Bestandsschutz: Wenn alte Baugenehmigungen nicht auffindbar sind

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Zulassungspapiere sind bei Bauwerken wichtig, vor allem beim Bauen im Bestand. Aber was passiert, wenn alte Baugenehmigungen nicht auffindbar sind? Dann hat der Bauherr ein Problem. Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Nordrhein-Westfalen sagt jetzt: Für das Vorliegen einer Baugenehmigung ist darlegungs- und beweispflichtig, wer sich gegenüber einer Nutzungsuntersagung darauf beruft, diese Nutzung sei genehmigt und deshalb formell baurechtmäßig.

Das gelte auch für einen behaupteten Bestandsschutz. Beim Bauen im Bestand ist es deshalb wichtig, sich schon in der Leistungsphase 1 alte Baugenehmigungen vorlegen zu lassen. Die Genehmigungsbehörden, die in der Vergangenheit Baugenehmigungen von Amts wegen dauerhaft aufbewahren mussten, sind seit Kurzem in einigen Bundesländern nicht mehr dazu verpflichtet. Ohne Klärung des Bestandsschutzes drohen Honorarverluste.

Quelle: OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 9.2.2022, 2 B 1964/21, Abruf-Nr. 227658 unter www.iww.de

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Elektroauto: Keine Sondernutzung des Gehwegs für Kraftfahrzeug-Ladekabel

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Das Verwaltungsgericht (VG) Frankfurt am Main hat die Klage eines Elektroautofahrers auf Erteilung einer Sondernutzungserlaubnis für eine Kabelleitung über den Gehweg abgewiesen.

Der Kläger hatte bei der Stadt Oberursel die Erteilung einer Sondernutzungserlaubnis für zwei über den Gehweg laufende Kabelleitungen beantragt, um seine Kraftfahrzeuge, ein Plug-In-Hybridfahrzeug und ein Elektrofahrzeug, unmittelbar vor seinem Grundstück im öffentlichen Straßenraum aufladen zu können. Für den drei bis sechs Stunden andauernden Ladevorgang sollten Kabelbrücken mit einer Höhe von maximal 4,3 cm die am Boden liegenden Elektroleitungen abdecken und somit eine gefahrlose Überquerung ermöglichen. Dies lehnte die Stadt Oberursel unter Hinweis darauf ab, dass durch die entstehenden Stolperfallen der störungsfreie Gemeingebrauch für die Fußgänger nicht mehr gewährleistet sei.

Die hiergegen erhobene verwaltungsgerichtliche Klage begründete der Kläger im Wesentlichen damit, dass die mit gelb-schwarzen Warnmarkierungen versehenen Kabelbrücken keine Gefahr für den Fußgängerverkehr darstellten. In Oberursel sei keine hinreichende Anzahl von Ladesäulen vorhanden, um seine beiden Kraftfahrzeuge jederzeit aufladen zu können. Aspekte des Klimaschutzes und der sog. Mobilitätswende würden überhaupt nicht berücksichtigt.

Das VG Frankfurt am Main hat die Klage abgewiesen, weil es keine rechtlichen Bedenken an der Entscheidung hat. Grundlage für eine straßenrechtliche Sondernutzungserlaubnis sei § 16 Abs. 1 des Hessischen Straßengesetzes. Die Vorschrift räume der beklagten Kommune ein Ermessen ein. Deshalb könne grundsätzlich kein gebundener Rechtsanspruch auf Erteilung einer Sondernutzungserlaubnis geltend gemacht werden. Es bestehe lediglich ein Anspruch auf eine ermessensfehlerfreie Entscheidung der Behörde. Dementsprechend beschränke sich die gerichtliche Kontrolle nur auf die Prüfung, ob die gesetzlichen Grenzen des Ermessens eingehalten würden. Dies sei vorliegend der Fall.

