Verwaltungsrecht: Umnutzung einer Grenzgarage zu Wohnzwecken darf untersagt werden

Die Umnutzung einer Grenzgarage in eine Küche mit Durchgang zu einem Wochenendhaus ist wegen Verstoßes gegen die Abstandsflächenvorschriften der Landesbauordnung unzulässig.

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Fall eines Wochenendhauses mit grenzständiger Garage. Der Eigentümer hatte die Garage in eine Küche umgewandelt und einen Durchgang zu den übrigen Räumen des Hauses hergestellt. Die Bauaufsichtsbehörde hatte ihn daraufhin verpflichtet, die umgewandelte Garage wieder ihrer genehmigten Nutzung zuzuführen und den Durchbruch zu schließen.

Die Klage des Eigentümers blieb ohne Erfolg. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass eine Garage (bei Einhaltung bestimmter Maße) zwar nach dem Bauordnungsrecht an der Grundstücksgrenze privilegiert ohne die Einhaltung von Abstandsflächen zulässig sei. Dies gelte grundsätzlich aber nicht für eine Wohnnutzung. Deshalb dürfe eine an der Grenze genehmigte Garage nicht nachträglich in eine Küche umgenutzt werden. Aufgrund der Umnutzung gehe das Privileg einer Bebauung ohne Grenzabstand verloren. Die Bauaufsichtsbehörde habe daher gegen die veränderte Nutzung der Garage einschreiten dürfen (OVG Rheinland-Pfalz, 8 A 10925/09.OVG).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumangel: Geringfügige Mängel rechtfertigen keine Minderung des Werklohns

Geringfügige, kaum wahrnehmbare Mängel am Bodenbelag eines Wohnhauses rechtfertigen keine Minderung des Werklohns.

So entschied das Kammergericht (KG) in einer Baurechtsstreitigkeit. Stein des Anstoßes waren leichte Unebenheiten im Estrich. Nach Ansicht der Richter könne der Bauherr die Kosten der Mängelbeseitigung für das Spachteln und Grundieren des Estrichs nicht als Mängelbeseitigungskosten verlangen. Eine solche Forderung sei unverhältnismäßig, wenn das Bestehen auf ordnungsgemäßer Vertragserfüllung im Verhältnis zu den dafür erforderlichen Aufwendungen unter Abwägung aller Umstände mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren sei. Davon sei hier auszugehen. Es gebe kein vernünftiges Interesse der Bauherren an der Beseitigung der Unebenheiten des Estrichs, die mit der kostenaufwendigen Erneuerung des Fußbodenbelags einhergehen. Diese Unebenheiten würden optisch nicht ins Gewicht fallen. Auch würden sonst keine Beeinträchtigungen davon ausgehen. Verlangt werden könne in solchen Fällen nur der technische Minderwert, der sich aus der Beeinträchtigung der Nutzbarkeit des Gebäudes ergebe. Eine solche Beeinträchtigung sei hier aber nach den Ausführungen des Sachverständigen nicht festzustellen (KG, 7 U 120/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Produktempfehlung: Hersteller von Baumaterialien kann aus Beratungsvertrag haften

Zwischen einem Hersteller von Baumaterialien und einem Bauherren kommt ein Beratungsvertrag zustande, wenn der Hersteller auf Wunsch des Bauherren ein Produkt für eine konkrete Baumaßnahme empfiehlt.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart in einem entsprechenden Fall. Nach der Entscheidung muss der Hersteller in einem solchen Fall prüfen, ob das empfohlene Produkt für das konkrete Bauvorhaben geeignet ist. Unterlässt er diese Prüfung und stellt sich das empfohlene Produkt als ungeeignet heraus, ist er dem Bauherren zum Schadenersatz verpflichtet (OLG Stuttgart, 12 U 76/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Einstweilige Verfügung: Nicht dringliche Abbruchverfügung darf nicht sofort vollziehbar sein

Eine Verfügung zum Abbruch von Gebäuderesten auf einem Grundstück kann nicht für sofort vollziehbar erklärt werden, wenn sich der Abbruch nicht als dringlich erweist.

