Bauplanung: Architekt muss Kostenrahmen abstimmen und einhalten

Wird der Architekt mit der Planung eines Bauwerks beauftragt, muss er bereits im Rahmen der sogenannten Grundlagenermittlung mit dem Auftraggeber den wirtschaftlichen Rahmen für ein Bauvorhaben abstecken und dessen Kostenvorstellungen berücksichtigen.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Architekten hin, der mit der Genehmigungsplanung für ein Wohnhaus beauftragt worden war. Seine vorgelegte Planung wurde jedoch nicht realisiert. Nach der Behauptung des Bauherrn war sie für ihn unbrauchbar, weil sie mit Baukosten von über 1,5 Mio. DM weit über dem vorgegebenen Kostenrahmen von 800.000 DM gelegen habe. Der Architekt stellte die erbrachten Planungsleistungen in Rechnung und erhob gegen den Bauherrn schließlich Klage auf Zahlung des Honorars. Damit hatte er in den Vorinstanzen überwiegend Erfolg. Das Berufungsgericht hat den Einwand des Bauherrn, die Planung sei für ihn unbrauchbar gewesen, nicht gelten lassen. Eine vom Architekten bei seiner Planung einzuhaltende Bausummenobergrenze von 800.000 DM sei nicht vereinbart worden.

Der BGH hat das differenzierter gesehen und auf die Grundpflichten des Architekten verwiesen. Dieser müsse zusammen mit dem Bauherrn die Kosten des Bauvorhabens abstimmen und die Kostenvorstellungen des Bauherrn berücksichtigen. Die gegenüber dem Architekten geäußerten Kostenvorstellungen seien in dem Sinne verbindlich, dass sie – vorbehaltlich einer nachträglichen Änderung – den Planungsrahmen bestimmen. Sie würden nach Ansicht der Richter jedenfalls dann regelmäßig zum Vertragsinhalt, wenn der Architekt ihnen nicht widerspreche. Solche Kostenvorstellungen seien auch beachtlich, wenn sie keine genaue Bausummenobergrenze enthalten, sondern nur eine ungefähre Bausumme, mit denen ein Kostenrahmen abgesteckt werde. Bleiben Zweifel über den Umfang des Kostenrahmens, müsse der Architekt diese aufklären. Das könne auch durch die von der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure erfassten Kostenermittlungen für den Auftraggeber geschehen. Überschreite der Architekt den vorgegebenen Kostenrahmen und sei die Planung deshalb unbrauchbar, könne sein Anspruch auf Honorar entfallen. Diese Grundsätze habe das Berufungsgericht nicht ausreichend beachtet. Der BGH hat die Sache daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen (BGH, VII ZR 230/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauordnungsrecht: Kein Wohngebäude in ehemaliger Tabakscheune

Der Einbau eines massiven Wohngebäudes in eine in der freien Landschaft stehende ehemalige Tabakscheune aus Holz ist nicht baugenehmigungsfähig.

Das hat das Verwaltungsgericht (VG) Neustadt im Fall eines Grundstückseigentümers entschieden. Dessen im Außenbereich der Gemeinde liegendes Grundstück ist mit einer aus den 30-er Jahren des letzten Jahrhunderts stammenden Tabakscheune aus Holz bebaut, die seit vielen Jahren nicht mehr genutzt wird. Die Scheune ist ca. 40 m lang, 8 m breit und knapp 14 m hoch. Nach den Bauplänen des Eigentümers sollte in diese Scheune ein massives Gebäude mit eigenen Fundamenten auf drei Ebenen errichtet werden. Die Baugenehmigung für die entstehenden Wohnungen wurde jedoch abgelehnt. Hiergegen erhob der Eigentümer Klage. Zwar werde in den vorhandenen Holzbau ein neuer Baukörper eingefügt. Das äußere Erscheinungsbild des ehemaligen Tabakschuppens werde sich aber nicht verändern. Die bestehenden Außenwände bildeten nach wie vor die Fassade und auch das Dach werde unverändert bleiben. Die äußere Gestalt des Gebäudes bleibe in jedem Fall gewahrt.

