Denkmalschutz: Photovoltaikanlage auf denkmalgeschütztem Einfirsthof ist unzulässig

Building projectFür die Montage einer großflächigen Photovoltaikanlage (PV-Anlage) auf einem Teil des Dachs eines denkmalgeschützten Einfirsthofs darf keine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis erteilt werden.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Verwaltungsgerichtshof (VGH) Bayern. Geklagt hatte der Eigentümer eines etwa 37 m langen Bauernhauses (Einfirsthof), das in der Denkmalliste als Einzeldenkmal eingetragen ist. Das Gebäude besteht aus einem ca. 14 m langen Wohnteil und einem ca. 23 m langen Wirtschaftsteil. Der Eigentümer wollte eine PV-Anlage auf der südlichen Dachfläche montieren. Das Landratsamt lehnte eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis jedoch ab. Die Klage des Eigentümers blieb in allen Instanzen erfolglos.

Nach Auffassung des VGH ist das gesamte Gebäude als einheitliches Baudenkmal zu betrachten. Unbeachtlich sei, dass es äußerlich in einen Wohn- und einen Wirtschaftsteil unterteilt ist. Beide Teile des Gebäudes seien integrale Bestandteile des ehemaligen Bauernhofs. Es lägen gewichtige Gründe des Denkmalschutzes vor, die dafür sprächen, den Zustand des Baudenkmals unverändert beizubehalten. So würde die auf etwa 2/3 der südlichen Dachfläche angebrachte PV-Anlage die Wahrnehmbarkeit der historischen Entwicklung erheblich einschränken. Denn zum einen käme es durch die Großflächigkeit der Anlage, zum anderen durch die Tatsache, dass sie nur einen Teil des Dachs in Anspruch nehme, zu einer unaufhebbaren Trennung des Dachs des Einfirsthofs. Die erforderliche denkmalschutzrechtliche Erlaubnis habe nach fehlerfreier Ermessensausübung, in die auch Belange des Klimaschutzes und des Eigentums einbezogen worden seien, versagt werden dürfen. Allein der Umstand, dass Gründe des Klimaschutzes und das (behauptete) Fehlen alternativer Flächen für die Erteilung der denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis sprächen, zwinge nicht zu der vom Kläger gewünschten Entscheidung (VGH Bayern, 1 B 2596/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Mängelbeseitigungskosten: Schadenersatzpflicht des Grundstücksverkäufers kann begrenzt sein

schlüssel personBei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten ist der Schadenersatzanspruch des Käufers eines Grundstücks gegen den Verkäufer auf den Ersatz des mangelbedingten Minderwerts des Grundstücks beschränkt.

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Frau, die ein Mietshaus für 260.000 EUR gekauft hatte. Nach der Übergabe stellte sie fest, dass das Gebäude mit echtem Hausschwamm befallen ist. Der Verkäufer wurde in einem rechtskräftigen Grundurteil verurteilt, Schadenersatz und Ausgleich für den nach der Schwammsanierung verbleibenden merkantilen Minderwert zu zahlen. Ferner wurde er verpflichtet, auch den weitergehenden durch den Hausschwamm hervorgerufenen Schaden zu ersetzen. Nach der Durchführung weiterer Sanierungsmaßnahmen verlangt die Käuferin den Ersatz eines weitergehenden Teilschadens in Höhe von 499.728,86 EUR.

Der BGH wies darauf hin, dass der Käufer grundsätzlich Ersatz der zur Beseitigung eines Mangels erforderlichen Kosten verlangen könne. Seien die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten jedoch unverhältnismäßig, sei zum Schutz des Verkäufers der Schadenersatzanspruch auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache beschränkt. Ob die Mängelbeseitigung unverhältnismäßig ist, müsse anhand aller Umstände des Einzelfalls geklärt werden. Bei Grundstückskaufverträgen könne als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200 Prozent des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.

Im vorliegenden Fall betrage der Zeitwert des Gesamtobjekts im Zustand des Befalls mit echtem Hausschwamm 507.202 EUR und jener ohne Hausschwammbefall (mindestens) 600.000 EUR. Daher komme eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten ernsthaft in Betracht. Da die bisherigen Feststellungen der Vorinstanz nicht ausreichend seien, wurde der Rechtsstreit dorthin zurückverwiesen. Die Richter am BGH verwiesen zudem darauf, dass bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten auf den Beginn der Mängelbeseitigung durch den Käufer abzustellen sei. Stelle sich erst im Nachhinein heraus, dass die Kosten höher als erwartet seien, stehe dies einer Ersatzpflicht nur entgegen, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde oder fortgeführt hätte. Das Prognoserisiko trage der Verkäufer (BGH, V ZR 275/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Nachbarrecht: Pflicht zur Kanalbeseitigung trotz öffentlich-rechtlicher Baulast

Paragraf, ImpressumVerlaufen Entsorgungsleitungen über ein Nachbargrundstück, muss der Nachbar diese nicht dulden, wenn kein Leitungsrecht im Grundbuch eingetragen ist. Eine bestehende öffentlich-rechtliche Baulast ändert daran nichts.

