Bauvorhaben: Anerkennung der Werklohnforderung schließt Mängeleinwand aus

Die Erklärung, dass Forderungen aus der Errichtung eines Bauvorhabens ausschließlich gegen den Erklärenden bestehen, und dass er noch offene Rechnungen begleichen wird, ist ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis.

Das gilt nach Ansicht des Oberlandesgerichts (OLG) Jena auch, wenn die Erklärung den Vorbehalt der Rechnungsprüfung enthält, in einem späteren Schreiben jedoch die vorbehaltlose Zahlung in Aussicht gestellt wird. Die Richter machten weiterhin deutlich, dass für den Schuldner die Abgabe eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses mit weitreichenden Folgen verbunden sei. So sei der Schuldner in der Regel mit allen Einwendungen tatsächlicher und rechtlicher Natur ausgeschlossen, die er bei Abgabe bereits kannte oder mit denen er rechnen musste. Er könne deshalb nicht einwenden, die geltend gemachte (Werklohn-)Forderung bestehe nicht, weil die in Rechnung gestellten Leistungen nur teilweise erbracht seien (OLG Jena, 9 U 470/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Anerkannte Regeln der Technik: Architekt muss bei Abweichungen umfassend aufklären

Schlägt ein Architekt ein von den anerkannten Regeln der Technik abweichendes System zur Ausführung vor, darf er sich nicht darauf beschränken, dem Auftraggeber die Unterschiede zwischen der herkömmlichen Herstellung und der davon abweichenden Ausführungsart zu erläutern.

Er muss nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) München vielmehr umfassend darüber aufklären, welche Risiken und Folgen eine nicht den anerkannten Regeln der Technik entsprechende Planung mit sich bringen kann. Hat der Auftraggeber den Planer als Sonderfachmann hinzugezogen, ist eine solche Aufklärung auch dann erforderlich, wenn der Auftraggeber selbst fachkundig ist. Der Bundesgerichtshof bestätigte dies aktuell, als er die Nichtzulassungsbeschwerde gegen die Entscheidung zurückwies (OLG München, 27 U 31/09; BGH, VII ZR 75/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenrecht: Schadensanfällige Leistungen müssen stichprobenartig geprüft werden

Sind Gewerke besonders schadensanfällig, ist es nicht ausreichend, wenn der Architekt die Baustelle lediglich regelmäßig besucht.

Hierauf wies das Landgericht (LG) Düsseldorf hin. Die Richter ergänzten, dass der Architekt in diesen Fällen auch prüfen müsse, ob besonders schadensanfällige Leistungen ordnungsgemäß ausgeführt wurden. Dabei dürfe er sich auf Auskünfte von Mitarbeitern des Bauunternehmers nicht verlassen. Vielmehr müsse er selbst Stichproben vornehmen. Im vorliegenden Fall waren Isolationsarbeiten betroffen. Hier hätte sich der Architekt nach Ansicht der Richter durch häufige Kontrollen vergewissern müssen, ob seine Anweisungen bei der Bauausführung eingehalten würden. Im Ergebnis gelte: Je gewichtiger die gerade ausgeführte Bauleistung sei, desto größer sei auch die Aufsichtspflicht des Architekten (LG Düsseldorf, 9 O 184/06).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauvertrag: Über die genaue Ausführung der Arbeiten muss umfassend beraten werden

Kann eine Leistung (z.B. die Verlegung von Naturstein) auf mehrere Arten ausgeführt werden (hier: übliches Verlegen oder Verlegung kalibrierter Natursteine), ist der Auftragnehmer jedenfalls dann zu einer umfassenden Beratung des Auftraggebers verpflichtet, wenn dieser besondere Qualitätserwartungen an die auszuführende Leistung hat und selbst nicht fachkundig ist.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Hamm hin. Die Richter machten auch die Konsequenzen deutlich, wenn der Auftragnehmer dieser Beratungspflicht nicht nachkommt und die Ausführung nicht den erkennbaren Qualitätserwartungen des Auftraggebers entspricht. In diesem Fall ist der Auftragnehmer sogar dann zum Schadenersatz in Höhe der Kosten einer erneuten Verlegung verpflichtet, wenn die ausgeführte Leistung handwerklich weitestgehend mangelfrei ist (OLG Hamm, 21 U 89/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Eigentumspflichten: Grundstückseigentümer muss Feuerwehr-Sirene dulden

Die Eigentümerin eines früher als Schule genutzten Hausgrundstücks muss die auf dem Gebäude angebrachte Feuerwehr-Sirene dulden.

Diese Entscheidung traf das Verwaltungsgericht (VG) Arnsberg im Fall einer Frau, die ein ehemaliges Schulgebäude gekauft hatte. Dort hatte sie Seminar-, Behandlungs- und Büroräume eingerichtet. Auf dem Dach des Gebäudes befindet sich seit vielen Jahren eine der drei Feuerwehr-Sirenen im Ortsteil. Die Frau beantragte, die Sirene zu entfernen. Das lehnte die Stadt jedoch ab.

