Kündigungsrecht: Wenn Bauleiter und Nachunternehmer die Arbeiten einstellen, kann gekündigt werden

Construction maison 09Gerät das Bauvorhaben mehrfach ins Stocken, weil wechselnde Bauleiter des Auftragnehmers und mehrere Nachunternehmer ihre Arbeit trotz mehrerer Aufforderungen des Auftraggebers eingestellt haben, stellt das die Zuverlässigkeit des Auftragnehmers massiv in Frage.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) München. Die Richter machten dabei deutlich, dass dadurch auch das Vertrauen des Auftraggebers in eine zielstrebige Fortführung des Bauvorhabens nachhaltig erschüttert werde. Er dürfe daher den Bauvertrag aus wichtigem Grunde kündigen. Der Auftragnehmer habe in diesem Fall keinen Anspruch auf Entschädigung. Er müsse sich vielmehr das Verhalten von Bauleiter bzw. Subunternehmern zurechnen lassen.

Quelle: OLG München, Urteil vom 11.2.2015, 27 U 3407/14 Bau; BGH, Beschluss vom 5.11.2015, VII ZR 53/15 (NZB zurückgewiesen).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Eisenbahn: Reiterhof ist durch Bahnübergang nicht beeinträchtigt

Paragraph Letter 2Der Umbau eines Bahnübergangs an der Eisenbahnstrecke entlang der Lahn verletzt einen dort in der Nähe gelegenen Reiterhof nicht in seinen Rechten.

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Fall einer Klägerin, die einen Reiterhof betreibt. Dessen Tätigkeitsschwerpunkt liegt im sogenannten „therapeutischen Reiten“, das in Kooperation mit zwei Schulen und einer Behinderteneinrichtung durchführt wird. Der Reiterhof liegt inmitten eines Gewerbegebiets an der Bahnstrecke entlang der Lahn gegenüber einem unbeschrankten Bahnübergang. Dieser ist durch blinkende Lichtzeichen und ein akustisches Signal gesichert. Lichtzeichen und Signal werden 24 bis 40 Sekunden vor Eintreffen eines Zuges an der eingleisigen Strecke ausgelöst. Jenseits des Bahnübergangs befindet sich eine von der Klägerin genutzte Koppel mit Reitplatz.

Die Klägerin wendet sich gegen die erteilte Plangenehmigung des Eisenbahn-Bundesamts zum Umbau des Bahnübergangs. Vorgesehen ist, die bisherige Bahnübergangssicherung durch eine zuggesteuerte Lichtzeichenanlage mit Halbschranken zu ersetzen. Nähert sich ein Zug, wird zunächst eine drei Sekunden dauernde Gelbphase der Lichtzeichenanlage mit gleichzeitigem akustischem Warnsignal ausgelöst. Hieran schließt sich eine Rotphase von 29 Sekunden an. In den darauffolgenden sechs Sekunden schließt sich die Schranke, worauf 8 Sekunden später der Zug am Bahnübergang eintrifft. Die Klägerin meint, dass durch die neue Sicherungstechnik zusätzliche Gefahren für die Teilnehmer am therapeutischen Reiten beim Überqueren des Bahnübergangs entstünden. Gefahren berge vor allem der Fall, wenn eine Pferdegruppe durch das Herabsenken der Bahnschranke getrennt werde. Für die Pferdeführer sei es dann schwierig, die dem Herdentrieb folgenden Tiere zurückzuhalten. Außerdem müsse sie wegen des Lärms während der Bauarbeiten ihre Tiere ausquartieren.

Das OVG wies die Klage ab. Es bestehe die erforderliche Planrechtfertigung für den Umbau des Bahnübergangs. Damit solle die Sicherheit an der Strecke erhöht werden. Es sei ohne Weiteres nachvollziehbar, dass ein beschrankter Übergang gegenüber einem lediglich durch Blinklichter gesicherten Übergang das Gefahrenpotential mindere und damit einen Sicherheitsgewinn bedeute. Die Abwägung sei auch nicht fehlerhaft. Insbesondere sei bei der Genehmigung der Gesichtspunkt des Herdentriebs der Pferde berücksichtigt worden. Dabei sei zu Recht darauf abgestellt worden, dass auch bisher schon die Tiergruppe geteilt werde, wenn das Überschreiten des Bahnübergangs für einzelne Tiere durch die Blinklichter unterbunden werde. Zwar habe die Klägerin in der mündlichen Verhandlung angedeutet, dass die Gruppe in einer solchen Situation den Übergang bislang vollständig passiert habe. Allerdings sei es nicht schutzwürdig, diese vorschriftswidrige und gerade für besonders betreuungsbedürftige Personen auch gefährliche Möglichkeit aufrechtzuerhalten. Dies belege vielmehr die Notwendigkeit, zusätzlich Halbschranken zu installieren. Zudem verbleibe der Klägerin wegen der Vorwarnzeit von 29 Sekunden ein hinreichender Zeitraum, um mit den Pferden den unmittelbaren Gefahrenbereich zu verlassen. Im Übrigen sei es ihre Aufgabe, das Passieren des Bahnübergangs so zu organisieren, dass weder für die Pferde noch für die therapierten Kinder eine Gefahrensituation entstehen könne. Dies könne neben der Ausrichtung am Fahrplan der Züge gegebenenfalls auch dadurch geschehen, dass die Gruppen entsprechend klein gebildet würden, um ein zügiges Queren der Gleise zu ermöglichen. Die Klägerin werde durch den im Rahmen des Umbaus des Bahnübergangs entstehenden Baulärm auch nicht unzumutbar beeinträchtigt.

