Immobilienkauf: Befall mit Silberfischchen ist ein Mangel der Kaufsache

Das MietrechtDer Befall eines erworbenen Wohngebäudes mit Silberfischchen stellt jedenfalls bei einem massiven Auftreten der Tiere unabhängig von ihrer Einstufung als Schädlinge einen Mangel im kaufrechtlichen Sinne dar.

Diese Entscheidung traf das Landgericht (LG) Frankenthal und erklärte einen Haftungsausschluss im Vertrag für unwirksam. Der Verkäufer habe den Befall arglistig verschwiegen. Der Befall sei auch ein Mangel des Gebäudes. Zwar meine der Verkäufer, bei Silberfischchen handele es sich grundsätzlich um nützliche Insekten, von denen für den Menschen keine unmittelbare Gefahr ausgehe. Dennoch sei zumindest ein erhebliches Auftreten der Tiere eine Abweichung von der gewöhnlichen und vom Käufer zu erwartenden Beschaffenheit von Wohnräumen und damit als Mangel im Rechtssinn anzusehen. Dies entspreche der einhelligen Auffassung in Literatur und Rechtsprechung zum Befall von Wohn- oder Aufenthaltsräumen mit Silberfischchen. So sei schon das vereinzelte Auftreten solcher Insekten im Badbereich als Mangel zu werten. Es könne insoweit ein Rückschluss auf mangelnde Hygiene gezogen werden. Bei einem Befall mit mehreren dieser Tiere im Wohnbereich sei bereits von einer deutlichen Minderung des Wohnwerts in einer Größenordnung von 15 bis 20 Prozent auszugehen (LG Frankenthal, 6 O 420/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Gewährleistung: Auch bei Arglist des Unternehmers gilt die Verjährungsfrist von 10 Jahren

3D plan drawingErfolgte die Baumaßnahme vor mehr als zehn Jahren, kann der Bauherr gegen den Bauunternehmer keinen Anspruch auf Mängelbeseitigungskosten mehr durchsetzen.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe im Fall eines Mannes hin, der ein Wohnhaus hatte errichten lassen. Erst nach über zehn Jahren stellte er einen Mangel an der Wärmedämmung fest. Die erforderlichen Sanierungskosten wollte er von dem Bauunternehmer ersetzt bekommen. Die Richter am OLG wiesen seine Klage jedoch ab. Es gelte die im Gesetz vorgesehene Verjährungsfrist von zehn Jahren. Diese beginne mit Abnahme der Bauleistung. Dabei sei unerheblich, ob der Bauunternehmer arglistig den Mangel verschwiegen habe. Werde der Mangel erst nach Ablauf der zehn Jahre entdeckt, seien auch in diesem Fall Nacherfüllungs- oder Schadenersatzansprüche verjährt (OLG Karlsruhe, 4 U 149/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Vertragsinhalt: Erfordernis eines Gefälles auf einer Hof- und Zugangsfläche

GerichtOb eine Hof- und Zugangsfläche einer Wohnanlage ein Gefälle zum leichteren Abfluss von Oberflächenwasser haben muss, kann nicht allein danach beurteilt werden, dass es in der Baubeschreibung nicht vorgesehen und auch nicht zwingend erforderlich ist.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Streit zwischen einer Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Bauunternehmer, der die Anlage errichtet hatte. Die Richter machten in ihrer Entscheidung deutlich, dass es vielmehr allein darauf ankomme, ob der Besteller ein solches Gefälle nach den Vertragsumständen, insbesondere dem vereinbarten Qualitäts- und Komfortstandard, erwarten könne. Entsprechende Qualitätsanforderungen könnten sich nicht nur aus dem Vertragstext ergeben. Vielmehr seien auch die sonstigen vertragsbegleitenden Umstände, die konkreten Verhältnisse des Bauwerks und seines Umfelds, der qualitative Zuschnitt, der architektonische Anspruch und die Zweckbestimmung des Gebäudes zu berücksichtigen. Entspreche das versprochene Bauwerk dem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard, könne der Besteller in der Regel auch die Ausführung nicht näher beschriebener Details in diesem Standard verlangen und müsse sich nicht mit einem Mindeststandard zufriedengeben (BGH, VII ZR 275/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Bauvertrag: Stundenlohnarbeiten müssen auch ohne Stundenzettel bezahlt werden

