Aufklärungspflicht: Bauunternehmer muss auf sinnlose Leistungen hinweisen

Verlangt der Auftraggeber bestimmte Arbeiten, muss ihn der Auftragnehmer darauf hinweisen, wenn diese Leistungen möglicherweise sinnlos oder überflüssig sind.

Das schrieb das Oberlandesgericht (OLG) Celle einem Bauunternehmer ins Stammbuch. Dieser war von einem privaten Bauherrn damit beauftragt worden, dessen Wohnhaus gegen aufsteigende Feuchtigkeit abzudichten. Der Bauherr wünschte neben der Außendichtung auch noch eine Innenabdichtung mit Horizontalsperre und Hohlkehle. Später weigerte sich der Bauherr, die Kosten der Innenabdichtung zu zahlen. Als Begründung führte er an, dass ihn der Bauunternehmer darüber hätte beraten müssen, dass die Durchführung einer zusätzlichen Innenabdichtung mit Hohlkehle unnötig und sogar kontraproduktiv sei.

So sahen es auch die Richter am OLG und erklärten die Rechnungskürzung für berechtigt. Das Sachverständigengutachten hätte ergeben, dass die zusätzliche Innenabdichtung mit einer Hohlkehle entbehrlich und fachlich überflüssig gewesen sei. Werde eine ordnungsgemäße Außendichtung ausgeführt, sei eine zusätzliche Innenabdichtung nicht nur nutzlos, sondern sogar hinderlich. Sie behindere nämlich die erforderliche Austrocknung des Mauerwerks. Hierüber hätte der Bauunternehmer aufklären müssen. Da er die Aufklärung unterlassen habe, müsse er für den entstandenen Schaden haften. Der liege in den Kosten der Baumaßnahme, die nun nicht in Rechnung gestellt werden dürften (OLG Celle, 16 U 11/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Schadenersatz: Informationspflicht bei drohenden Frostschäden

Kommt es im Winter zu einer Bauzeitverzögerung, kann ein Bauunternehmer auch nach Fertigstellung seiner Arbeiten Informationspflichten gegenüber dem Bauherrn haben.

Hierauf machte der Bundesgerichtshof (BGH) aufmerksam. In dem entsprechenden Fall hatte die bereits vertragsgemäß errichtete Bodenplatte wegen der Bauzeitverzögerung Risse bekommen. Die Richter entschieden, dass der Bauunternehmer auf die Gefahr von Rissbildung hätte hinweisen müssen, soweit sie für ihn erkennbar war. Komme er dieser Pflicht nicht nach, löse das keine Gewährleistungsansprüche, sondern – weit umfangreichere – Schadenersatzansprüche wegen Verletzung einer Aufklärungspflicht aus (BGH, VII ZR 24/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumangel: Von Herstellervorgaben abweichende Montage

Werden Bauelemente entgegen den Vorgaben des Herstellers montiert, ist dies ein Mangel, wenn der Auftraggeber dadurch Gefahr läuft, die Herstellergarantie zu verlieren.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg im Fall eines Bauherrn, der einen Bauunternehmer mit der Herstellung einer Schwimmsteganlage beauftragt hatte. Als sich später Risse im Gehbelag zeigten, stellte sich heraus, dass das Material nicht nach den Herstellervorgaben verlegt worden war. Statt mit Montage-Clips befestigt zu werden, waren die einzelnen Elemente zum Großteil verschraubt.

Das OLG sah hierin einen Baumangel, da der Bauherr infolge der von den Herstellerangaben abweichenden Montage Gefahr laufe, die Herstellergarantie zu verlieren. Durch die Verschraubung werde ein ungehindertes Arbeiten und Ausdehnen der Holzdielen verhindert. Hierauf seien die Risse zurückzuführen. Der Bauunternehmer wurde daher verurteilt, einen Vorschuss von ca. 40.000 EUR zur Mängelbeseitigung zu zahlen (OLG Brandenburg, 4 U 144/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauvorbescheid: Übergangsheim in geschlossener Bauweise verstößt gegen Rücksichtnahmegebot

Soll ein Übergangsheim für akut wohnungslose, alleinstehende Männer mit gravierenden Problemlagen und Gewaltpotential errichtet werden, kann der eine geschlossene Bauweise vorsehende Bauvorbescheid unwirksam sein.