Dass musste sich ein beklagter Grundstückseigentümer vor dem Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg sagen lassen. Er wurde verurteilt, die zu seinem Grundstück führenden Entsorgungsleitungen vom Nachbargrundstück der Klägerin zu entfernen. Seine Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Oldenburg blieb damit ohne Erfolg. Das Nachbargrundstück stand bis November 2012 im Eigentum eines Verwandten. Dieser hatte es mehr als 30 Jahre geduldet, dass die Leitungen auf seinem Grundstück verlegt waren. Im Wege der Zwangsversteigerung erwarb die Klägerin das Eigentum an dem Grundstück, das sie jetzt bebauen möchte. Die Regen- und Schmutzwasserkanäle des Beklagten hindern sie daran.

Die Beklagten hatten es nach den Ausführungen der Richter verabsäumt, das Leitungsrecht dinglich zu sichern, also in das Grundbuch eintragen zu lassen. Zu ihren Gunsten bestand, wie häufig, nur eine öffentlich-rechtliche Baulast. Ohne eine Eintragung des Leitungsrechts im Grundbuch, so die Richter, müsse die Klägerin die Leitungen auf ihrem Grundstück nicht dulden. Die öffentlich-rechtliche Baulast genüge dafür nicht. Jetzt muss der Beklagte die Kanäle vom Grundstück der Klägerin auf eigene Kosten entfernen und über sein Grundstück den Kanalanschluss legen lassen (OLG Oldenburg, 1 U 104/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Sachmängelhaftung: Ersatz von Aus- und Einbaukosten bei Kaufvertrag zwischen Unternehmern

BaustelleEin Handwerker hat gegenüber seinem Lieferanten bei Mängeln des gelieferten Materials keinen Anspruch auf Ersatz der Ein- und Ausbaukosten, die ihm dadurch entstehen, dass er gegenüber seinem Auftraggeber zur Nacherfüllung verpflichtet ist.

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Fachgroßhändlers für Baubedarf, der von einem Fensterbauer verklagt worden war. Der Fensterbauer stellt Holzfenster mit einer Aluminiumverblendung her. Er erhielt einen Auftrag zur Lieferung und zum Einbau von Aluminium-Holzfenstern in ein Neubauvorhaben. Dazu bestellte er beim Beklagten die listenmäßig angebotenen, für die Aluminium-Außenschalen benötigten Profilleisten. Der Beklagte beauftragte ein anderes Unternehmen – sein Streithelfer – mit der Farbbeschichtung der Profilleisten. Sodann lieferte er diese an den Kläger, der die fertigen Fenster einbaute. Anschließend rügte der Bauherr Lackabplatzungen an den Aluminium-Außenschalen. Diese beruhten auf Fehlern während des Beschichtungsprozesses. Eine Nachbehandlung an den eingebauten Fenstern ist nicht möglich. Die Aluminium-Außenschalen müssen mit erheblichem Aufwand (u.a. Neuverputzung des Hauses) ausgetauscht werden. Der Bauherr verlangt vom Kläger Mangelbeseitigung und schätzt die Gesamtkosten auf 43.209,46 EUR. Der Kläger hat von dem Beklagten unter Berücksichtigung eines bereits zuerkannten Kostenvorschusses von 20.000 EUR verlangt, ihn von den Schadenersatzansprüchen des Bauherrn in Höhe von 22.209,46 EUR freizustellen.

Der BGH entschied, dass der Kläger keinen Anspruch auf Freistellung von den Ansprüchen des Bauherrn wegen des erforderlichen Austausches der Aluminium-Außenschalen hat. Ein Anspruch auf Schadenersatz statt der Leistung wegen verweigerter Nacherfüllung (Ersatzlieferung mangelfreier Aluminium-Profile) besteht nicht, weil die Aus- und Einbaukosten bei einem – hier vorliegenden – Kaufvertrag zwischen Unternehmern – anders als bei einem Verbrauchsgüterkauf – nicht vom Anspruch auf Nacherfüllung umfasst sind. Sie wären deshalb auch bei ordnungsgemäßer Nacherfüllung (Ersatzlieferung) entstanden. Es besteht auch kein Schadenersatzanspruch wegen des Mangels der von der Beklagten gelieferten Aluminium-Profile, weil die Beklagte den Mangel nicht zu vertreten hat. Eigenes Verschulden ist ihr unstreitig nicht vorzuwerfen. Das Verschulden des Streithelfers bei der Farbbeschichtung ist ihr nicht zuzurechnen, weil dieser nicht ihr Erfüllungsgehilfe im Hinblick auf seine kaufvertraglichen Pflichten gegenüber dem Kläger ist (BGH, VIII ZR 46/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Sachmangel: Farbtonunterschiede wegen verschiedener Produktionschargen

