Haftungsrecht: Keine Arglisthaftung des Architekten trotz gravierender Ausführungsmängel!

3D plan drawingDen Architekten trifft im Rahmen der ihm übertragenen Bauüberwachung eine erhöhte Überwachungspflicht, wenn es sich um Bauabschnitte bzw. Bauleistungen handelt, die besondere Gefahrenquellen mit sich bringen, wie dies etwa bei Abdichtungs-, Dämmungs- und Dachdeckerarbeiten der Fall ist.

Das gilt nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt a.M. auch, wenn bestimmte Bauarbeiten in Eigenleistung ausgeführt werden. Erkenne der Architekt gravierende Ausführungsmängel trotz zahlreicher Baustellenbesuche nicht, deute dies zwar darauf, dass er seinen Überwachungspflichten nicht nachgekommen ist. Diesen Beweis des ersten Anscheins könne der Architekt allerdings ausräumen, indem er darlege und beweise, was er an Überwachungsmaßnahmen geleistet habe. Die gegen diese Entscheidung eingereichte Nichtzulassungsbeschwerde hat der Bundesgerichtshof (BGH) zwischenzeitlich zurückgewiesen (OLG Frankfurt a.M., 6 U 181/11; BGH, VII ZR 327/12).

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Baubeseitigungsanordnung: Werbeschild muss nicht sofort entfernt werden

woman shaking hands with construction manEs besteht kein überwiegendes öffentliches Interesse an der sofortigen Entfernung eines seit mehr als zehn Jahren vorhandenen und in der Zeit auch unbeanstandeten Werbeschilds in einer Innenstadt.

Dies entschied das Verwaltungsgericht (VG) Trier im Fall einer Antragstellerin, die seitens der Stadt Trier eine bauaufsichtliche Verfügung erhalten hatte. Darin war ihr aufgegeben worden, ein am Nachbarhaus befestigtes Werbeschild für eine Apotheke am Hauptmarkt innerhalb von zwei Wochen zu beseitigen. Sie legte gegen die Verfügung Widerspruch ein. Zudem stellte sie beim VG den Antrag, im Rahmen des vorläufigen Rechtsschutzes das Schild nicht sofort entfernen zu müssen.

Dem gaben die Richter statt. Sie führten in der Entscheidung aus, das Schild sei offenkundig seit mehr als zehn Jahren ohne Beanstandungen vor Ort vorhanden gewesen. Eine seitens der Stadt befürchtete Vorbildwirkung könne angesichts des langen Zeitraums der Existenz des Schilds nicht eingewandt werden. Das Schild stelle keine Gefahr für Fußgänger und Zulieferer dar. Auch die inzwischen in Kraft getretene Werbesatzung der Stadt könne hieran nichts ändern. Daher könne das Schild bis zum Abschluss des Hauptsacheverfahrens, in dem zu klären sei, ob das Schild genehmigt werden könne oder nicht, dort verbleiben (VG Trier, 5 L 1239/14).

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Werkmangel: Fehlende Standfestigkeit einer Terrassenüberdachung

3D plan drawingIst eine Terrassenüberdachung nicht standfest, ist dies auch dann ein Werkmangel, wenn die Ursache dafür mit darin liegt, dass durch eine Dachlawine wegen der Schneelast vom Dach des Wintergartens ein besonderes Zusatzgewicht auf das Dach gedrückt hat.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Köln. Die Richter machten allerdings deutlich, dass Voraussetzung des Werkmangels sei, dass dies für den Auftragnehmer erkennbar gewesen ist. Vorliegend sei nicht der klassische vom Gesetz vorgesehene Fall gegeben. Danach liegt ein Mangel vor, wenn es dem Werk an der vereinbarten Beschaffenheit fehlt. Hier greife vielmehr der Fall, dass dem Werke eine Beschaffenheitsvereinbarung fehle. Auch dann sei das Werk mangelhaft, sofern es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung nicht uneingeschränkt eigne oder nicht die Beschaffenheit aufweise, die der Besteller nach Art des Werks erwarten könne. Hier habe mit der zusätzlichen Schneelast gerechnet werden müssen, sodass die Überdachung im Endergebnis zu schwach dimensioniert gewesen sei (OLG Köln, 19 U 99/12).

