Dienstleistung: Bestandsaufnahme: Gewährleistungsfrist hängt vom Auftrag ab

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Wird ein Architekt oder Ingenieur mit der Bestandsaufnahme eines aus Grund und aufstehender Altbebauung bestehenden Grundstücks beauftragt, um dem Auftraggeber eine Entscheidungsgrundlage für den Grundstückserwerb zu schaffen, stellt das Gutachten keine Werk-, sondern eine Dienstleistung dar. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a. M. im Einvernehmen mit dem Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt.

Entscheidend ist: Ansprüche wegen Mängeln in einem solchen Gutachten verjähren danach nicht erst in fünf, sondern schon in zwei Jahren ab Abnahme. Anders sähe es aus, wenn die Bestandsaufnahme in Bezug zu einem konkret zu errichtenden Bauwerk steht. Das wäre etwa der Fall, wenn die Bestandsaufnahme z. B. als besondere Leistung im Rahmen eines Planungsauftrags der Leistungsphasen 1 bis 8 beauftragt ist, der die Nutzungsänderung einer Fabrikhalle in Wohneinheiten umfasst. Dann gehört die Bestandsaufnahme zur Werkleistung des Büros und es gilt die fünfjährige Gewährleistungsfrist.

Quelle: OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 28.2.2020, 24 U 36/19, rechtskräftig durch Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde; BGH, Beschluss vom 4.11.2020, VII ZR 54/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Planungsfehler: Betriebsbeschreibung kann Vertragsgegenstand sein

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Betriebsbeschreibungen als Anlage zum Planungsvertrag in allgemeiner textlicher Beschreibung sind bedeutender als bislang angenommen. Das zeigt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm. Es hat eine Betriebsbeschreibung vertragsrechtlich als Beschaffenheitsvereinbarung gewertet. Die Folge: Ihre Nichteinhaltung hat das OLG als einen Planungsfehler gewertet.

Im Fall des OLG war in der Betriebsbeschreibung vereinbart worden, dass behindertengerechte, barrierefreie Wohnungen und Zugänge geplant werden sollten. Am Ende waren aber nicht alle Wohnungen barrierefrei erreichbar. Das OLG unterstellte einen Planungsfehler, weil die Anforderungen aus der Betriebsbeschreibung nicht durchgehend erfüllt waren. Selbst, wenn die Anforderungen textlich nur allgemein gehalten worden seien, handele es sich doch um eine Beschaffenheitsvereinbarung, die einzuhalten sei.

Beachten Sie Die Folge für Planungsbüros: Bei allgemein gehaltenen textlichen Beschaffenheitsvereinbarungen bilden nicht das subjektive Verständnis, sondern die rechtlichen und technischen Normen den alleinigen Maßstab.

Quelle: OLG Hamm, Urteil vom 28.1.2021, 21 U 54/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Vertragskündigung: Honorarsicherung: Zehn-Tages-Frist reicht aus

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Das Kammergericht (KG) Berlin hat aktuell bestätigt, dass nach der Vorstellung des Gesetzgebers in der Regel eine Frist von sieben bis zehn Tagen ausreichend ist, eine Bauhandwerkersicherheit zu stellen und die Kündigung eines Architekten aus wichtigem Grund für zulässig erachtet. Dem Auftraggeber war es zuvor nicht gelungen, binnen der gestellten Zehn-Tages-Frist die Sicherheit beizubringen.

In dem Fall des KG ging es um einen „Sicherungsfall“, der mittlerweile in der Praxis üblich ist: Architekt versus Projektentwickler. Der Architekt verlangte vom Projektentwickler einen Tag nach Vertragsschluss Sicherheit für den gesamten Honoraranspruch aus dem Vertrag und setzte ihm dafür eine Frist. Diese Frist hielt der Projektentwickler nicht ein. Also kündigte der Architekt den Vertrag aus wichtigem Grund.

Die Folgen einer Kündigung sind dieselben wie bei einer freien Kündigung des Auftraggebers: Der Architekt hat für erbrachte Leistungen Anspruch auf die volle Vergütung und für nicht erbrachte Leistungen die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen und anderweitigen Erwerbs. So war es auch hier, weil das KG die Kündigung als wirksam erachtete.

