Bauordnung: Fahne flattert weiter für den BVB

paragraphe kopfwehIm Streit um die in einem Wohngebiet gehisste Fahne des Fußballclubs Borussia Dortmund hat das Verwaltungsgericht (VG) Arnsberg die Beseitigungsklage eines Nachbarn abgewiesen.

BVB-Fans hatten die ca. 1 x 2 m große Fahne an einem etwa 5 m hohen Fahnenmast im hinteren Teil ihres Grundstücks angebracht. Die Kläger, deren Grundstück rund 11,50 m von dem Fahnenmast entfernt ist, verlangten – erfolglos – bauaufsichtliches Einschreiten von der Stadt. Sie machten u.a. geltend, dass die Fahne eine im Wohngebiet unzulässige Werbeanlage für den BVB als börsennotiertes Unternehmen darstelle und von ihr unzumutbare Störungen durch Lärm und Schlagschatten ausgingen.

Das VG folgte der Argumentation der Kläger nicht und führte in seinem Urteil aus: Der Fahnenmast mit der BVB-Fahne stelle keine wohngebietsfremde Nutzung dar. In dem Aufstellen des Masts liege keine eigene gewerbliche Betätigung. Auch handele es sich nicht um eine Werbeanlage im baurechtlichen Sinne, weil der Mast nicht als Träger für wechselnde Werbung vorgesehen sei; die aufgezogene Fahne bringe lediglich die innere Verbundenheit mit dem BVB zum Ausdruck. Mast und Fahne seien eine im Wohngebiet zulässige Nebenanlage. Von dieser gingen auch keine unzumutbaren Beeinträchtigungen aus. Dass die Fahne gerade bei Nässe und starkem Wind nicht unerhebliche Geräusche verursache, führe nicht zu einem Einschreitensanspruch der Kläger. Die Eigentümer des Nachbargrundstücks hätten glaubhaft versichert, die Fahne bei entsprechenden Wetterlagen einzuholen. Selbst wenn dies gelegentlich versäumt werde, sei ein zumutbares Maß an Beeinträchtigungen nicht überschritten. Auch der Blick auf die flatternde Fahne begründe keine unzumutbare Störung der Kläger. Nicht anders als bei den Lebensäußerungen der Bewohner selbst und den durch die Gartennutzung üblicherweise entstehenden Geräuschen gehe es auch hier um gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen, die mit der Wohnnutzung zusammenhingen und im Nachbarschaftsverhältnis grundsätzlich hingenommen werden müssten (VG Arnsberg, 8 K 1679/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumangel: Dachdecker haftet für Einsturz einer sechs Monate alten Halle

Ein Dachdeckerbetrieb haftet für eine infolge von Schneelast eingestürzte, erst sechs Monate alte Lager- und Verladehalle, weil er die den Einsturz verursachende mangelhafte Bauausführung zu verantworten hat.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm entschieden und damit einem Bauherren recht gegeben. Dieser hatte auf seinem Betriebsgelände eine Lagerhalle errichtet. Die Stahlbau-, Fassaden- und Dacharbeiten führte ein Dachdeckerbetrieb aus. Dieser hatte auch die Werkstattpläne und Montagezeichnungen anzufertigen. Dazu hatte er vom Bauherren die Statik bekommen. Statt aber die Anschlussbleche der Dachkonstruktion in der dort vorgesehenen Art und Weise zu erstellen, nahm er eine andere von ihm geplante Konstruktion vor. Ein halbes Jahr nach der Errichtung stürzte die Halle infolge von Schneelast ein und wurde vollständig zerstört.

Das OLG verurteilte den Dachdeckerbetrieb zum Schadensersatz. Er habe die ihm obliegenden Stahlbauarbeiten mangelhaft ausgeführt. Ursächlich für den Einsturz sei die in den Plänen des Dachdeckers vorgesehene, von der ursprünglichen statischen Berechnung abweichende Ausführung der Blechanschlüsse an die Fachwerkträger. Diesen Baumangel müsse der Dachdecker vertreten. Dass die Änderung der Anschlüsse vom Architekten des Bauherren gebilligt worden sei, sei nicht bewiesen. Von einem anspruchsmindernden Mitverschulden des Bauherren sei nicht auszugehen. Zwar seien dessen Architekten und dem von ihm beauftragten Statiker die fehlerhaften Werkstattpläne übersandt worden. Der Bauherr müsse sich aber nicht vorhalten lassen, dass sein Architekt und sein Statiker den Fehler nicht erkannt und gerügt hätten. Ein Bauherr schulde dem beauftragten Unternehmer nicht dessen Beaufsichtigung (OLG Hamm, 12 U 75/12, nicht rechtskräftig,(BGH VII ZR 133/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumängel: Auch viele kleine Fehler können zum Rücktritt berechtigen

