Ausschreibung: Bei fehlender Materialvorgabe darf jedes Material verwendet werden

Macht die Leistungsbeschreibung bei der Bauauftragsvergabe für die Errichtung von Digitalfunkcontainern keine Vorgabe dazu, aus welchem Material die Container bestehen müssen, können sie grundsätzlich aus jedem Material gefertigt werden.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg hin. Voraussetzung sei nach der Entscheidung lediglich, dass die Container die übrigen Mindestvorgaben der Ausschreibung erfüllen würden. Dies gelte insbesondere, wenn in der Ausschreibung nur der Begriff „Fertigteilcontainer“ verwendet werde. Dieser sei bei der Materialbeschaffenheit neutral. Ein Nachprüfungsantrag einer unterlegenen Bieterin könne daher nicht darauf gestützt werden, dass nach ihrer Ansicht Betoncontainer für den von der Ausschreibung vorgesehenen Verwendungszweck wesentlich besser geeignet seien als Metallcontainer (OLG Brandenburg, Verg W 1/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumangel: Ergrauen einer hellen Fassade durch Pilz- und Algenbewuchs

Ergraut die helle Fassade eines neu erbauten Gebäudes innerhalb von zwei Jahren durch Pilz- und Algenbewuchs erheblich, stellt dies einen Baumangel dar.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. in einem Rechtsstreit um die Kosten der Mängelbeseitigung. Die Richter räumten zwar ein, dass helle Fassaden grundsätzlich schneller erneuerungsbedürftig seien als Dunkle. Gleichwohl könne der Erwerber eines neu gebauten Wohnhauses erwarten, dass die Fassade zumindest bis zum Ende der Gewährleistungsfrist ansehnlich bleibe und nicht innerhalb von zwei Jahren ergraue. Dies sei ein optischer Mangel. Dieser sei vorliegend auch unvermeidbar, da die Verfärbung auf einen Konstruktionsmangel durch zu schmale Dachüberstände zurückzuführen sei (OLG Frankfurt a.M., 7 U 76/09).

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Baugenehmigung: Büro eines Heizungs- und Sanitärbetriebs in reinem Wohngebiet unzulässig

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In einem reinen Wohngebiet kann keine Baugenehmigung für die Nutzung eines Raums als Büro eines Heizungs- und Sanitärbetriebs sowie für einen dieser Büronutzung zugeordneten Stellplatz auf dem Grundstück erteilt werden.

So entschied der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (BayVGH). Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass es sich bei der Büronutzung eines solchen Gewerbebetriebs nicht um einen Raum für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender handele, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben. Es sei auch keine Befreiung möglich, wenn das Büro das organisatorische Zentrum des Gewerbebetriebs sein solle. Eine solche Nutzung sei geeignet, eine gewerbliche Betriebsamkeit in das reine Wohngebiet hineinzutragen. Diese sei dem Gebietstyp „Reines Wohngebiet“ typischerweise fremd und berühre die Grundzüge der Planung (BayVGH, 15 BV 09.1491).

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Architektenhaftung: Keine Arglist, wenn „Selbstverständliches“ nicht kontrolliert wird

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Arglistig im Sinne des Gesetzes handelt nur derjenige, der bewusst einen offenbarungspflichtigen Mangel verschweigt. Ein solches Bewusstsein fehlt, wenn der Mangel von seinem Verursacher nicht als solcher wahrgenommen wird.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Architekten hin, der die Arbeiten beim Bau eines Doppelhauses zu überwachen hatte. Später stellte sich heraus, dass eine Dampfsperre nicht ordnungsgemäß eingebaut wurde und deshalb Feuchtigkeit in das Gebäude zog. Der Architekt hatte die Befestigung der Dampfsperre als „handwerkliche Selbstverständlichkeit“ angesehen und daher nicht besonders überprüft. Schadenersatzansprüche lehnte er wegen Verjährung ab.