Nach einer Entscheidung des Verwaltungsgerichts (VG) Düsseldorf ist das der Fall, wenn die Tür an Tür-Situation bei der geschlossenen Bauweise voraussichtlich zu massiven Konflikten und Beeinträchtigungen führen werde. Verfüge nämlich das Grundstück nicht über einen rückwärtigen Garten, müsse davon ausgegangen werden, dass sich etwaige Auseinandersetzungen zwischen den künftigen Bewohnern nach außen auf den Bürgersteig vor dem Gebäude verlagern könnten. Nehme der Bauvorbescheid dies hin, verstoße das gegen das nachbarrechtliche Gebot der Rücksichtnahme (VG Düsseldorf, 25 K 5561/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nachbesserung: Untaugliche Maßnahme darf verweigert werden

Ist die Mängelbeseitigung nur auf eine bestimmte Weise möglich, ist der Unternehmer verpflichtet, diese vorzunehmen. Der Bauherr kann ein dieser Verpflichtung nicht entsprechendes und damit untaugliches Angebot zurückweisen.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Bauherrn hin, der eine Buchenholztreppe vom Erdgeschoss zum 1. OG hatte. Jahre später wollte er diese Treppe vom 1. OG zum Spitzboden weiterführen. Noch während der Montage durch den Treppenbauer traten verschiedene Mängel auf. Ein Sachverständiger stellte fest, dass diese im eingebauten Zustand der Treppe nicht zu beheben seien. Weil der Treppenbauer den Aus- und Neueinbau der Treppe verweigerte, kündigte der Bauherr den Vertrag.

Der BGH hielt diese Kündigung für wirksam. Da die Mängel unbestritten nur durch Aus- und Wiedereinbau hätten beseitigt werden können, habe der Bauherr jedes andere Nachbesserungsangebot des Treppenbauers zurückweisen dürfen. Er sei nicht verpflichtet, untaugliche Versuche zur Schadensbeseitigung anzunehmen. Daher müsse er dem Treppenbauer auch kein Nachbesserungsrecht ohne Ausbau der Treppe einräumen (BGH, VII ZR 28/10).

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Baumangel: Anscheinsbeweis, wenn hohe Wahrscheinlichkeit für Ausführungsfehler besteht

Kann der Schaden an einem Werk mit nahezu ausschließlicher Sicherheit nur bei der Erstellung entstanden sein, haftet der ausführende Bauunternehmer auf Schadenersatz.

So entschied das Landgericht Stuttgart im Fall eines undichten Dachs. Es stellte sich heraus, dass in der Folienabdichtung der Dachfläche ein 12 cm langer Schnitt war. Die Richter waren der Ansicht, dass dieser typischerweise auf einer Beschädigung der Folie mit einem scharfkantigen Gegenstand während der Bauphase beruhe. Sie hielten es für nahezu ausgeschlossen, dass der Schnitt erst nach den abgeschlossenen Arbeiten entstanden sei. Dafür spreche insbesondere, dass die Folie bereits mit Drainagematten, Vlies und zusätzlich noch einer ca. 10 cm dicken, aus Kies oder Granulat bestehenden Schicht bedeckt gewesen sei. In diesem Fall bestehe ein Anscheinsbeweis dafür, dass der Schnitt in der Folienabdichtung bereits bei Erstellung des Werks verursacht wurde. Es bestehe daher ein Anspruch auf Schadenersatz. Zusätzlich müsse der Bauunternehmer einen Kostenvorschuss für die Nachbesserung der mangelhaften Dachabdeckung zahlen (LG Stuttgart, 21 O 152/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Gemeinschaftswand: Schadenersatzpflicht beim Abriss eines der Gebäude

Haben zwei Nachbargebäude eine gemeinsame Wand, kann sich ein Grundstückseigentümer durch den Abriss seines Gebäudes schadenersatzpflichtig machen.

