Architektenhaftung: Wann haftet der Architekt bei unwirtschaftlicher Sanierung?

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Der Architekt muss in Kostenschätzung und -berechnung die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Auftraggebers beachten. Dieser Grundsatz besteht seit vielen Jahren. Das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe hat dazu eine ergänzende Beratungspflicht formuliert: Bestehen konkrete Anhaltspunkte, dass mit wesentlichen Kostensteigerungen zu rechnen ist, soll der Architekt den Auftraggeber rechtzeitig vor Investitionsentscheidung informieren.

Das OLG: Diese Beratungspflicht geht jedoch nicht so weit, dass z. B. bei einer Modernisierungsmaßnahme alle Einzelheiten erwähnt werden müssen, die Kostensteigerungen (z. B. wegen Gebäudeschäden) auslösen können. Wirtschaftlich unbedeutende Kostengruppen sind von der Beratungspflicht nicht betroffen – Kostengruppen, die hinsichtlich ihrer Auswirkungen relevant sind, dafür umso mehr.

Quelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 30.4.2020, 8 U 92/18, Abruf-Nr. 223600 unter www.iww.de; rechtskräftig durch Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde, BGH, Beschluss vom 10.2.2021, VII ZR 80/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Aufstockungsklagen: EuGH-Generalanwalt macht wenig Hoffnung

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Können sich Architektur- und Ingenieurbüros auch noch nach der Mindestsatz-Entscheidung des EuGH in den Mindestsatz der HOAI hineinklagen bzw. wie werden anhängige Aufstockungsklagen entschieden? Diese Fragen scheinen nach der Stellungnahme des Generalanwalts beim EuGH geklärt. Es sieht für Architektur- und Ingenieurbüros schlecht aus. Das letzte Wort hat aber der EuGH selbst.

Ein nationales Gericht muss eine nationale Regelung (hier die HOAI), die Mindestsätze für Dienstleistungserbringer in einer Weise festlegt, die gegen die Dienstleistungsrichtlinie verstößt, unangewendet lassen, wenn es mit einem Rechtsstreit zwischen Privatpersonen über einen Anspruch befasst ist, der auf diese Regelung gestützt ist. Diese Ansicht hat der EuGH-Generalanwalt in seinem Schlussantrag vertreten, der am 15.07.2021 veröffentlicht worden ist. Er stützt sich dabei auf die Dienstleistungsrichtlinie und das EU-Grundrecht der Vertragsfreiheit.

Teilt der EuGH die Auffassung seines Generalanwalts, was sehr oft geschieht, hätte das zur Folge, dass sich klagende Büros nicht auf die in § 7 HOAI 2013 geregelten Mindestsätze berufen könnten. Aufstockungsklagen wären erfolglos. Letztlich wird man aber erst nach der EuGH-Entscheidung endgültig Bescheid wissen. Diese wird für Ende 2021 erwartet.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Planungs- und Bauüberwachungsfehler: Zustimmung zur Verrechnung kann Schuldanerkenntnis sein

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Stehen sich Honoraransprüche des Architekten einerseits und Schadenersatzansprüche des Bauherrn andererseits in aufrechenbarer Weise gegenüber und stimmt die Haftpflichtversicherung des Architekten einer Verrechnung zu, liegt darin ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf festgestellt.

Nach Ansicht des OLG Düsseldorf bindet dieses Anerkenntnis den Architekten und verpflichtet die Versicherung, dessen Honorar zu zahlen. Der Bauherr hatte im konkreten Fall mit seinem Schadenersatzanspruch wegen Planungs- und Bauüberwachungsfehlern aufgerechnet und die Versicherung des Architekten hatte – dem zustimmend – die überschießende Schadenersatzforderung ausgeglichen. Der Architekt begehrte und erhielt nun von der Versicherung sein Honorar, weil die Versicherung für den Gesamtschaden einstehen müsse. Die Versicherung ließ sich Zug um Zug den Honoraranspruch abtreten und machte diesen – weil nun Zweifel an der Haftung aufkamen – gegen den Bauherrn geltend. Erfolglos.

Das steht auch im Einklang mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Die Regulierungszusage des Haftpflichtversicherers gegenüber dem Geschädigten ist dahin zu verstehen, dass der Versicherer seinem Versicherungsnehmer gegenüber deckungspflichtig ist und in dessen Namen den Haftpflichtanspruch anerkennt. Darin liegt ein sog. deklaratorisches (kausales) Anerkenntnis gegenüber dem Geschädigten.

Quelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.11.2020, 5 U 356/19, Abruf-Nr. 222973 unter www.iww.de

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Dienstleistung: Bestandsaufnahme: Gewährleistungsfrist hängt vom Auftrag ab

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Wird ein Architekt oder Ingenieur mit der Bestandsaufnahme eines aus Grund und aufstehender Altbebauung bestehenden Grundstücks beauftragt, um dem Auftraggeber eine Entscheidungsgrundlage für den Grundstückserwerb zu schaffen, stellt das Gutachten keine Werk-, sondern eine Dienstleistung dar. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a. M. im Einvernehmen mit dem Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt.

Entscheidend ist: Ansprüche wegen Mängeln in einem solchen Gutachten verjähren danach nicht erst in fünf, sondern schon in zwei Jahren ab Abnahme. Anders sähe es aus, wenn die Bestandsaufnahme in Bezug zu einem konkret zu errichtenden Bauwerk steht. Das wäre etwa der Fall, wenn die Bestandsaufnahme z. B. als besondere Leistung im Rahmen eines Planungsauftrags der Leistungsphasen 1 bis 8 beauftragt ist, der die Nutzungsänderung einer Fabrikhalle in Wohneinheiten umfasst. Dann gehört die Bestandsaufnahme zur Werkleistung des Büros und es gilt die fünfjährige Gewährleistungsfrist.

Quelle: OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 28.2.2020, 24 U 36/19, rechtskräftig durch Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde; BGH, Beschluss vom 4.11.2020, VII ZR 54/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Planungsfehler: Betriebsbeschreibung kann Vertragsgegenstand sein

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Betriebsbeschreibungen als Anlage zum Planungsvertrag in allgemeiner textlicher Beschreibung sind bedeutender als bislang angenommen. Das zeigt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm. Es hat eine Betriebsbeschreibung vertragsrechtlich als Beschaffenheitsvereinbarung gewertet. Die Folge: Ihre Nichteinhaltung hat das OLG als einen Planungsfehler gewertet.

Im Fall des OLG war in der Betriebsbeschreibung vereinbart worden, dass behindertengerechte, barrierefreie Wohnungen und Zugänge geplant werden sollten. Am Ende waren aber nicht alle Wohnungen barrierefrei erreichbar. Das OLG unterstellte einen Planungsfehler, weil die Anforderungen aus der Betriebsbeschreibung nicht durchgehend erfüllt waren. Selbst, wenn die Anforderungen textlich nur allgemein gehalten worden seien, handele es sich doch um eine Beschaffenheitsvereinbarung, die einzuhalten sei.

Beachten Sie Die Folge für Planungsbüros: Bei allgemein gehaltenen textlichen Beschaffenheitsvereinbarungen bilden nicht das subjektive Verständnis, sondern die rechtlichen und technischen Normen den alleinigen Maßstab.

Quelle: OLG Hamm, Urteil vom 28.1.2021, 21 U 54/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Vertragskündigung: Honorarsicherung: Zehn-Tages-Frist reicht aus

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Das Kammergericht (KG) Berlin hat aktuell bestätigt, dass nach der Vorstellung des Gesetzgebers in der Regel eine Frist von sieben bis zehn Tagen ausreichend ist, eine Bauhandwerkersicherheit zu stellen und die Kündigung eines Architekten aus wichtigem Grund für zulässig erachtet. Dem Auftraggeber war es zuvor nicht gelungen, binnen der gestellten Zehn-Tages-Frist die Sicherheit beizubringen.

In dem Fall des KG ging es um einen „Sicherungsfall“, der mittlerweile in der Praxis üblich ist: Architekt versus Projektentwickler. Der Architekt verlangte vom Projektentwickler einen Tag nach Vertragsschluss Sicherheit für den gesamten Honoraranspruch aus dem Vertrag und setzte ihm dafür eine Frist. Diese Frist hielt der Projektentwickler nicht ein. Also kündigte der Architekt den Vertrag aus wichtigem Grund.

Die Folgen einer Kündigung sind dieselben wie bei einer freien Kündigung des Auftraggebers: Der Architekt hat für erbrachte Leistungen Anspruch auf die volle Vergütung und für nicht erbrachte Leistungen die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen und anderweitigen Erwerbs. So war es auch hier, weil das KG die Kündigung als wirksam erachtete.

