Sicherheitsleistung: Anspruch besteht auch bei Kündigung des Werkvertrags

Der Unternehmer eines Bauwerks kann seinen Anspruch auf Sicherheitsleistung für Werklohn auch noch geltend machen, nachdem der Besteller den Werkvertrag gekündigt hat.

Hierauf wies das Landgericht (LG) Stuttgart in einem Rechtsstreit hin. Die Richter begründeten ihre Entscheidung mit dem Willen des Gesetzgebers. Dieser wollte dem Unternehmer einen schnell durchzusetzenden Anspruch auf eine Sicherheit gewähren. So sollte er vor einer Insolvenz des Bestellers geschützt werden. Dieses Risiko vermindere sich durch eine Kündigung nicht. Daher könne eine Kündigung auch keinen Einfluss auf den Anspruch haben, mit dem dem Insolvenzrisiko des Bestellers begegnet werden solle (LG Stuttgart, 8 O 284/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nachbarrecht: Pferdehaltung im Baugebiet mit dörflichem Charakter

Es verstößt nicht gegen das Gebot der Rücksichtnahme, wenn in einem Baugebiet mit dörflichem Charakter zwei Pferde in direkter Nachbarschaft zu einem Wohnhaus gehalten werden.

So entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz in einem entsprechenden Verfahren. Welche Anforderungen das Gebot der Rücksichtnahme (objektivrechtlich) stelle, hänge nach dieser Entscheidung wesentlich von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. Während beispielsweise eine geruchsintensive Tierhaltung in Wohngebieten mit städtischem Gepräge regelmäßig unzulässig sein dürfte, sei dies in Baugebieten mit dörflichem Charakter anders. Dort sei eine gewisse Geruchs- und Lärmbelästigung durch Nutztiere ortsüblich. Sie sei daher im Hinblick auf das Gebot der Rücksichtnahme hinzunehmen. Gleiches gelte entsprechend für eine gebietstypische Hobbytierhaltung. Wegen der dörflichen Prägung mit zahlreichen Formen von Tierhaltung (Pferde, Rinder, Schafe, Hühner) sei die Haltung von zwei Pferden in Nachbarschaft zu einem Wohnhaus deshalb nicht rücksichtslos (OVG Rheinland-Pfalz, 1 A 11294/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenhaftpflicht: Mehrere Haftpflichtfälle in einem Bauvorhaben

In der Berufshaftpflichtversicherung eines Architekten kann es pro Bauvorhaben auch mehrere Versicherungsfälle geben.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Celle im Fall eines Architekten, der bei einem Bauvorhaben mehrere Planungsfehler gemacht hatte. Sein Haftpflichtversicherer regulierte zunächst die Kosten für Nachbesserungsarbeiten wegen Schäden an den Fenstern. Als weitere Ansprüche wegen Mängeln an den Trockenbauarbeiten gestellt wurden, verweigerte der Versicherer jedoch weitere Zahlungen. Er habe für das Bauvorhaben bereits die volle Deckungssumme zur Verfügung gestellt.

Das OLG verurteilte den Versicherer gleichwohl zur Regulierung auch der weiteren Schäden. Die Richter machten deutlich, dass keine Veranlassung bestehe, bei einem einheitlichen Bauvorhaben nur von einem Versicherungsfall auszugehen. Nur durch die Anerkennung der grundsätzlichen Möglichkeit, dass mehrere Versicherungsfälle vorliegen können, lasse sich dem Sinn der Berufshaftpflichtversicherung entsprechen. Mache der Architekt mehrere Fehler, durch die seinem Auftraggeber mehrfach Schäden entstünden, müsse die Versicherung dem Rechnung tragen. Es müsse zumindest in Betracht kommen, dass mehrfach Ansprüche gegen den Versicherer bestehen. Die Deckungssumme sei daher nicht auf das Bauvorhaben, sondern auf jeden Fehler des Architekten einzeln anzuwenden (OLG Celle, 8 U 180/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Gewährleistungsfrist: Kein Anerkenntnis bei abgelaufener Frist

Ein nach Ablauf der Verjährungsfrist abgegebenes Anerkenntnis kann die bereits eingetretene Verjährung nicht mehr beseitigen. Der Anspruch bleibt verjährt.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Celle im Fall eines Bauherrn, der sein Objekt bereits abgenommen hatte. Noch vor Ablauf von fünf Jahren rügte er Mängel und beantragte ein selbstständiges Beweisverfahren. Der Bauunternehmer versicherte ihm, dass er „seinen vertraglichen Gewährleistungsverpflichtungen nachkommen und von ihm zu vertretende Mängel im Rahmen seiner Gewährleistungsverpflichtung abarbeiten werde.“ Später stellte sich heraus, dass der Vertrag zwischen den Parteien nur eine zweijährige Gewährleistung vorsah. Der Bauunternehmer sah sich deshalb außerhalb der Pflicht, der Bauherr berief sich demgegenüber auf dessen Anerkenntnis.