Das musste sich in einem entsprechenden Fall ein Grundstückseigentümer vor dem Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg sagen lassen. Die Richter wiesen zwar darauf hin, dass die Gemeinschaftlichkeit der Wand keinen der beteiligten Nachbarn an dem Abriss der Bebauung auf seinem Grundstück hindere. Allerdings entstehe durch den einseitigen Abriss ein Anspruch auf Schutz der in dem gemeinschaftlichen oder nach dem Abriss ehemals gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Wand. Werde nämlich durch den Abriss des einen Gebäudes die Funktionsfähigkeit der gemeinsamen Gebäudewand beeinträchtigt, verstoße dies gegen den gesetzlichen Schutz der Grenzeinrichtung. Einen solchen Verstoß müsse der beeinträchtigte Nachbar nicht dulden. Er habe vielmehr einen Anspruch auf Ausgleich seines Schadens (OLG Brandenburg, 5 U 51/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauplanung: Erholungsinteresse der Nachbarn bei Umnutzung einer Grünfläche ist zu beachten

Soll eine öffentliche Grünfläche für eine bauliche Nutzung zur Errichtung einer Mensa umgenutzt werden, müssen bei der planerischen Festsetzung die Interessen der Nachbarn an der Beibehaltung des bestehenden Zustands grundsätzlich mitberücksichtigt werden.

Diese Klarstellung traf der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Baden-Württemberg in einem entsprechenden Fall. Die Richter machten deutlich, dass es nicht ausreichend sei, die Interessen der Nachbarn nur unter dem Gesichtspunkt einer ausreichenden Belichtung und Belüftung zu berücksichtigen. Es dürfe bei der Abwägung der Behörde nicht außer Acht bleiben, wenn von der Grünfläche eine begünstigende Lebens- und Wohnqualität, bzw. ein Erholungsraum ausgehe (VGH, 5 S 1670/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Planungsmangel: Verzinkte Trinkwasser-Stahlrohre bei kritischer Wasserqualität

Setzt ein Fachingenieur bei kritischer Wasserqualität für die Trinkwasserversorgung verzinkte Stahlrohre ein, obwohl der Bauherr eine risikolose Planung gewünscht hat, ist dies ein Planungsfehler.

Das schrieb das Oberlandesgericht (OLG) München dem betroffenen Fachplaner ins Stammbuch. Die Richter machten deutlich, dass er den Bauherrn in einem solchen Fall auf die ungünstige Zusammensetzung des Trinkwassers hinweisen müsse. Er müsse zudem klarstellen, dass bei einer solchen kritischen Wasserqualität – vor allem im Warmwasserbereich – der Einsatz von feuerverzinktem Stahl wegen der möglichen Korrosion nicht geeignet sei. Unterlasse er einen solchen Hinweis, mache er sich schadenersatzpflichtig (OLG München, 9 U 2368/07).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Schadenersatz: Ungesicherte Wasserversorgung als Grundstücksmangel

Ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück, dessen Wasserversorgung und Abwasserentsorgung davon abhängt, dass ein Nachbar die Mitnutzung seiner Leitungen auf freiwilliger Basis (weiterhin) gestattet, ist mit einem Fehler behaftet.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) und bejahte einen Schadenersatzanspruch des Grundstückkäufers gegen den Verkäufer. Die Richter erläuterten, dass nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ein Fehler vorliege, wenn der Zustand der Kaufsache von demjenigen abweiche, den die Parteien bei Abschluss des Kaufvertrags gemeinsam vorausgesetzt hätten. Zudem müsse diese Abweichung den Wert der Kaufsache oder ihre Eignung zum Gebrauch herabsetzen oder beseitigen. Der Fehler könne dabei außer in Eigenschaften der Sache selbst auch in tatsächlichen, rechtlichen, sozialen und wirtschaftlichen Beziehungen zur Umwelt liegen. Das sei vorliegend der Fall gewesen. So gehöre nämlich ein Wasseranschluss zu der erforderlichen Beschaffenheit eines Hausgrundstücks. Hier sei die Wasserversorgung nur über den Hausbrunnen des Nachbarn möglich gewesen. Da der Nachbar bereits vor dem Verkauf angekündigt hatte, die Wasserversorgung über seinen Brunnen nicht mehr zu gestatten, sei die Wasserversorgung nicht mehr möglich. Diese fehlende Wasserversorgung mache das Grundstück fehlerhaft im Sinne des Gesetzes (BGH, V ZR 185/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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