsleistungen (z. B. Leistungsphase 1 bis 5) sollte deshalb nicht eintragungsfähig sein, solange nicht mit dem Bau begonnen worden ist.

Dem ist das KG Berlin jetzt entschieden entgegengetreten. Spätestens seit 2018 (dem Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts) weht für die Berliner Richter „ein anderer Wind“. Nach den neuen Vorschriften sei inzwischen einzige Voraussetzung für den Anspruch auf eine Bauhandwerkersicherungshypothek, dass der Architekt sie für „seine Forderungen aus dem Vertrag“ begehre. Dies entspreche auch deren Sinn und Zweck.

Quelle: KG Berlin, Beschluss vom 5.1.2021, 276 W 1054/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Bauüberwachungspflicht: Abdichtungsmängel: Architekt haftet

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Kommt ein Architekt, der mit der Bauaufsicht beauftragt wurde, Überwachungspflichten nicht hinreichend nach, gilt: Er kann für Feuchtigkeitsschäden haften, die durch unsachgemäßes Verschweißen von Bitumenbahnen entstanden sind. Das hat jetzt das Oberlandesgericht (OLG) München entschieden.

Das OLG hebt hervor: Abdichtungsarbeiten sind besonders gefahrgeneigte Arbeiten. Kommt es bei derartigen Arbeiten zu Ausführungsmängeln, spricht bereits der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass der Architekt seine Bauüberwachungspflicht verletzt hat. Dies gelte, obwohl Abdichtungsarbeiten eine handwerkliche Selbstverständlichkeit sind. Denn sie sind für den Erfolg des Gesamtwerks mitentscheidend. Folglich kann vom Architekten erwartet werden, dass er diese Arbeiten (hier: Schweißarbeiten) kontrolliert.

Quelle: OLG München, Endurteil vom 20.1.2021, 20 U 2534/20 Bau

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Architektenhonorar: Vortrag vor Gericht muss schon in der ersten Instanz passen

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Um eine Honorarforderung vor Gericht durchzusetzen oder Schadenersatzansprüche abzuwehren, müssen Architekten ihre Sachargumente in der ersten Instanz vollständig vortragen. Es gilt, von Anfang an sämtliche Argumente und Leistungen schlüssig darzulegen. Die Folge: Vergisst der Architekt etwas und verliert er den Prozess in der ersten Instanz, kann er den entsprechenden Sachvortrag in der nächsten Instanz so gut wie nie nachholen.

Diese Rechtslage hat das Oberlandesgericht (OLG) München bestätigt. Eine Berufung setzt im Regelfall nämlich voraus, dass sie Aussicht auf Erfolg hat, in der Rechtssache eine grundsätzliche Bedeutung vorliegt, die Fortbildung des Rechts gefördert wird und sie eine einheitliche Rechtsprechung unterstützt.

Die Entscheidung ist rechtskräftig.

Quelle: OLG München, Beschluss vom 20.9.2019, 28 U 2914/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Architektenhonorar: Wird die Rechnungsstellung aufgeschoben, kann der Architektenvertrag nichtig werden

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Vereinbaren Architekten mit ihrem Auftraggeber einen Aufschub bei der Rechnungsstellung, kann das zur Nichtigkeit des Vertrags führen. Der Architekt verliert nicht nur seinen Honoraranspruch, sondern macht sich auch der Schwarzarbeit strafbar. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf einem Architekten ins Stammbuch geschrieben.

Das sagt das Steuerrecht
Das Umsatzsteuergesetz schreibt vor: Führt der Unternehmer eine steuerpflichtige Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück aus, ist er verpflichtet, innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung zu stellen. Damit gilt auch für planerische Leistungen eines Architekten für Umbau und Neubau die Pflicht, eine Rechnung innerhalb von sechs Monaten zu erteilen.

Der Fall des Oberlandesgerichts
Im Fall des OLG Düsseldorf war der Auftraggeber des Architekten ein Investor, der selbst Bauleistungen erbrachte. Im Prozessverlauf stellte sich heraus: Es war vereinbart, dass der Auftraggeber die Planungsleistungen zum einen durch anteilige Honorarzahlung und zum zweiten durch die unentgeltliche Erbringung von Bauleistungen für das Privathaus des Architekten vergüten werde. Diese Gegenleistung erfolgte nicht, weil man sich vorher zerstritten und der Investor den Vertrag gekündigt hatte. Folglich – so das Gericht – hatte also erst die Kündigung eine Rechnungsstellung veranlasst. Hätte es die Kündigung nicht gegeben, hätte der Architekt keine Rechnung gestellt.

Leistungen außerhalb der steuerlichen Rechtsordnung
Für das OLG war klar: Die o. g. Verabredung und der zeitliche Abstand von Leistungserbringung und Schlussrechnungen (mehr als die o. g. sechs Monate) waren Beleg dafür, dass die Leistungen außerhalb der steuerlichen Rechtsordnung hätten belassen werden sollen. Damit lag dann Schwarzarbeit vor.

