Wartung: Ein Wartungsvertrag für Heizöltanks ist sinnvoll und kann das Umweltrisiko effektiv senken

Real Estate investmentIn Deutschland gibt es weit mehr als vier Millionen Heizöltanks. Eine Prüfpflicht für oberirdische Anlagen existiert auch nach der neuen Verordnung über Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen (AwSV) für Tankanlagen nur für diejenigen mit einer Füllmenge von mindestens 10.000 Litern. Dabei ist das Umweltrisiko kaum von der Kapazität abhängig, denn ein Liter ausgetretenes Heizöl kann bis zu einer Million Liter Grundwasser verschmutzen. Auch ohne Prüfpflicht gilt: Tritt Heizöl aus und verschmutzt Boden und Grundwasser, haftet der Betreiber für den Schaden.

 

Heiko Drews, Experte für Anlagensicherheit bei TÜV Rheinland, empfiehlt deshalb eine freiwillige Prüfung auch kleinerer Anlagen: „Oft wurden diese Öltanks noch nie einer Sicherheitsprüfung unterzogen. Nach der Erstprüfung sollte der technische Zustand der Anlage mindestens alle zehn Jahre untersucht werden.“

 

Genaue Prüfung ortet undichte Stellen

Die Erfahrung zeigt, dass vor allem kleinere Anlagen oft nicht mehr den technischen Ansprüchen genügen. Undichte Stellen können nur bei einer genauen Untersuchung aufgespürt werden. Außerdem checken die Sachverständigen alle Sicherheitseinrichtungen wie Leckanzeigegerät und den Grenzwertgeber, der im Zusammenspiel mit dem Tankfahrzeug ein Überfüllen des Tanks automatisch verhindert.

 

Leerer Tank optimal für die Wartung

Für die jährliche Wartung durch einen zertifizierten Fachbetrieb ist ein möglichst leerer Tank kurz vor der Befüllung optimal. Das erleichtert auch die Reinigung. Diese ist sehr wichtig, denn Sedimente, die sich im Tank absetzen, verstopfen über kurz oder lang die Rohrleitungen. Dennoch: Selbst die regelmäßige Prüfung kann den kritischen Blick des Öltank-Besitzers nicht ersetzen. Geht der Brenner oft auf „Störung“ oder riecht es im Auffangraum nach Öl, sollte umgehend ein Fachbetrieb eingeschaltet werden.

 

Versicherung für unterirdische Tanks

Für den Fall, dass trotz aller Vorsicht Heizöl austritt, empfiehlt sich der Abschluss einer Öltank- oder Gewässerschäden-Haftpflichtversicherung. Einige Versicherer bieten sie auch als Bestandteil der Wohngebäudeversicherung an. Unerlässlich ist eine solche Versicherung, wenn der Öltank in die Erde eingegraben ist und sich in einem Trinkwassereinzugsgebiet oder in der Nähe eines Gewässers befindet. Auf jeden Fall sollte auch die Dekontamination von Erdreich von der Versicherung abgedeckt werden. Deshalb lohnt sich hier der Blick auf das Kleingedruckte, denn selbst bei gleicher Leistung unterscheiden sich auch die Beiträge oft erheblich.

 

Quelle  TÜV Rheinland AG
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Vertragsrecht: Auftragnehmer darf Mängel auch nach Kündigung beseitigen

3D Haus mit Paragraph - Blau WeißDer Auftraggeber muss dem Auftragnehmer nach einer Kündigung grundsätzlich Gelegenheit zur Nacherfüllung geben.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart hin. Allerdings könne das Nachbesserungsrecht des Auftragnehmers nach Ansicht der Richter ausnahmsweise entfallen. Das sei der Fall, wenn sich der Auftragnehmer als so unzuverlässig erwiesen hat, dass der Auftraggeber nicht mehr darauf vertrauen könne, von ihm eine mangelfreie Leistung zu erhalten. Dass diese Voraussetzung vorliege, müsse der Auftraggeber darlegen und beweisen.