Architecture plan house isolated on whiteWerden Terrassendielen zwar alle mit dem vereinbarten Farbton (konkret: Palisander) geliefert, entstammen aber zwei verschiedenen Produktionschargen, sodass sie sich in der Helligkeit des Farbtons deutlich erkennbar unterscheiden und bei gemeinsamer Verlegung kein optisch einheitliches Erscheinungsbild ergeben, liegt trotz der Zuordnung beider zum vereinbarten Farbton ein Sachmangel vor.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Naumburg. Die Richter lasteten es dem Bauherrn allerdings an, dass er die Ware hat bearbeiten und verlegen lassen. Er hätte sie stattdessen rügen und unbearbeitet lassen müssen. Der Lieferant könne daher gegen den Anspruch auf teilweise Rückzahlung des Kaufpreises mit einem Wertersatzanspruch im Umfang der durch die Bearbeitung nicht mehr verwertbaren Dielenbretter aufrechnen (OLG Naumburg, 10 U 9/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Parkettverlegung: Fachunternehmer muss über Holzeigenschaften informiert sein

ParagraphDie Leistung eines Parkettverlegers ist mangelhaft, wenn er ungeeignetes Hartwachsöl benutzt hat und sich daher die aufgebrachte Beschichtung wieder löst und der Parkettfußboden schon bei geringster Beanspruchung Kratzer aufweist.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg. Die Richter machten in ihrer Entscheidung deutlich, dass dem Parkettverleger bekannt sein müsse, dass Doussié-Holz gegenüber europäischen Hölzern eine besondere Festigkeit und Dichte aufweise. Entsprechend habe dies Einfluss auf die Art der Imprägnierung. Habe der Fachunternehmer diese Kenntnis nicht, müsse er dafür einstehen (OLG Brandenburg, 4 U 134/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Haftungsrecht: Bauherr haftet nicht, wenn sich Handwerker wegen fehlender Absicherung verletzt

Bauplan mit HelmEin privater Bauherr ist im Rahmen seiner bestehenden Verkehrssicherungspflicht nicht verpflichtet, den beauftragten Handwerker anzuweisen, für Dacharbeiten erforderliche Sicherungsmaßnahmen zu ergreifen. Er haftet deswegen nicht, wenn ein Handwerker vom Dach stürzt, weil er die gebotene Absicherung der beauftragten Dacharbeiten unterlassen hat.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm entschieden und den Prozesskostenhilfeantrag eines Elektrikers abgewiesen. Dieser sollte für einen Bauherrn eine Photovoltaik-Anlage auf dem Flachdach einer Halle montieren. Im Randbereich der Eternit-Dachflächen befanden sich Lichtfelder aus transparentem Plastik. Ohne Absicherung der Lichtfelder führte der Elektriker die Dacharbeiten aus. Dabei trat er versehentlich auf ein Lichtfeld. Dieses brach. Der Elektriker stürzte auf den ca. 7 m darunterliegenden Hallenboden und verletzte sich schwer. Vom Bauherrn verlangt er nun unter Berücksichtigung seines überwiegenden Mitverschuldens Schadenersatz, u.a. ein Schmerzensgeld in Höhe von 27.000 EUR. Der Bauherr habe die ihm obliegenden Verkehrssicherungspflichten verletzt, weil er keine Anweisung zur ordnungsgemäßen Absicherung der Lichtfelder gegeben habe.

Dieser Argumentation wollte sich das OLG nicht anschließen und versagte die begehrte Prozesskostenhilfe. Der Elektriker könne vom Bauherrn keinen Schadenersatz verlangen. Dieser sei als privater Bauherr im Rahmen seiner bestehenden Verkehrssicherungspflicht nicht verpflichtet gewesen, den als Handwerker beauftragten Elektriker anzuweisen, die für die Dacharbeiten erforderlichen Sicherungsmaßnahmen zu ergreifen. Die grundsätzlich bestehende Verkehrssicherungspflicht eines Bauherrn verkürze sich, soweit er Handwerker mit der Ausführung von Arbeiten beauftrage. Als Fachleute seien Handwerker mit den aus der Ausführung ihrer Arbeiten für sie selbst und für Dritte verbundenen Gefahren vertraut. Deswegen habe der Bauherr davon ausgehen dürfen, dass der Elektriker die von den Lichtfeldern ausgehenden, sofort ersichtlichen Gefahren erkenne und sich auf sie einstelle. Die eigene Sicherheit bei der Ausführung der Arbeiten habe ein Handwerker grundsätzlich selbst zu gewährleisten. Der Bauherr hafte im vorliegenden Fall auch nicht, weil er vor dem Unfall gesehen habe, dass der Antragsteller keine speziellen Sicherungsmittel auf das Dach mitgenommen habe. Er habe annehmen dürfen, dass sich der Handwerker auf andere Weise schütze, z.B. durch eine besonders vorsichtige Fortbewegung auf dem Dach. Er habe deswegen nicht eingreifen und den Handwerker zu den Unfallverhütungsvorschriften entsprechenden Sicherungsmaßnahmen veranlassen müssen. Für deren Einhaltung sei ein Bauherr gegenüber einem beauftragten Fachmann nicht verantwortlich (OLG Hamm, 11 W 15/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Nutzungsausfallentschädigung: Ansprüche bei Vorenthalten von Wohnraum