OLG: Klare Regeln
Entsprechend klar stellte das OLG folgende Regeln auf:

1. Erbringt ein Architekt planerische Leistungen für einen Um- und Neubau, ist er verpflichtet, innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung auszustellen.

2. Stellt der Architekt keine Rechnung aus oder vereinbaren die Parteien einen Aufschub der Rechnungsstellung, ist der Architektenvertrag nichtig.

3. Sprechen mehrere Indizien für Schwarzarbeit, genügt es nicht, wenn eine oder beide Parteien die Vereinbarung von Schwarzarbeit schlicht leugnen. Die Häufung von Indizien kann vielmehr dazu Anlass geben, automatisch einen Verstoß gegen das Schwarzarbeitsverbot anzunehmen.

Quelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.11.2020, 22 U 73/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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BGH-Entscheidung: Bauüberwachung muss kein mangelfreies Bauwerk bewirken

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Übernimmt ein Planungsbüro Planungs- und Bauüberwachungsleistungen, verspricht es nicht, dass das Bauwerk mangelfrei errichtet wird. Es schuldet nur eine mangelfreie Planungs- oder Überwachungsleistung, nicht jedoch die handwerkliche Ausführung auf der Baustelle. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt klargestellt.

Lange ist die Praxis davon ausgegangen, dass Mängel, die als Ausführungsmängel auf der Baustelle angefallen sind, auch eine mangelhafte Bauüberwachung bedeuten. Diese Annahme führte häufig zu Prozessen über das Verschulden von Ausführungsmängeln. So stellte sich oft die Frage, ob die Bauüberwachung auch faktisch dafür sorgen musste, dass die Bauausführung durch die Unternehmen mangelfrei erfolgte. Oder es war unklar, ob Ausführungsmängel auf der Baustelle gleichzeitig bedeuteten, dass eine unsachgemäße Bauüberwachung vorlag und ein Honorareinbehalt gerechtfertigt war. Schließlich fragte es sich auch, ob gerügte Ausführungsmängel eine mangelhafte Bauüberwachung belegt haben.

Der BGH hat mit seiner Entscheidung die Objektüberwachung entlastet. In diesem Sinne sind die drei oben beschriebenen Fragen mit „Nein“ zu beantworten. Danach ist künftig zwischen Bauüberwachungsleistungen des Planungsbüros und ausführenden Leistungen des Bauunternehmens zu differenzieren.

Quelle: BGH, Urteil vom 10.12.2020, I ZR 153/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Corona-Pandemie: Maskenpflicht: Anordnungen seitens der Arbeitgeber ist Folge zu leisten

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Wenn der Arbeitgeber Anordnungen trifft, in denen es um das Tragen eines Mund-Nasen-Schutzes geht, kann es zu unterschiedlichen Streitigkeiten kommen. Mit zwei Fällen haben sich jetzt die Arbeitsgerichte (ArbG) in Berlin und Siegburg beschäftigt. Die Urteile zeigen: Es sind hohe Anforderungen an die Argumentierung zu stellen, dass gesundheitliche Gründe gegen das Tragen von Schutzmasken oder Gesichtsvisieren sprechen.

Gesichtsschutzschirm statt Mund-Nasen-Schutz?
Darf ein Arbeitnehmer darauf bestehen, bei seiner Arbeit statt eines Mund-Nasen-Schutzes einen Gesichtsschutzschirm zu tragen? „Nein“, sagt das ArbG Berlin.

Die Arbeitnehmerin war Flugsicherheitsassistentin an einem Flughafen. Sie hatte im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes geklagt. Das ArbG argumentierte, dass der Arbeitgeber seine Beschäftigten und die Besucher des Flughafens vor Infektionen schützen müsse. Ein Gesichtsvisier schütze Dritte weniger als der vorgeschriebene Mund-Nasen-Schutz.

Dass ihr das Tragen eines Mund-Nasen-Schutzes aus gesundheitlichen Gründen nicht zumutbar sei, habe die Arbeitnehmerin nicht ausreichend glaubhaft gemacht.

Weder Schutzmaske noch Gesichtsvisier?
„Ohne Schutzmaske oder Gesichtsvisier geht es nicht.“ Der Arbeitgeber darf das Tragen einer Mund-Nase-Bedeckung während der Arbeitszeit anordnen. Dies musste sich jetzt ein Verwaltungsmitarbeiter in einem Rathaus vom ArbG Siegburg sagen lassen.