Quelle: KG Berlin, Beschluss vom 5.1.2021, 27 W 1054/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Hinweispflicht: Planer müssen sich ständig über neue Vorschriften informieren

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Ändern sich anerkannte Regeln der Technik oder Anforderungen an den Arbeitsschutz nach Abschluss des Architektenvertrags, muss der Architekt den Auftraggeber darauf unmissverständlich hinweisen. Auf dieser Basis muss der Auftraggeber dann entscheiden. Diese Beratungs- bzw. Hinweispflicht gilt unberührt von der Höhe des Honorars und unberührt von etwaigen Leistungsbildern. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg klargestellt.

Der Auftraggeber hat einen Anspruch darauf, dass die realisierte Planungslösung zum Zeitpunkt der Abnahme (= Fertigstellung) den Anforderungen des Baurechts entspricht. Schwebt dem Auftraggeber eine nicht praktikable oder nicht den Vorschriften entsprechende Lösung vor, müssen Planer ihn noch intensiver beraten.

Quelle: OLG Brandenburg, Urteil von 27.1.2021, 4 U 86/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Erfolgreiche Honorarklage: Das muss der Architekt vortragen

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Ein Architekt, der sein Honorar einklagen will, muss Dreierlei darlegen und ggf. beweisen: Wer ist sein Vertragspartner? Welche Leistungen umfasst sein Auftrag? Welche Vergütung wurde vereinbart? Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg jetzt klargestellt.

Oft wird jedoch nur vorgetragen, „Gespräche mit dem Bauherrn zur Übernahme der Bauleitung“ geführt zu haben oder „Beide Parteien haben erörtert, dass der Architekt mit der Massenermittlung, Ausführungsplanung, Ausschreibung, Vergabe und Bauleitung betraut worden ist“. Zu wenig, so das OLG. Erforderlich sei vielmehr konkreter Vortrag zur wirksamen rechtsgeschäftlichen Einigung über die konkret zu erbringenden Leistungen. So könne der Architekt z. B. den Leistungsumfang anhand der einzelnen Leistungsphasen der HOAI definieren. Dazu müssen die Parteien aber nachweislich wenigstens eine an den Begriffen der HOAI orientierte schlagwortartige Vereinbarung – z. B. „Ausführungsplanung“ – wirksam getroffen haben.

Quelle: OLG Brandenburg, Beschluss vom 5.1.2021, 12 W 28/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Baugenehmigungsverfahren: Hangrutschgefahr muss nicht schon mit Erteilung der Baugenehmigung geklärt sein

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Ein sich um die Tragfähigkeit seines Grundstücks sorgender Nachbar kann nicht die Aufhebung einer für das angrenzende Grundstück erteilten Baugenehmigung verlangen, die unter der Bedingung steht, dass spätestens bei Baubeginn eine Bescheinigung über die Gewährleistung der Standsicherheit des Bauvorhabens vorzulegen ist. Dies entschied jetzt das Verwaltungsgericht (VG) Mainz.

Widerspruch des Nachbarn
Der Nachbar wandte sich mit seinen Widersprüchen gegen im vereinfachten Genehmigungsverfahren von dem beklagten Landkreis erlassene Baugenehmigungen für zwei Mehrparteienwohnhäuser. Er machte dabei im Wesentlichen geltend, aufgrund der Hanglage des Gebiets bestünde bei Verwirklichung des Bauvorhabens die Gefahr von Erdrutschungen, die die Standsicherheit seines oberhalb des Baugrundstücks gelegenen Wohngebäudes bedrohten.

Untätigkeitsklage der Bauherrin
Nachdem der Kreisrechtsausschuss des Landkreises nach über einem Jahr seit Erhebung der Widersprüche noch nicht über diese entschieden hatte, erhob die Bauherrin Untätigkeitsklage auf Zurückweisung der Widersprüche. Sie machte ihr Recht auf Erhalt einer bestandskräftigen Baugenehmigung geltend und führte aus, dass Nachbarrechte durch die mit den Widersprüchen angegriffenen Baugenehmigungen nicht verletzt würden. Das VG gab der Klage statt und verpflichtete den beklagten Landkreis, die Widersprüche gegen die Baugenehmigungen kostenpflichtig zurückzuweisen.

