Architektenrecht: Unzuverlässigkeit kann zur Streichung aus der Architektenliste führen

Arbeitet ein Architekt unzuverlässig, kann er aus der Architektenliste gestrichen werden.

Das musste sich ein Architekt vor dem Oberverwaltungsgericht (OVG) Niedersachsen sagen lassen. Die Richter sahen ihn als unzuverlässig an, da er mehrfach fehlerbehaftete Bauanträge eingereicht hatte. Zudem hatte er als verantwortlicher Entwurfsverfasser fahrlässig unrichtige Erklärungen für genehmigungsfreie Wohngebäude abgegeben und den Beginn einer noch nicht genehmigten Baumaßnahme veranlasst. Die Summe dieser Fehlleistungen kostete ihn nun die Eintragung in die Architektenliste (OVG Niedersachsen, 8 LA 198/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauträger: Ausgetauschtes Schloss kann ausgesperrten Bauträger zur Kündigung berechtigen

Ein Bauträgervertrag kann außerordentlich gekündigt werden, wenn eine Partei der anderen einen wichtigen Grund zur Kündigung gibt, insbesondere wenn sie schwerwiegend vertragsuntreu wird.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) im Fall eines Bauherren, der die Schlösser des Objekts ausgewechselt und den Bauträger so ausgesperrt hatte. Der Bauträger erhielt keinen Schlüssel und konnte das Objekt nur noch nach Gutdünken des Bauherren betreten. Nach Ansicht der Richter liege hierin eine verbotene Eigenmacht des Bauherren. Unter Berücksichtigung der vertraglichen Abreden im Einzelfall könne dies eine fristlose Kündigung des Bauträgervertrags durch den Bauträger rechtfertigen. Das Vorgehen des Bauherren habe sich hier nämlich als eklatanter und wiederholter Verstoß gegen die bauvertragliche Kooperationspflicht dargestellt (OLG Düsseldorf, 23 U 20/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumangel: Bauunternehmer kann sich nicht unbedingt auf Mitverschulden berufen

Führt ein Bauunternehmer bei einer Kellerabdichtung die Ausbildung der waagerechten Arbeitsfuge zwischen Sohlplatte und den aufstehenden Elementteilen der Kelleraußenwände nicht handwerksgerecht aus, sodass es zu einem Wassereintritt kommt, kann der Bauherr von ihm Schadenersatz verlangen.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Hamm in einem entsprechenden Fall. Die Richter ließen auch das vom Bauunternehmer geltend gemachte Mitverschulden des Bauherren nicht gelten. Der Bauherr müsse sich nämlich nicht vorwerfen lassen, den Einsatz einer Drainagepumpe unterlassen zu haben. Das gelte vor allem, da ein dauerhafter Einsatz von Drainagepumpen nach der örtlichen Entwässerungssatzung nicht zulässig gewesen sei (OLG Hamm, 24 U 148/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenvertrag: Risiken bei Kostenüberschreitung liegen beim Architekten

Die zutreffende Kostenermittlung gehört zu den Grundleistungen eines Architekten. Wird ein Bauvorhaben als Renditeobjekt zur Finanzierung eines weiteren Vorhabens errichtet, und ist dem Architekten das Investitionskonzept des Auftraggebers bekannt, wird bei Auftragsvergabe ein verbindlicher Kostenrahmen vereinbart. Dann muss der Architekt den Kosten erhöhte Aufmerksamkeit widmen.

Dabei kommt nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt a.M. eine Toleranz bei einer Kostenüberschreitung nicht in Betracht, wenn der Architekt keine ausreichende Kostenkontrolle vornimmt. Die Richter machten deutlich, dass der Architekt bei Planungsaufträgen im Rahmen von Renditeobjekten besondere Sorgfalt walten lassen müsse. Es sei erforderlich, den Investor auf besondere Risiken hinzuweisen, die sich auf die Gesamtbaukosten, damit den Finanzierungsaufwand und letztlich die Rendite auswirken können. Der Architekt schulde dem Besteller eine zutreffende Beratung über die voraussichtlichen Baukosten. Seien Kostenschätzungen zu besonderen Zwecken, wie zur Unterstützung von Kreditanträgen oder Förderanträgen, unzutreffend, müsse der Architekt im Rahmen der Beratungspflicht darauf hinweisen, dass diese Kostenschätzungen keine Grundlage für die Investitionsentscheidung sein können (OLG Frankfurt a.M., 12 U 71/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauordnungsrecht: Aufschüttungen müssen in bestimmten Grenzen geduldet werden

Der Eigentümer eines Wohnhauses hat in bestimmten Fällen keinen Anspruch auf ein bauaufsichtliches Einschreiten gegen Aufschüttungen, die in der Nähe seines Grundstücks vorgenommen worden sind.

