Auszubildendenvertreter: Keine Übernahme, wenn kein freier Arbeitsplatz zur Verfügung steht

Ein Jugend- und Auszubildendenvertreter muss vom Arbeitgeber nach Beendigung des Berufsausbildungsverhältnisses nicht weiterbeschäftigt werden, wenn kein freier Arbeitsplatz in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis vorhanden ist, auf dem der Auszubildende mit seiner durch die Ausbildung erworbenen Qualifikation beschäftigt werden kann.

Diese Entscheidung traf das Landesarbeitsgericht (LAG) Hamm in einem entsprechenden Fall. Die Richter wiesen darauf hin, dass dies insbesondere der Fall sei, wenn der Arbeitgeber keinen andauernden Bedarf für die Weiterbeschäftigung des Auszubildenden habe. Er müsse insbesondere nicht die Arbeitsorganisation ändern und einen neuen Arbeitsplatz schaffen. Soweit der Arbeitnehmer zu diesem Zeitpunkt Leiharbeitnehmer beschäftige, sei zu prüfen, ob davon auch Arbeitsplätze betroffen sind, die der Qualifikation des Auszubildenden entsprechen. Sei dies nicht der Fall, könne von freien Arbeitsplätzen nicht ausgegangen werden (LAG Hamm, 10 TaBV 58/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumangel: Merkantiler Minderwert auch bei ordnungsgemäßen Nachbesserungsarbeiten

Wurde bei einem Neubau ein Dachmangel nachgebessert, bleibt der Bauherr berechtigt, mit einem Ersatz des merkantilen Minderwerts des Hauses wegen der Fehlerhaftigkeit gegen offene Werklohnforderungen aufzurechnen.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart im Fall eines Bauherrn. Bei dessen Neubau hatte der Dachdecker schlecht gearbeitet, sodass die gesamte Dachlattung geändert werden musste. Die Richter machten deutlich, dass trotz der Nachbesserung ein Schaden des Bauherrn in Form eines merkantilen Minderwerts entstanden sei. So würden nämlich auch bei ordnungsgemäßer Durchführung der Sanierungsarbeiten von großen Teilen der maßgeblichen Verkehrskreise nur niedrigere Preise für die Immobilie gezahlt werden, wenn ein Konstruktionsfehler bereits unmittelbar bekannt sei. Das gelte insbesondere bei Dachkonstruktionen. Hier werde üblicherweise zunächst wenig Reparaturbedarf erwartet. Zudem sei eine vollständige Überprüfung der Nachbesserungsarbeiten meist nicht möglich. Die erforderliche Öffnung des Dachs sei nämlich wiederum mit hohen Kosten und Schadensrisiken verbunden. Den hierdurch entstandenen Schaden könne der Bauherr der Werklohnforderung des Dachdeckers entgegensetzen (OLG Stuttgart, 12 U 74/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauordnungsrecht: Ungenehmigte Nutzung kann mit sofortiger Wirkung untersagt werden

Wird ein als Kälberstall genehmigtes Gebäude teilweise zur Schweinemast genutzt, kann dies von der zuständigen Behörde mit sofortiger Wirkung verboten werden.

Das musste sich ein Landwirt vor dem Verwaltungsgericht (VG) Münster sagen lassen. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass anderenfalls ein Anreiz bestehe, nicht zugelassene Nutzungen bis zum Eintritt der Bestandskraft einer behördlichen Ordnungsverfügung aufzunehmen und auch fortzuführen. Wegen der sonst aufschiebenden Wirkung der Klage und einer in der Regel langen Prozessdauer könnte die illegale Nutzung so möglicherweise über Jahre betrieben werden. Das würde nicht nur die Ordnungsfunktion des Bauaufsichtsrechts entwerten. Es würde auch den gesetzestreuen Bürger, der sich an die Genehmigungsvorschriften halte, gegenüber dem rechtswidrig Handelnden ungerechtfertigt benachteiligen (VG Münster, 2 K 221/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenhaftung: Putzarbeiten müssen nicht besonders überwacht werden

Baurecht

Putzarbeiten sind handwerkliche Selbstverständlichkeiten und müssen daher nicht im Einzelnen überwacht werden.

Diese Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Dresden hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun bestätigt, indem er die Nichtzulassungsbeschwerde des unterlegenen Bauherrn zurückwies. Dieser hatte seinen Architekten wegen nicht ausreichender Überwachung im Rahmen der Bauüberwachung auf Schadenersatz verklagt. Bei dem Bauvorhaben hatten sich Risse und Hohlstellen im Putz gebildet. Zudem war unklar, ob die erforderliche Aufbrennsperre tatsächlich eingebaut worden war. Nach Ansicht des Bauherrn müsse für diese Mängel auch der Architekt einstehen, da er die Putzarbeiten nicht hinreichend überwacht habe. Der Architekt dagegen meinte, Putzarbeiten seien als handwerkliche Selbstverständlichkeiten nicht besonders zu überwachen.