Begründung des Verwaltungsgerichts
Die Verpflichtungsklage auf Erlass eines Widerspruchsbescheids durch den Beklagten sei zulässig und begründet. Die Baugenehmigungen verletzten keine nachbarschützenden Vorschriften, die ein Grundstücksnachbar allein rügen könne. Der Beigeladene könne insbesondere nicht eine Verletzung seines Eigentums durch Gefährdung der Standsicherheit des auf seinem Grundstück vorhandenen Gebäudes geltend machen. Die Frage der Standsicherheit baulicher Anlagen und der Tragfähigkeit des Baugrundes des Nachbargrundstücks sei nicht Gegenstand des Prüfprogramms der Bauaufsichtsbehörde im vereinfachten Genehmigungsverfahren.

Instrument der Bedingung ausreichend
Die Baugenehmigungen seien jedoch unter der Bedingung ergangen, dass spätestens bei Baubeginn der Baubehörde Bescheinigungen sachverständiger Personen über die Gewährleistung der Standsicherheit des Vorhabens vorzulegen seien. Diese Regelung in der Baugenehmigung sei geeignet, eine ausreichende Vorsorge vor Verletzungen des Eigentums des Nachbarn zu gewährleisten.

Der Nachbar habe keinen Anspruch darauf, dass bereits im Zeitpunkt der Erteilung der noch nicht endgültig die Bebauung freigebenden Baugenehmigung die Hangrutschgefahr abschließend geklärt werde. Ausreichend sei es, wenn – wie hier – durch das Instrument der Bedingung verhindert werde, dass von der erteilten Baugenehmigung Gebrauch gemacht werde und zulasten des Nachbarn vollendete Tatsachen geschaffen würden.

Quelle: VG Mainz, Urteil vom 24.2.2021, 3 K 248/20.MZ

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Grundstückseigentum: Ablauf von Niederschlagswasser auf Privatgrundstück

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Abfließendes Oberflächenwasser von der öffentlichen Straße auf ein Grundstück, das lediglich zu einer unwesentlichen Beeinträchtigung führt, verpflichtet den Straßenbaulastträger nicht zur Folgenbeseitigung. Dies musste sich ein Eigentümer vom Verwaltungsgericht (VG) Mainz sagen lassen, der eine veränderte Bausituation durch einen neuen Bauabschnitt nicht hinnehmen wollte.

Der Kläger ist Eigentümer eines bebauten Gewerbegrundstücks. Im Rahmen des ersten Abschnitts der Herstellung der Erschließungsstraße vereinbarte der Kläger mit Blick auf sein niedriger gelegenes Grundstück mit der für die Gemeinde tätigen Baufirma, dass er mit der Errichtung eines zu seinem Grundstück hin geneigten Bürgersteigs (von 2,5 Prozent) vor seinem Anwesen einverstanden sei – mit der Folge, dass die Gehwegfläche in diesem Bereich über sein Grundstück entwässert werde.

Im zweiten Bauabschnitt wurde der Bürgersteig vor dem Klägergrundstück an die übrige Gehweghöhe in der Straße angeschlossen. Der Kläger forderte die Gemeinde auf, den Anschlussbereich (etwa 3 qm) so zu ändern, dass nicht von diesem zusätzliches Oberflächenwasser über den Gehweg vor seinem Grundstück auf dieses abfließe. Das VG Mainz wies seine Klage ab.

Das Eigentumsrecht des Klägers werde, so das VG, durch das von einer Fläche von ca. 3 qm auf sein Grundstück abfließende Oberflächenwasser mit Blick auf die Gesamtverhältnisse nicht wesentlich beeinträchtigt. Das Oberflächenwasser der Straße und ihrer Nebenanlagen werde im Übrigen zur gegenüberliegenden Straßenseite hin entwässert.