Dies entschied das Verwaltungsgericht (VG) Koblenz im Fall eines Hauseigentümers. Als entlang des Wegs, an dem sein Haus liegt, erhebliche Aufschüttungen vorgenommen wurden, setzte er hierüber den Landkreis in Kenntnis. Dieser lehnte jedoch den Antrag auf bauaufsichtliches Einschreiten ab. Nach Durchführung eines Widerspruchsverfahrens erhob der Eigentümer Klage.

Diese wies das VG nun nach einer Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit ab. Der Landkreis, so die Richter, sei nicht zu einem Einschreiten gegen die Aufschüttung verpflichtet. Diese sei nicht zulasten des Eigentümers rücksichtslos. Die Aufschüttung habe nämlich keine erdrückende oder abriegelnde Wirkung, weil sie deutlich niedriger als das Wohnhaus des Klägers sei. Sie beeinträchtige auch nicht die Belichtung, Besonnung und Belüftung dieses Gebäudes. Ferner gefährde die Aufschüttung weder die Standsicherheit des Hauses noch die Tragfähigkeit des Grundstücks des Klägers. Aufgrund der nachvollziehbaren Ausführungen des Landesamts für Geologie und Bergbau stehe fest, dass ein Abrutschen der Auffüllmassen zum Grundstück des Klägers nahezu ausgeschlossen sei. Überdies sei das Gelände östlich stark abschüssig, das Grundstück des Klägers liege jedoch nördlich der beanstandeten Aufschüttung. Angesichts dieser Umstände sei eine konkrete Gefahr für das Wohngrundstück des Klägers nicht ersichtlich. In diesem Fall bestehe daher kein Anspruch auf ein bauaufsichtliches Einschreiten (VG Koblenz, 1 K 931/11.KO).


Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Werklohn: Auftrag zur Reparatur von Drittschäden

Hat der Auftraggeber dem Auftragnehmer entgeltlich die Reparatur solcher Leistungen in Auftrag gegeben, die dieser bereits erbracht hat und die von einem Drittunternehmen vor der Abnahme beschädigt worden sind, entfällt die Vergütungspflicht für diesen Auftrag nicht bereits deshalb, weil der Auftragnehmer möglicherweise noch die Vergütungsgefahr trug.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Bauunternehmers hin, der in einem Seniorenzentrum einen neuen PVC-Boden verlegt hatte. Einige Tage nach den Arbeiten – aber noch vor Abnahme – setzte eine Reinigungskolonne den Boden bei Endreinigungsarbeiten unter Wasser. Hierdurch entstanden Blasenbildungen im PVC-Belag. Der Bauunternehmer reparierte im Auftrag des Bauherrn den Schaden und stellte diesem die hierdurch entstandenen Schäden in Rechnung. Dieser wollte aber nicht zahlen.

Der BGH entschied, dass die Werklohnklage des Bauunternehmers zu Recht erfolgt sei.

Zwar schulde der Bauunternehmer grundsätzlich den Erfolg seiner Arbeit. Werde sein Werk vor der Abnahme beschädigt oder zerstört, müsse er es grundsätzlich neu herstellen. Hier habe aber der Bauherr die Beseitigung des Schadens gesondert in Auftrag gegeben. Dabei handele es sich um einen vom ursprünglichen Werkvertrag losgelösten, eigenständigen Werkvertrag. Es handele sich nicht um Mangelbeseitigungsarbeiten. Die Richter erläuterten dazu, dass im Wege der Vertragsauslegung ermittelt werden müsse, ob der Auftraggeber bereit war, unter Berücksichtigung aller sonstigen dem Reparaturauftrag zugrunde liegenden Umstände eine Vergütungspflicht zu begründen. Davon sei hier auszugehen (BGH, VII ZR 177/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Verjährungsbeginn für Mängel an der Balkontürschwelle

Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum können auch in Teilen abgenommen werden, was für den Beginn der werkvertraglichen Verjährungsfrist relevant ist.

Das zeigt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Karlsruhe. Danach sind Loggien- oder Balkontüren stets Gemeinschaftseigentum und nicht sondereigentumsfähig. Dazu gehören auch die Bestandteile der Balkontüren, die diesen funktional zuzuordnen sind (hier: Türschwellen). Etwaige Mängel hieran betreffen mithin nicht das Sondereigentum, sodass die Verjährungsfrist auch nicht bereits mit der förmlichen Übergabe des Sondereigentums zu laufen beginnt (OLG Karlsruhe, 4 U 160/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Zusatzvergütung: Kein Anspruch wegen erschwerter Bodenbeschaffenheit ohne Untersuchung

Untersucht der Bauunternehmer vor Beginn der Arbeiten den Baugrund nicht, kann er im Zusammenhang mit der Herstellung der Gründungsverhältnisse einer Doppelgarage keine zusätzliche Vergütung wegen Erschwernissen bei der Bodenbeschaffenheit fordern.