Insbesondere habe sich die Stadt Oberursel, wie in der Rechtsprechung gefordert, allein an straßenbezogenen Gesichtspunkten orientiert und damit die Sicherheit und Leichtigkeit des Straßenverkehrs sowie des einwandfreien Straßenzustands in ihre Ermessenserwägung einbezogen. Mit der Verlegung einer Kabelbrücke auf dem Gehweg würden insbesondere für Personen mit Gehbehinderungen, die beispielsweise auf die Benutzung eines Rollstuhls oder Rollators angewiesen sind, die Barrierefreiheit eingeschränkt und Stolperfallen eingebaut. Diese öffentlichen Belange seien höher zu bewerten als das private Interesse des Klägers, seine Elektrofahrzeuge unmittelbar in der Nähe des Hauses aufladen zu können.

Auch das Staatsschutzziel des Klimaschutzes fordere keine andere Entscheidung. Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) zum Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen vom 24.3.2021 lege dar, dass es nach dem Grundgesetz (Art. 20a GG) keine subjektiven Rechte Einzelner begründe. Aspekte des Klimaschutzes zählten nicht zu den Gesichtspunkten, die im Rahmen einer Ermessensentscheidung zur Erteilung einer Sondernutzungserlaubnis zu berücksichtigen seien.

Am Rande erwähnte das Gericht schließlich noch, dass die Mobilität des Klägers nicht unangemessen eingeschränkt werde, weil er über zwei Fahrzeuge verfüge. Daher bestünde die Möglichkeit, die Fahrzeuge nacheinander an einer Ladestation aufladen zu lassen.

Quelle: VG Frankfurt am Main, Urteil vom 24.2.2022, 12 K 540/21.F

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Schadenersatz: Bauunternehmer und Planer können auch gemeinsam haften

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Wird ein Mangel an einem Werk durch einen Planungsfehler des vom Auftraggeber beauftragten Planers (hier: Statiker) und unabhängig davon durch einen Ausführungsfehler des Bauunternehmers verursacht, wobei beide Fehler für sich allein jeweils den ganzen Schaden verursacht hätten, liegt ein Fall der sog. Doppelkausalität vor. Planer und Bauunternehmer haften dann dem Auftraggeber gesamtschuldnerisch auf den gesamten Schaden. So hat es das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart entschieden.

Das bedeutet: Der Auftraggeber kann sich aussuchen, von wem er den Schaden ersetzt verlangt. Im Zweifel wird er sich daher für den zahlungskräftigeren Beteiligten entscheiden.

Außerdem hat das OLG klargestellt: In einem solchen Fall der Doppelkausalität kann der Bauunternehmer dem Auftraggeber das planerische Verschulden nicht anspruchsmindernd entgegenhalten, weil das Planungsverschulden für das Ausführungsverschulden nicht (mit-)ursächlich geworden ist.

Quelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 26.10.2021, 10 U 336/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Honorarverluste: Haftung für vom Bauherrn verschuldete Verzögerungen

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Zu Terminverzögerungen kommt es beim Bauen immer wieder. Ob dem Planer daraus Honorarverluste entstehen, ist u. a. davon abhängig, wer die Ursache für die Verzögerung gesetzt hat. Darauf hat das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg hingewiesen.

Im Fall des OLG war ein Unternehmer damit beauftragt, eine Trafostation auf dem Grundstück des Auftraggebers zu errichten und in betriebsbereitem Zustand zu übergeben. Für die Fertigstellung der Trafostation war eine Frist von 18 Wochen vereinbart. Da die erforderliche Baugenehmigung erst 14 Monate nach Vertragsschluss vorlag, konnte die Trafostation letztlich erst nach ca. 16 Monaten fertiggestellt werden. Der Auftraggeber verlangte Schadenersatz wegen elfmonatigen Terminverzugs.