Dieser Argumentation sind die Richter jedoch nicht gefolgt. Zur Begründung führten sie aus, das Vorhaben des Eigentümers bestehe darin, in die vorhandene Bausubstanz einen weitgehend selbstständigen neuen Baukörper einzufügen. Der massive Einbau verfüge über eigenständige Fundamente und weise beträchtliche Maße auf, die zumindest dem eines Ein- oder Zweifamilienhauses entsprächen. Dadurch entstehe ein neues Gesamtgefüge, bei dem der bisherige Tabakschuppen aufgrund seines Volumens und der überwiegenden Baumasse keineswegs die Hauptsache darstelle. Nach der konkreten Ausgestaltung des Vorhabens diene das Bauvorhaben des Klägers nicht der zweckmäßigen Verwendung des Tabakschuppens und der Erhaltung seines Gestaltswerts. Zudem sei das Grundstück, auf dem die Scheune stehe, Teil eines Landschaftsschutzgebiets. Daher beeinträchtige der Einbau eines Wohngebäudes die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege. Das Bauvorhaben sei deshalb nicht genehmigungsfähig (VG Neustadt, 4 K 864/12.NW).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenrecht: Kündigungsrecht bei zögerlicher Brandschutzplanung

Verletzt ein Architekt seine Pflichten aus dem Architektenvertrag in einer so schwerwiegenden Weise, dass dem Auftraggeber eine Fortsetzung des Vertrags unzumutbar erscheint, kann dieser den Vertrag aus wichtigem Grund kündigen.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter machten aber auch deutlich, dass an das Vorliegen des vom Architekten zu vertretenden wichtigen Grunds strenge Anforderungen zu stellen seien. Diese seien beispielsweise erfüllt, wenn der Architekt eine Vertragsfrist aus von ihm zu vertretenden Gründen nicht eingehalten habe und wenn diese Vertragsverletzung von erheblichem Gewicht sei. In dem betreffenden Fall war der Architekt mit den Planungsleistungen zur Wiederherstellung des Brandschutzes in einem Gebäudekomplex stark in zeitlichen Verzug geraten. Dies sahen die Richter als wichtigen Kündigungsgrund an, da der Bandschutz von sich selbst heraus als dringlich anzusehen sei (BGH, VII ZR 35/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Wegerecht: Erlaubte Garage mit verbotener Zufahrt

Ein Grundstückseigentümer, der den mit einer Grunddienstbarkeit abgesicherten Überbau einer Nachbargarage auf seinem Grundstück dulden muss, ist nicht verpflichtet, dem Nachbarn zu gestatten, die über das Grundstück verlaufende Garagenzufahrt zu benutzen.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm im Streit zweier Nachbarn entschieden. Entzündet hatte sich dieser an der Garage der Kläger. Diese steht etwa zur Hälfte auf dem Grundstück der Beklagten. Diesen Überbau haben die Beklagten aufgrund einer im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit zu dulden. Um ein Auto in der Garage zu parken, müssen die Kläger eine ca. 4-5 m lange Garagenzufahrt befahren, die sich zu gut einem Drittel auf dem Grundstück der Beklagten befindet. Ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht sichert die Zufahrt zur Garage nicht ab. Nachdem die Beklagten den Klägern die Überfahrt über ihr Grundstück untersagt hatten, haben die Kläger auf Duldung der Zufahrt zu ihrer Garage geklagt. Dabei haben sie gemeint, die Befugnis zur Zufahrt folge aus der eingetragenen Grunddienstbarkeit sowie aus den nachbarrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches. Diese beinhalten nicht nur eine Duldungspflicht hinsichtlich der Garage, sondern auch hinsichtlich der Zufahrt als dazugehörender „Funktionsfläche“.

Dieser Rechtsansicht sind die Richter nicht gefolgt und haben die Klage abgewiesen. Der geltend gemachte Anspruch ergebe sich nicht aus der eingetragenen Dienstbarkeit. Diese beinhalte nicht das Recht, die Zufahrt zu befahren. Nach ihrem Wortlaut beziehe sich die Dienstbarkeit nur darauf, dass ein Überbau in Form einer Garage zu dulden sei. Das schließe die Garagenzufahrt nicht ein. Dass der Rechtsvorgänger der Beklagten bei der Bewilligung der Dienstbarkeit angenommen habe, die Zufahrt zur Garage sei gewährleistet, verpflichte die Beklagten nicht. Auch auf eine andere Rechtsgrundlage könnten die Kläger ihren Anspruch nicht stützen. Der Fall eines den Klägern zustehenden Notwegerechts liege nicht vor. Die mit dem erlaubten Überbau verbundene Duldungspflicht erfasse die Garagenzufahrt als sog. „Funktionsfläche“ nicht. Aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis lasse sich der Anspruch ebenfalls nicht herleiten (OLG Hamm, I-5 U 98/12, nicht rechtskräftig, Revision beim BGH unter V ZR 24/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Haftungsrecht: Bauunternehmer haftet für umgestürzten Bauzaun