Dies entschied das Verwaltungsgericht (VG) Koblenz im Rahmen eines vorläufigen Rechtsschutzverfahrens. Geklagt hatte der Eigentümer eines Grundstücks, auf dem sich Gebäudereste befanden. Er war vom Landkreis verpflichtet worden, diese Gebäudereste sofort vollziehbar zu beseitigen.

Sein Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz war erfolgreich. Zwar bestünden, so die Richter, keine Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angeordneten Abbruchs. Das Anwesen werde seit Jahren nicht mehr zweckentsprechend genutzt und sei ebenso lange im Verfall begriffen. Im Eilverfahren dürfe aber die Dringlichkeit der angeordneten Maßnahme nicht außer Betracht bleiben. Eine Dringlichkeit des Abrisses sämtlicher Gebäudereste ergebe sich vorliegend weder aus der Begründung der Abbruchverfügung noch aus den Verwaltungsakten. Unklar bleibe, weshalb entgegen früherer Einschätzungen des Landkreises ein Komplettabriss statt sonstiger Sicherungsmaßnahmen notwendig sei. Der Antragsgegner habe auch nicht nachvollziehbar dargelegt, dass eine Gefahr für Leib und Leben von Personen nur durch den sofortigen Abriss des gesamten Gebäudetorsos gebannt werden könne. Vielmehr spreche sein bisheriges Verhalten gegen die Annahme einer akuten Gefährdung. So sei nach einer Ortsbesichtigung noch eine mehrmonatige Frist zur Beseitigung eingeräumt worden. Gegen die Annahme der Dringlichkeit spreche zudem die weitere Zwei-Monats-Frist in der Verfügung. Außerdem sei der Landkreis selbst nach Ablauf dieser Frist untätig geblieben und habe bis dato keine Vorkehrungen für die Durchsetzung der Abbruchverfügung getroffen (VG Koblenz, 7 L 850/09.KO).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Niederschlagswasserkanal: Grundstückseigentümer muss für erstmalige Herstellung bezahlen

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Grundstückseigentümer müssen nicht erst dann einen Beitrag für die erstmalige Herstellung eines Niederschlagswasserkanals zahlen, wenn sie ihr Grundstück an die Entwässerungseinrichtung tatsächlich angeschlossen haben. Für die Beitragspflicht genügt bereits die Anschlussmöglichkeit.

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz in Koblenz im Fall einer Gemeinde, die im Zuge der Erneuerung einer Landesstraße mehrere Teilkanäle zur Beseitigung des Niederschlagswassers der angrenzenden Grundstücke verlegt hatte. Gegen die hierfür erhobenen Vorausleistungen setzten sich mehrere Grundstückseigentümer zur Wehr. Sie wandten ein, die Teilkanäle seien zur Entwässerung ihrer Grundstücke nicht erforderlich. Das Regenwasser könne an Ort und Stelle versickern.

Das OVG verneinte jedoch nur in einem Fall wegen der besonderen Umstände eine Beitragspflicht. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass die erstmalige Herstellung der Teilkanäle erforderlich sei. Mehrere Grundstücke seien zur ordnungsgemäßen Beseitigung des anfallenden Regenwassers auf die jeweilige Teileinrichtung angewiesen. Vier der Kläger hätten auch einen beitragsrechtlichen Vorteil von dem entlang ihres Grundstücks verlegten Kanal. Ein solcher Vorteil liege nicht erst vor, wenn die Grundstücke tatsächlich an den Kanal angeschlossen seien. Vielmehr bestehe die Beitragspflicht nach der ständigen Rechtsprechung des OVG bereits, wenn das Grundstück tatsächlich an den Kanal angeschlossen werden könne. Diese Voraussetzung sei insbesondere auch bei den Grundstücken erfüllt, die derzeit noch nicht bebaut seien, aber Baulandqualität hätten. Insoweit komme es nicht allein auf die momentane Grundstücksnutzung an. Vielmehr seien die zukünftig zulässigen Nutzungsänderungen zu berücksichtigen. Der Beitragspflicht stehe auch nicht die Möglichkeit entgegen, das Regenwasser auf einzelnen Grundstücken versickern zu lassen. Die Versickerungsmöglichkeit schließe die Beitragspflicht für die erstmalige Herstellung eines Niederschlagswasserkanals nur aus, wenn das Regenwasser nach den bauplanungsrechtlichen Festsetzungen auf den Grundstücken eines Baugebiets versickern solle und ein erstmals hergestellter Entwässerungskanal deshalb nicht erforderlich sei. Soweit die Klage eines Grundstückseigentümers Erfolg habe, beruhe dies auf dem besonderen Umstand, dass ihm in der Baugenehmigung für sein Wohnhaus aufgegeben worden sei, das Oberflächenwasser gerade nicht der Landesstraße zuzuführen, in welcher der neue Entwässserungskanal verlegt worden sei (OVG Rheinland-Pfalz, 6 A 11161/08.OVG, 6 A 11162/08.OVG, 6 A 11163/08.OVG, 6 A 11164/08.OVG, 6 A 11165/08.OVG).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Haftungsrecht: Beweis des ersten Anscheins für Risse durch Abbrucharbeiten