Die Klage der Frau blieb vor dem VG ohne Erfolg. Nach dem Gesetz über den Feuerschutz und die Hilfeleistung seien Eigentümer und Besitzer von Gebäuden und Grundstücken verpflichtet, die Anbringung und auch den Fortbestand von Feuermelde- und Alarmeinrichtungen ohne Entschädigung zu dulden. Dies sei Teil der Sozialpflichtigkeit des Eigentums. Die Stadt habe mit sachgerechten Erwägungen eine Verlegung des Standorts abgelehnt. Sie habe sowohl die genehmigte Nutzungsänderung des früheren Schulgebäudes als auch die effektive Sicherung der Einsatzfähigkeit der Rettungskräfte gewürdigt. Dabei habe sie auch berücksichtigt, dass sich die Sirene bereits seit Jahren ohne Beanstandungen an dem bisherigen Standort befinde und dies der Klägerin beim Erwerb des Grundstücks bekannt gewesen sein müsse. In der Vergangenheit seien Kinder im Grundschulalter in der Schule ohne körperliche oder seelische Schäden unterrichtet worden. Es sei kein nachvollziehbarer Grund erkennbar, die Fortbildung von Erwachsenen nicht unter den gleichen Rahmenbedingungen durchzuführen. Auch sei es beanstandungsfrei möglich, Patienten in einem Gebäude zu behandeln, auf dessen Dach eine Sirene installiert sei. Schließlich seien auch die Darlegungen der Stadt nachvollziehbar, warum ein anderer Standort nicht in Betracht komme. Dabei habe die Stadt zu Recht auch finanzielle Erwägungen einbezogen (VG Arnsberg, 7 K 3053/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Brandschutzwand: Auch eine Verglasung kann den Vorschriften entsprechen

Eine Gebäudeabschlusswand muss als Brandwand lediglich der Feuerwiderstandsklasse F 90 entsprechen. Damit muss sie aus nichtbrennbaren Stoffen hergestellt sein. Sie muss so beschaffen sein, dass ihre Standsicherheit bei einem Brand nicht gefährdet ist. Außerdem muss sie verhindern, dass sich Feuer und Rauch auf andere Gebäude oder Brandabschnitte verbreiten.

Nach einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts (OVG) Nordrhein-Westfalen sei es dabei grundsätzlich unerheblich, welches Material verwendet werde. Dies könne z.B. auch eine feststehende und damit nicht zu öffnende Verglasung sein. Erfülle diese die Kriterien für eine Brandwand, könne eine bestehende Öffnung in der Gebäudeabschlusswand auch durch eine solche Brandschutzverglasung geschlossen werden (OVG Nordrhein-Westfalen, 2 A 1221/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Reines Wohngebiet: Taubenhaltung mit mehr als 60 Brieftauben ist unzulässig

Ein Anwohner in einem reinen Wohngebiet darf auf seinem Grundstück keinen Taubenschlag mit mehr als 60 Brieftauben betreiben.

Das hat das Verwaltungsgericht (VG) Neustadt in einem Eilverfahren entschieden. Der Antragsteller ist Eigentümer eines Wohnhauses. Entlang und hinter der Garage hat er zwei Volieren errichtet. Hier hält er mehr als 60 Brieftauben. Nachdem sich mehrere Nachbarn über die von den Tauben ausgehenden Belästigungen beschwert hatten, untersagte der Landkreis die Taubenhaltung mit sofortiger Wirkung. Hiergegen wollte sich der Taubenzüchter im einstweiligen Rechtsschutzverfahren wehren.

Die Richter lehnten seinen Eilantrag jedoch ab. Zur Begründung führten sie aus, dass Bewohner eines reinen Wohngebiets einen Anspruch darauf hätten, von allen Störungen freigehalten zu werden, die ein ruhiges Wohnen stören, beeinträchtigen oder erheblich belästigen könnten. Außer Wohngebäuden seien zwar untergeordnete Nebenanlagen zulässig, zu denen auch Einrichtungen zur Kleintierhaltung gehörten. Die Haltung von Brieftauben könne in einem reinen Wohngebiet zugelassen werden, soweit sie üblich und ungefährlich sei und den Rahmen für eine typische Freizeitbetätigung nicht sprenge. Das sei vorliegend bei über 60 Tieren aber nicht mehr der Fall. Die Grundstücke der Nachbarn würden durch den Kot der Brieftauben sowie Federn-/Flaumflug verunreinigt. Belästigungen entstünden ferner durch die Geräusche beim Flügelschlagen der Tauben, die über den Grundstücken des Antragstellers und der Nachbarn kreisten (VG Neustadt, 4 L 625/12.NW).