Das OLG entschied jedoch zugunsten des Bauunternehmers. Nach Ansicht der Richter könne die eingetretene Verjährung auch durch ein nach Ablauf der Verjährungsfrist abgegebenes Anerkenntnis nicht mehr beseitigt werden. Die Gewährleistungsfrist sei zu diesem Zeitpunkt längst abgelaufen. Daher könne der Bauunternehmer kein verjährungsrechtlich relevantes Anerkenntnis mehr abgeben. Die Erklärung könne auch nicht als Verzicht auf die Einrede der Verjährung angesehen werden. Das würde nämlich voraussetzen, dass der Bauunternehmer vom Eintritt der Verjährung wusste oder mit ihr rechnete. Das war aber nicht der Fall. Wäre ihm bewusst gewesen, dass die Verjährungsfrist längst verstrichen war, hätte er sich hierauf berufen (OLG Celle, 7 U 53/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Grundstückskauf: Kein Schadenersatz bei Fehlvorstellung über künftige Nachbarbebauung

Wer ein Baugrundstück kauft, um darauf ein zweigeschossiges Haus mit Dach zu errichten, hat keinen Anspruch auf Schadenersatz, wenn entgegen seinen Erwartungen die Nachbargrundstücke mit dreigeschossigen Fünf-Parteien-Häusern bebaut werden.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg und wies die Klage eines Käufers zurück. Dieser war durch ein Internetexposé auf das Objekt aufmerksam geworden. Infolge der darin enthaltenen Beschreibung und den Angaben des Verkäufers über die Nachbarbebauung war er davon ausgegangen, dass dort höchstens zweigeschossige Zweifamilienhäuser gebaut würden. Eine solche Fehlvorstellung begründe nach Ansicht der Richter zwar grundsätzlich eine Pflicht des Verkäufers, auf den Irrtum hinzuweisen. Das gelte aber nur, wenn dem Verkäufer die Fehlvorstellung bekannt sei. Sei die Fehlvorstellung dagegen nicht erkennbar, liege auch keine Täuschung über die baurechtliche Zulässigkeit auf dem Nachbargrundstück vor (OLG Brandenburg, 5 U 82/09).

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Denkmalschutz: Verfallenlassen eines historischen Gebäudes ist kein Eingriff in Kulturdenkmal

Lässt der Eigentümer ein als Kulturdenkmal eingestuftes historisches Gebäude leer stehen und verfallen, darf die Denkmalschutzbehörde mangels Eingriffs in ein Kulturdenkmal im Sinne des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes keine Anordnung treffen, vorhandene Schäden durch Trocknungs-, Reparatur- und Reinigungsmaßnahmen zu beseitigen.

Diese Entscheidung traf das Verwaltungsgericht (VG) Lüneburg. Die Richter verdeutlichten in ihrer Entscheidung, dass das Verfallenlassen an sich keinen zu beseitigenden Eingriff darstelle. Ein solcher sei nur bei genehmigungspflichtigen Maßnahmen anzunehmen. Die Behörde könne daher einen Schutz des Gebäudes nur erreichen, wenn sie sich auf die Erhaltungspflicht stütze. Die Erhaltungspflicht des Eigentümers betreffe jedoch nur Maßnahmen, die zur Erhaltung des Denkmals nötig sind, also solche, ohne die sich der Zustand des Denkmals weiter verschlechtern würde (VG Lüneburg, 2 B 73/10).

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Planungsmangel: Einsatz verzinkter Stahlrohre bei kritischer Wasserqualität

Sollen trotz kritischer Wasserqualität verzinkte Stahlrohre für die Trinkwasserversorgung genutzt werden, ist dies ein Planungsmangel des Fachingenieurs. Das gilt insbesondere, wenn der Bauherr eine risikolose Planung wünscht.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) München in einem entsprechenden Fall. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass der Fachplaner bei einer ungünstigen Zusammensetzung des Trinkwassers den Bauherrn zumindest darauf hinweisen müsse, dass der Einsatz von feuerverzinktem Stahl bei kritischer Wasserqualität – vor allem im Warmwasserbereich – wegen des Korrosionsfaktors an sich nicht geeignet sei. Diese Hinweispflicht gelte jedenfalls für eine Planung, die noch nach Maßgabe der DIN-Norm 1988 in den neunziger Jahren erfolgt sei (OLG München, 9 U 2368/07).

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Nachbarrecht: Wohnungsmieter hat kein Abwehrrecht gegen Baugenehmigung für Nachbarn

Da das Bebauungsrecht die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke regelt, kann grundsätzlich nur der jeweilige – zivilrechtliche – Eigentümer eines benachbarten Grundstücks Nachbarschutz in Anspruch nehmen.

