Erschließung: Zufahrtsweg muss mindestens 2,5m breit sein

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Ein landwirtschaftliches Anwesen im Außenbereich ist durch einen öffentlichen Feldweg nicht ausreichend erschlossen, wenn dessen Fahrbahnbreite weniger als 2,5 Meter beträgt.

Mit dieser Begründung wies der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (BayVGH) die Klage eines Landwirts auf Erteilung einer Baugenehmigung ab. Die Richter erläuterten, dass die Baugenehmigung nur erteilt werden könne, wenn eine ausreichende Erschließung gesichert sei. Damit solle gewährleistet werden, dass das Baugrundstück für Kraftfahrzeuge erreichbar sei. Die Zufahrtsmöglichkeit müsse eine Mindestfahrbahnbreite von 2,5 Meter haben. Diese Breite sei erforderlich, damit der Weg auch tatsächlich von Personenkraftwagen, kleineren Kraftfahrzeugen der Polizei, der Feuerwehr, des Rettungswesens und der Ver- und Entsorgung sowie kleineren landwirtschaftlichen Fahrzeugen befahren werden könne. Weise ein öffentlicher Feldweg diese Voraussetzung nicht vor, sei er zur Erschließung des landwirtschaftlichen Anwesens nicht geeignet (BayVGH, 1 B 09.2123).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Fertighausanbieter: In AGB darf Bürgschaft vor Baubeginn gefordert werden

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Eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Einfamilienfertighausanbieters in Verträgen mit privaten Bauherrn ist wirksam, nach der der Bauherr verpflichtet ist, spätestens acht Wochen vor dem vorgesehenen Baubeginn eine unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaft eines Kreditinstituts in Höhe der geschuldeten Gesamtvergütung zur Absicherung aller sich aus dem Vertrag ergebenden Zahlungsverpflichtungen des Bauherrn vorzulegen.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) und wies die Klage eines Verbraucherschutzvereins gegen einen Fertighausanbieter auf Unterlassung der Verwendung dieser Klausel ab. Die Richter machten dabei deutlich, dass die Klausel bei einer umfassenden Würdigung der Interessen beider Parteien den Bauherrn nicht unangemessen benachteiligen würde. Zwar werde der Bauherr mit den Kosten der Bürgschaft in Form der Avalprovision des Kreditinstituts belastet. Das sei aber durch ein zumindest gleichwertiges Interesse des Fertighausanbieters auf Absicherung seiner Forderung gerechtfertigt. Dieses ergebe sich aus dessen Vorleistungspflicht in Verbindung mit der Tatsache, dass es keine gesetzlichen Regelungen gebe, die sein Sicherungsbedürfnis ausreichend erfüllten. Die Kostenbelastung für den Bauherrn falle im Rahmen der üblichen Finanzierungskosten nicht entscheidend ins Gewicht. Die abzusichernden Risiken seien dagegen für den Fertighausanbieter nicht unwesentlich (BGH, VII ZR 165/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bundesstraße: Kein Anspruch auf Schutzplanke für Grundstück

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Der Eigentümer eines an einer Ortseinfahrt liegenden Grundstücks hat keinen Anspruch darauf, dass entlang seines Grundstücks eine Schutzplanke montiert wird.

Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des Verwaltungsgerichts (VG) Koblenz. Geklagt hatte der Eigentümer eines Grundstücks, das an einer Bundesstraße liegt. Im Bereich des Grundstücks verläuft die Straße in einer Linkskurve. Nachdem es seit 2003 zu insgesamt fünf Verkehrsunfällen gekommen war, bei denen das Grundstück des Klägers in Mitleidenschaft gezogen wurde, forderte dieser das beklagte Land auf, entlang seines Grundstücks eine Schutzplanke anzubringen. Dies lehnte das Land ab unter Verweis auf geplante Alternativen wie die Anbringung eines Geschwindigkeitstrichters vor der Ortstafel sowie die Überwachung des Verkehrs. Zudem sei das Aufstellen einer Schutzplanke nach den Richtlinien für passiven Schutz an Straßen durch Fahrzeuge-Rückhaltesysteme (RPS) nicht erforderlich.