Ein ordnungsgemäß gesicherter Bauzaun muss sämtlichen Witterungsbedingungen, auch Windböen, standhalten. Allein schon durch das Umfallen des Zauns besteht ein Anscheinsbeweis für eine unzureichende Sicherung.

So entschied das Amtsgericht (AG) München und sprach einem Autofahrer Schadenersatz zu. Dieser war mit seinem Pkw an einer Baustelle vorbeigefahren, als der Bauzaun plötzlich auf die Fahrbahn stürzte und den PKW beschädigte. Den Schaden wollte der Autofahrer von der Baufirma ersetzt bekommen. Er war der Meinung, die Firma habe ihre Verkehrssicherungspflicht verletzt und müsse daher zahlen. Diese weigerte sich jedoch. Sie habe ihre Sicherungspflicht auf eine andere Firma übertragen, die immer zuverlässig gewesen sei. Die eigenen Mitarbeiter seien zudem jeden Dienstag auf der Baustelle gewesen. Außerdem sei der Zaun ordnungsgemäß aufgestellt worden. Mit einem Sturm habe man nicht rechnen können.

Die zuständige Richterin am AG ließ das nicht gelten. Die Baufirma habe ihre Verkehrssicherungspflicht verletzt. Die allgemeine Verkehrssicherungspflicht treffe denjenigen, der eine Gefahrenquelle schaffe. Da die Baufirma auf der Baustelle tätig gewesen sei, habe sie eine tatsächliche Gefahr eröffnet. Die Verkehrssicherungspflicht habe sie zwar übertragen. Das entbinde sie jedoch nicht von der Pflicht zur Kontrolle und Überwachung. Auch wenn die andere Firma bislang zuverlässig gewesen sei, würden diese Pflichten nicht entfallen. Dieser Kontroll- und Überwachungspflicht sei die Baufirma nicht hinreichend nachgekommen. Eine einmalige Kontrolle pro Woche reiche dazu nicht aus. Dass der Zaun nicht ausreichend gesichert gewesen sei, folge schon aus der Tatsache, dass er umgestürzt sei. Ein ordnungsgemäß gesicherter Bauzaun müsse sämtlichen Witterungsbedingungen, auch Windböen standhalten. Allein durch das Umfallen des Zauns bestehe bereits ein Anscheinsbeweis für eine unzureichende Sicherung. Diesen Anscheinsbeweis habe die Baufirma nicht entkräften können. Im Gegenteil hätten Lichtbilder gezeigt, dass die Zaunelemente nicht mittig in den Betonsockeln standen, sondern in den äußeren Löchern auf der Seite der Fahrbahn. Dadurch sei keine gleichmäßige Gewichtsverteilung vorhanden gewesen (AG München, 244 C 23760/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Aufzug: Keine Gefährdungshaftung für den Betreiber

Eine Gefährdungshaftung für den Betreiber einer Aufzugsanlage besteht nicht.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. im Fall einer Frau, die in einem Parkhaus aus dem Aufzug gestürzt war. Die Türen hatten sich geöffnet, obwohl die Kabine ca. 40 cm oberhalb des Bodenniveaus angehalten hatte. Nach der Entscheidung des Gerichts kann sie für ihre erlittenen Verletzungen jedoch kein Schmerzensgeld verlangen. Der Betreiber einer bestehenden älteren Aufzugsanlage müsse nämlich nach Ansicht der Richter den Aufzug nicht mit modernen Warnvorrichtungen ausstatten und dem neueren technischen Standard anpassen. Das gelte zumindest, solange der Fahrstuhl noch den technischen Anforderungen des Errichtungszeitraums entspreche und nach neueren Vorschriften nicht nachgerüstet oder stillgelegt werden müsse. Die Verkehrssicherheit fordere nur, dass die nach den technischen Möglichkeiten erreichbare Sicherheit geboten werde. Dabei sei auf den Zeitpunkt des Einbaus der Anlage abzustellen. Dies gelte selbst dann, wenn sich die Sicherheitsbestimmungen für neu zu errichtende ähnliche Anlagen verschärft hätten (OLG Frankfurt a.M., 3 U 169/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumangel: Voraussetzungen für eine Haftung wegen arglistigem Verschweigen des Verkäufers

Der Verkäufer eines Hauses haftet nicht automatisch für jeden Mangel des verkauften Hauses.