So sah es auch das OLG und wies die Klage ab. Der Architekt könne sich darauf verlassen, dass Putzarbeiten vom Bauunternehmer beherrscht würden. Die entsprechenden Arbeiten könnten selbstständig und ohne Anweisung des Architekten ausgeführt werden. Das gelte auch bei einem stark saugenden Untergrund, der eine besondere Behandlung benötige. Zudem handele es sich beim Innenputz vornehmlich um eine optische Baumaßnahme. Schon deshalb habe das Gewerk eine eher geringere Bedeutung und müsse nicht im Einzelnen überwacht werden (OLG Dresden, 10 U 1414/08; BGH, VII ZR 37/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenvertrag: Unzulässiges Aufrechnungsverbot

Baurecht

Die Klausel in einem Architektenvertrag, nach der eine Aufrechnung gegen den Honoraranspruch des Architekten nur mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung zulässig ist, benachteiligt den Besteller.

Sie ist daher nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unwirksam. Die Richter begründeten ihre Entscheidung mit der Überlegung, dass anderenfalls ein untragbares Ergebnis entstehe. Wegen des Verbots der Aufrechnung müsste sonst nämlich der Bauherr eine mangelhafte oder unfertige Leistung in vollem Umfang vergüten, obgleich er einen Gegenanspruch in Höhe der Mängelbeseitigungs- oder Fertigstellungskosten habe (BGH, VII ZR 209/07).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Vertragsrecht: Nutzen von Planungsunterlagen begründet noch keinen Vertrag

Baurecht

Wurden zwischen Bauherrn und Architekten ergebnislose Vertragsverhandlungen geführt, entsteht kein Vertragsschluss dadurch, dass der Bauherr die Pläne des Architekten für die Bauantragstellung benutzt.

Mit dieser Begründung wies das Oberlandesgericht (OLG) Celle die Honorarklage eines Architekten ab. Dieser hatte einem Bauherrn fünf Planungsentwürfe für eine Halle zur Verfügung gestellt. Einen davon hatte er zudem weiter ausgearbeitet. Die Vertragsverhandlungen blieben jedoch ohne Ergebnis. Nach über einem Jahr stellte der Architekt fest, dass der Bauherr seine Pläne für den Bau der beabsichtigten Halle genutzt hatte.

Honoraransprüche könne er dafür jedoch nicht verlangen, entschieden die Richter. Da keine ausdrückliche Honorarvereinbarung geschlossen worden sei, müsse der Architekt nachweisen, dass die Erstellung der Planungen nur gegen eine Vergütung zu erwarten war. Der dafür erforderliche Vertragsschluss ergebe sich noch nicht daraus, dass der Architekt die Pläne erstellt habe. Es müsse vielmehr abgegrenzt werden, ob diese Planungen zur Akquise für einen späteren Vertragsschluss erstellt wurden, oder ob sich die Parteien damit bereits rechtlich binden wollten. Da im vorliegenden Fall die Vertragsverhandlungen erfolglos geblieben waren, müsse die Planungserstellung noch der – kostenlosen – Akquisitionsphase zugerechnet werden.

Etwas anderes ergebe sich auch nicht daraus, dass der Bauherr die Pläne letztlich doch verwendet habe. Hierdurch habe er nicht zum Ausdruck gebracht, dass er nach dem Scheitern der Verhandlungen doch noch „im Nachhinein“ einen Vertragsschluss gewollt habe. Um ein für gerecht empfundenes Ergebnis zu erreichen, könne aber gegen diesen festgestellten Willen kein Vertragsschluss konstruiert werden.

Hinweis: Mögliche Ansprüche des Architekten können sich zudem aus dem Urheberrecht ergeben. Bauherren sind also gut beraten, die Entscheidung nicht als „günstiges Geschäftsmodell“ zu interpretieren (OLG Celle, 14 U 140/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bebauungsplan: Auch bei offener Bauweise muss Garage keinen Grenzabstand einhalten

Baurecht

Die aus der Bauordnung folgenden Vorschriften zum Abstand zwischen einzelnen Bauwerken werden eingehalten, wenn eine Garage an einer Grundstücksgrenze gebaut werden soll, gegenüber der nach planungsrechtlichen Vorschriften ohne Grenzabstand gebaut werden darf.

Ein solcher Fall liegt nach einer Entscheidung des Verwaltungsgerichts (VG) Köln vor, wenn die betreffenden Grundstücke im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegen, nach dem eine offene Bauweise festgelegt ist. Zwar müssten bei der offenen Bauweise die Gebäude mit einem seitlichen Grenzabstand errichtet werden. Diese Vorgabe sei für Garagen jedoch nicht anwendbar, da diese als untergeordnete Nebenanlagen vom gesetzlichen Gebäudebegriff nicht erfasst werden (VG Köln, 2 L 407/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Montagefehler: Installateur haftet für Pilzbefall bei Wasserschaden

Kommt es wegen einer fehlerhaft montierten Dichtung eines Abflussrohrs zu einem Wasserschaden, der weite Teile des Hauses durchnässt und nach einigen Jahren zu Pilzbefall führt, haftet der seinerzeit beauftragte Installateur auch für diesen Schaden.