Die daraufhin erhobene Klage hatte keinen Erfolg. Der Kläger, so die Richter, habe keinen Anspruch auf eine Schutzplanke entlang seines Grundstücks. Nach den genannten Richtlinien seien Schutzmaßnahmen nur im Fall von Unfallhäufungen mit einer bestimmten Anzahl an Personenschäden innerhalb eines gewissen Zeitraums angezeigt. Diese Voraussetzungen seien hier nicht gegeben. Sachschäden würden insoweit nur berücksichtigt, wenn eine Gefahr für die Allgemeinheit und nicht nur – wie hier – für einen einzelnen Anlieger bestehe. Ein Anspruch auf die Schutzplanke bestehe auch nicht deshalb, weil sich auf dem Grundstück des Klägers ein Gastank befinde. Für diesen Schutz sei der Kläger selbst verantwortlich, da er den Gastank nach Errichtung der Straße aufgestellt habe. Zudem handele es sich hierbei nicht um eine explosionsgefährdete Chemieanlage, die nach den Richtlinien die Gefährdungsstufe 1 begründe. Der Kläger habe auch aus seinem Eigentumsrecht keinen Anspruch auf Aufstellung einer Schutzplanke, da die Nutzung seines Grundstücks zu Wohnzwecken nach dem Bau der Straße erfolgt sei. Damit sei die Schutzbedürftigkeit des Hauses und insbesondere des Gastankes nicht gegeben. Aus diesem Grund könne dahingestellt bleiben, ob verkehrsregelnde Alternativmaßnahmen ausreichend Erfolg versprechend seien (VG Koblenz, 4 K 1138/09.KO).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mängelbeseitigungsvorschuss: Es ist keine Luxussanierung geschuldet

Kommt ein mit der Verlegung eines 16 mm dicken Standardholzfußbodens beauftragter Werkunternehmer seiner Pflicht zur Beseitigung auftretender Risse nicht nach, kann der Auftraggeber keine Mängelbeseitigungskosten geltend machen, die für den Einbau 22 mm dicker Massivholzdielen entstehen.

Das musste sich ein Bauherr vor dem Landgericht (LG) Kiel sagen lassen. Nachdem der von ihm beauftragte Unternehmer die Mängel an dem Fußboden nicht fristgerecht beseitigt hatte, wollte er den Boden selbst sanieren. Der von ihm eingeklagte Vorschuss für die Beseitigung der Mängel beinhaltete die Kosten für eine vollständige Entsorgung des alten Fußbodens, sowie den Einbau eines qualitativ erheblich höheren Belags. Das ließen die Richter jedoch nicht durchgehen. Sie entschieden, dass Vorschusskosten zur Mängelbeseitigung nur insoweit ersatzfähig seien, wie sie ein wirtschaftlich denkender, vernünftiger Bauherr für erforderlich halten dürfe, um den Mangel zuverlässig zu beheben. Der Werkunternehmer sei nicht verpflichtet, eine Sanierung zu bezahlen, die über die geschuldete Leistung hinausgehe. Der Bauherr dürfe nicht versuchen, sich Luxus auf Kosten des Werkunternehmers zu verschaffen (LG Kiel, 9 O 52/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauschutt: Keine Arglist des Werkunternehmers bei einvernehmlicher Nutzung für Parkplatzbau

Ist die vereinbarte fünfjährige Gewährleistungsfrist abgelaufen, kann der Bauherr eines Parkplatzes gegen den Bauunternehmer keine Mängelbeseitigungsansprüche mehr geltend machen, weil dieser kontaminierten Bauschutt und Abbruchmaterial bei der Herstellung des Unterbaus verwendet hat.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Hamm. Die Richter ließen als Ausnahme nur den Fall zu, dass der Bauunternehmer arglistig gehandelt habe. Das sei vorliegend aber nicht der Fall gewesen. Es liege nämlich kein schwerer Vertragsverstoß vor, zumal das Material einvernehmlich verwendet worden sei. Im Übrigen habe der Bauherr ein entsprechendes Gutachten zur Untersuchung auch erst rund vier Jahre nach Auftreten der Mängel in Auftrag gegeben (OLG Hamm, I-19 U 2/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauträger: Beschreibung als Seniorenresidenz kann eine Beschaffenheitsvereinbarung sein

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Beschreibt ein Bauträger die von ihm erstellte Wohnungseigentumsanlage in der Werbung als „Seniorenresidenz“ und bewirbt er die von ihm vertriebenen Eigentumswohnungen mit Prädikaten wie „behinderten- und rollstuhlgerecht“, so ist die Übereinkunft des Bauträgers und des Erwerbers dahin auszulegen, dass die Wohnungen und das Objekt „Seniorenresidenz“ den Qualitätsrichtlinien der DIN 18025 entsprechen sollen.