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VOB/B: Einer GmbH als Auftraggeber muss der Text der VOB/B nicht ausgehändigt werden

Architecture plan house isolated on whiteDie VOB/B wird grundsätzlich nur dann Bestandteil des Bauvertrags, wenn der anderen Vertragspartei die Möglichkeit verschafft wird, in zumutbarer Weise vom Inhalt der VOB/B Kenntnis zu nehmen. Soll die VOB/B gegenüber einem im Baugewerbe tätigen oder sonst im Baubereich bewanderten Vertragspartner einbezogen werden, genügt ausnahmsweise der bloße Hinweis auf die Geltung der VOB/B.

Diese Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart ist nun rechtskräftig, nachdem der Bundesgerichtshof (BGH) die eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen hat. Die Richter am OLG gingen sogar noch weiter und machten deutlich, das es für die Einbeziehung der VOB/B sogar ausreiche, wenn der Verwender im Vertrag auf die Geltung verweise, sofern es sich bei der anderen Vertragspartei um ein Unternehmen handele, das nicht im Baubereich bewandert ist. Erforderlich sei nur, dass das Unternehmen bei Abschluss des Vertrags in Ausübung seiner gewerblichen Tätigkeit gehandelt habe. Von einem Unternehmen könne nämlich erwartet werden, dass es unbekannte Vertragsbedingungen anfordert oder sich beschafft. Es bestehe kein Anspruch auf Überlassung oder Einsicht in Allgemeine Geschäftsbedingungen, wenn es sich um gebräuchliche, leicht zugängliche Klauselwerke handele. Diese Voraussetzung sei bei der VOB/B erfüllt. Denn der Text der VOB/B könne unschwer über das Internet oder in einer Buchhandlung besorgt werden (OLG Stuttgart, 10 U 56/12; BGH, VII ZR 231/12).

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Bauplanungsrecht: Mehrfamilienhaus im unbeplanten Innenbereich

Aktenregal zweiEin Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen stellt in einer unterschiedlich bebauten Innenbereichslage keinen Fremdkörper dar.

So entschied es das Oberverwaltungsgericht (OVG) Saarland in einem Fall, in dem es um die Aufhebung einer Baugenehmigung für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses im unbeplanten Innenbereich ging. Die Aufhebung war darauf gestützt worden, dass sich das Gebäude nicht in die Umgebung einfüge. Die Richter hielten dies für rechtswidrig. Nach ihrer Ansicht lägen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass das Vorhaben völlig „aus dem Rahmen“ der ansonsten in der Umgebung anzutreffenden Bebauung falle. Die Umgebung zeichne sich dadurch aus, dass eine in sich inhomogene Ansammlung und ein unmittelbares Nebeneinander unterschiedlichster Gebäude vorliege. In einer solchen Umgebung könne ein Gebäude mit nur fünf Wohnungen allenfalls als eine weitere Überschreitung des Rahmens, nicht aber als „völlig aus dem Rahmen fallendes“ Unikat angesehen werden (OVG Saarland, 2 A 2/14).

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Nachbarschutz: Pausenhofgeräusche von Grundschulkindern sind kein Lärm

lupe_urteilBNachbarn müssen die üblicherweise von einer Grundschule ausgehenden Geräusche hinnehmen.

Das hat das Verwaltungsgericht (VG) Berlin im Fall mehrerer Anwohner entschieden, die sich mit ihrer Klage gegen die Erweiterung des Schulbetriebs der an ihre Grundstücke angrenzenden Grundschule von 100 auf 127 Schüler gewendet hatten. Sie befürchteten u.a. eine mit dem Charakter eines allgemeinen Wohngebiets nicht mehr verträgliche Lärmbelästigung. Sie sind der Auffassung es müsse eine Lärmschutzmauer errichtet und in den Musik- und Gymnastikräumen schallisolierte Fenster eingebaut werden.