Das OLG Brandenburg hat den Schadenersatzanspruch verneint, weil der Auftraggeber die ihm obliegende Aufgabe, die Baugenehmigung rechtzeitig zu erwirken, nicht termingerecht erfüllt hatte. Im vorliegenden Fall war in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Auftragnehmers geregelt, dass der Auftraggeber für die Beibringung der Baugenehmigung verantwortlich war. Die gesetzliche Grundlage für die Mitwirkungspflicht des Auftraggebers ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 642 BGB) geregelt.

Quelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 11.11.2021, 12 U 79/21

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Bauvertragsrecht: Was beinhaltet die Pauschale?

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Hausanschlusskosten, die dem Bauunternehmer/Verkäufer eines zu errichtenden Hauses während der Bauphase dafür entstanden sind, dass er gegenüber dem Versorgungsträger seinerseits die Errichtung der Hausanschlüsse veranlasst hat, kann er im Rahmen eines Pauschalpreisvertrags nicht nachträglich auf den Erwerber/Käufer abwälzen, wenn dem zugrunde liegenden Vertrag eine solche nachträgliche Übernahmeverpflichtung nicht zu entnehmen ist. Das hat nun das Oberlandesgericht Celle klargestellt.

Nach Ansicht des OLG darf der Erwerber nach dem allgemeinen Verständnis davon ausgehen, dass der Verkäufer derartige Kosten im Vorfeld kalkuliert und beim Bilden des Pauschalpreises berücksichtigt hat, sodass etwaige Hausanschlusskosten mit der Zahlung des Pauschalpreises mit abgegolten sind. Grundlage dieser Auffassung war die Annahme, dass erstmals anfallende Hausanschlusskosten im Gegensatz zu Erschließungskosten i. d. R. den Herstellungskosten des Gebäudes zuzurechnen sind.

Quelle: OLG Celle, Urteil vom 19.10.2021, 14 U 100/21, bestätigt durch Zurückweisungsbeschluss vom 26.11.2021

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Fertiges Bauwerk: Übergabe oder Inbetriebnahme ist keine Abnahme

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Die Übergabe des fertiggestellten Bauwerks ist ein rein organisatorischer Vorgang und für die Frage der Abnahme von Ingenieur- oder Architektenleistungen nicht von Bedeutung. So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe.

Das OLG: Es kommt nicht darauf an, ob das Bauwerk an den Bauherrn in einem formalen Akt (Stichwort: „Schlüsselfertige Übergabe“) übergeben wird, um die Abnahme der Ingenieurleistungen zu erwirken. Deren Abnahme setzt voraus, dass die Leistungen (insbesondere, wenn die Leistungsphase 8 nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure [HOAI] beauftragt ist) fertiggestellt sind.

Die Entscheidung ist rechtskräftig. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen (15.9.2021, VII ZR 107/21).

Quelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 22.12.2020, 8 U 5/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Vertragsrecht: Verjährt beim „echten“ Stufenvertrag jede Stufe eigenständig?

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Beim „echten“ Stufenvertrag werden nur die Leistungen der zunächst beauftragten Stufe(n) Vertragsbestandteil. Später beauftragte Stufen stellen einen eigenständigen Vertrag dar. Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche läuft deshalb für jede Vertragsstufe separat. So hat es das Oberlandesgericht (OLG) Naumburg entschieden.

Laut OLG ist beim „echten“ Stufen- oder Optionsvertrag der spätere Auftrag als rechtlich eigenständiger Vertrag zu sehen. Wird der Architekt zunächst nur mit einer Leistungsphase beauftragt und werden ihm später weitere Leistungen übertragen, muss die Mangelfreiheit der zuerst beauftragten Leistung getrennt von der zuletzt beauftragten Leistung bewertet werden. Diese Rechtsauffassung vertreten auch die OLG Brandenburg und Dresden.