Nach Ansicht des BGH könne ihm deshalb aber nicht der Vorwurf der Arglist gemacht werden. In verjährungsrechtlichen Fragen könne die Verletzung einer Organisationsobliegenheit durch einen arbeitsteilig tätigen Architekten nur mit arglistigem Verhalten gleichgesetzt werden, wenn den Architekten der Vorwurf treffe, er habe mit seiner Organisation die Arglisthaftung vermeiden wollen. Dieser Vorwurf könne sich z.B. daraus ergeben, dass er weder selbst tätig werde, noch einen Gehilfen einschalte. Hier habe der Architekt aber seine Tätigkeit grundsätzlich ausgeübt. Lediglich in einem bestimmten Punkt habe er nicht kontrolliert. Habe der Architekt aber die betreffende Bauleistung wegen ihrer „Selbstverständlichkeit“ nicht kontrolliert, verschweige er den Mangel an der Bauleistung nicht arglistig (BGH, VII ZR 77/08).

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Architektenverträge: Koppelungsverbot ist verfassungsgemäß

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Das gesetzliche Verbot der Koppelung von Grundstückskaufverträgen mit Ingenieur- und Architektenverträgen ist mit dem Grundgesetz vereinbar.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter führten aus, dass das Koppelungsverbot den Zweck verfolge, die freie Wahl des Architekten durch den Bauwilligen allein nach Leistungskriterien und das typische Berufsbild des freien Architekten zu schützen. Zudem solle der Wettbewerb unter den Architekten gefördert werden. Dabei handele es sich um wichtige Gemeinschaftsgüter. Sie würden den mit dem Koppelungsverbot verbundenen Eingriff in die durch das Grundgesetz geschützte Berufsfreiheit der freien Architekten und deren unterschiedliche Behandlung gegenüber anderen am Bau Beteiligten rechtfertigen. Daher sei auch der grundgesetzliche Gleichheitssatz nicht verletzt. Ein Eingriff in das Grundrecht des Eigentums liege ebenfalls nicht vor (BGH, VII ZR 144/09).

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Bauhandwerkersicherung: Anspruch entfällt, wenn Werkvertrag gekündigt wurde

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Ein Bauunternehmer kann keine Bauhandwerkersicherung mehr verlangen, wenn der Werkvertrag gekündigt worden ist.

Dies musste sich ein Handwerker vor dem Landgericht (LG) Hamburg sagen lassen. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass dem Unternehmer ein Ausgleich dafür gewährt werden solle, dass er nach der gesetzlichen Konzeption des Werkvertragsrechts gegenüber dem Besteller vorleistungspflichtig sei. Daher trage er das Risiko, dass der Besteller in Zahlungsschwierigkeiten gerate oder gar insolvent werde. Dieses Risiko ende aber grundsätzlich mit der Kündigung des Vertrags. Hierdurch entfalle nämlich die vertragliche Verpflichtung des Unternehmers, weitere Werkleistungen zu erbringen. Entsprechend bestehe für ihn auch kein Risiko mehr (LG Hamburg, 325 O 469/09).

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Abstandsflächenrecht: Errichtung einer Dachterrasse auf einer Grenzgarage

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Wird auf einer an der Grundstücksgrenze stehenden Garage nachträglich eine Dachterrasse errichtet, verstößt dies gegen das Abstandsflächenrecht.

So entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg in einem bauordnungsrechtlichen Verfahren. Die Richter machten deutlich, dass es sich bei der Baumaßnahme um eine Nutzungsänderung handele. Dachterrasse und Garage würden eine bauliche Einheit bilden. Hierdurch würde ein Gebäude entstehen, das nicht mehr als grenzständige oder grenznahe Garage genehmigungsfähig wäre. Durch die zusätzliche Nutzung als Dachterrasse würde das Gebäude nämlich insgesamt seine Eigenschaft als an der Grundstücksgrenze privilegiert zulässiges Vorhaben verlieren. Es sei daher rechtmäßig, wenn die Behörde die Beseitigung der nachträglich aufgemauerten Brüstung verlange (OVG Berlin-Brandenburg, 10 N 13.07).

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Baumangel: BGH ändert Rechtsprechung zur Berechnung des Schadenersatzanspruchs

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in Abkehr von seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass die Umsatzsteuer auf voraussichtliche Mängelbeseitigungsaufwendungen als Schadenersatz nicht verlangt werden kann, solange der Mangel nicht tatsächlich beseitigt worden ist.