Das VG wies die Klage jedoch ab. Der erweiterte Schulbetrieb verletze keine nachbarschützenden Vorschriften. Der Betrieb einer Grundschule mit maximal 127 Schülern in der Zeit von 7:30 Uhr bis 16:30 Uhr sei mit dem Gebietscharakter eines allgemeinen Wohngebiets nicht unverträglich. Die Schülerzahl halte sich im Bereich des Ortsüblichen. Rücksichtslose Lärmimmissionen seien nicht zu befürchten. Die Geräusche von auf dem Pausenhof spielenden Grundschulkindern müssten unabhängig von ihrer Intensität nach dem Toleranzgebot im Bundesimmissionsschutzgesetz hingenommen werden. Geräuscheinwirkungen von Kindertagesstätten, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen seien im Regelfall keine schädlichen Umwelteinwirkungen. Der Pausenhof einer Grundschule sei eine ähnliche Einrichtung wie ein Kinderspielplatz, denn er diene wie dieser dem Ausleben des Spielbedürfnisses und des Bewegungsdrangs von Kindern. Gesichtspunkte, die ausnahmsweise ein Zurücktreten der geräuschvollen kindlichen Interessen zugunsten des Ruhebedürfnisses der Eigentümer der Nachbargrundstücke rechtfertigten, seien nicht erkennbar. Im Gegenteil seien die Grundstücke wegen der nahen S-Bahnlinie und auch wegen der seit Langem bestehenden Schule durch eine nicht unerhebliche Geräuschvorbelastung geprägt. Der zeitlich begrenzte Schul- und Pausenbetrieb belasse den Eigentümern zudem erhebliche Zeiträume, in denen von dem Schulgrundstück überhaupt keine Geräuschimmissionen ausgingen (VG Berlin, VG 13 K 109.12).

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ParagraphPrivatgutachterkosten, die zur Aufklärung der Verantwortlichkeit für Mängel einer Kaufsache aufgewandt worden sind, müssen vom Verkäufer ersetzt werden.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Bauherren. Dieser hatte bei der Beklagten, die unter anderem mit Bodenbelägen handelt, Massivholzfertigparkett gekauft. Anschließend ließ er es von einem Schreiner in seinem Wohnhaus verlegen. Der Schreiner ging nach einer von der Beklagten mitgelieferten Verlegeanleitung vor, die vom Hersteller des Parketts stammte. Nach der Verlegung traten am Parkett Mängel (u.a. Verwölbungen) auf. Die Beklagte sah die Ursache nach Rücksprache mit dem Hersteller in einer zu geringen Raumfeuchtigkeit und wies die Mängelrüge zurück. Der Bauherr holte daraufhin ein Privatgutachten ein. Dieses kam zu dem Ergebnis, dass die Veränderungen des Parketts auf eine in diesem Fall ungeeignete, in der Verlegeanleitung aber als zulässig und möglich empfohlenen Art der Verlegung zurückzuführen seien. Hierauf gestützt begehrte der Bauherr eine Minderung des Kaufpreises um 30 Prozent sowie Erstattung der Privatgutachterkosten.

Das Amtsgericht hielt die Mängelrüge für berechtigt, hat der Klage aber nur hinsichtlich der geltend gemachten Minderung stattgegeben. Auf die Berufung des Bauherrn hat das Landgericht ihm auch den Ersatz der Sachverständigenkosten zugesprochen. Der BGH bestätigte nun diese Entscheidung. Der Bauherr habe einen verschuldensunabhängigen Anspruch auf Erstattung der Kosten des Privatgutachtens. Schon in der Vergangenheit hat der BGH mehrfach eine Erstattungsfähigkeit von Sachverständigenkosten zur Aufklärung der Verantwortlichkeit für Mängel bejaht. Diese Entscheidungen basierten zwar noch auf einer alten Rechtslage. Aber auch nach neuem Recht könne nichts anderes gelten, da der Gesetzgeber bei der Neuregelung des Schuldrechts auf das bisherige Normverständnis zurückgegriffen habe. Da die Aufwendungen ursprünglich „zum Zwecke der Nacherfüllung“ getätigt worden seien, sei es im Übrigen auch unschädlich, dass der Bauherr nach Erstattung des Gutachtens schließlich erfolgreich zur Minderung übergegangen sei. Denn ob derartige Aufwendungen anschließend tatsächlich zu einer (erfolgreichen) Nacherfüllung führen, sei für den zuvor bereits wirksam entstandenen Ersatzanspruch ohne Bedeutung, wenn der Mangel und die dafür bestehende Verantwortlichkeit des Verkäufers feststünden (BGH, VIII ZR 275/13).