Quelle: OLG Naumburg, Urteil vom 18.11.2021, 2 U 155/20; OLG Brandenburg, Urteil vom 16.3.2016, 4 U 19/15; OLG Dresden, Urteil vom 17.6.2010, 10 U 1648/08

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Milieuschutz: Gemeindliches Vorkaufsrecht in Gebieten einer Erhaltungssatzung

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Das Vorkaufsrecht für ein Grundstück, das im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung bzw. -verordnung liegt, darf von der Gemeinde nicht auf der Grundlage der Annahme ausgeübt werden, dass der Käufer in Zukunft erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgen werde. Das hat das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) entschieden.

Die Klägerin, eine Immobiliengesellschaft, wendet sich gegen die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts. Sie erwarb ein im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg gelegenes Grundstück, das mit einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1889 bebaut ist, in dem sich 20 Mietwohnungen und zwei Gewerbeeinheiten befinden. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich einer Verordnung, die dem Schutz der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen dient (sog. Milieuschutzsatzung). Das Bezirksamt übte das Vorkaufsrecht zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft aus, um der Gefahr zu begegnen, dass ein Teil der Wohnbevölkerung aus dem Gebiet verdrängt wird, wenn im Anschluss an die Veräußerung die Wohnungen aufgewertet und die Mieten erhöht oder die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt würden.

Die hiergegen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg hat ausgeführt, dass das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertige. Die sozialen Erhaltungsziele würden gefördert. Werde das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt, seien nach Lage der Dinge die vom Bezirksamt geschilderten erhaltungswidrigen Entwicklungen zu befürchten. Ein gesetzlicher Ausschlussgrund für die Ausübung des Vorkaufsrechts liege nicht vor; die zu erwartenden Nutzungen des Erwerbers seien ebenfalls zu berücksichtigen.

Das BVerwG ist dem nicht gefolgt und hat der Klage stattgegeben. Der Beklagte durfte sein Vorkaufsrecht für das im Geltungsbereich einer Erhaltungsverordnung gelegene Grundstück nicht ausüben. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nämlich ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel aufweist. Diese Voraussetzungen liegen vor, so das BVerwG.

Quelle: BVerwG, Urteil vom 9.11.2021, 4 C 1.20

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Mängelbeseitigung: Sachverständigenkosten gehören zum Schadenersatz

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Liegt ein Planungs- oder Bauüberwachungsmangel vor, sind nicht nur die baulichen Aufwendungen Bestandteil des Schadenersatzanspruchs sondern auch die Kosten, die ein Sachverständiger für Planung und Überwachung der Mängelbeseitigung bekommt. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Dresden entschieden.

Das OLG stellte klar: Der Anspruch auf Schadenersatz betrifft den gesamten Ersatz des zur Mängelbeseitigung „erforderlichen“ bzw. „notwendigen“ finanziellen Aufwands. Das bedeutet: Er umfasst alle Kosten, die erforderlich sind, um die Mängel fachgerecht zu beseitigen. Die Entscheidung ist rechtskräftig, weil der BGH die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen hat.

Quelle: OLG Dresden, Urteil vom 23.7.2020, 10 U 1863/19, Abruf-Nr. 225147 unter www.iww.de; BGH, Beschluss vom 9.6.2021, VII ZR 122/20

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Fehlende Baugenehmigung: Wie schnell müssen Beseitigungsverfügungen umgesetzt werden?

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Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Sachsen-Anhalt hat jetzt entschieden: Die sofortige Vollziehung von Beseitigungsverfügungen aus brandschutzrechtlichen Gründen setzt voraus, dass die von dem Bauwerk ausgehende Gefahr ein sofortiges Einschreiten erfordert. Das schließt auch ein, zu prüfen, ob der Gefahrenlage für die Dauer des Hauptsacheverfahrens durch anderweitige ergänzende Maßnahmen der Gefahrenabwehr begegnet werden kann, etwa durch Erlass einer Nutzungsuntersagung.