Darüber hinaus treffe den Kläger ein mitwirkendes Verschulden, weil er durch sein Einverständnis mit dem Abfluss des Oberflächenwassers der vor seinem Grundstück gelegenen Bürgersteigfläche auf sein Anwesen die Ursache dafür gesetzt habe, dass der weitere Bürgersteig nur unter Berücksichtigung des übrigen Straßenniveaus – unter Vermeidung einer „Stolperstufe“ – angebunden werden könne.

Quelle: VG Mainz, Urteil vom 24.2.2021, 3 K 191/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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BGH-Rechtsprechung: Brand eines Gebäudes an der gemeinsamen Giebelmauer

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt entschieden: Wird ein Grundstück so geteilt, dass eine Giebelmauer, an die von beiden Seiten angebaut ist, auf der neuen Grundstücksgrenze steht, wird die Mauer hierdurch im Zweifel eine sog. gemeinschaftliche Grenzeinrichtung. Das hat Folgen, z. B. wenn es, wie im Fall des BGH, zu einem Brand eines an eine Nachbarwand angebauten Gebäudes kommt.

Das war geschehen
Die Parteien sind Grundstücksnachbarn. Ihre Grundstücke sind im Wege der Teilung aus einem größeren Grundstück hervorgegangen. Auf diesem befand sich auf dem heute im Eigentum der Beklagten stehenden Grundstücksteil eine Scheune, an deren südliche Außenmauer etwa im Jahr 1930 das heutige Wohnhaus des Klägers angebaut wurde. Der Teilungsvereinbarung zufolge verläuft die Grenze „zwischen dem Wohnhaus und der Scheune entlang der Außenmauer des Scheunengebäudes“. Nach der in der Urkunde aus dem Jahr 2000 in Bezug genommenen Flurkarte verläuft die Grenze zwischen den beiden Grundstücken im Bereich der Gebäude mittig durch die Gebäudetrennwand. Im Jahr 2011 wurde die Scheune durch einen Brand stark beschädigt. Die Gebäudeversicherung des Klägers zahlte diesem zur Regulierung des durch den Übertritt des Feuers auf sein Wohnhaus entstandenen Schadens einen Betrag, in dem gutachterlich ermittelte Kosten für die Sanierung der Gebäudetrennwand von 50.824 Euro enthalten sind.

Der Kläger verlangt von den Beklagten Maßnahmen zur Sanierung der Gebäudetrennwand. Das Landgericht (LG) hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht (OLG) hat die Beklagten verurteilt, „diejenigen Maßnahmen zu ergreifen, die erforderlich sind, um das Gebäude des Klägers […] im Bereich der Gebäudetrennwand ausreichend gegen Witterung zu schützen, gegen Wärmeverlust zu dämmen und Feuchtigkeitsimmissionen abzuwehren“. Im Übrigen hat es die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der Revision möchten die Beklagten die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erreichen. Mit der Anschlussrevision verfolgt der Kläger seinen u.a. auf Verurteilung der Beklagten zur Beseitigung der an der Gebäudetrennwand entstandenen Schäden gerichteten weiteren Klageantrag weiter.

So sieht es der BGH
Der BGH: Brennt ein an eine gemeinsame Giebelmauer (Nachbarwand) angebautes Gebäude ab, sodass die Mauer freigelegt und in ihrer Funktionstüchtigkeit als Abschlusswand des Nachbargebäudes beeinträchtigt wird, hat der Nachbar einen Anspruch gegen den Eigentümer des von dem Brand betroffenen Grundstücks auf Wiederherstellung der Funktionstüchtigkeit der Nachbarwand. Ob und gegebenenfalls in welchem Maß die Wand zu dämmen ist, hängt davon ab, ob und in welchem Umfang sie vor ihrer Freilegung (auch) die Funktion hatte, das Nachbargebäude vor Wärmeverlust zu schützen; dies ist nach den konkreten Umständen bei der Errichtung der Wand bzw. der Teilung des Grundstücks zu beurteilen oder gegebenenfalls nach dem Zustand, den die Wand aufgrund einer gemeinschaftlichen Ertüchtigung durch die Nachbarn zuletzt aufwies.