Der Kläger ist bei der Beklagten als Verwaltungsmitarbeiter im Rathaus beschäftigt. Die Beklagte ordnete im Frühjahr 2020 in den Räumlichkeiten des Rathauses das Tragen einer Mund-Nase-Bedeckung für Besucher und Beschäftigte an. Der Kläger legte ein Attest vor, das ihn ohne Angabe von Gründen von der Maskenpflicht befreite. Sein Arbeitgeber wies ihn daraufhin an, ein Gesichtsvisier beim Betreten des Rathauses und bei Gängen über die Flure und in Gemeinschaftsräumen zu tragen. Der Kläger legte ein neues Attest vor, das ihn wiederum ohne Angabe von Gründen von der Pflicht zum Tragen von Gesichtsvisieren jeglicher Art befreite. Ohne Gesichtsbedeckung wollte die Beklagte den Kläger nicht im Rathaus beschäftigen. Der Kläger begehrte nun im Eilverfahren seine Beschäftigung im Rathaus ohne Gesichtsbedeckung; alternativ wollte er im Homeoffice beschäftigt werden. Das ArbG wies seine Anträge ab.

Nach Auffassung des Gerichts überwiegt der Gesundheits- und Infektionsschutz aller Mitarbeiter und Besucher des Rathauses das Interesse des Klägers an einer Beschäftigung ohne Gesichtsvisier oder Mund-Nase-Abdeckung.

Zudem hatte die Kammer Zweifel an der Richtigkeit der ärztlichen Atteste. Die Kammer ging – wie auch das OVG Münster bei der Maskentragepflicht an Schulen – davon aus, dass ein solches Attest konkrete und nachvollziehbare Angaben enthalten muss, warum eine Maske nicht getragen werden könne, da der Kläger mithilfe der ärztlichen Bescheinigungen einen rechtlichen Vorteil für sich erwirken will, nämlich die Erteilung einer Ausnahmegenehmigung zum Betreten des Rathauses ohne Maske. Einen Anspruch auf Einrichtung eines Homeoffice-Arbeitsplatzes verneinte die Kammer in diesem Fall.

Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig. Gegen das Urteil kann Berufung beim Landesarbeitsgericht Köln eingelegt werden.

Quelle: ArbG Berlin, Urteil vom 15.10.2020, 42 Ga 13034/20; ArbG Berlin, PM Nr. 34/2020 vom 18.12.2020; ArbG Siegburg, Urteil vom 16.12.2020, 4 Ga 18/20; PM vom 4.1.2021

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Landesbauordnung: Fahrräder machen aus einem Wintergarten noch keine Garage

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Hat ein Bauherr in seinem Wintergarten Motor- und Fahrräder abgestellt, wird aus dem Wintergarten noch lange keine Garage. Das musste der klagende Bauherr vom Verwaltungsgericht (VG) Karlsruhe lernen.

Der Kläger hatte nah an der Grundstücksgrenze – ohne Baugenehmigung – einen Wintergarten an sein Haus gebaut. Dies wurde entdeckt. Also beantragte er eine Baugenehmigung für einen „zweigeschossigen Wintergarten“. Sein Nachbar wollte aber nur einem eingeschossigen Anbau zustimmen. Die Behörde versagte daher die Genehmigung.

Das hatte den Kläger nicht beindruckt. Er baute trotzdem. Es kam, wie es kommen musste: Er sollte den zweiten Stock abreißen. Da wies der Kläger darauf hin, dass es sich nicht um einen Wintergarten, sondern um eine – zustimmungsfreie – Garage handele.

Bei Inaugenscheinnahme standen zwar auch einige Motor- und Fahrräder in der „Garage“. Nach dem allgemeinen Wortverständnis des Begriffs sei jedoch eine Garage zum Abstellen eines Autos vorgesehen. Gleiches ergebe sich auch aus der baden-württembergischen Landesbauordnung. Der Anbau war hier aber kaum für ein Auto geeignet. Es fehlte z. B. eine Einfahrt. Der Anbau hatte vielmehr große Schiebefenster und ein „attraktiv gestaltetes Glasdach“, also ein Erscheinungsbild, das laut VG „üblicherweise bei als Wintergärten genutzten Glasanbauten vorkommt“. Darüber hinaus habe der Kläger den Anbau zunächst als Wintergarten bezeichnet. Auf älteren Fotos waren schließlich keine Fahrzeuge, sondern stattdessen Möbel und ein Kamin zu sehen.

Quelle: VG Karlsruhe, Urteil vom 5.11.2020, 11 K 7820/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Schadenersatz: Kein Ersatz für Wasserschaden: Rückstausicherung fehlte

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Ein durch eine Verengung der Abwasserleitung verursachter Rückstauschaden, der durch eine – hier fehlende – Rückstaueinrichtung hätte verhindert werden können, liegt jedenfalls dann außerhalb des Schutzbereichs einer verletzten Pflicht, wenn der Anlieger nach der einschlägigen Satzung zum Einbau einer solchen Sicherung verpflichtet ist. Das hat nun der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Auf den Grund, weshalb es zu einem Rückstau im Leitungssystem gekommen ist, kommt es dann regelmäßig nicht an, so der BGH. In diesen Fällen dürfen sowohl der Träger des Kanalisationsnetzes als auch von ihm mit Bauarbeiten an den Leitungen beauftragte Dritte auf die Einrichtung einer funktionsfähigen Rückstausicherung des Anliegers vertrauen.

Quelle: BGH, Urteil vom 19.11.2020, III ZR 134/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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