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Vertragsrecht: Eine Heizungsanlage muss unabhängig von der Vertragsvereinbarung wärmen

Paragraph Letter 2Wird ein Heizungsbauer damit beauftragt, in Werkstatt- und Lagerräume eine Heizungsanlage einzubauen, kann der Auftraggeber erwarten, dass eine Raumtemperatur erreicht wird, die bei Werkräumen den rechtlichen Vorgaben der Arbeitsstättenverordnung entspricht.

Das gilt nach einer Entscheidung des Kammergerichts (KG) auch in den Fällen, in denen die Parteien eine bestimmte Ausführungsart vereinbart haben, mit der diese Raumtemperatur nicht erreicht werden kann. Dann müsse nämlich der Heizungsbauer auf diesen Umstand hinweisen. Unterlasse er den Hinweis, sei die Anlage mangelhaft. Lasse sich die geschuldete Funktionstauglichkeit mit der vereinbarten Ausführungsart nicht erreichen, könne der Auftraggeber die Ausführung zusätzlicher Leistungen verlangen. Allerdings könne er nach der Entscheidung die hiermit verbundenen Mehraufwendungen nicht vom Heizungsbauer ersetzt verlangen, wenn sie bei richtiger Planung sowieso angefallen wären (KG, 7 U 54/13).

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Vertragsrecht: Kaufpreis kann nach Falschangabe gemindert werden

Building projectWird dem Käufer einer Immobilie arglistig eine unwahre Tatsache über das Kaufobjekt vorgespiegelt, kann sich der Verkäufer nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen.

Das musste sich der Verkäufer eines Mietshauses vor dem Amtsgericht Hannover sagen lassen. Er hatte das Haus von einer Tante geerbt und einen Makler mit dem Verkauf beauftragt. Diesem hatte er mitgeteilt, dass der im Garten des Hauses befindliche Öltank verfüllt worden sei. Diese Information gab der Makler an die Käuferin weiter. Nachträglich stellte sich heraus, dass der Öltank weder entleert, noch verfüllt worden war. Die Käuferin verlangte nun die Kosten der Entleerung und Verfüllung. Der Verkäufer berief sich darauf, dass er als Erbe nicht genau über den Öltank informiert gewesen sei. Er habe erst später von seiner Schwester erfahren, dass diese bzgl. des Zustands des Öltanks nicht sicher sei. Dies habe er dann dem Makler mitgeteilt. Der Makler habe ihm bestätigt, dass die Käuferin das Haus kaufen wolle und über den Öltank informiert sei. Tatsächlich hatte er die Information aber nicht an die Käuferin weitergegeben.

Die zuständige Richterin entschied, dass sich der Verkäufer nicht auf einen vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss zu Ansprüchen aus dem Bodenschutzgesetz berufen könne, da die Käuferin insoweit arglistig getäuscht wurde. Jeder Vertragspartner habe die Pflicht, keine Umstände vorzuspiegeln, die in Wirklichkeit nicht vorliegen. Durch die Aufnahme der Regelung von Ansprüchen nach dem Bodenschutzgesetz in den notariellen Kaufvertrag habe die Käuferin hinreichend deutlich gemacht, dass ihr dieser Bereich wichtig sei. Soweit der Makler die richtige Information nicht an die Käuferin weitergab, müsse sich der Verkäufer dies zurechnen lassen. Zwar hafte eine Vertragspartei für den Bereich der Maklertätigkeit nicht für den Makler. Handele der Makler aber vereinbarungsgemäß in Bereichen, die typischerweise einer Vertragspartei obliegen und führe er für den Eigentümer eigenverantwortlich Verhandlungen, trete er als deren Erfüllungsgehilfe auf. Daher müsse sich der Verkäufer das Handeln des Maklers als eigenes zurechnen lassen. Der Makler habe durch die falsche Angabe „ins Blaue hinein“ die Käuferin arglistig getäuscht. Ein Käufer dürfe sich grundsätzlich auf die Informationen des Verkäufers und seines Erfüllungsgehilfen verlassen. Es sei nicht seine Aufgabe, die erteilten Informationen zu überprüfen (Amtsgericht Hannover, 418 C 8155/13).