Im vorliegenden Fall konnte der Auftraggeber diesen Nachweis nicht führen. Er hatte nämlich durch ein ihm zuzurechnendes Planungsverschulden daran mitgewirkt, dass der Mangel entstehen konnte. Dem OLG reichte als Unzuverlässigkeit des Auftragnehmers nicht aus, dass dieser daraufhin keine Bedenken angemeldet hatte (OLG Stuttgart, Urteil vom 3.3.2015, 10 U 62/14).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Denkmalschutzrecht: Beeinträchtigung eines Baudenkmals durch Bauvorhaben

Das MietrechtOb Bauvorhaben in der Umgebung eines Baudenkmals zu dessen wesentlicher Beeinträchtigung im Sinne des Denkmalschutzgesetzes führen, hängt von der Art des Denkmals, den Gründen seiner Unterschutzstellung und den historischen Bebauungszusammenhängen ab.

 

Diesen Grundsatz stellte das Hamburgische Oberverwaltungsgericht (OVG) auf. So könne eine später eingetretene städtebauliche Verdichtung im Einzelfall – z.B. bei einem ehemals frei stehenden Landhaus – zu einem geringeren Schutz des Baudenkmals vor Neubauvorhaben in seiner Umgebung führen. Die Richter verwiesen in ihrer Entscheidung zudem darauf, dass ein Baudenkmal seinen historischen und stadtgeschichtlichen Aussagewert nicht allein dadurch einbüße, dass in seiner unmittelbaren Umgebung ein Neubau entsteht, der sich in seinem äußeren Erscheinungsbild vom Baudenkmal deutlich unterscheidet, wenn dadurch das Erleben und die Erfahrbarkeit der bestehenden Bausubstanz, die Gegenstand des Denkmalschutzes ist, nicht negativ beeinflusst werde. Im Ergebnis könne der Eigentümer des Baudenkmals daher nicht automatisch jede Neubebauung in der Umgebung untersagen lassen (OVG Hamburg, Beschluss vom 25.9.2014, 2 Bs 164/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauplanungsrecht: Schutz des Anliegers bei Einrichtung einer Fußgängerzone

3D ParagraphDurch die Einrichtung einer Fußgängerzone wird der eigentumsrechtliche Schutz des Anliegers – der sogenannte Anliegergebrauch – nicht unangemessen verkürzt.

 

So entschied es das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz für zwei Bebauungspläne, die für mehrere Straßenabschnitte in der Altstadt von Koblenz eine Fußgängerzone festsetzen. Diese beschränken dort den öffentlichen Verkehr auf Fußgänger. Zugelassen sind darüber hinaus Fahrradfahrer und Lieferverkehr in der Zeit von 5.00 bis 11.00 Uhr sowie An- und Abfahrten zu privaten Stellplätzen.

 

Der Antragsteller ist Eigentümer eines betroffenen Anliegergrundstücks. Dieses ist mit einem von ihm mitbewohnten Mehrfamilienhaus bebaut, das im Erdgeschoss gewerblich genutzt wird. Er wollte die Bebauungspläne für unwirksam erklären lassen. Zur Begründung erhob er eine Vielzahl von Einwänden. Insbesondere machte er geltend, die Stadt Koblenz habe keine ausreichenden Zufahrtszeiten für Anwohner festgesetzt. Berufstätige könnten ihre Einkäufe in den Nachmittags- und Abendstunden nicht nach Hause bringen. Ältere und kranke Menschen könnten außerhalb der Lieferzeiten nicht zu ärztlichen Terminen fahren oder abgeholt werden.

 

Das OVG lehnte den Normenkontrollantrag ab. Die erhobenen Einwände gegen die Festsetzung eines Fußgängerbereichs greifen nach Ansicht der Richter nicht durch. Insbesondere sei die den Plänen zugrundeliegende Abwägung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange nicht fehlerhaft. Der eigentumsrechtliche Schutz des Anliegers – der sogenannte Anliegergebrauch – werde durch die Bebauungspläne nicht unangemessen verkürzt. Ein Heranfahren an die angrenzenden Grundstücke, etwa zum Zweck der Belieferung mit Versorgungsgütern und Gegenständen des täglichen Bedarfs, sei durch die Lieferverkehrszeiten in ausreichendem Umfang gewährleistet. Die von der Antragsgegnerin angegebenen Gründe für den Verzicht auf umfänglichere Lieferzeiten − Gewährleistung einer einheitlichen Regelung mit anderen Fußgängerzonen und Dichte des Fußgängerverkehrs in den Nachmittags- und Abendstunden – seien vertretbar. Zwar habe dies für die Anlieger durchaus Beschränkungen der Erreichbarkeit ihrer Wohnungen und Betriebe durch Fahrzeuge zur Folge. Die Aufrechterhaltung oder Schaffung einer „optimalen“ Verkehrsanbindung sei jedoch vom Anliegergebrauch nicht geschützt. Durch die Einschränkung der Zufahrtsmöglichkeiten konkretisiere sich vielmehr die durch die Lage des Grundstücks in einer vielbesuchten Innenstadt bestehende Vorbelastung. Es müsse damit gerechnet werden, dass bei einer Änderung der städtebaulichen Zielvorstellungen sowie beim Auftreten neuer Verhältnisse derartige Änderungen auftreten.