Quelle: OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 18.11.2015, 8 C 10421/15.OVG

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauaufsicht: Besucherzahl eines Discothekenbetriebs darf beschränkt werden

Paragraph Kugeln 2Die Stadt Trier hat zu Recht die zulässige Personenzahl in einem Trierer Club auf maximal 50 begrenzt.

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Fall einer Klägerin, die in einem Kellerlokal einen Club betreibt. Sie besitzt zwar eine gaststättenrechtliche Genehmigung für „eine Schankwirtschaft mit regelmäßigen Musikaufführungen“. Von Seiten der Bauaufsichtsbehörde verfügt sie jedoch nur über eine baurechtliche Genehmigung für eine Gaststätte mit 40 Sitzplätzen. Im April 2014 ordnete die beklagte Stadt an, dass die Besucherzahl in dem Club der Klägerin auf 50 Personen beschränkt wird. Die hiergegen erhobene Klage wies das Verwaltungsgericht ab.

Das OVG bestätigte nun diese Entscheidung. Es lehnte den Antrag der Klägerin ab, die Berufung gegen das verwaltungsgerichtliche Urteil zuzulassen. Das Verwaltungsgericht habe zutreffend angenommen, dass die ausgeübte Nutzungsart der Gaststätte als Diskothek durch die Baugenehmigung nicht gedeckt sei. Um das Gebäude zu einer Diskothek umzunutzen, sei neben der gaststättenrechtlichen Genehmigung auch die Genehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde erforderlich. Dabei gebe es jeweils eigene Prüfungspflichten. Es sei auch nicht unverhältnismäßig, dass die baurechtlich nicht genehmigte Nutzung untersagt worden sei. Die ausgeübte Nutzung sei nämlich nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Zwar stünden der Genehmigung keine grundsätzlichen Hindernisse entgegen. Die Bauherrin sei jedoch nicht bereit, die erforderlichen Stellplätze nachzuweisen. Die nunmehr praktizierte Diskothekennutzung verlange jedoch angesichts der Zahl der Gäste nach einer entsprechend höheren Anzahl an Stellplätzen.

Quelle: OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 25.11.2015, 8 A 10892/15.OVG.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Verjährung: Leistungsverweigerungsrecht greift auch noch nach Verjährung der Mängelansprüche

Abstract cube from puzzle on white backgroundIst bereits die Verjährung eingetreten, kann der Bauherr bei einem Mangel der Werkleistung gleichwohl seine Leistung verweigern, wenn der Mangel bereits vor Ablauf der Verjährungsfrist aufgetreten ist.

Hierauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Bauherrn hingewiesen, der den Neubau eines Büros mit Lagerhalle in Auftrag gegeben hatte. Die Arbeiten des klagenden Bauunternehmers wurden am 16.10.08 unter Vorbehalt verschiedener Mängel und Restarbeiten abgenommen. In der Folgezeit stritt man sich über verschiedene Mängel, bis dann der Bauunternehmer seinen Werklohn einklagte. Der Bauherr hat sich auf ein Leistungsverweigerungsrecht wegen der Mängel berufen. Problematisch war dabei, dass er sich erstmals auf den Mangel „Wölbung des Pflasters“ berief, als die Verjährungsfrist für die Mängelansprüche bereits abgelaufen war.