Quelle: KG Berlin, Beschluss vom 5.1.2021, 27 W 1054/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Hinweispflicht: Planer müssen sich ständig über neue Vorschriften informieren

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Ändern sich anerkannte Regeln der Technik oder Anforderungen an den Arbeitsschutz nach Abschluss des Architektenvertrags, muss der Architekt den Auftraggeber darauf unmissverständlich hinweisen. Auf dieser Basis muss der Auftraggeber dann entscheiden. Diese Beratungs- bzw. Hinweispflicht gilt unberührt von der Höhe des Honorars und unberührt von etwaigen Leistungsbildern. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg klargestellt.

Der Auftraggeber hat einen Anspruch darauf, dass die realisierte Planungslösung zum Zeitpunkt der Abnahme (= Fertigstellung) den Anforderungen des Baurechts entspricht. Schwebt dem Auftraggeber eine nicht praktikable oder nicht den Vorschriften entsprechende Lösung vor, müssen Planer ihn noch intensiver beraten.

Quelle: OLG Brandenburg, Urteil von 27.1.2021, 4 U 86/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Erfolgreiche Honorarklage: Das muss der Architekt vortragen

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Ein Architekt, der sein Honorar einklagen will, muss Dreierlei darlegen und ggf. beweisen: Wer ist sein Vertragspartner? Welche Leistungen umfasst sein Auftrag? Welche Vergütung wurde vereinbart? Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg jetzt klargestellt.

Oft wird jedoch nur vorgetragen, „Gespräche mit dem Bauherrn zur Übernahme der Bauleitung“ geführt zu haben oder „Beide Parteien haben erörtert, dass der Architekt mit der Massenermittlung, Ausführungsplanung, Ausschreibung, Vergabe und Bauleitung betraut worden ist“. Zu wenig, so das OLG. Erforderlich sei vielmehr konkreter Vortrag zur wirksamen rechtsgeschäftlichen Einigung über die konkret zu erbringenden Leistungen. So könne der Architekt z. B. den Leistungsumfang anhand der einzelnen Leistungsphasen der HOAI definieren. Dazu müssen die Parteien aber nachweislich wenigstens eine an den Begriffen der HOAI orientierte schlagwortartige Vereinbarung – z. B. „Ausführungsplanung“ – wirksam getroffen haben.

Quelle: OLG Brandenburg, Beschluss vom 5.1.2021, 12 W 28/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Baugenehmigungsverfahren: Hangrutschgefahr muss nicht schon mit Erteilung der Baugenehmigung geklärt sein

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Ein sich um die Tragfähigkeit seines Grundstücks sorgender Nachbar kann nicht die Aufhebung einer für das angrenzende Grundstück erteilten Baugenehmigung verlangen, die unter der Bedingung steht, dass spätestens bei Baubeginn eine Bescheinigung über die Gewährleistung der Standsicherheit des Bauvorhabens vorzulegen ist. Dies entschied jetzt das Verwaltungsgericht (VG) Mainz.

Widerspruch des Nachbarn
Der Nachbar wandte sich mit seinen Widersprüchen gegen im vereinfachten Genehmigungsverfahren von dem beklagten Landkreis erlassene Baugenehmigungen für zwei Mehrparteienwohnhäuser. Er machte dabei im Wesentlichen geltend, aufgrund der Hanglage des Gebiets bestünde bei Verwirklichung des Bauvorhabens die Gefahr von Erdrutschungen, die die Standsicherheit seines oberhalb des Baugrundstücks gelegenen Wohngebäudes bedrohten.

Untätigkeitsklage der Bauherrin
Nachdem der Kreisrechtsausschuss des Landkreises nach über einem Jahr seit Erhebung der Widersprüche noch nicht über diese entschieden hatte, erhob die Bauherrin Untätigkeitsklage auf Zurückweisung der Widersprüche. Sie machte ihr Recht auf Erhalt einer bestandskräftigen Baugenehmigung geltend und führte aus, dass Nachbarrechte durch die mit den Widersprüchen angegriffenen Baugenehmigungen nicht verletzt würden. Das VG gab der Klage statt und verpflichtete den beklagten Landkreis, die Widersprüche gegen die Baugenehmigungen kostenpflichtig zurückzuweisen.