Das schrieb das Oberlandesgericht (OLG) einem Bauunternehmer ins Stammbuch, der vom Bauherrn eine höhere Vergütung verlangt hatte. Die Richter machten deutlich, dass sich das sogenannte Baugrundrisiko erst verwirkliche, wenn mehrere Voraussetzungen vorliegen würden. So müssten trotz bestmöglicher Untersuchung des Baugrunds während der Arbeiten Erschwernisse im Boden- oder Grundwasserbereich auftreten. Diese unvorhersehbaren Erschwernisse müssten zu Leistungsänderungen und Bauverzögerungen führen. Schließlich dürfe auch kein Verschulden des Bauherrn oder des Bauunternehmers vorliegen (OLG Naumburg, 5 U 173/11).


Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Öffentlich bestellte Sachverständige: Höchstaltersgrenze ist unzulässig

Eine generelle Höchstaltersgrenze für alle öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen in der Satzung einer Industrie- und Handelskammer (IHK) ist unzulässig.

So entschied das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) im Fall eines 75-jährigen. Die IHK-Satzung sah für sein Sachgebiet eine Altershöchstgrenze von 68 Jahren vor. Der Kläger hatte bereits eine Verlängerung seiner Sachverständigenbestellung bis zum 71. Lebensjahr zugestanden bekommen. Eine weitere Verlängerung lehnte die IHK jedoch ab.

Zu Unrecht, entschied das BVerwG. Die generelle Altersgrenze stellt eine nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) unzulässige Benachteiligung wegen des Alters dar und sei deshalb unwirksam. Die Satzungsregelung verfolge das Ziel, einen geordneten Rechtsverkehr sicherzustellen. Das sei aber kein legitimes Ziel nach dem AGG, das eine unterschiedliche Behandlung wegen des Alters rechtfertigen könnte. Nach der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) würden dazu nur sozialpolitische Ziele insbesondere aus den Bereichen Beschäftigungspolitik, Arbeitsmarkt und berufliche Bildung zählen. Das Lebensalter stehe auch nicht in innerem Zusammenhang mit einer besonderen Anforderung an die Art der beruflichen Betätigung. Die Tätigkeit als Sachverständiger in den betreffenden Sachgebieten stelle nämlich keine besonderen Anforderungen, die nur Jüngere erfüllen könnten. Schließlich werde die Altersgrenze auch nicht durch den in der europäischen Gleichbehandlungsrichtlinie enthaltenen Sicherheitsvorbehalt legitimiert. Die Festlegung der Altersgrenze in der Sachverständigenordnung diene jedenfalls in den Sachgebieten, für die der Kläger seine Bestellung begehre, insbesondere nicht den Erfordernissen der öffentlichen Sicherheit, der Verhütung von Straftaten oder dem Schutz der Rechte und Freiheiten anderer (BVerwG, 8 C 24.11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Eigentumswohnung: Abweichende Bauausführung kann zum Rücktritt vom Vertrag berechtigen

Bei einem Bauträgervertrag kann der Käufer einer Eigentumswohnung wirksam vom Vertrag zurücktreten, wenn die Bauausführung von der ursprünglichen Vereinbarung abweicht.

Mit dieser Entscheidung gab das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. dem Käufer einer Eigentumswohnung recht. Weil das Gebäude noch nicht errichtet worden war, hatte er sich an einem Modell zeigen lassen, wie die Grundstücksgestaltung und insbesondere die Zufahrt zur Tiefgarage geplant war. Tatsächlich wurde später aber anders gebaut. Statt vor dem Schlafzimmerfenster bereits unter der Erde verschwunden zu sein, verlief die Einfahrt letztendlich direkt vor dem Fenster. Dieses konnte daher nicht bodentief ausgestaltet werden. Auch war es aus diesem Grund nicht möglich, um die Wohnung herumzugehen. Diese abweichende Bauausführung berechtige den Käufer nach Ansicht der Richter zum Rücktritt vom Vertrag. Bei der Bauausführung handele es sich nämlich um einen wesentlichen, auch den Wert der Wohnung entscheidend beeinflussenden Faktor (OLG Frankfurt a.M., 12 U 136/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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