Diese Entscheidung erging im Fall eines Bauherrn, der ein Einfamilienhaus errichten ließ. Es waren Mängel vorhanden, die der Bauunternehmer trotz Aufforderung mit Fristsetzung nicht beseitigte. Für die Beseitigung der Mängel waren Aufwendungen in Höhe von 9.405 EUR netto erforderlich. Die Parteien haben darüber gestritten, ob der Bauherr als Schadenersatz, über den er frei verfügen kann und den er nicht zur Mängelbeseitigung verwenden muss, auch die Umsatzsteuer auf diesen Betrag verlangen kann, wenn er die Mängel noch nicht beseitigt hat. Der BGH hat dies nun verneint. Zwar ist die Entscheidung im Lichte der gesetzlichen Regelung des § 249 Abs. 2 S. 2 BGB ergangen. Daher sei sie auf Schadenersatzansprüche im Werkvertragsrecht nicht anwendbar. Sie enthalte jedoch eine gesetzliche Wertung für vergleichbare Fälle. Verlange der Auftraggeber den Bruttobetrag vor einer Mängelbeseitigung, so sei er im Werkvertragsrecht ausreichend dadurch geschützt, dass er einen auch die Umsatzsteuer umfassenden Vorschussanspruch geltend machen könne. Diesen müsse er allerdings zur Mängelbeseitigung verwenden (BGH, VII ZR 176/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kellerbau: Unternehmer kann für Prüfung der örtlichen Bodenverhältnisse verantwortlich sein

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Zu einem funktionstauglichen Keller gehört eine ausreichende Abdichtung gegen eindringendes Wasser. Errichtet ein Bauunternehmer einen Keller, in den Wasser eindringt, ist der Keller nicht funktionstauglich.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe. Die Richter machten dabei deutlich, dass es vor allem von den örtlichen Bodenverhältnissen abhänge, welche Maßnahmen der Bauunternehmer zum Schutz des Kellers gegen eindringendes Wasser treffen müsse. So würde es sich bei den Bodenverhältnissen um einen Umstand handeln, der als „vom Besteller gelieferter Stoff“ anzusehen sei. Übernehme nun der Bauunternehmer in einem „Kellerbauvertrag“ die Erstellung eines Fertigkellers, bei dem keine zusätzliche Einschaltung eines Architekten durch den Bauherrn vorgesehen sei, könne eine Auslegung des Bauvertrags nahelegen, dass der Bauunternehmer auch bestimmte erforderliche Planungsleistungen erbringen müsse. Er sei in diesem Fall auch für eine Prüfung der örtlichen Bodenverhältnisse verantwortlich (OLG Karlsruhe, 4 U 129/08).

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Straßenlaterne: Standort vor Wohnhaus muss geduldet werden

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Der Eigentümer eines Grundstücks muss eine Straßenlaterne vor seinem Wohnhaus hinnehmen.

So entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz in einem Rechtsstreit über die Neugestaltung des Bahnhofsumfelds in Neuwied. Bisher befand sich im Abstand von ca. 2 m vor dem Wohnhaus des Klägers eine Straßenleuchte. Sie wurde durch eine Straßenlaterne ersetzt, welche ca. 10 cm vor dem Wohnhaus des Klägers aufgestellt wurde. Der eigentliche Leuchtkörper hängt an einem Ausleger und ragt ca. 1,50 m vor der Hauswand in den Gehwegbereich hinein. Der Kläger hat die Beseitigung der Straßenlaterne begehrt. Daraufhin verpflichtete das Verwaltungsgericht die Stadt, die Straßenleuchte so zu verändern, dass im Obergeschoss des Wohnhauses ein Lichteinfall von mehr als 1 Lux vermieden wird.

Aufgrund der Berufung der Stadt hat das OVG die Klage insgesamt abgewiesen. Die Richter entschieden, dass der Kläger die von der Straßenlaterne ausgehenden Lichtimmissionen hinnehmen müsse. Sie seien im innerstädtischen Bereich – hier des Busbahnhofs – ortsüblich. Sie würden weder die Nutzung des Grundstücks in Frage stellen noch zu Gesundheitsgefahren der Bewohner des Wohnhauses führen. Außerdem könnten die Nutzer des Anwesens die Beeinträchtigungen, etwa durch das Schließen der Rollläden, mindern. Die Straßenleuchte sei auch nicht willkürlich aufgestellt worden. Ihr Standort beruhe auf einem nachvollziehbaren Straßenbeleuchtungskonzept und befinde sich in der Nähe der beseitigten Straßenlaterne (OVG Rheinland-Pfalz, 1 A 10474/10.OVG).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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