Nachbarrecht: Holzofen beeinträchtigt Nachbarn nicht

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Genügt ein in einem Privathaushalt installierter Holzofen den gesetzlichen Anforderungen und erfolgt auch die Nutzung rechtmäßig, hat der Nachbar die von dem Ofen ausgehenden Belästigungen regelmäßig als zumutbar hinzunehmen.

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Falle eines Hauseigentümers, der einen Dauerbrennofen für feste Brennstoffe (hier Holz) in seinem Wohnzimmer eingerichtet hatte. Dazu brachte er ein Edelstahlrohr als Schornstein an der Hauswand an. Der Bezirksschornsteinfeger bestätigte die Vereinbarkeit der Anlage mit den einschlägigen Vorschriften. Der Kläger, Eigentümer eines ca. 5 m entfernten Wohnhausgrundstücks, forderte die Behörde zur Stilllegung des Ofens mit der Begründung auf, die in die Räume seines Hauses eindringenden Abgase führten zu Rauchbelästigungen und gesundheitlichen Beeinträchtigungen.

Mit dieser Klage hatte der Nachbar jedoch auch vor dem OVG keinen Erfolg. Das OVG wies seine Klage vielmehr ab und begründete das damit, dass keine Anhaltspunkte für eine Verletzung immissionsschutzrechtlicher Bestimmungen durch den Betrieb des Ofens gegeben seien. Es bestehe daher kein Anspruch auf ein Einschreiten der Behörde. Den Immissionsvorschriften für Feuerungsanlagen würde die Wertung des Gesetzgebers zugrunde liegen, dass bei ihrer Einhaltung keine schädlichen Umwelteinwirkungen – auch nicht für die Nachbarschaft – zu erwarten seien. Es sei hier auch kein atypischer Fall gegeben, der ausnahmsweise ein behördliches Einschreiten trotz Beachtung der rechtlichen Vorgaben für die Anlage gebiete. Für die Bauweise seines Anwesens, die ggf. das Eindringen der Abgase ermögliche, sei vielmehr der Kläger selbst verantwortlich. Schließlich dürfe der seiner Bestimmung nach geschlossen zu nutzende Ofen (mit Glastür) auch täglich genutzt werden (OVG Rheinland-Pfalz, 1 A 10876/09.OVG).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Ausschreibungsverfahren: Auch einzelne Einheitspreise können sittenwidrig sein

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Ein spekulatives Bieterverhalten (bis zu 560-facher Überschreitung des durchschnittlichen Preises für eine Einzelposition bei einem Einheitspreisvertrag) ist auch dann nicht schützenswert, wenn durch die anstößig überhöhte Position Verluste bei anderen Positionen ausgeglichen werden sollen.

Das verdeutlichte das Oberlandesgericht (OLG) Dresden im Fall eines Bauunternehmers, der bei einer öffentlichen Ausschreibung den Zuschlag für den Neubau einer Halle erhalten hatte. Bei der Position „Unterstützungskörbe“ hatte er für die ausgeschriebene Menge von 5 kg einen Einheitspreis von 843 EUR/kg eingetragen. Der günstigste Bieter hatte 1,34 EUR gefordert, der Durchschnittsbetrag lag bei 6,15 EUR. Diese starke Abweichung fiel auf, weil tatsächlich 530 kg verbaut – und berechnet – wurden. Der Bauherr weigerte sich, die geforderten 509.515 EUR für 525 kg Baustahl zu zahlen.

Die Klage des Bauunternehmers blieb erfolglos. Die Richter schrieben ihm ins Stammbuch, dass auch einzelne Einheitspreise sittenwidrig sein können, selbst wenn der Gesamtpreis trotz Mengenmehrung noch nicht anstößig werde. Der Unternehmer dürfe wegen des bauvertraglichen Kooperationsgebots Ausschreibungsfehler nicht zu unangemessenem Gewinn nutzen. Auch wenn er hier bei Zugrundelegung von geringeren Mehrmengen in dieser Position lediglich Wagnis und Gewinn in Höhe von ca. 57.000 EUR oder 2,33 Prozent auf die Gesamtauftragssumme kalkuliert und zum Ausgleich bei allen anderen Positionen auf jegliche Gewinnanteile verzichtet habe, ergebe sich nichts anderes. Er habe damit eingeräumt, das Vergabeverfahren bewusst missbraucht zu haben, um sich regelwidrig einen Vorteil zu verschaffen (OLG Dresden, 4 U 1070/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Gewährleistungsfrist: Leistungen von Vermessungsingenieuren