Das musste sich ein Bauträger vor dem Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf sagen lassen. Die Richter wiesen darauf hin, dass die Parteien vertraglich vereinbart hätten, dass die zu errichtenden Eigentumswohnungen Seniorenwohnungen sein sollten. Unstreitig bedeute Wohnen in einer Seniorenresidenz barrierefreies und rollstuhlgerechtes Wohnen. Dieses Verständnis ergebe sich auch aus der Verkaufs- und Vermietungswerbung des Bauträgers selbst, die zu Auslegungszwecken heranzuziehen seien. Für die Beurteilung der Frage, welche werkvertragliche Verpflichtung ein Bauträger übernehme, könne auch ein dem Erwerber übergebener Prospekt ausschlaggebend sein. So habe der Bauträger die Wohnungen u.a. wie folgt beworben: „Behinderten- und rollstuhlgerechte Wohnungen, großer Gemeinschaftsraum, Einkaufsservice, Bring- und Holservice, Reinigungsservice.“ Nach Ansicht der Richter sei die Vereinbarung daher dahin auszulegen, dass die Wohnungen und das Objekt „Senioren Residenz“ den Qualitätsrichtlinien der DIN 18025 entsprechen solle. Die DIN 18025 weise als Überschrift genau den Anspruch des Bauträgers auf. Diese vertraglichen Vereinbarungen habe der Bauträger aber nicht eingehalten. Unstreitig würden die errichteten Wohnungen die Anforderungen der Barrierefreiheit nicht erfüllen und nicht rollstuhlgerecht sein. Die Wohnungszugänge würden ebenso wie die Eingänge zur Anlage, die Aufzüge und die Treppen nicht den Kriterien des seniorengerechten und rollstuhlgerechten Wohnens entsprechen, da sie größtenteils zu eng seien. Unterstellmöglichkeiten für Gehhilfen würden gänzlich fehlen. Gleiches gelte für die Möglichkeit, Dienstleistungen innerhalb der Wohnanlage in Anspruch nehmen zu können. Der Bauträger müsse daher Schadenersatz leisten (OLG Düsseldorf, 23 U 11/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenhonorar: Fälligkeit der Forderung

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Stellt ein Architekt für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung eine nicht prüfbare Rechnung, ist diese nicht automatisch unwirksam.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) wird die Forderung vielmehr fällig, wenn ein Prüfungszeitraum von zwei Monaten ohne Beanstandungen zur Prüfbarkeit abgelaufen ist, oder wenn das Ergebnis der Prüfung mitgeteilt wird und keine Rügen zur Prüfbarkeit erhoben werden. Allerdings stellten die Richter auch klar, dass die Prüfung ausreichend beanstandet ist, wenn der Auftraggeber in seiner Rüge verdeutlicht, dass er nicht bereit ist, in die sachliche Auseinandersetzung einzutreten, solange er keine prüfbare Rechnung erhalten hat (BGH, VII ZR 48/07).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bebauungsrecht: Kein Baustopp für Mobilfunkanlage im Gartenhausgebiet

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Die Errichtung eines Mobilfunkmasts in einem Gartenhausgebiet verstößt nicht gegen die Rechte der Grundstücksnachbarn.

Diese Feststellung traf der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (VGH) und lehnte daher den Antrag eines Nachbarn (Antragsteller) auf vorläufigen Baustopp ab.