Mängel einer Werkleistung, die einzeln gesehen nicht erheblich sind, können zum Rücktritt vom Vertrag berechtigen, wenn sie in der Gesamtschau als nicht unerheblich anzusehen sind.

Das musste sich ein Unternehmer vor dem Amtsgericht (AG) München sagen lassen, der eine Aluminium-Haustüre verkauft hatte. Der Besteller hatte etliche Mängel gerügt, der Hersteller lehnte eine Nachbesserung jedoch ab. In einem Gutachten wurden die Mängel bestätigt: Undichtigkeit der Tür im Sockelbereich; kein Einbau eines Standard-Profi-Zylinder mit Not- und Gefahrenfunktion; keine Einpassung der Verbindungsnähte des linken Seitenteils der Haustüre mittels der vom Profilsystemlieferanten vorgeschriebenen Fräsung; die Abdeckrosette beim Schlüsselloch war nicht mittig montiert; die Höhe des Edelstahlsockelblechs ist 5 cm höher als die Oberkante des Sockelprofils des Festfeldes. Daraufhin trat der Besteller vom Werkvertrag zurück und verlangte seine Zahlung zurück.

Zu Recht, befand das AG. Die Mängel würden den Besteller zum Rücktritt berechtigen, da sie alle zusammengenommen nicht unerheblicher Natur seien. Bei der Beurteilung dieser Frage müsse eine umfassende Interessenabwägung vorgenommen werden. Dabei sei der für eine Mängelbeseitigung vorzunehmende Aufwand, die technische und ästhetische Beeinträchtigung sowie ein mögliches Mitverschulden eines Bestellers zu berücksichtigen. Von einer Erheblichkeit eines Mangels könne im Allgemeinen gesprochen werden, wenn die Kosten der Beseitigung des Mangels zehn Prozent der vereinbarten Gegenleistung ausmachten. Diesen Prozentsatz würde die Beseitigung aller Mängel erreichen. Damit läge in der Gesamtschau eine erhebliche Mangelhaftigkeit vor, die zum Rücktritt berechtigte (AG München, 275 C 30434/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Sachverständigenhonorar: Freie Wahl des Gutachters auch auf dem Lande

Gibt es am Wohnort des Geschädigten, der auch der Besichtigungsort für den Schadengutachter hinsichtlich des beschädigten Fahrzeugs ist, nur einen Anbieter für Schadengutachten, darf der Geschädigte auch einen Sachverständigen aus der näheren Umgebung beauftragen.

Nach dieser Entscheidung des Landgerichts (LG) Stendal führen die dadurch erhöhten Fahrtkosten des Gutachters nicht zu einem Verstoß gegen die Schadenminderungspflicht. Denn sonst würde das Recht auf die freie Wahl des Schadengutachters leerlaufen. Berechnet der Schadengutachter bei den Fahrtkosten neben den klassischen Fahrtkosten je Kilometer einen Betrag für die Fahrzeit in Höhe von 0,50 EUR je Kilometer, ist danach auch dieser Kostenanteil erstattungsfähig (LG Stendal, 22 S 122/12).

