Architektenrecht: Schadenersatzpflicht bei vorsätzlicher Verwendung falschen Baumaterials

Sieht das Leistungsverzeichnis die Verwendung eines bestimmten Baumaterials (hier: Ziegel mit einer Rohdichteklasse von 1,4) vor, stellt die Anordnung beziehungsweise die Tolerierung des Einbaus eines anderen Baustoffs (hier: Ziegel mit einer Rohdichteklasse von 0,9) durch den Architekten eine pflichtwidrige Abweichung von dem vereinbarten Leistungssoll dar.

Eine solche vorsätzliche Verwendung eines falschen Baumaterials ist nach Ansicht des Oberlandesgerichts (OLG) Karlsruhe als Planungsfehler anzusehen. Der Auftraggeber könne in einem solchen Fall von dem Architekten Schadenersatz in Höhe des mit dem Austausch des mangelhaften Baumaterials verbundenen Aufwands verlangen. Der Architekt könne gegen den Schadenersatzanspruch auch nicht einwenden, dass der Aufwand für den Austausch unverhältnismäßig sei. Diese Einrede bestehe nur gegenüber einem Anspruch auf Nachbesserung, nicht jedoch gegenüber dem Schadenersatzanspruch wegen Mangelfolgeschäden (OLG Karlsruhe, 8 U 97/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Leistungsänderung: Abnahme muss kein Anerkenntnis sein

Führt der Auftragnehmer die geschuldete Leistung anders aus als vertraglich geschuldet, muss in der Abnahme des Bauherren nicht in jedem Fall ein Anerkenntnis liegen.

Das zeigt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Brandenburg. Dort hatte der Bauherr nicht erkannt, dass der Bauunternehmer eine andere Ziegelgüte verwendet hatte, um so die Standards eines Kfw-60 Hauses zu erreichen. Die Richter entschieden nun, dass der Bauherr die hierdurch entstandenen Zusatzkosten nicht tragen müsse. Die Abnahme der Bauleistungen ändere daran auch nichts. Das wäre nur der Fall, wenn ein eindeutiges Verhalten des Bauherren ergeben würde, dass er mit der zusätzlich erbrachten Leistung letztlich doch einverstanden sei und sie als Bauleistung zu seinen Gunsten und für die von ihm verfolgten Zwecke billige. Das sei aber vorliegend gerade nicht so. Es könne nämlich nicht davon ausgegangen werden, dass der Bauherr erkannt habe, dass andere Planziegel als nach dem Vertrag geschuldet eingebaut wurden. Erkenne er die Abweichung nicht, könne er sie auch nicht billigen (OLG Brandenburg, 12 U 69/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Wohnungskauf: „Seniorengerecht“ ist nicht „behindertengerecht“

Bei der Beschreibung von Wohnungen oder Häusern kommt es oft ganz exakt auf die verwendete Bezeichnung an.

Das musste sich ein Wohnungskäufer vor dem Oberlandesgericht (OLG) Koblenz sagen lassen. Er hatte eine als „seniorengerecht“ beworbene Neubauwohnung gekauft. Nach dem Einzug stellte er fest, dass die Wohnung nicht „behindertengerecht“ im Sinne der DIN-Normen war. Er weigerte sich daher, den restlichen, noch ausstehenden Kaufpreis zu bezahlen. Zu Unrecht, entschied nun das OLG. Zwar sei die Wohnung in der Werbung als „seniorengerecht“ und „barrierefrei“ beschrieben worden. Dies sei jedoch keine Beschaffenheitsvereinbarung einer durchgehend „behindertengerechten“ Ausführung im technischen Sinne. Die Richter stellten klar, dass der Begriff „seniorengerecht“ kein Rechtsbegriff sei. Er könne daher nicht als gleichbedeutend mit dem Begriff „behindertengerecht“ angesehen werden. Das folge schon daraus, dass nicht jeder ältere Mensch als körperlich behindert anzusehen und auf Rollstuhl oder Rollator angewiesen sei (OLG Koblenz, 10 U 1504/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenvertrag: Vertrag ist Vertrag

Die Bindungswirkung einer als „Freundschaftspreis“ bezeichneten Schlussrechnung kann der Architekt nicht mit der Erklärung beseitigen, die Freundschaft sei beendet.