In der Vorinstanz hatte der Nachbar noch Erfolg. Das Verwaltungsgericht hatte auf seinen Antrag einen Baustopp angeordnet. Der Bebauungsplan für das Gebiet sehe nämlich vor, dass dort bauliche Anlagen nur in sehr begrenztem Umfang errichtet werden dürften. Eine Befreiung von diesen Festsetzungen für die Errichtung eines Mobilfunkmasts verletze die Grundzüge der Planung. Auf die Beschwerde der Stadt und des zum Verfahren beigeladenen Mobilfunkbetreibers ist der VGH dieser Ansicht nicht gefolgt. Die Richter führten aus, dass die Genehmigung des Mobilfunkmasts vielmehr als Gewährung einer Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans anzusehen sei. Diese sei in der Baunutzungsverordnung auch für sogenannte fernmeldetechnische Nebenanlagen grundsätzlich vorgesehen. Der Mast diene als eine solche Nebenanlage auch der Versorgung der umliegenden Baugebiete und entspreche deswegen dem Wohl der Allgemeinheit. Die für Mobilfunkstrahlungen festgelegten Grenzwerte seien eingehalten. Auf die vom Antragsteller geltend gemachten Verstöße gegen die Landschaftsschutzverordnung komme es im vorliegenden Verfahren nicht an, da diese nur im öffentlichen Interesse erlassen worden sei und keine subjektiven Rechte des Antragstellers begründe (VGH Baden-Württemberg, 8 S 33/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Stromversorgungsleitungen: Straßenanlieger muss Verlegung auf privatem Grundstück dulden

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Sind Grundstückseigentümer zugleich Stromanschlussnehmer, müssen sie grundsätzlich dulden, dass auf ihrem Grundstück Stromleitungen verlegt werden, mit denen andere Straßenanlieger versorgt werden. Sie können das Versorgungsunternehmen nicht darauf verweisen, vorrangig öffentliches Grundeigentum (den Straßenraum) in Anspruch zu nehmen.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Grundstückseigentümers, der von der Beklagten, dem örtlichen Stromversorgungsunternehmen, mit Elektrizität versorgt wird. Als das für die Versorgung der Straßenanlieger mit Elektrizität erforderliche Kabel verlegt wurde, erfolgte dies nicht im Straßenkörper, sondern auf einer Länge von rund 20 Metern unmittelbar neben der Straße in einem bereits zum Grundstück der Kläger gehörenden Grundstücksstreifen. Der Grundstückseigentümer verlangt nun die Entfernung der Leitung von seinem Grundstück.

Der BGH bestätigte in seiner Entscheidung die Klageabweisung in den Vorinstanzen. Die Richter entschieden, dass der Grundstückseigentümer nicht die Entfernung der Leitungen verlangen könne. Ein solcher Anspruch sei ausgeschlossen, weil er als Stromanschlussnehmer und gleichzeitiger Grundstückseigentümer nach der Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Elektrizitätsversorgung von Tarifkunden verpflichtet sei, die Verlegung der Leitungen unentgeltlich zuzulassen. Sei – wie hier – die Inanspruchnahme von privatem und öffentlichem Grundeigentum beim Verlegen von Elektrizitätsleitungen gleichwertig möglich, sei das Auswahlermessen des Stromversorgungsunternehmens nicht dahin eingeschränkt, dass es öffentliches Grundeigentum vorrangig in Anspruch zu nehmen habe. Auch aus etwaigen Ansprüchen des Versorgungsunternehmens auf Gestattung einer Leitungsverlegung im Straßenraum folge nicht, dass die hier gewählte Inanspruchnahme des Privatgrundstücks ermessensfehlerhaft war (BGH, VIII ZR 223/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenhaftung: Zweitarchitekt haftet auch bei Fehlern des Erstarchitekten

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Beauftragt ein Bauherr einen (Zweit-)Architekten umfassend mit Planung und Bauüberwachung, kann sich dieser gegenüber einem Schadenersatzanspruch des Bauherrn nicht damit verteidigen, dass etwaige Baumängel auf Planungsfehler des gekündigten (Erst-)Architekten zurückzuführen sind.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass sich der Zweitarchitekt die Pläne des Erstarchitekten planerisch zu eigen mache, wenn er auf sie zurückgreife. Auch sei es keine Obliegenheit des Bauherrn, dem umfassend beauftragten Zweitarchitekten mangelfreie Pläne zur Verfügung zu stellen. Daher scheide eine Mithaftung des Bauherrn für etwaige Planungsfehler des gekündigten Erstarchitekten aus (OLG Karlsruhe, 19 U 100/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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