Diese Entscheidung der Vorinstanz bestätigte nun der Bundesgerichtshof (BGH) und wies die Nichtzulassungsbeschwerde eines Installateurs ab. Dieser hatte im Auftrag des Bauherrn die Sanitärrohbauarbeiten für den Neubau eines Einfamilienhauses ausgeführt. Zwei Jahre später trat ein Wasserschaden auf. Der Installateur besserte die Dichtung nach und informierte seine Haftpflichtversicherung. Diese teilte dem Bauherrn mit: „Unser Versicherungsnehmer räumt den Montagefehler ein“. Für den gleichzeitig festgestellten Schimmelpilzbefall verlangt der Bauherr nun Sanierungs- und Beseitigungskosten von 126.824,91 EUR.

Das Oberlandesgericht hatte den Installateur antragsgemäß verurteilt. Die Richter sahen in dem Schimmelbefall einen Mangelfolgeschaden. Zudem sei das Schreiben des Haftpflichtversicherers als deklaratorisches Anerkenntnis zu verstehen. Da eine überwiegende Wahrscheinlichkeit für den Zusammenhang zwischen Wasserschaden und Pilzbefall bestehe, könne von einer Ursächlichkeit des Wasserschadens ausgegangen werden. Andere konkrete Durchfeuchtungsursachen seien nicht erkennbar. Diese Entscheidung bestätigte der BGH nun (BGH, VII ZR 257/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenrecht: Kein Verzug des Planers ohne zeitliche Vorgabe

Ein Verzug des Planers mit der Vorlage der Planung tritt nur ein, wenn im Vertrag dafür ein Termin vereinbart ist. Allein daraus, dass das geplante Bauwerk zu einem bestimmten Termin fertiggestellt sein muss, kann kein Termin für die Vorlage der Planung abgeleitet werden, wenn deren Erstellung umfangreiche Versuche erfordert.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Celle im Fall eines Bauherrn, der seinen Architekten wegen einer angeblichen Schlechterfüllung des Architektenvertrags auf Schadenersatz verklagt hatte. Durch Fehlplanungen und die Verzögerungen infolge der erforderlichen Nachberechnungen solle dem Bauherrn einen Schaden von rund 1,8 Mio. EUR entstanden sein.

Das OLG wies die Klage jedoch ab. Die Richter konnten keine Pflichtverletzung erkennen. Zwar sei es unstreitig wegen zusätzlicher Prüfungen und Umplanungen zu mehreren Monaten Verzug gekommen. Allerdings habe der Architektenvertrag keine zeitliche Vorgabe gemacht. Entscheidend sei nach Ansicht der Richter, dass das Bauwerk auch mit dieser Verzögerung noch bis zum geplanten Eröffnungstermin realisiert werden konnte. Es komme hinzu, dass allen Parteien bekannt gewesen sei, dass man ein einmaliges, bisher nicht realisiertes Bauwerk plane, mit dem planerisches Neuland betreten werde. Es sei daher vorhersehbar gewesen, dass es zu Schwierigkeiten kommen könne. Unter diesen Gesichtspunkten könnten die Verzögerungen nicht als Pflichtverletzungen des Architekten bewertet werden (OLG Celle, 16 U 37/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Beseitigungsanordnung: Rechtmäßig erst nach abgeschlossenem Genehmigungsverfahren

Ordnet die Bauaufsichtsbehörde die Beseitigung einer ohne Baugenehmigung errichteten Dachgaube an, ist die Anordnung bis zum Abschluss des bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahrens rechtswidrig.

Mit dieser Entscheidung gab der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (VGH) einem Hauseigentümer recht, der auf dem Dachgeschoss seines denkmalgeschützten Hauses Dachgauben errichtet hatte, ohne diese zuvor formell ordnungsgemäß genehmigen zu lassen. Die Bauaufsichtsbehörde verlangte die Beseitigung. Hiergegen setzte sich der Hauseigentümer zur Wehr. Zudem beantragte er eine entsprechende Baugenehmigung.

Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass die Beseitigungsanordnung solange rechtswidrig sei, wie noch nicht abschließend darüber entschieden sei, ob das Bauvorhaben nicht möglicherweise auch genehmigt werden könne. Es müsse erst geprüft werden, ob dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstünden. Wäre nämlich eine nachträgliche Genehmigung möglich, könnten rechtmäßige Zustände auch ohne die angeordnete Beseitigung der Dachgauben wiederhergestellt werden. Die Behörde müsse also zunächst das ihr zustehende Ermessen ausüben und abschließend über den Bauantrag entscheiden. Erst wenn sich danach herausstelle, dass die Dachgauben nicht genehmigungsfähig seien, könne eine rechtmäßige Beseitigungsanordnung ergehen (Bayerischer VGH, 15 B 10.213).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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