Das musste sich ein Architekt vor dem Oberlandesgericht (OLG) Koblenz sagen lassen. Dieser war nach der Schlussrechnung mit seinem Kunden über Details der Abrechnung in Streit geraten. Die Richter machten deutlich, dass der Architekt in einem solchen Fall nicht dazu berechtigt sei, eine neue, wesentlich höhere Schlussrechnung zu erstellen. Er müsse sich vielmehr an seiner früheren Abrechnung festhalten lassen (OLG Koblenz, 5 U 224/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Fotovoltaikanlage: Denkmalschutz kontra Klimaschutz

Durch Fotovoltaikanlagen hervorgerufene Beeinträchtigungen eines Kulturdenkmals sind wegen des in der Verfassung verankerten Klimaschutzes in stärkerem Maße hinzunehmen als Beeinträchtigungen durch andere bauliche Veränderungen.

Hierauf wies der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (VGH) im Fall einer Kirchengemeinde hin. Diese wollte auf einem Gebäude neben der Pfarrkirche (Pfarrscheuer) eine Fotovoltaikanlage betreiben. Das Landratsamt Alb-Donau-Kreis lehnte die Genehmigung unter denkmalschutzrechtlichen Gesichtspunkten ab.

Der VGH verpflichtete nun die Denkmalschutzbehörde, noch einmal neu über den Genehmigungsantrag zu entscheiden. Die Richter kamen zu dem Ergebnis, dass eine Fotovoltaikanlage das Erscheinungsbild der – wegen seiner heimatgeschichtlichen Bedeutung als einfaches Kulturdenkmal unter Denkmalschutz stehenden – Pfarrscheuer nicht erheblich beeinträchtige. Bei dem aufgeschlossenen Durchschnittsbetrachter gehöre eine Fotovoltaikanlage heute zum normalen Erscheinungsbild. Er nehme solche Anlagen daher nicht mehr als exotische Fremdkörper wahr, die schon per se und erst recht auf einem Kulturdenkmal als störend empfunden würden. Allerdings würde die Fotovoltaikanlage das unter besonderem Schutz stehende und wegen seiner Lage auch besonders schützenswerte Erscheinungsbild des Pfarrhauses und der Pfarrkirche erheblich beeinträchtigen. Deshalb sei der Antrag aber noch nicht abzulehnen. Vielmehr habe die Denkmalschutzbehörde nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden, ob sie die Genehmigung dennoch erteile. Bei dieser Entscheidung müsse das öffentliche Interesse an der Erschließung erneuerbarer Energien berücksichtigt werden. Der Klimaschutz sei als Staatszielbestimmung im Grundgesetz und in der Landesverfassung verankert. Das bedeute, dass den Belangen des Denkmalschutzes auch bei einer erheblichen Beeinträchtigung nicht automatisch der Vorrang gegenüber den Belangen des Klimaschutzes einzuräumen sei (VGH Baden-Württemberg, 1 S 1070/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Ordnungsverfügung: Auf die Gefahr kommt es an, nicht auf den Gefährdeten

Ein Hauseigentümer kann der Brand- und Lebensgefahr beim Betrieb eines Kachelofens wegen Glanzrußes im Kamin nicht entgegenhalten, dass er das Haus alleine bewohne und er die Gefahr in Kauf nehme.

Diese Klarstellung traf das Verwaltungsgericht (VG) Saarlouis im Fall eines Mannes, der in seinem Haus einen Kachelofen betrieb. Durch die regelmäßige Befeuerung mit Holz hatte sich im Kamin sogenannter Glanzruß festgesetzt. Hierdurch ergab sich eine besondere Brandgefahr. Nach einer Mängel-Meldung des Bezirksschornsteinfegers untersagte die zuständige Behörde in einer baurechtlichen Verfügung die weitere Nutzung des Ofens. Das Rechtsmittel des Hauseigentümers blieb jedoch ohne Erfolg.

Die Richter machten deutlich, dass sich das öffentliche Baurecht nicht auf einzelne Personen beziehe. Es sei allein grundstücks-, anlagen- bzw. objektsbezogen. Von einem Kamin mit Glanzruß gehe zum einen eine Brandgefahr für das Gebäude und seine Nachbarschaft, zum anderen eine konkrete Gefahr für Leib und Leben für alle Personen aus, die sich in dem Gebäude aufhalten. Im Übrigen könne die Behörde erkennbar nicht überprüfen, wer sich außer dem Hauseigentümer in dem Gebäude aufhalte. Es stehe schließlich außer Frage, dass der Hauseigentümer für diesen baurechtswidrigen Zustand verantwortlich sei (VG Saarlouis, 5 L 705/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenrecht: Minderungsrecht bei fehlendem Bautagebuch