Organization.The Dude leaning nst file cabinet.Holding file.Der Auftragnehmer kann der werkvertraglichen Verpflichtung zur Vorlage von Rapporten bzw. Stundenzetteln auch noch mit der Erteilung der Schlussrechnung Genüge tun, soweit darin die erforderlichen Angaben enthalten sind bzw. nachgeholt werden.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf in einem Rechtsstreit um die Bezahlung für Stundenlohnarbeiten, für die kein Stundenzettel vorgelegt worden war. Die unterbliebene Vorlage der vertraglich vereinbarten Rapporte führe nach Ansicht der Richter ebenso wenig wie die unterbliebene Vorlage von Stundenzetteln ohne Weiteres zum Verlust des Werklohnanspruchs. Um seinen Vergütungsanspruch zu rechtfertigen, müsse der Auftragnehmer jedoch nachträglich alle notwendigen Angaben machen, die in den Rapporten bzw. Stundenzetteln hätten enthalten sein müssen (OLG Düsseldorf, 22 U 161/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Bauordnungsrecht: Kindertagesstätte im allgemeinen Wohngebiet zulässig

Businessman and mazeDer Umbau eines Gebäudes zu einer Kindertagesstätte ist in einem allgemeinen Wohngebiet generell zulässig. Der von Kindern in einer solchen Einrichtung auch beim Spielen im Freien verursachte Lärm ist den Eigentümern benachbarter Wohnungen oder Wohngrundstücke in der Regel zumutbar.

Das hat der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Baden-Württemberg im Fall einer Kindertagesstätte mit 860 qm Außenspielfläche für bis zu 80 Kinder entschieden. Die Richter verdeutlichten, dass eine Kindertagesstätte in einem allgemeinen Wohngebiet als Anlage für soziale oder gegebenenfalls auch kirchliche Zwecke generell zulässig sei. Insoweit komme es nach der Baunutzungsverordnung auf eine typisierende Betrachtung nach dem Zweck des Baugebiets an. Allgemeine Wohngebiete dienten nur vorwiegend, aber nicht ausschließlich dem Wohnen. Gerade dort bestehe für Kindergärten und Kindertagesstätten ein unmittelbares Bedürfnis. Die mit der Benutzung solcher Einrichtungen für die nähere Umgebung typischerweise verbundenen Auswirkungen seien ortsüblich, sozialadäquat und in der Bevölkerung allgemein akzeptiert. Der von den Kindern auch beim Spielen im Freien auf der Außenspielfläche verursachte Lärm belästige die Nachbarn im vorliegenden Fall auch nicht ausnahmsweise unzumutbar. Das folge bereits daraus, dass Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz im Regelfall keine schädlichen Umwelteinwirkungen seien (VGH Baden-Württemberg, 8 S 1813/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Bauordnungsrecht: Ungenehmigte Schweinehaltung kann verboten werden

Holzstempel auf Dokument: VerweigertEine ungenehmigte Haltung von Wollschweinen auf einem dafür nicht vorgesehenen Anwesen darf nicht fortgesetzt werden.

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Fall eines Mannes, der ein Anwesen mit Schweinestall und Freigehege angemietet hatte. Dort hielt er mehrere sogenannte Wollschweine. Im Oktober 2013 untersagte die Kreisverwaltung unter Anordnung der sofortigen Vollziehung die Schweinehaltung mit der Begründung, die Anlage zur Schweinehaltung sei weder genehmigt noch genehmigungsfähig. Hiergegen legte der Mann Widerspruch ein und beantragte vorläufigen Rechtsschutz.