 

Für besondere Einzelfälle habe die Stadt Koblenz von einer abschließenden Konfliktbewältigung schon im Bebauungsplan Abstand nehmen und diese nachfolgenden Verwaltungsverfahren über die Erteilung von straßenrechtlichen Sondernutzungserlaubnissen überlassen dürfen. Dies gelte für Genehmigungen für Firmenfahrzeuge einzelner Betriebe, die auf eine Zufahrt mit Fahrzeugen außerhalb der festgesetzten Andienzeiten aufgrund ihrer Betriebsstruktur angewiesen seien, ebenso wie für die Erteilung von Einfahrtberechtigungen für den Ärztenotdienst Koblenz e.V. und Taxi- und Funkmietwagenunternehmen, wovon gerade Senioren oder Menschen mit körperlichen Einschränkungen profitierten, sowie für Handwerkereinsätze und den Altstadt-Express (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 4.12.2014, 1 C 11164/13.OVG).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nachbarrecht: Wohnheim für Flüchtlinge und wohnungslose Familien darf erweitert werden

haus fragezeichenDas Verwaltungsgericht (VG) München hat die Eilanträge von Nachbarn eines Wohnheims für Flüchtlinge und wohnungslose Familien in der Münchener Thalkirchnerstraße abgelehnt und entschieden, dass die Erweiterung der Einrichtung fortgesetzt werden darf.

 

Das vom gemeinnützigen Evangelischen Hilfswerk München betriebene Wohnheim dient der befristeten Unterbringung von Flüchtlingen und wohnungslosen Familien. Die Landeshauptstadt München genehmigte Ende September 2014 die Erweiterung der bereits bestehenden Unterkunft. Nach den erforderlichen Umbauten sollen zukünftig 250 Personen (bisher 104) in ca. 120 Appartements untergebracht werden. Im Eilverfahren vor dem VG München hatten die Nachbarn u.a. vorgetragen, das Wohnheim füge sich in die gehobene Wohngegend nicht ein und wirke sich negativ auf das Mietniveau und die Immobilienpreise aus. Es sei darüber hinaus eine unzumutbare Lärmbelastung zu erwarten, da das Wohnheim über einen Kinderspielplatz verfüge.

 

Das VG machte demgegenüber in seiner Entscheidung deutlich, dass die Nachbarn des Wohnheims keinen Anspruch darauf hätten, dass der bisherige Charakter ihrer Wohnlage erhalten bleibe. Das öffentliche Baurecht biete keinen Schutz des Wohnmilieus vor ggf. abweichenden Lebensgewohnheiten der künftigen Bewohner der Einrichtung. In der Rechtsprechung sei zudem seit Langem anerkannt, dass „Kinderlärm“ von Nachbarn grundsätzlich hinzunehmen sei. Diese Wertung sei mittlerweile auch in gesetzlichen Vorschriften verankert worden (VG München, Beschluss vom 25.11.2014, 8 SN 4862/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baugenehmigung: Beleuchtete Werbetafel ist im Wohngebiet nur an Stätte der Leistung zulässig

Platten / IdeeGewerbetreibende dürfen in Wohngebieten eine beleuchtete Werbetafel nur aufstellen, wenn sie an der Stelle einen Firmensitz haben.