Was war geschehen?
Der Antragsteller ist Eigentümer eines Grundstücks, das straßenseitig mit einem mehrgeschossigen Gebäude bebaut ist. Im Erdgeschoss dieses Gebäudes betreibt er ein Bistro. Bei Vorortkontrollen stellte die Antragsgegnerin, die Stadt, fest, dass an der rückwärtigen Gebäudeseite ein eingeschossiger Anbau mit Pultdach mit einer Grundfläche errichtet worden war. Sie gab dem Antragsteller unter Anordnung der sofortigen Vollziehung und Androhung eines Zwangsgeldes auf, den Anbau vollständig zurückzubauen. Zur Begründung führte sie u.a. aus, der Anbau sei ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet worden und könne auch nachträglich nicht genehmigt werden. Die Anforderungen an den Brandschutz, an Rettungswege und an Brandwände würden nicht erfüllt. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei im öffentlichen Interesse geboten. Aufgrund der Gefährdungslage für die Gäste und Bewohner des Grundstücks sowie des Nachbargrundstücks sei der weitere Bestand des Anbaus als Aufenthaltsraum nicht zu verantworten. Im Brandfall seien mit hinreichender Sicherheit Schäden an Leib, Leben und Gesundheit dieser Personen zu befürchten. Bei Beachtung der Länge eines Rechtsmittelverfahrens könne die bestehende Gefahr nicht in geeigneter Weise abgewendet werden, wenn der Widerspruch aufschiebende Wirkung habe. Dem Antragsteller durch den Rückbau entstehende finanzielle Verluste seien nicht zu berücksichtigen, da diese lediglich auf der rechtswidrigen Errichtung und Nutzung beruhten und somit allein in der Verantwortungssphäre des Antragstellers lägen.

Das sagt das Oberverwaltungsgericht
Zunächst hat das OVG seinen eingangs geschilderten Grundsatz bekräftigt. Dann lässt es aber eine Ausnahme zu: Etwas anderes könne nämlich bei verhältnismäßig geringfügigen Auswirkungen einer Beseitigungsverfügung gelten, namentlich dann, wenn eine bauliche Anlage ohne Substanzverlust beseitigt werden kann und keine erheblichen Aufwendungen für die Entfernung und Lagerung der Anlage entstehen. So sah es das OVG hier als gegeben an.

Es hat dann ergänzt: Zwar könne die Bekämpfung einer negativen Vorbildwirkung ein besonderes Interesse am Sofortvollzug einer Beseitigungsanordnung begründen. Dies setze allerdings voraus, dass die Vorbildwirkung eines illegal ausgeführten Vorhabens eine Nachahmung in solchem Maße schon bis zum bestands- oder rechtskräftigen Abschluss der Hauptsache befürchten lässt, dass der Ausweitung der Störung der öffentlichen Sicherheit oder Ordnung rasch vorgebeugt werden muss.

Für den konkreten Fall hat das OVG eine solche Gefahr nicht gesehen. Hier fehle es an hinreichenden Anhaltspunkten dafür, dass von dem streitigen Anbau bereits vor einem bestands- oder rechtskräftigen Abschluss des Hauptsacheverfahrens eine konkrete Nachahmungsgefahr ausgeht. Die Antragsgegnerin habe nicht gezeigt, dass in der näheren Umgebung bereits vergleichbare Anbauten (an Gaststätten) errichtet wurden, für die der streitige Anbau Vorbild gewesen sein könnte. Aufgrund der Lage des Anbaus an der zur Straße abgewandten Seite des Hauptgebäudes könne auch nicht ohne Weiteres angenommen werden, dass der Anbau andere Personen dazu verleiten könnte, einen solchen Anbau auf ihrem Grundstück zu errichten. Die von der Antragsgegnerin ins Feld geführte – abstrakte – Gefahr, dass andere Grundstückseigentümer, insbesondere Gastronomen oder sonstige Gewerbetreibende, dazu ermuntert werden könnten, illegal bauliche Anlagen zu errichten und zumindest für einen gewissen Zeitraum zu nutzen, genüge nicht.

Quelle: OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 29.9.2021, 2 M 64/21

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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