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Gewährleistungsansprüche wegen behaupteter Mängel an Vermessungsleistungen verjähren in zwei Jahren, wenn diese lediglich die planmäßige Erfassung des Leistungsnetzes zum Gegenstand haben und nur für die Durchführung zukünftiger Erhaltungsmaßnahmen von Bedeutung sind, aber weder der Herstellung noch der grundlegenden Erneuerung oder Erweiterung des Leitungsnetzes dienen.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Köln in einem entsprechenden Fall und wies eine Mängelanspruchs-Klage wegen Verjährung ab. Die Richter machten dabei deutlich, dass vorliegend die zweijährige Verjährungsfrist gelte. Diese finde Anwendung für Werke, deren Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache oder in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür bestehe. Die fünfjährige Verjährungsfrist gelte dagegen nur für Ansprüche bei einem Bauwerk und einem Werk, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsarbeiten hierfür bestehe (OLG Köln, 11 U 3/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Abnahme: Tragwerksplanung kann auch konkludent abgenommen werden

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Eine Tragwerksplanung kann auch konkludent – also durch ein schlüssiges Verhalten – abgenommen werden.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) kann ein solches konkludentes Verhalten darin liegen, dass der Besteller nach Fertigstellung der Leistung, Bezahlung der Rechnung des Tragwerkplaners und mehrere Monate nach Einzug in das nahezu fertiggestellte Bauwerk keine Mängel der Tragwerksplanung rügt.

Hinweis: Eine solche konkludente Abnahme birgt eine besondere Gefahr für den Besteller. Auch hier erleidet er nämlich einen Rechtsverlust, wenn er sich die Rechte wegen der ihm bekannten Mängel nicht vorbehält (BGH, VII ZR 64/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baugenehmigung: Die Rechte sind übertragbar

Da das Eigentum oder ein vergleichbares Recht keine Voraussetzung für die Antragstellung ist, ergibt sich im Umkehrschluss, dass auch derjenige, der nicht Eigentümer ist, Bauherr sein kann.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf in einem Rechtsstreit um Schadenersatz wegen einer zu Unrecht abgelehnten Baugenehmigung für zwei Windenergieanlagen. Geklagt hatte eine Gesellschaft, die sich zuvor alle Rechte und Pflichten aus der Baugenehmigung von dem ursprünglichen Antragsteller hatte abtreten lassen. Die Behörde lehnte den Antrag schließlich u.a. mit der Begründung ab, die Gesellschaft sei nie Bauherrin gewesen. Daher habe ihr gegenüber keine Amtspflicht auf Erteilung der Baugenehmigung bestanden.

Das OLG sah das jedoch anders. Die Rechte und Pflichten aus einer Baugenehmigung könnten abgetreten werden. Schließlich sei eine Baugenehmigung nicht personenbezogen, sondern habe eine dingliche Wirkung bezogen auf ein bestimmtes Vorhaben. Sie wirke nach der Bauordnung auch für den Rechtsnachfolger. Weder Antragsteller noch Rechtsnachfolger müssten Grundstückseigentümer sein. Eine Nutzungsbefugnis reiche. Diese sei hier auch wirksam auf die Gesellschaft übertragen worden. Dieser gegenüber hätten daher Amtspflichten bestanden. Die Amtspflichten seien auch verletzt worden. Die Baugenehmigung hätte daher erteilt werden müssen (OLG Düsseldorf, 18 U 73/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mängelbeseitigungskosten: Anspruch auf Rückforderung des Vorschusses

Der Auftragnehmer kann einen an den Auftraggeber gezahlten Vorschuss auf die Mängelbeseitigungskosten zurückfordern, wenn feststeht, dass die Mängelbeseitigung nicht mehr durchgeführt wird.