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Beim Abbruch eines Gebäudes müssen Nachbarhäuser besonders gesichert werden.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. in einer aktuellen Entscheidung hin. In dem Streitfall waren in engem zeitlichen Zusammenhang mit Abbrucharbeiten auf einem Grundstück (Hausabbruch einschließlich Beseitigung der Bodenplatte) bei einem Nachbarhaus, das 28,5 m entfernt war, Risse an der zugewandten Außenwand aufgetreten. Diese gingen von einer Absenkung im Bereich des Kellers aus. Die Richter entschieden, dass der Beweis des ersten Anscheins für eine Verursachung der Risse durch die Abbrucharbeiten spreche. Könne der Bauherr dies nicht widerlegen, müsse er für den Schaden aufkommen (OLG Frankfurt a.M., 4 U 264/08).

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Hauskauf: Baujahr des Hauses ist kaufentscheidend

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Bleibt ein Haus über Jahre im Rohbau stecken, muss der Verkäufer den Käufer hierüber unterrichten.

Das musste sich der Verkäufer eines Hauses vor dem Oberlandesgericht (OLG) Rostock sagen lassen. Er hatte ein Haus verkauft und dabei das Baujahr mit 1989 angegeben. Tatsächlich war der Bau jedoch bereits 1976 begonnen worden. Wegen statischer Mängel stand es über 10 Jahre als Rohbau leer, bis der Verkäufer den Bau 1989 fertigstellte.

Die Richter gaben dem Käufer recht, der sich arglistig getäuscht fühlte und die Rückabwicklung des Kaufvertrags forderte. Sie verurteilten den Verkäufer zur Rückzahlung des Kaufpreises. Es liege auf der Hand, dass das Alter eines Hauses einen erheblichen wertbildenden Faktor darstelle. Dieser habe regelmäßig maßgeblichen Einfluss auf die Willensbildung des Käufers bezüglich des Kaufpreises, eines abzuschließenden Kaufvertrags und auf den Kaufabschluss selbst. Das gelte in besonderem Maße, wenn es sich wie hier um ein zu DDR-Zeiten errichtetes Gebäude handele. Aus dem Zeitraum der Erbauung könnten nämlich Rückschlüsse auf Qualität, Werthaltigkeit und Baustandard im Allgemeinen hinsichtlich der vorhandenen und verwandten Baumaterialien gezogen werden (OLG Rostock, 3 U 229/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Abschlagszahlung: Anspruch erlischt mit Abnahme und Stellung der Schlussrechnung

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Der Anspruch auf Abschlagszahlung kann nicht mehr geltend gemacht werden, wenn die Bauleistung abgenommen ist und der Auftragnehmer die Schlussrechnung gestellt hat.