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Bauordnungsrecht: Keine Wohnbebauung auf Gelände eines ehemaligen jüdischen Friedhofs

HausDer Normenkontrollantrag eines Grundstückseigentümers gegen einen Bebauungsplan, der sein auf dem Gelände eines ehemaligen jüdischen Friedhofs gelegenes Grundstück als „öffentliche Grünfläche, Zweckbestimmung Friedhof“ ausweist, hat keinen Erfolg.

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz in Koblenz. Der ursprüngliche Bebauungsplan sah für das Grundstück des Antragstellers die Möglichkeit einer Bebauung vor. Im Jahr 2011 wurde dem Ortsgemeinderat bekannt, dass im Bereich dieses Grundstücks etwa im Jahr 1690 ein jüdischer Friedhof angelegt worden war, der im Jahr 1840 geschlossen und in der NS-Zeit zerstört und abgeräumt worden war. Nach einer Gesprächsrunde bei der Ortsgemeinde im August 2011, an der unter anderem Vertreter der jüdischen Gemeinde, Rabbiner und der damalige Verfahrensbevollmächtigte des Antragstellers teilnahmen, wurde der Bebauungsplan geändert und das Grundstück des Antragstellers als „öffentliche Grünfläche, Zweckbestimmung Friedhof“ ausgewiesen. Dabei ließ sich der Gemeinderat von der Erwägung leiten, es erscheine unvertretbar, das private Interesse des bauwilligen Grundstückseigentümers höher zu gewichten und eine Grabstätte einer Bebauung zuzuführen, womit die im jüdischen Glauben verankerte ewige Totenruhe gestört würde. Mit dem Normenkontrollantrag gegen den geänderten Bebauungsplan macht der betroffene Grundstückseigentümer geltend, die jüdische Gemeinde sei nicht dazu befragt worden, ob nach ihrer Auffassung tatsächlich die ewige Totenruhe gestört werde, ob ein bereits stillgelegtes Grab verlegt werden könne und ob eine vergleichsweise Lösung des Inhalts möglich sei, dass ein Gebäude errichtet werden könne, das Erdreich jedoch unangetastet bleibe.

Das OVG lehnte den Normenkontrollantrag ab. Er sei wegen Verwirkung seines Antragsrechts bereits unzulässig. Der Antragsteller stelle sich zu seinem eigenen früheren Verhalten in einen mit Treu und Glauben unvereinbaren Widerspruch. Ausweislich des Protokolls über das Gespräch bei der Ortsgemeinde im August 2011 habe der damalige Verfahrensbevollmächtigte des Antragstellers ausdrücklich seine Zustimmung für die Einrichtung eines jüdischen Friedhofs auf seinem Grundstück erklärt. Außerdem sei mit seinem Einverständnis die Ortsgemeinde gebeten worden, den Bebauungsplan dahingehend zu ändern, dass die fragliche Fläche künftig nicht mehr als Bauland, sondern als jüdischer Friedhof ausgewiesen werde. Danach habe der Antragsteller sein Einverständnis mit eben der Regelung erklärt, die er nunmehr mit dem Normenkontrollantrag angreife.

Der Normenkontrollantrag sei aber auch in der Sache unbegründet. Die Ortsgemeinde habe das Gewicht und die Bedeutung des im jüdischen Glauben verankerten Grundsatzes der ewigen Totenruhe zutreffend ermittelt und bewertet. Da der objektive Gehalt und das Gewicht der Totenruhe im jüdischen Glauben nicht von der planenden Gemeinde selbst festgestellt werden könne, müsse sie dazu die Stellungnahme der zuständigen Religionsgemeinschaft einholen. Dies sei hier geschehen, indem die Erfordernisse der Totenruhe im Rahmen eines Gesprächs mit Vertretern der jüdischen Gemeinde und Rabbinern ermittelt und in einem Ergebnisprotokoll festgehalten worden seien. Die festgestellten Erfordernisse seien in aller Regel von der planenden Gemeinde zu akzeptieren. Die Rabbiner hätten bei dem Gespräch auch die Frage, ob der Totenruhe hier dadurch Rechnung getragen werden könne, dass eine Überbauung ohne Erdarbeiten durchgeführt werde, erörtert und verneint (OVG Rheinland-Pfalz, 1 C 10846/13.OVG).

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