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Angebotsauslegung: „1 qm Stabparkett – fix und fertig“ muss alle Kosten umfassen

Aus der maßgeblichen Sicht des Kunden beinhaltet ein Angebot: „1 qm Stabparkett – fix und fertig“ neben der vollständigen Verlegung des Parketts auch sämtliche Kosten einer Herstellung der Verlegereife des Untergrunds.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken im Streit eines Kunden mit einem Parkettlegebetrieb. Der Kunde wollte die zusätzlich in Rechnung gestellte Untergrundbehandlung nicht bezahlen. Er berief sich darauf, dass dies von dem Fixpreis umfasst sein müsse.

Das sahen die Richter am OLG ebenso. Lasse sich der übereinstimmende Wille der Parteien nicht feststellen, müsse das Angebot ausgehend vom Verständnis des Empfängers ausgelegt werden. Dabei komme es darauf an, wie ein unbeteiligter Dritter das Angebot vernünftigerweise hätte verstehen können. Vorliegend sei das Angebot „1 qm Stabparkett – fix und fertig“ auf die Frage des Kunden erfolgt, was an Kosten auf ihn zukomme. Diese Aussage könne nur so verstanden werden, dass damit neben der vollständigen Parkettverlegung auch sämtliche anfallenden Kosten erfasst seien. Entsprechend sei eine mögliche Untergrundbehandlung mit eingeschlossen. Schränke der Unternehmer sein Angebot nicht ein, gehe dies zu seinen Lasten. Als Fachbetrieb müsse er sich darüber im Klaren sein, dass eine Untergrundbehandlung erforderlich sein könne. Das sei für ihn nicht unerwartet oder überraschend (OLG Saarbrücken, 1 U 376/10).

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Baumangel: Merkantiler Minderwert trotz ordnungsgemäßer Sanierungsarbeiten

Wurden bei einem neu errichteten Haus Nachbesserungen am Dach vorgenommen, kann der Bauherr trotzdem gegen die offenen Werklohnforderungen mit einem Ersatz des merkantilen Minderwerts des Hauses aufgrund dieser Fehlerhaftigkeit aufrechnen.

Das machte das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart deutlich. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass wegen des Mangels die komplette Dachlattung geändert werden musste. Dies stelle trotz Reparatur einen Mangel des Gebäudes dar. Sei der Konstruktionsfehler bekannt, würde ein großer Teil der maßgeblichen Verkehrskreise auch bei ordnungsgemäßer Durchführung der Sanierungsarbeiten nur einen niedrigeren Preis für die Immobilie zahlen. Grundsätzlich werde von einer Dachkonstruktion nämlich ein geringer Reparaturbedarf erwartet. Vorliegend sei dies jedoch unsicher, da die Auswirkungen des Mangels nicht absehbar seien. Zudem sei eine vollständige Überprüfung der Sanierungsarbeiten meist nicht möglich. Eine erneute Öffnung des Dachs zur Prüfung sei wiederum mit hohen Kosten und Schadensrisiken verbunden (OLG Stuttgart, 12 U 74/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Wohnungskauf: Rückabwicklung wegen sittenwidrig überhöhtem Kaufpreis

Wird für eine Eigentumswohnung ein sittenwidrig überhöhter Kaufpreis gezahlt, hat der Käufer ein Recht auf Rückabwicklung des Vertrags.

Mit dieser Entscheidung bestätigte das Kammergericht (KG) in einem Berufungsurteil ein Urteil des Landgerichts, durch das die Verkäuferin zur Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums verurteilt worden war. Die Sittenwidrigkeit ergebe sich nach Ansicht der Richter aus einem auffälligen Missverhältnis zwischen dem verlangten Kaufpreis und dem tatsächlichen Wert der Wohnung. Einem Kaufpreis in Höhe von 76.200 EUR habe ein sachverständig festgestellter Wohnungswert in Höhe von lediglich 29.000 EUR für die knapp 33 m² große Wohnung gegenübergestanden. Zu Recht habe das Landgericht daraus auf eine „verwerfliche Gesinnung“ der Verkäuferin geschlossen. Diese könne sich nicht mit einem Bericht über die Einschätzung des Verkehrswerts rechtfertigen, den sie seinerzeit eingeholt habe und der zu einem durchschnittlichen Marktwert in Höhe von 1.790 EUR/m² gelangt sei. Dieser Bericht beruhe erkennbar auf der Annahme, dass vor dem Verkauf noch umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten durchgeführt würden. Nach dem Urteil muss sich die Klägerin allerdings auf ihren zurückverlangten Kaufpreis Mieteinnahmen aus der Wohnung in Höhe von 11.063,25 EUR ebenso anrechnen lassen wie Nutzungsvorteile, die sie dadurch erlangt hat, dass sie die Wohnung zeitweilig selbst genutzt hat (KG, 11 U 18/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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