 

Hierauf wies das Verwaltungsgericht (VG) Gelsenkirchen hin. Geklagt hatte ein Gewerbetreibender, dessen Baugenehmigung für das Schild abgelehnt worden war. Das Gericht stellte zunächst einmal klar, dass für eine beleuchtete Werbetafel eine Baugenehmigung erforderlich sei. Diese müsse erteilt werden, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Dies sei hier jedoch der Fall. In allgemeinen Wohngebieten erlaube das Baurecht beleuchtete Werbetafeln nur an der Stätte der Leistung. Werde eine Baugenehmigung für eine andere Stelle beantragt, bestehe kein Anspruch auf Erteilung der Genehmigung. Der Gewerbetreibende könne sich auch nicht darauf berufen, dass sich in der unmittelbaren Umgebung des geplanten Vorhabens andere Werbeanlagen befänden, die ebenfalls den gesetzlichen Vorgaben des Bauordnungsrechts nicht entsprechen würden. Insofern gelte die Regel: keine Gleichheit im Unrecht (VG Gelsenkirchen, Urteil vom 7.11.2014, 6 K 1435/13).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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VOB/A: Rechte des Bieters bei Erteilung des Zuschlags auf ein von einem Kalkulationsirrtum beeinflusstes Angebot

ParagraphDie Erteilung des Zuschlags auf ein von einem Kalkulationsirrtum beeinflusstes Angebot kann einen Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen des betreffenden Bieters darstellen.

 

Hierauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer aktuellen Entscheidung hingewiesen. Die Richter sahen die Schwelle zu einem solchen Pflichtenverstoß für überschritten, wenn dem Bieter aus Sicht eines verständigen öffentlichen Auftraggebers bei wirtschaftlicher Betrachtung schlechterdings nicht mehr angesonnen werden könne, sich mit dem irrig kalkulierten Preis als einer auch nur annähernd äquivalenten Gegenleistung für die zu erbringende Bau-, Liefer- oder Dienstleistung zu begnügen (BGH, Urteil vom 11.11.2014, X ZR 32/14).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nachtragsforderung: Leistungsverweigerungsrecht des Auftragnehmers bei Streit über Nachträge

3D plan drawingStreitigkeiten über Nachtragsforderungen berechtigen den Auftragnehmer zwar grundsätzlich nicht dazu, die weitere Leistung zu verweigern. Ausnahmsweise steht ihm aber ein Leistungsverweigerungsrecht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben zu, wenn entweder die Leistungsaufnahme oder die Leistungsfortführung bei objektiver Betrachtung und unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls für ihn unzumutbar ist.

 

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz in einem Streit zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer über eine Nachtragsforderung. Die Richter machten dabei deutlich, dass die Leistungsfortführung für den Auftragnehmer unzumutbar sei, wenn der Auftraggeber endgültig nicht dazu bereit sei, eine zusätzliche Leistung zu vergüten. Voraussetzung sei allerdings zudem, dass die neue Vergütung von der ursprünglich vereinbarten Vergütung nicht nur unerheblich abweiche. Das sei vorliegend der Fall gewesen (OLG Koblenz, Urteil vom 6.11.2014, 6 U 245/14).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Haftungsrecht: Absicherungspflichten an einer Baustelle – Der Briefkasten am Abgrund

Architecture plan house isolated on whiteEinem Bauunternehmer kann kein Verstoß gegen die Verkehrssicherungspflicht vorgeworfen werden, wenn die von ihm geschaffene Gefahr gut erkennbar war und er den Geschädigten auch auf die Gefahr aufmerksam gemacht hatte.

 

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Coburg im Fall eines Anwohners, der im ersten Obergeschoss eines Gebäudes wohnte. Der Zugang zur Wohnung war direkt über eine Treppe und einen brückenartigen Steg möglich. Im Rahmen von Bauarbeiten, die der beklagte Bauunternehmer durchführte, wurde dieser Steg abgerissen. Vor einer Wohnungstür des Klägers war ein Abgrund. Der Bauunternehmer wies den Anwohner an, seine Haustür während der Bauarbeiten nicht mehr zu benutzen. Der Zugang zur Wohnung erfolgte über das Erdgeschoss und eine Treppe im Inneren des Gebäudes. Die Baufirma verkeilte vor der Haustür des Klägers zwei Holzbretter in der Laibung. Der Anwohner öffnete trotz der Anweisung die Wohnungstür und stürzte in die Tiefe. Dabei wurde er schwer verletzt und zog sich eine Vielzahl von Brüchen zu.