Hierauf machte das Verwaltungsgericht (VG) Gelsenkirchen aufmerksam. Die Richter machten deutlich, dass Mieter oder Pächter lediglich ein obligatorisches Recht an einem Grundstück von dessen Eigentümer ableiten könnten. Aus dieser Rechtsposition hätten sie daher gegen die einem Nachbarn erteilte Baugenehmigung grundsätzlich kein öffentlich-rechtliches Abwehrrecht. Etwas anderes gelte nur für Erbbauberechtigte oder Nießbraucher. Diese seien dem Eigentümer gleichzustellen, da sie in einer eigentumsähnlichen Weise an dem Grundstück dinglich berechtigt seien (VG Gelsenkirchen, 5 K 4586/09).

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Windenergieanlage: Ausreichender Abstand zu einem Wohnhaus

Ein Nachbar hat gegen eine immissionsschutzrechtlich genehmigte Windenergieanlage nur ein Abwehrrecht, wenn nachbarschützenden Vorschriften des Bauplanungs- oder des Bauordnungsrechts verletzt sind.

So entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Niedersachsen. Die Richter stellten in ihrer Entscheidung folgende Orientierungsregelung auf: Es liegt kein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot vor, wenn der Abstand zwischen einem Wohnhaus und einer Windkraftanlage mindestens das Dreifache der Gesamthöhe der geplanten Anlage beträgt. Dann kann üblicherweise nicht von einer optisch bedrängenden Wirkung der Anlage zulasten der Wohnnutzung ausgegangen werden. Bei einem solchen Abstand würde die Baukörperwirkung und Rotorbewegung der Anlage vielmehr so weit in den Hintergrund treten, dass ihr in der Regel keine beherrschende Dominanz und keine optisch bedrängende Wirkung gegenüber der Wohnbebauung zukomme (OVG Niedersachsen, 12 ME 240/09).

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Vertragskündigung: Vergütungspauschale von 15 Prozent auch im Formularvertrag wirksam

Der Anbieter eines Ausbauhauses kann in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen für den Fall der Kündigung durch den Kunden eine Vergütungspauschale in Höhe von 15 Prozent des Baupreises für seine entstandenen Aufwendungen und entgangenen Gewinn festlegen.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz im Fall eines Bauunternehmens entschieden. Dieses hatte mit dem Bauherren einen Vertrag über die Lieferung und Errichtung eines Ausbauhauses geschlossen. Der Formularvertrag legte fest, dass der Unternehmer bei Kündigung durch den Bauherren einen Pauschalbetrag von 15 Prozent des Gesamtpreises als Ersatz für seine Aufwendungen und seinen entgangenen Gewinn verlangen könne, sofern nicht der Bauherr nachweise, dass der dem Unternehmer zustehende Betrag wesentlich niedriger als die Pauschale von 15 Prozent sei. Zudem wurde dem Bauherrn ein Kündigungsrecht für den Fall eingeräumt, dass er das Vorhaben nicht finanziert bekomme. Der Bauherr erklärte noch vor Baubeginn den Rücktritt vom Vertrag und ließ das Haus von einem anderen Unternehmer errichten. Der Bauunternehmer hatte ihn daraufhin auf Zahlung der vertraglichen Vergütungspauschale von 15 Prozent des Baupreises verklagt.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das OLG hat diese Entscheidung nun bestätigt. Die Richter führten aus, dass der Rücktritt des Bauherren unwirksam sei. Die Voraussetzungen des im Bauvertrag vereinbarten Rücktrittsrechts hätten nicht vorgelegen. Die Rücktrittserklärung sei jedoch als Kündigung des Bauvertrags zu werten. Die Kündigung berechtige den Bauunternehmer, die vereinbarte pauschalierte Vergütung zu verlangen. Die Formularklausel verstoße nicht gegen gesetzliche Bestimmungen. Zwar fehle in der Klausel der ausdrückliche Hinweis, dass dem Bauherren der Nachweis gestattet sei, ein Schaden sei überhaupt nicht entstanden. Dies begründe jedoch nicht die Unwirksamkeit der Klausel. Der schriftliche Hinweis auf die Möglichkeit des Nachweises eines geringeren als des pauschalierten Schadens ermögliche auch den Nachweis, dass gar kein Schaden entstanden sei. Ein „geringerer Schaden” sei auch ein solcher von „Null”.

Die Klausel gewähre dem Bauunternehmer auch keine unangemessen hohe Vergütung. Bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise weiche die Pauschale von 15 Prozent des Gesamtpreises nicht unangemessen von dem gesetzlichen Vergütungsanspruch ab, der bei Kündigung durch den Bauherren beansprucht werden könne. Dort sei neben den vom Unternehmer bereits geleisteten vertragsbezogenen Personal- und Sachkosten auch dessen kalkulierter Gewinn zu erstatten. Die Pauschalierung dieser Kosten mit 15 Prozent sei – in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung anderer Oberlandesgerichte – angemessen (OLG Koblenz, 8 U 1030/09).

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