Das machte das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz deutlich. Die Richter erläuterten, dass eine Haftung nur bestehe, wenn der Mangel offenbarungspflichtig war und der Verkäufer ihn gleichwohl arglistig verschwiegen habe. Für ein solch arglistiges Verschweigen müssten mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Zunächst müsse dem Verkäufer der Fehler bekannt gewesen sein, bzw. er müsse ihn zumindest für möglich gehalten haben. Sodann müsse er billigend in Kauf nehmen, dass dem Käufer dieser Fehler nicht bekannt sei. Und er müsse ebenso in Kauf nehmen, dass der Käufer den Kaufvertrag bei der Offenlegung des Mangels nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

In dem betreffenden Fall schied eine Haftung des Verkäufers wegen eines Käferbefalls des Hauses aus. Es war nicht zu klären, welches Ausmaß der Käferbefall angenommen hatte, als der Verkäufer aus dem Haus auszog. Zu berücksichtigen sei nämlich, dass Käfer häufig lediglich vereinzelt auftreten und erst im Rahmen von Renovierungsarbeiten entdeckt würden. Das Vorliegen des Käferbefalls lasse noch nicht darauf schließen, dass der Verkäufer über den Umfang voll und ganz informiert war. Da ihm diese Kenntnis nicht nachgewiesen werden konnte, musste der Verkäufer für den Mangel nicht haften (OLG Koblenz, 2 U 1020/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Schlussrechnung: Auch nach zwei Monaten sind Einwendungen noch möglich

Auch wenn die VOB/B eine Prüfung der Schlussrechnung innerhalb von zwei Monaten vorsieht, ist der Bauherr mit Einwendungen nach Ablauf dieser Zeit nicht ausgeschlossen.

Hierauf machte das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz aufmerksam. Die Richter erläuterten, dass die Prüfungsfrist lediglich eine Fälligkeitsvoraussetzung für die Schlussrechnung sei. Sie führe jedoch nicht zum Ausschluss von Einwendungen gegen die Schlussrechnung. Vielmehr finde eine Sachprüfung statt (OLG Koblenz, 2 U 1001/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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AGB: Eine Abkürzung der Verjährungsfrist für Werklohnansprüche ist unwirksam

Eine vom Auftraggeber in einem Bauvertrag gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB), mit der die Verjährungsfrist für den Werklohnanspruch des Auftragnehmers auf zwei Jahre abgekürzt wird, ist unwirksam.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. Nach Ansicht der Richter benachteilige eine solche AGB den Auftragnehmer entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen (BGH, VII ZR 15/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Gerichtsstand: Die Vergütung aus einem Bauvertrag ist am Sitz des Bauherren einzuklagen

Zahlt der Bauherr die vereinbarte Vergütung nicht, muss ihn der Bauunternehmer an seinem (Wohn-)Sitz verklagen.

Eine Klage am Ort des Bauwerks hat dagegen nach einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Stralsund die Unzuständigkeit des angerufenen Gerichts zur Folge. Die Richter machten deutlich, dass die Vorstellung von einer Bargeldübergabe an der Baustelle – jedenfalls beim „legalen“ Bruttogeschäft – in Zeiten eines weitgehend bargeldlosen Zahlungsverkehrs als Anachronismus erscheine. Zur Bestimmung des zuständigen Gerichts könne nicht auf einen „Schwarzbau“ abgestellt werden, bei dem der Bauhandwerker tatsächlich regelmäßig oder zumindest oftmals am Ort des Bauwerks „cash“ entlohnt wird. Diese Vorstellung werde von der Rechtsordnung nicht gebilligt (LG Stralsund, 6 O 77/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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