 

Er gab an, dass er die Haustür geöffnet habe, um seinen Briefkasten zu leeren. Dieser Briefkasten sei trotz der Bauarbeiten beliefert worden. Die Postlieferungen seien über ein mit Flatterband abgesperrtes Flachdach erfolgt. Der Kläger meinte, da der Bauunternehmer die Postanlieferung nicht unterbunden und auch nicht für eine gebotene Absturzsicherung an der Wohnungstür gesorgt habe, sei er ihm zum Schadenersatz verpflichtet. Er verlange zudem ein Schmerzensgeld in einer Größenordnung von 25.000 EUR.

 

Der beklagte Bauunternehmer wies darauf hin, dass er vom Briefkasten keine Kenntnis gehabt habe. Er habe vielmehr dem Anwohner geraten, während der gesamten Dauer der Bauarbeiten die Wohnungstür abzusperren und den Schlüssel wegzulegen.

 

Das LG wies die Klage ab. Es kam zum Ergebnis, dass die Unfallverhütungsvorschriften nicht zugunsten des Anwohners eingreifen würden. Die Unfallverhütungsvorschriften sollen verhindern, dass Bauarbeiter an potenziellen Absturzstellen geschädigt werden. Der Anwohner wusste aber seit Beginn der Bauarbeiten, dass er seine Haustür nicht benutzen könne und diese verschlossen werden solle. Das Gericht ging davon aus, dass er der Gefahrenstelle hätte leicht fernbleiben können, indem er die Tür einfach nicht öffnet. Die Beweisaufnahme ergab auch nicht, dass der Bauunternehmer Kenntnis von der Postanlieferung hatte. Dieses Problem war ihm nicht bewusst. Das Gericht ging davon aus, dass es Sache des Anwohners gewesen wäre zu verlangen, den Briefkasten an eine ungefährliche Stelle ummontieren zu lassen. Er hätte für den Zeitraum der Bauarbeiten auch die Briefpost bei der Poststation abholen können.

 

Daher habe der Bauunternehmer die ihm auferlegten Verkehrssicherungspflichten nicht verletzt. Eine Pflichtverletzung scheidet aus, wenn die Gefahrenquelle vor sich selbst warnt. Dem Anwohner war bewusst, dass er den Bereich vor seiner Haustür nicht mehr betreten kann. Dieser Zustand war bereits eine Woche vor dem Unfall eingetreten. Ihm musste auch bewusst sein, welche Gefahr es für ihn bedeutet, wenn er seine Post aus dem Briefkasten nahm und dabei seinen Körper über den Abgrund neigen musste. Dass die beiden verkeilten Bretter auch keinen Schutz gegen einen Absturz bieten würden, war ebenfalls offensichtlich. Dennoch ist er diese Gefahr eingegangen. Entsprechend trug er die Verantwortung für seinen Sturz selbst (LG Coburg, Urteil vom 22.7.2014, 22 O 107/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauvertrag: Gewährleistungsbürgschaft über sieben Prozent der Auftragssumme ist unwirksam

Fotolia_60944105_XSIn Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers eines Bauvertrags enthaltene Vertragsklauseln, wonach Gewährleistungsansprüche bis zur vorbehaltlosen Annahme der Schlusszahlung des Auftraggebers in Höhe von sieben Prozent der Auftrags- bzw. Abrechnungssumme durch Bürgschaften gesichert sind, benachteiligen den Auftragnehmer unangemessen und sind daher unwirksam.

 

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) und gab damit einem Auftragnehmer recht. Die Richter argumentierten damit, dass sich in der Praxis der privaten Bauwirtschaft zur Absicherung der dem Auftraggeber nach Abnahme zustehenden Gewährleistungsansprüche die Stellung einer Gewährleistungsbürgschaft von höchstens fünf Prozent der Auftrags- bzw. Abrechnungssumme durchgesetzt habe. Diese Höhe der Sicherheit trage dem Umstand Rechnung, dass das Sicherungsinteresse des Auftraggebers nach der Abnahme deutlich geringer ist als in der Vertragserfüllungsphase. Sie nehme vor allem Rücksicht darauf, dass die Belastung des Auftragnehmers durch Sicherheiten nach der Abnahme schon mit Rücksicht darauf, dass er den Vertrag erfüllt hat und dem Auftraggeber wegen des geschuldeten Werklohns auch noch Leistungsverweigerungsrechte zustehen können, gering zu halten ist. Dazu zähle auch eine Belastung mit Avalzinsen. Eine deutlich höhere Sicherung über einen Zeitraum weit über die Abnahme hinaus sei daher nicht mehr hinnehmbar.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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