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Bauträgervertrag: Erwerber muss Abnahmevollmacht jederzeit widerrufen können

Die Abnahmeklausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgervertrags ist unwirksam, wenn der Erwerber unwiderruflich eine bestimmte Person bevollmächtigen muss bzw. bereits tatsächlich bevollmächtigt.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf. Die Richter machten deutlich, dass es ausschließlich Sache des Erwerbers sei, die vom Bauträger geschuldete Leistung entgegenzunehmen und über ihre Ordnungsgemäßheit zu befinden. Entsprechend müsse ihm auch die Entscheidung überlassen bleiben, wen er mit der Abnahme beauftragt. Erteile er die Vollmacht zu einer Abnahme, müsse er diese auch jederzeit widerrufen können (OLG Düsseldorf, 23 U 112/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kaufrecht: Fehlende Baugenehmigung ist Sachmangel

Eine fehlende Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Frau, die zusammen mit ihrem Lebensgefährten eine Dachgeschosswohnung gekauft hatte. Später stellte sich heraus, dass für die Wohnung gar keine Baugenehmigung vorlag. Das Bauamt untersagte der Frau, die Wohnung zu nutzen. Die Frau verlangte daraufhin die Rückabwicklung des Kaufs.

Die Richter wiesen in ihrer Entscheidung darauf hin, dass die Zivilgerichte die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit in eigener Verantwortung entscheiden könnten. Sie seien dabei nicht an einen erst nach Gefahrübergang ergangenen baubehördlichen Bescheid gebunden. Die Entscheidung dieser Frage sei die Voraussetzung dafür, einen Sachmangel bejahen zu können. Da in dem Vertrag die Sachmangelhaftung ausgeschlossen war, hafte der Verkäufer im Übrigen nur, wenn er den Sachmangel arglistig verschwiegen habe. Arglist setze zumindest Eventualvorsatz voraus. Ein arglistiges Verschweigen sei danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kannte oder ihn zumindest für möglich gehalten habe und zugleich wusste oder doch damit rechnete und billigend in Kauf nahm, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Nicht ausreichend sei dagegen, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen von Tatsachen hätte lediglich aufdrängen müssen, die einen Mangel des Kaufobjekts begründen. Ob nun Arglist vorgelegen habe oder nicht, müsse nun die Vorinstanz klären. Hierhin wies der BGH den Rechtsstreit zurück (BGH, V ZR 266/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauvertrag: Verjährungsverkürzung nicht ohne Weiteres wirksam

Eine vom Auftraggeber in einem Bauvertrag gestellte AGB, mit der die Verjährungsfrist für den Werklohnanspruch des Auftragnehmers auf zwei Jahre abgekürzt wird, ist unwirksam, weil sie den Auftragnehmer entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer solchen Verkürzung einen Verstoß gegen das gesetzliche Leitbild der regelmäßigen gesetzlichen Verjährungsfrist gesehen. Diese beträgt drei Jahre. Die Richter konnten auch keine Interessen des Auftraggebers erkennen, die eine derartige Verkürzung rechtfertigen könnten (BGH, VII ZR 15/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauherrenhaftung: Bauunternehmer haftet nicht für Risse am Nachbargrundstück

Vergibt ein Bauherr sämtliche Gewerke an andere Unternehmen, können ihn dennoch Ansprüche aus dem Bereich des Nachbarrechts treffen.

Das lehrt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) und macht deutlich, wie wichtig eine Bauherrenhaftpflichtversicherung ist. Im Streitfall hatte das vom Bauherren beauftragte Bauunternehmen Rüttelarbeiten durchgeführt. Ein Nachbar behauptete, dadurch seien Risse in seinem Haus entstanden. Ein Sachverständiger hat jedoch das fachgerechte Arbeiten des Bauunternehmens bestätigt. Es habe alle relevanten DIN-Normen eingehalten. Laut BGH ist es deshalb nicht zum Schadenersatz verpflichtet (BGH, V ZR 217/09).

Hinweis: Die Entlastungsmöglichkeit des Bauunternehmens greift nicht zugunsten des Bauherren gegenüber Forderungen des benachbarten Hausbesitzers. Der Nachbar muss zwar eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks dulden. Er hat aber einen Ausgleichsanspruch bei einer Beeinträchtigung über das zumutbare Maß. Dieser Ausgleichsanspruch setzt kein Verschulden des Bauherren voraus. Der Bauherr sollte vor Baubeginn den Zustand der Nachbarbebauung dokumentieren, am besten durch ein Beweissicherungsgutachten. Zudem sollte er eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abschließen, weil diese auch den nachbarschaftsrechtlichen Ausgleichsanspruch abdeckt

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenrecht: Verstoß gegen Bausummenbegrenzung