Damit hatte er jedoch keinen Erfolg. Die Nutzung einer baulichen Anlage könne nach der Entscheidung des OVG grundsätzlich schon dann untersagt werden, wenn sie ohne die erforderliche Genehmigung genutzt werde. Es bestehe auch ein besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung einer solchen Nutzungsuntersagung. Sie diene nämlich dazu, demjenigen ungerechtfertigte Vorteile gegenüber dem rechtstreuen Bürger zu entziehen, der ohne vorherige Einholung der erforderlichen Genehmigung mit der Nutzung beginne und damit die präventive Kontrolle der Bauaufsicht unterlaufe. Im vorliegenden Fall verfügte der Mann nicht über die erforderliche Baugenehmigung für das mit Brettern umzäunte Freigehege. Die Nutzungsuntersagung sei auch nicht ausnahmsweise deswegen unverhältnismäßig, weil die ungenehmigte Anlage offensichtlich genehmigungsfähig wäre. Zweifel an deren Genehmigungsfähigkeit bestünden vielmehr schon im Hinblick darauf, dass der Schweinestall mit dem angrenzenden Freilaufgehege jedenfalls teilweise Flächen in Anspruch nehme, auf denen nach den Festsetzungen des dort bestehenden Bebauungsplans lediglich untergeordnete Anlagen für die Nutzung als Gartenland zulässig seien. Außerdem wäre in einem Genehmigungsverfahren die Frage zu klären, ob die Schweinehaltung bezüglich Geruchsemissionen ausreichend Rücksicht auf die Wohnnutzung in unmittelbarer Nachbarschaft nehme (OVG Rheinland-Pfalz, 8 B 11261/13.OVG).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Baumangel: Schadenersatzpflicht trotz Einhaltung der DIN-Normen

Platten / IdeeEin Bauunternehmer kann zu einem Schadenersatz wegen eines Baumangels verpflichtet sein, selbst wenn das Bauwerk die DIN-Normen einhält.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg. Die Richter machten in ihrer Entscheidung deutlich, dass dabei auf den Einzelfall abzustellen sei. Im vorliegenden Fall würde die Treppe des Hauses zwar die Vorgaben der einschlägigen DIN-Norm erfüllen. Dennoch weise die Treppenanlage den Umständen nach nicht den zu erwartenden Qualitätsstandard in Bezug auf das Schrittmaß auf. Es seien wiederholt Personen gestürzt. Zu berücksichtigen sei vorliegend, dass das Haus eine besonders hochwertige Ausführung für anspruchsvolles Wohnen bieten sollte. Die habe sich auch in einem überdurchschnittlich hohen Preis niedergeschlagen. Daher könne der Erwerber eine Qualität verlangen, die über das durch die Einhaltung der Regeln der Technik abgesicherte Mindestmaß hinausgehe (OLG Brandenburg, 12 U 115/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Haftungsrecht: Tiefbauunternehmer muss über Versorgungsleitungen informiert sein

planungEin Tiefbauunternehmer muss sich über die Existenz und den Verlauf von Versorgungsleitungen informieren, bevor er mit Baggerarbeiten beginnt. Der Umfang der Sorgfaltspflichtanforderungen ist jedoch nach dem Einzelfall zu beurteilen. Während bei öffentlichen Verkehrsflächen die Anforderungen hoch sind, kann dies auf privatem Gelände anders aussehen.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Naumburg im Fall eines Bauunternehmers, dessen Mitarbeiter bei Baggerarbeiten ein Baustromkabel beschädigt hatten. Dieses verlief außerhalb einer Ortschaft auf privatem Gelände. Nach Ansicht der Richter sei den Mitarbeitern des Bauunternehmers keine Fahrlässigkeit vorzuwerfen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hätten sie es nicht verkehrspflichtwidrig unterlassen, sich vor den Baggerarbeiten über den Verlauf des die Baustromstation versorgenden Kabels zu informieren. Hierzu hätte kein Anlass bestanden. Daher wäre der Schaden auch bei sorgfältiger Auswahl und Leitung der Mitarbeiter entstanden. Im Ergebnis konnte der Eigentümer des Stromkabels daher einen Schadenersatzanspruch geltend machen (OLG Naumburg, 1 U 66/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Baumangel: Schönheitsfehler können auch ein Mangel sein

lupe_urteilBSchönheitsfehler können einen Mangel darstellen, wenn sie die Wertschätzung des Bauwerks berühren. Normale Abnutzung oder Verschleiß begründen hingegen nur ausnahmsweise einen Baumangel.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg. In dem Verfahren hatte der Bauherr gegenüber dem Unternehmer gerügt, dass die Innenseiten der Wohnungstüren vergilben würden. Der Unternehmer hatte eine Mängelbeseitigung abgelehnt. Die Vergilbung sei durch den Nikotingebrauch des Bauherren verursacht worden.