Vereinbaren die Parteien, dass für Inhalt und Umfang der werkvertraglichen Leistungspflichten des Architekten das Leistungsbild des § 15 Abs. 2 HOAI entsprechend gilt, muss der Architekt ein Bautagebuch führen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, ist der Besteller grundsätzlich zur Minderung des Architektenhonorars berechtigt.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Architekten, der kein Bautagebuch geführt hatte. Der Bauherr weigerte sich daher, das volle Honorar zu zahlen. Zu Recht, entschieden die Richter. Fehle das Bautagebuch, sei die Leistung des Architekten mangelhaft. Der Architekt könne sich auch nicht darauf berufen, das Bautagebuch nachträglich erstellen zu wollen. Dies sei nicht mit der notwendigen Zuverlässigkeit möglich und dem Bauherrn daher unzumutbar (BGH, VII ZR 65/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architekt: Beratungspflicht zu entstehenden Baukosten

Es gehört zu den Aufgaben eines Architekten, den Bauherrn über die voraussichtlichen Baukosten zu beraten. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, kann er sich schadenersatzpflichtig machen.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Hamm hin. Die Richter machten deutlich, dass es die Pflicht des Architekten sei, die wirtschaftlichen Belange seines Auftraggebers zu beachten. Dabei müsse er insbesondere über die voraussichtlich auftretenden Baukosten informieren. Diese müsse er auch während der Planungen im Auge behalten. Er müsse einen wirtschaftlichen Rahmen abstecken, den er mit dem Bauherrn abstimmen müsse. Nur so sei es dem Bauherrn möglich, notfalls die Planungen zu ändern und an sein Budget anzupassen (OLG Hamm, I-24 U 151/04).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nachbarrecht: Multifunktionsfeld kann für Nachbarn unzumutbar sein

Ein errichtetes Multifunktionsfeld, dessen bestimmungsgemäße Nutzung sich wegen seiner konstruktionsbedingten Besonderheiten sehr lärmintensiv auswirkt, kann für die Nachbarn unzumutbar sein.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Oberverwaltungsgericht (OVG) Saarland. Die Richter begründeten ihre Entscheidung in dem betreffenden Fall damit, dass die Anlage in ihrer konkreten Ausgestaltung (Holzumrandung, die sich im Bereich der Torlinie bis in eine Höhe von ca. 4 m Höhe erstreckt, stählerne Fußballtore) verglichen mit der Nutzung typischer Bolzplätze zu einem nicht zwecknotwendigen „Mehr“ an Lärmbeeinträchtigungen führe. Es komme hinzu, dass sich das Multifunktionsfeld in sehr enger räumlicher Nähe zu dem benachbarten Wohnhaus befinde. Lägen derart beengte Verhältnisse vor, müsse zumindest darauf geachtet werden, dass der Platz als solcher in „lärmschluckender“ Bauweise errichtet werde (OVG Saarland, 2 A 246/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Gesundheitsgefährdung: Illegaler Nutzer kann sich nicht auf Nachbarschutz berufen

Wer ein nicht zur Wohnnutzung genehmigtes Gebäude bewohnt, kann sich nicht auf nachbarschützende Gesetze berufen.

Das schrieb das Verwaltungsgericht (VG) Gelsenkirchen einem Hauseigentümer ins Stammbuch. Dieser hatte sich bei der Behörde über seinen Nachbarn beklagt, da er sich durch dessen Schornsteinabgase unzumutbar belästigt fühlte. Während des Verfahrens stellte sich heraus, dass der betroffene Hausteil des Mannes gar nicht zu Wohnzwecken vorgesehen war und der entsprechende Umbau ohne Baugenehmigung erfolgt war.

Die Richter wiesen daher seine Klage als unzulässig ab. Zwar könne der Runderlass des damaligen Ministers für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr NRW vom 6.6.1986 als Orientierungshilfe bei der Frage dienen, ob eine unzumutbare Belästigung durch Rauch aus einem Schornstein bestehe. Die darin enthaltenen Abstandsregelungen beträfen aber nur Wohnräume, die auch genehmigt seien. Liege keine wirksame Baugenehmigung vor, könne sich der Betreffende nicht auf den Runderlass berufen. Ob er die Räume tatsächlich faktisch nutze, sei unerheblich (VG Gelsenkirchen, 6 K 1773/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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