Mit dieser Entscheidung bestätigt der Bundesgerichtshof (BGH) noch einmal seine bisherige Rechtsprechung. Gleiches gelte nach der Entscheidung, wenn die Abnahme erfolgt sei, die Leistung des Auftragnehmers fertiggestellt und die Frist abgelaufen sei, binnen derer der Auftragnehmer die Schlussrechnung einzureichen habe. Daran ändere nach Ansicht der Richter nichts, dass eine Klage auf Abschlagszahlung bereits erhoben worden sei. Diese Klage könne, auf eine Schlussrechnung gestützt, fortgeführt werden (BGH, VII ZR 205/07).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Denkmalschutz: Kunststofffenster in Denkmalzone sind nicht per se verboten

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Eine denkmalrechtliche Verfügung kann im Einzelfall rechtswidrig sein, wenn die zuständige Denkmalschutzbehörde das ihr zustehende Ermessen nicht ordnungsgemäß betätigt, weil sie nicht hinreichend ermittelt hat, ob die Maßnahme verhältnismäßig ist.

Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des (VG) Verwaltungsgerichts Koblenz. Geklagt hatte die Eigentümerin eines Fachwerkhauses, das innerhalb der Denkmalzone „Altstadt Linz“ steht. Sie hatte beantragt, ihr den Austausch von Fenstern zu genehmigen und hierbei angegeben: „Erneuerung der Fenster wie vorhanden in weiß“. Der Landkreis erteilte daraufhin eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung. Nachdem er festgestellt hatte, dass die Klägerin einflügelige Kunststofffenster ohne Sprossenteilung in ihr Haus hatte einbauen lassen, verlangte er die eingebauten Fenster durch Holzfenster, weiß lasiert mit Sprossenteilung, auszutauschen. Die hiergegen erhobene Klage war erfolgreich. Der Landkreis holte in der Folge die Stellungnahme der Generaldirektion Kulturelles Erbe ein. Nach deren Eingang forderte er die Eigentümerin auf, den ursprünglichen Zustand durch Austausch in zweiflügelige Holzfenster, weiß lasiert, wiederherzustellen. Hiergegen erhob die Eigentümerin nach erfolglosem Widerspruchsverfahren wiederum Klage, die erfolgreich war.

Die Verfügung, so die Richter, sei rechtswidrig. Es sei bereits fraglich, ob die Kunststofffenster im Haus der Klägerin die Denkmalzone „Altstadt Linz“ überhaupt beeinträchtige. Im Kernbereich der Altstadt von Linz seien Fenster unterschiedlichster Art eingebaut, u.a. bereits in mehreren Gebäuden Kunststofffenster. Jedenfalls habe der Landkreis das ihm zustehende Ermessen fehlerhaft ausgeübt. Die Forderung nach zweiflügeligen Fenstern sei nicht gerechtfertigt, wenn derselbe Erfolg durch weniger belastende Maßnahmen hätte herbeigeführt werden können. Dies sei vorliegend nicht auszuschließen. Der Landkreis habe sich nicht damit auseinandergesetzt, ob der Einbau anderer Fenster eine denkmalschutzrechtlich ausreichende und für die Klägerin kostengünstigere Alternative hätte sein können. Eine Auseinandersetzung hiermit sei notwendig gewesen. Denn der Vertreter des Landkreises habe in der mündlichen Verhandlung eingeräumt, dass aus denkmalschutzrechtlicher Sicht durchaus auch einflügelige Fenster in das Haus der Klägerin eingesetzt werden könnten (VG Koblenz, 1 K 221/09.KO).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Vergaberecht: Neue Fristen im Zuschlagschreiben gelten als neues Angebot

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Enthält das Zuschlagschreiben des öffentlichen Auftraggebers nach verzögerter Vergabe neue Fertigstellungsfristen, handelt es sich um eine modifizierte Annahme des Bietergebots und damit unter Ablehnung des ursprünglichen Angebots um ein neues Angebot.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Celle. Die Richter machten deutlich, dass es in einem solchen Fall Sache des Bieters sei, auf während der verlängerten Zuschlagsfrist eingetretene Preiserhöhungen hinzuweisen. Er müsse also gegebenenfalls das neue Angebot ablehnen und einen neuen Preis verlangen. Versäume er dies, könne der öffentliche Auftraggeber davon ausgehen, dass der Bieter trotz der eingetretenen Preiserhöhungen auskömmlich kalkuliert hatte. Der öffentliche Auftraggeber sei dann nicht verpflichtet, sich nach Ablauf der Annahmefrist auf einen geänderten Preis einzulassen (OLG Celle, 14 U 62/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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