Das ist nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) insbesondere dann der Fall, wenn der Auftraggeber seinen Willen aufgegeben hat, die Mängel zu beseitigen. Nach Ansicht der Richter entsteht ein Rückforderungsanspruch aber auch, wenn der Auftraggeber die Mängelbeseitigung nicht binnen angemessener Frist durchgeführt hat. Welche Frist für die Mängelbeseitigung angemessen ist, sei im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände zu ermitteln. Abzustellen sei auch auf die persönlichen Verhältnisse des Auftraggebers und die Schwierigkeiten, die sich für ihn ergeben, weil er in der Beseitigung von Baumängeln unerfahren sei und hierfür fachkundige Beratung benötige. Der Vorschuss müsse dagegen trotz Ablauf einer angemessenen Frist zur Mängelbeseitigung nicht zurückgezahlt werden, soweit er im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung zweckentsprechend verbraucht worden sei oder es feststehe, dass er alsbald verbraucht werden wird (BGH, VII ZR 108/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Sachverständige: Verlängerung der öffentlichen Bestellung nach Erreichen der Altersgrenze

Die Altersgrenze bei Erreichen des 68. Lebensjahres in der Sachverständigenordnung einer IHK ist mit höherrangigem Recht vereinbar. Eine Verlängerung um weitere drei Jahre ist nur in begründeten Ausnahmefällen möglich. Ein Ausnahmefall liegt vor, wenn der Sachverständige über eine außergewöhnliche Qualifikation auf einem Mangelgebiet verfügt. Ein Ausnahmefall ist dagegen nicht gegeben, wenn auf dem betreffenden Sachgebiet ausreichend Sachverständige zur Verfügung stehen.

Diese Klarstellung traf der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (BayVG) im Fall eines Architekten, der für das Sachgebiet Immobilienbewertung öffentlich als Sachverständiger bestellt war. Dieser hatte nach Erreichen des 68. Lebensjahres die Verlängerung seiner Bestellung auf weitere drei Jahre beantragt. Die IHK lehnt die Verlängerung ab. Es gebe für dieses Sachgebiet ausreichend Sachverständige. Außerdem sei das Vorliegen einer besonderen Sachkunde zweifelhaft, weil zwei vorgelegte Gutachten fehlerhaft seien.

Die Klage des Sachverständigen gegen die Ablehnung der Verlängerung blieb erfolglos. Er habe nach Ansicht der Richter nicht nachweisen können, dass er über eine außergewöhnliche Qualifikation verfüge und sein Sachgebiet Immobilienbewertung ein sog. Mangelgebiet sei. Auch trage er durch den Wegfall der Bestellung keinen Ansehensverlust davon. Für seine noch nicht abgeschlossenen Gutachtenaufträge habe ihm die Kammer eine zusätzliche Auslauffrist zugestanden. Der Erlöschenstatbestand bei Erreichen der Altersgrenze sei rechtlich nicht in gleicher Weise zu handhaben wie das Erlöschen durch Fristablauf mit anschließender Neubestellung (BayVG, M 16 K 09.3043).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kaufrecht: Arglistiges Verschweigen einer mangelhaften Außenabdichtung

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Arglist erfasst nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist.

Erfasst werden nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Koblenz auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens“ und „Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss.

So stelle nach Ansicht der Richter eine mangelhafte Außenabdichtung bzw. Drainage an einem am Hang gelegenen Hausanwesen wegen der latenten Gefahr eines Feuchtigkeitseintritts regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblichen Mangel dar, den der Verkäufer redlicherweise nicht verschweigen dürfe. Er müsse vielmehr ungefragt solche Umstände offenbaren, die auf einen möglichen Feuchtigkeitsschaden hindeuten würden (OLG Koblenz, 2 U 422/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus Brühl

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Kein Anspruch des Bauträgers gegen Handwerker, wenn Käufer-Anspruch verjährt ist

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Der Bauträger hat gegenüber dem Auftragnehmer keinen Anspruch auf einen Kostenvorschuss, wenn feststeht, dass die Ansprüche der Erwerber gegen den Bauträger wegen eines Baumangels verjährt sind.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. Dort hatte ein Bauträger von einem Bauunternehmer Schadenersatz gefordert, hilfsweise als abrechenbaren Kostenvorschuss. Grund war die mangelhafte Abdichtung der Kelleraußenwände.