HausDer Bundesgerichtshof (BGH) hat neue Grundsätze aufgestellt, nach denen ein Schadenersatzanspruch wegen der Vorenthaltung von Wohnraum gegeben sein kann.

Die Entscheidung erging im Fall eines Ehepaares, dass von einem Bauträger eine noch herzustellende Altbauwohnung mit 136 qm Wohnfläche gekauft hatte. Vertraglich war der Bauträger verpflichtet, die Wohnung spätestens bis zum 31.8.2009 fertigzustellen und zu übergeben. Da die Wohnung auch im Herbst 2011 noch nicht bezugsfertig übergeben war, klagten die Erwerber unter anderem auf Zahlung einer Nutzungsausfallentschädigung für die Zeit vom 1.10.2009 bis zum 30.9.2011. Sie berechneten diese mit einer Vergleichsmiete für die vorenthaltene Wohnung. Dabei wollten sie sich die vom Bauträger ohnehin zu erstattende Miete für die bisherige, weiter von ihnen bewohnte Wohnung anrechnen lassen.

Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Erwerber auf Nutzungsausfallentschädigung unter Abzug eines 30-prozentigen Abschlags für Vermietergewinn und bei privater Nutzung sonst nicht anfallende Kosten bejaht. Die Revision des Bauträgers hatte keinen Erfolg. Der BGH entschied, dass der Erwerber für die Dauer eines längeren Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe einer von ihm noch herzustellenden Wohnung eine Entschädigung für die entgangene Nutzung verlangen könne. Voraussetzung sei, dass ihm in dieser Zeit anderweitiger, in etwa gleichwertiger Wohnraum nicht zur Verfügung stehe. Letzteres sei hier nicht der Fall gewesen, weil die bisher genutzte Wohnung lediglich 72 qm Wohnfläche umfasse. Die erworbene und vorenthaltene Wohnung besitze mit 136 qm dagegen eine fast doppelt so große Wohnfläche (VII ZR 172/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Bauträgervertrag: Bindungsfrist von sechs Wochen oder länger ist i.d.R. unwirksam

3D plan drawingEine von dem Bauträger vorformulierte Bindungsfrist, nach der der Erwerber an sein Angebot auf Abschluss eines Bauträgervertrags für sechs Wochen oder länger gebunden ist, ist in der Regel unwirksam.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) in einer aktuellen Entscheidung hin. Die Richter begründeten das damit, dass die regelmäßige gesetzliche Frist des § 147 Abs. 2 BGB von vier Wochen wesentlich überschritten werde. Es könne nur im Ausnahmefall nicht von einer unangemessen langen Frist gesprochen werden. Das sei dann der Fall, wenn der Verwender hierfür ein schutzwürdiges Interesse geltend machen könne, hinter dem das Interesse des Kunden an dem baldigen Wegfall der Bindung zurückstehen müsse. Solche schutzwürdigen Interessen seien im vorliegenden Fall aber nicht ersichtlich gewesen. Insbesondere habe sich die Verwenderin hier nicht darauf berufen können, dass eine ihrer Gesellschafterinnen ihren Sitz in den Niederlanden habe. Dies erfordere keinen zusätzlichen besonderen Zeitaufwand (BGH, V ZR 5/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Baumangel: Unterschreiten der allgemein anerkannten Regeln der Technik

Steine - QuerdenkerHaben Gäste-WC und Flur eines Einfamilienhauses keine getrennten Heizkreise, liegt ein Verstoß gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik und damit ein Mangel vor.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) München. Die Richter machten deutlich, dass dies auch gelte, wenn in der vom Unternehmer erstellten Baubeschreibung vorgesehen sei, dass „Gäste-WC, Windfang und Flur im Erdgeschoss einen Heizkreis bilden“. Um von den allgemein anerkannten Regeln der Technik abweichen zu können, müsse dies nämlich ausdrücklich klargestellt werden. Der BGH sah das ebenso und wies die Nichtzulassungsbeschwerde zurück (OLG München, 9 U 1553/12 Bau; BGH, VII ZR 73/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von