Beachten Sie Der BGH hat noch auf Folgendes hingewiesen: Der Anspruch des Nachbarn auf Wiederherstellung der Funktionstüchtigkeit der durch einen Brand freigelegten gemeinsamen Giebelwand ist kein Ersatzanspruch nach dem Versicherungsvertragsgesetz. Er geht daher nicht auf die Gebäudeversicherung des Nachbarn über, wenn diese den durch den Brand an seinem Gebäude entstandenen Schaden reguliert.

Quelle: BGH, Urteil vom 22.1.2021, V ZR 12/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Vertragslosigkeit: Kein Gratisstrom im Schweinestall

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Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hat einen Landwirt aus Ostwestfalen verpflichtet, dem örtlichen Stromnetzbetreiber Aufwendungsersatz für den jahrelangen vertragslosen Stromverbrauch in seinem Schweinestall zu zahlen.

Der beklagte Landwirt hatte für seinen Schweinestall jahrelang Strom aus dem Niederspannungsnetz des klagenden Stromnetzbetreibers bezogen, ohne dass ein Stromversorgungsvertrag mit einem Stromlieferanten bestand. Die Vertragslosigkeit des Bezugs und die unterbleibende Abrechnung der Stromverbräuche fiel jahrelang nicht auf, weil der Schweinestall eine von mehreren mit einem eigenen Zähler ausgestatteten Verbrauchsstellen des Landwirts war.

Als der Stromnetzbetreiber nach Jahren auf die vertragslose Nutzung seines Netzanschlusses aufmerksam wurde, begehrte er vom Landwirt Ersatz für die Stromverluste in seinem Netz, die er jahrelang hatte ausgleichen müssen. Der Landwirt lehnte die Zahlung unter anderem unter Hinweis darauf ab, dass Stromnetzbetreiber nach dem Energiewirtschaftsgesetz keinen Strom liefern und damit auch nicht in Rechnung stellen dürften.

Während das Landgericht (LG) Dortmund die Klage noch abgewiesen hatte, gab das OLG Düsseldorf dem Stromnetzbetreiber Recht und bejahte einen Aufwendungsersatzanspruch nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag. Die exakte Höhe des Anspruchs ist allerdings noch zu klären. Weil es bislang keine höchstrichterliche Rechtsprechung zu Fällen vergleichbarer Art gibt, ließ das OLG gegen sein Grundurteil die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) zu.

Quelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.2.2021, I-27 U 19/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Bauvertragsrecht: Bauhandwerkersicherungshypothek setzt keine Wertsteigerung voraus

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Dem Architekten steht unabhängig vom Baubeginn und damit unabhängig von einer eingetretenen Wertsteigerung des Grundstücks dem Grunde nach ein Anspruch auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek zur Sicherung seines Honoraranspruchs zu. Das hat jetzt das Kammergericht (KG) Berlin klargestellt.

Voraussetzung, dass ein Architekt oder Fachplaner die Bauhandwerkersicherungshypothek nutzen kann, war bisher, dass deren Leistungen sich schon werterhöhend auf das Grundstück ausgewirkt haben. Diese Bedingung ist nur erfüllt, wenn sich die Planungsleistungen in Form von Bauarbeiten im Grundstück niedergeschlagen haben. Ein Honoraranspruch für Planungsleistungen (z. B. Leistungsphase 1 bis 5) sollte deshalb nicht eintragungsfähig sein, solange nicht mit dem Bau begonnen worden ist.

Dem ist das KG Berlin jetzt entschieden entgegengetreten. Spätestens seit 2018 (dem Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts) weht für die Berliner Richter „ein anderer Wind“. Nach den neuen Vorschriften sei inzwischen einzige Voraussetzung für den Anspruch auf eine Bauhandwerkersicherungshypothek, dass der Architekt sie für „seine Forderungen aus dem Vertrag“ begehre. Dies entspreche auch deren Sinn und Zweck.

Quelle: KG Berlin, Beschluss vom 5.1.2021, 276 W 1054/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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