Begründung des Verwaltungsgerichts
Die Verpflichtungsklage auf Erlass eines Widerspruchsbescheids durch den Beklagten sei zulässig und begründet. Die Baugenehmigungen verletzten keine nachbarschützenden Vorschriften, die ein Grundstücksnachbar allein rügen könne. Der Beigeladene könne insbesondere nicht eine Verletzung seines Eigentums durch Gefährdung der Standsicherheit des auf seinem Grundstück vorhandenen Gebäudes geltend machen. Die Frage der Standsicherheit baulicher Anlagen und der Tragfähigkeit des Baugrundes des Nachbargrundstücks sei nicht Gegenstand des Prüfprogramms der Bauaufsichtsbehörde im vereinfachten Genehmigungsverfahren.

Instrument der Bedingung ausreichend
Die Baugenehmigungen seien jedoch unter der Bedingung ergangen, dass spätestens bei Baubeginn der Baubehörde Bescheinigungen sachverständiger Personen über die Gewährleistung der Standsicherheit des Vorhabens vorzulegen seien. Diese Regelung in der Baugenehmigung sei geeignet, eine ausreichende Vorsorge vor Verletzungen des Eigentums des Nachbarn zu gewährleisten.

Der Nachbar habe keinen Anspruch darauf, dass bereits im Zeitpunkt der Erteilung der noch nicht endgültig die Bebauung freigebenden Baugenehmigung die Hangrutschgefahr abschließend geklärt werde. Ausreichend sei es, wenn – wie hier – durch das Instrument der Bedingung verhindert werde, dass von der erteilten Baugenehmigung Gebrauch gemacht werde und zulasten des Nachbarn vollendete Tatsachen geschaffen würden.

Quelle: VG Mainz, Urteil vom 24.2.2021, 3 K 248/20.MZ

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Grundstückseigentum: Ablauf von Niederschlagswasser auf Privatgrundstück

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Abfließendes Oberflächenwasser von der öffentlichen Straße auf ein Grundstück, das lediglich zu einer unwesentlichen Beeinträchtigung führt, verpflichtet den Straßenbaulastträger nicht zur Folgenbeseitigung. Dies musste sich ein Eigentümer vom Verwaltungsgericht (VG) Mainz sagen lassen, der eine veränderte Bausituation durch einen neuen Bauabschnitt nicht hinnehmen wollte.

Der Kläger ist Eigentümer eines bebauten Gewerbegrundstücks. Im Rahmen des ersten Abschnitts der Herstellung der Erschließungsstraße vereinbarte der Kläger mit Blick auf sein niedriger gelegenes Grundstück mit der für die Gemeinde tätigen Baufirma, dass er mit der Errichtung eines zu seinem Grundstück hin geneigten Bürgersteigs (von 2,5 Prozent) vor seinem Anwesen einverstanden sei – mit der Folge, dass die Gehwegfläche in diesem Bereich über sein Grundstück entwässert werde.

Im zweiten Bauabschnitt wurde der Bürgersteig vor dem Klägergrundstück an die übrige Gehweghöhe in der Straße angeschlossen. Der Kläger forderte die Gemeinde auf, den Anschlussbereich (etwa 3 qm) so zu ändern, dass nicht von diesem zusätzliches Oberflächenwasser über den Gehweg vor seinem Grundstück auf dieses abfließe. Das VG Mainz wies seine Klage ab.

Das Eigentumsrecht des Klägers werde, so das VG, durch das von einer Fläche von ca. 3 qm auf sein Grundstück abfließende Oberflächenwasser mit Blick auf die Gesamtverhältnisse nicht wesentlich beeinträchtigt. Das Oberflächenwasser der Straße und ihrer Nebenanlagen werde im Übrigen zur gegenüberliegenden Straßenseite hin entwässert.

Darüber hinaus treffe den Kläger ein mitwirkendes Verschulden, weil er durch sein Einverständnis mit dem Abfluss des Oberflächenwassers der vor seinem Grundstück gelegenen Bürgersteigfläche auf sein Anwesen die Ursache dafür gesetzt habe, dass der weitere Bürgersteig nur unter Berücksichtigung des übrigen Straßenniveaus – unter Vermeidung einer „Stolperstufe“ – angebunden werden könne.

Quelle: VG Mainz, Urteil vom 24.2.2021, 3 K 191/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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