Die Richter am OLG sahen den Unternehmer im Recht. Die Gelbfärbungen an den Türen seien kein Mangel im Rechtssinne. Es lägen nach dem Gutachten des Sachverständigen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass der Unternehmer minderwertige Farben und Lacke verwendet habe. Ein Werkmangel liege hier auch nicht in einer optischen Beeinträchtigung in Form einer schönheitsfehlerhaften Vergilbung der Türen begründet. Schönheitsfehler könnten zwar grundsätzlich einen Mangel darstellen, wenn sie die Wertschätzung des Bauwerks berühren. Normale Abnutzung oder Verschleiß würden hingegen nur ausnahmsweise einen Baumangel begründen. Die vom Sachverständigen festgestellten Vergilbungen an den Türen seien eine gewöhnliche Abnutzung. Zwar gebe es bestimmte hochwertige und vergilbungsstabilere Acryllacksorten, die ein Nachgilben grundsätzlich erschweren würden. Die Einflussnahme der Lichtverhältnisse auf weißgestrichene Türen sei aber im Grundsatz ein kaum zu verhindernder Umstand. Um ein Nachgilben zu vermeiden, hätte daher ein Farbanstrich oder aber die Verwendung hochwertigerer Materialien vereinbart werden müssen. Das sei aber vorliegend nicht geschehen. Ohne eine solche Vereinbarung sei die durchschnittliche Güte zu leisten, von der der Sachverständige eine Abweichung nicht feststellen konnte (OLG Brandenburg, 12 U 183/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Werkvertrag: Bei zwei erfolglosen Versuchen muss Nachbesserung nicht fehlgeschlagen sein

Figuren / DistanzBei einem Werkvertrag kann auch nach mehreren erfolglosen Nachbesserungsversuchen noch nicht von einem Fehlschlag der Nachbesserung auszugehen sein. Es hängt vielmehr von den Umständen des Einzelfalls ab, wann die Nachbesserung fehlgeschlagen ist.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm entschieden. Geklagt hatte eine Baufirma. Sie verlangte ihren Restwerklohn von ca. 30.000 EUR. Insgesamt hatte sie in dem Einfamilienhaus des Bauherren Umbauten und Malerarbeiten für ca. 178.000 EUR durchgeführt. U.a. wurde durch einen Subunternehmer eine neue Haustür eingebaut. An dieser hatte der Bauherr mehrfach unterschiedliche Mängel beanstandet. Er hat gemeint, dass die Nachbesserung der Tür nach vier erfolglosen Nachbesserungsversuchen fehlgeschlagen sei. Daher könne er den vom Bauunternehmer angebotenen Einbau einer neuen Haustür ablehnen und die Kosten für den Einbau einer neuen Haustür durch einen anderen Unternehmer in der Größenordnung von ca. 5.300 EUR von dem ausstehenden Restwerklohn in Abzug bringen. Das Landgericht ist dieser Argumentation nicht gefolgt. Es hat den Bauherren zur Zahlung des Restwerklohns verurteilt, Zug um Zug gegen u.a. an der Haustür zu beseitigender Mängel.

Das OLG hat diese Entscheidung bestätigt. Von einem Fehlschlag der Nachbesserung sei hier trotz der mehrfachen, erfolglosen Instandsetzungsversuche noch nicht auszugehen. Wann eine Nachbesserung fehlgeschlagen sei, sodass der Besteller dem Unternehmer auch keine Frist zur Nachbesserung setzen müsse, bevor er einen anderen Unternehmer auf Kosten seines Vertragspartners mit der Nachbesserung beauftragen könne, hänge von den Umständen des Einzelfalls ab. Anders als im Kaufrecht habe der Gesetzgeber im Werkvertragsrecht nicht bestimmt, dass ein Fehlschlag der Nachbesserung nach zwei erfolglosen Nachbesserungsversuchen zu vermuten sei. Im vorliegenden Fall sei zu berücksichtigen, dass die Nachbesserung mit dem vom Bauunternehmer angebotenen Einbau einer neuen Haustür möglich sei. Dass diese Art der Mängelbeseitigung nicht bereits zuvor veranlasst worden sei, sei nicht als Fehlschlag der Nachbesserung zu bewerten. Der gravierende, den Austausch der Tür erfordernde Mangel bestehe darin, dass sich die bislang eingebaute Haustür dauerhaft nicht mehr ordnungsgemäß schließen lasse. Er habe sich erst später bei einer Sachverständigenbegutachtung ergeben. Deswegen falle der Umstand, dass zunächst anderweitige Nachbesserungsmaßnahmen ergriffen worden seien, weniger schwer ins Gewicht (OLG Hamm, 21 U 86/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von