Das OLG wies die Klage jedoch ab. Der Bauträger habe keinen Schadenersatzanspruch. Selbst wenn dieser grundsätzlich bestehe, dürfe er ihn nach Treu und Glauben nicht geltend machen. Es stehe nämlich fest, dass er von den Käufern des Hauses wegen des Mangels nicht mehr in Anspruch genommen werden könne. Der Schadenersatzanspruch dürfe ihn aber nicht besser stellen, als er ohne das schädigende Ereignis stünde. Daher könne er vom Handwerker auch keinen Ersatz mehr fordern (OLG Frankfurt a.M., 10 U 264/07).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren in Brühl

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Wärmedämmung einer Grenzwand: Nachbar muss Überbau nicht hinnehmen

Die Wärmedämmung einer Grenzwand über die Grenze hinaus muss vom Nachbarn nicht hingenommen werden.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe im Streit zweier Nachbarn. Das Haus des Beklagten B ist bis an die Grundstücksgrenze zum Nachbarn und Kläger A gebaut. Auf dem Grundstück des A führt seine ca. 4,50 bis 5,00 m breite Grundstückseinfahrt an der Grenze entlang. Ohne Genehmigung des A begann B damit, auf der Außenwand seines Gebäudes eine breite Isolierung aufzubringen. Diese würde an der Seite zu A nach dem Aufbringen des Putzes mit einer Gesamtdicke von 15 cm in dessen Grundstück hineinragen und die Einfahrt verengen. Nachdem A den Dämmmaßnahmen erfolglos widersprochen hatte, erwirkte er beim Landgericht (LG) Karlsruhe den Erlass einer einstweiligen Verfügung. Hiernach hatte B es zu unterlassen, auf der Außenfassade eine in das Grundstück des A hineinragende Außenisolierung anzubringen. Die hiergegen gerichtete Berufung des B zum OLG blieb ohne Erfolg.

Die Richter bestätigten vielmehr den Unterlassungsanspruch des A gegen B. A müsse die in sein Grundstück hineinragende Isolierungsmaßnahme nicht als Überbau dulden. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch müsse ein Nachbar den Überbau nur dulden, wenn der Bauherr bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut habe, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last falle. Hier habe B jedoch grob fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt. Wer im Bereich der Grundstücksgrenze baue und sich nicht gegebenenfalls durch Hinzuziehung eines Vermessungsingenieurs darüber vergewissere, ob der für die Bebauung vorgesehene Grund auch ihm gehöre und er die Grenzen seines Grundstücks nicht überschreite, handele gegebenenfalls grob fahrlässig. Nach Ansicht der Richter sei B bewusst gewesen, dass sein Gebäude unmittelbar an der Grundstücksgrenze stehe und dass die Dämmplatten zwingend in das Grundstück des A hineinragen würden.

Eine Duldungspflicht ergebe sich auch nicht aus dem nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis. Sowohl der Bundes- als auch der Landesgesetzgeber hätten entsprechende Überbauregelungen getroffen, nach der nur ausnahmsweise von einem Eigentümer ein Eingriff in sein Eigentum hinzunehmen sei. Deshalb würden allein das grundsätzliche Interesse des Eigentümers oder das Gemeinwohlinteresse an einer verbesserten Wärmedämmung als energetische Maßnahme nicht zu einer Duldungspflicht führen. Andere besondere Umstände seien im Streitfall nicht vorgetragen. Es sei nicht geltend gemacht worden, dass die Wärmedämmung zwingend vorgenommen werden müsse, oder dass sie aus technischen Gründen nur außen an der Fassade erfolgen könne (OLG Karlsruhe, 6 U 121/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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