Der Architekt verletzt regelmäßig seine Vertragspflichten, wenn er ohne verlässliche Kenntnis von den wirtschaftlichen Möglichkeiten des privaten Auftraggebers die Planung eines Wohnhauses vornimmt.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Architekten, der Honorar eingeklagt hatte. Die Richter verwiesen auf die vom Auftraggeber im Rahmen der Grundlagenermittlung dem Architekten gegenüber zum Ausdruck gebrachten Kostenvorstellungen. Diese seien in dem Sinne verbindlich, dass sie vorbehaltlich einer Änderung den Planungsrahmen bestimmen und jedenfalls dann regelmäßig zum Vertragsinhalt würden, wenn der Architekt ihnen nicht widerspreche. Diese Kostenvorstellungen seien auch beachtlich, wenn sie keine genaue Bausummenobergrenze enthalten würden. Angaben zur ungefähren Bausumme, mit denen ein Kostenrahmen abgesteckt werde, seien ausreichend. Berücksichtige der Architekt diese Grenze nicht, sei seine Leistung für den Bauherren unbrauchbar. Dann bestehe auch kein Honoraranspruch (BGH, VII ZR 230/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauordnungsrecht: Keine Pferdehaltung im allgemeinen Wohngebiet

Ein Stall zur zeitweisen Unterbringung von bis zu fünf Pferden sowie eine ca. 60 qm große Freifläche sind in einem allgemeinen Wohngebiet nicht baugenehmigungsfähig.

Das hat das Verwaltungsgericht (VG) Neustadt nach Durchführung einer Ortsbesichtigung entschieden. Die zum Prozess beigeladene Pferdeliebhaberin ist Eigentümerin eines Grundstücks, auf dem sie nach erfolgtem Abriss ein neues Wohngebäude errichtet. Im nördlichen Grundstücksbereich steht eine ältere Scheune, in der die Beigeladene zeitweise bis zu fünf Pferde unterbringen möchte. Hinter der Scheune befindet sich eine rund 60 qm große Freifläche, auf der die Pferde Auslauf haben sollen. Die Kreisverwaltung verweigerte jedoch die Genehmigung des Vorhabens mit der Begründung, eine Pferdehaltung auch im Freien sei an dieser Stelle gegenüber der Nachbarschaft rücksichtslos. Die Beigeladene legte gegen diesen Bescheid Widerspruch ein, dem der Kreisrechtsausschuss der Kreisverwaltung Germersheim unter Auflagen stattgab. Hiergegen erhoben die betroffene Ortsgemeinde, die zuvor ihre Zustimmung zu dem Vorhaben verweigert hatte, sowie mehrere Nachbarn Klage.

Die Richter nahmen eine Ortsbesichtigung vor und hoben daraufhin den Widerspruchsbescheid auf. Zur Begründung führte das Gericht aus, die Ortsgemeinde werde durch den Widerspruchsbescheid in ihrer Planungshoheit und die klagenden Nachbarn würden in ihrem Anspruch auf Erhaltung des vorhandenen allgemeinen Wohngebiets verletzt. Der Ortstermin habe ergeben, dass die nähere Umgebung des Bauvorhabens von Wohnbebauung geprägt sei. Zwar seien in dem maßgeblichen Bereich noch vereinzelt Nebengebäude vorhanden. Dies rechtfertige aber nicht die Annahme einer ländlichen Gemengelage aus Wohn- und Dorfgebiet, in der Pferdehaltung aus Hobbygründen zulässig sein könne. Denn sämtliche Nebengebäude in der näheren Umgebung würden seit Jahrzehnten nicht mehr landwirtschaftlich genutzt. Die Haltung von Pferden entspreche grundsätzlich nicht der Eigenart eines allgemeinen Wohngebiets. Nur in besonders gelagerten Fällen könne dort auch eine Pferdehaltung zulässig sein, etwa wenn ein Pferdestall auf einem weiträumigen Grundstück derart am Ortsrand errichtet sei, dass er mehr der freien Landschaft als einem Wohngebiet zugeordnet werden könne. Dies sei hier aber nicht der Fall. Denn das Vorhabengrundstück der Beigeladenen habe keine Randlage, sondern sei in allen Himmelsrichtungen von Wohnbebauung umgeben (VG Neustadt, 4 K 828/12.NW und 4 K 793/12.NW).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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