In erster Instanz wurde der Bauherr daher verurteilt, den Werklohn zu zahlen. Der BGH beurteilte die Sachlage anders. Nach seiner Ansicht bedeute der Eintritt der Verjährung nicht, dass keine Mängel mehr geltend gemacht werden könnten. Dies sei weiterhin möglich, wenn mehrere Voraussetzungen erfüllt seien. So müsse zunächst der Mangel schon vor Ablauf der Verjährungsfrist in Erscheinung getreten sein. Erforderlich sei weiterhin, dass ein darauf gestütztes Leistungsverweigerungsrecht zu einer Zeit geltend gemacht werden konnte, als noch keine Verjährung eingetreten war. Nicht erforderlich sei also, dass der Bauherr bereits vor Eintritt der Verjährung seiner Mängelansprüche ein Leistungsverweigerungsrecht, gestützt auf diesen Mangel, geltend gemacht hat. Weil diese Voraussetzungen hier vorlagen, hat der BGH den Fall zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Quelle: BGH, Urteil vom 5.11.2015, VII ZR 144/14.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Stellplatz: In manchen Gemeinden gehört nur das Auto in die Garage, bei Zweckentfremdung ist ein Bußgeld möglich

Garagentor - Parken verbotenFahrräder und Grill, Rasenmäher und Gartenmöbel: In vielen Garagen lagern Hausrat und Gartenutensilien – und das Auto steht auf der Straße. Doch das ist nicht überall erlaubt. Zwar dürfen Besitzer ihre Garage normalerweise auch als Abstellkammer oder Hobbywerkstatt nutzen, in den Bauordnungen der Bundesländer gibt es aber Ausnahmen.

„Gemeinden können entscheiden, dass Garagen ‚notwendige Stellplätze‘ sind“, sagt Olaf Reinicke, Jurist beim Infocenter der R+V Versicherung. „Das soll den öffentlichen Verkehrsraum entlasten.“ In diesem Fall gehören neben einem Kraftfahrzeug höchstens Zubehör wie Reifen oder ein Wagenheber in die Garage. Wer sich nicht daran hält, muss mit einem Bußgeld rechnen. „Denn der Besitzer ändert die Nutzung, und dazu benötigt er eine Genehmigung.“ R+V-Experte Reinicke rät Garagenbesitzern, sich am besten vorab beim zuständigen Bauamt zu erkundigen, ob ihre Garage ein „notwendiger Stellplatz“ ist, oder ob sie diese auch für andere Zwecke nutzen können.

Quelle: R+V Versicherung

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenrecht: Mangelvermeidung ist oberste Architektenpflicht!

Real Estate investmentDer Architekt haftet nicht ohne Weiteres für Mängel, die am Bau auftreten. Er ist aber gerade im Rahmen der Bauüberwachung verpflichtet, das Bauunternehmen zumindest stichprobenartig zu überwachen und das Baugeschehen aktiv zu leiten.

Diese Klarstellung traf das Kammergericht (KG) im Streit eines Bauherrn mit seinem Architekten. Die Richter zeigten in der Entscheidung auf, was die Pflichten des Architekten seien. Dieser verspreche mit seinem Vertrag einen Erfolg, nämlich dass das Bauwerk frei von Mängeln entsteht. Dabei gehe es in erster Linie darum, Fehler zu vermeiden, nicht Mängel zu beseitigen. Dafür müsse der Architekt klare Anweisungen geben und kontrollieren, ob sie fachlich zutreffend umgesetzt werden.

Bei der Bauüberwachung vor Ort müsse der Architekt überprüfen, ob die tatsächlichen Arbeiten technisch und gestalterisch richtig ausgeführt werden. Dazu müsse er vorher die Pläne prüfen, auch wenn diese von einem anderen Architekten stammen. Im Fall von Mängeln müsse der Architekt den Bauherrn unterstützen, indem er ihn auf die Mängel und auf bestehende Rechte hinweist. Er müsse darauf hinwirken, dass der Bauherr von seinen Rechten Gebrauch macht. Außerdem müsse er die Mängelbeseitigung überwachen.

Mangelanfällige Arbeitsbereiche müsse der Architekt besonders überwachen. Dies gelte vor allem, wenn durch nachfolgende Arbeiten nicht mehr überprüft werden könne, ob ein „verdeckter“ Mangel vorliegt. Besondere Vorsicht sei insbesondere geboten, wenn Fugendichtbänder und Gewebearmierungen verarbeitet werden.

Quelle KG, Urteil vom 27.11.2012, 27 U 25/09, Abruf-Nr. 145838 unter www.iww.de, bestätigt durch BGH, Urteil vom 23.4.2015, VII ZR 49/13.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

 

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Nutzungsänderung: In einem reinen Wohngebiet ist ein Taubenschlag mit 100 Tauben unzulässig

One Red House Stands AloneEin Anwohner in einem reinen Wohngebiet hat keinen Anspruch darauf, dass ihm eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung eines Hundezwingers in einen Taubenschlag erteilt wird.

Das hat das Verwaltungsgericht (VG) Neustadt entschieden. Geklagt hatte ein Mann, der im Jahr 2000 eine Baugenehmigung erhalten hatte. Diese erlaubte ihm, für seine Taubenzucht künftig den Dachstuhl der Garage nutzen zu können. Außerdem wurde ein Hundezwinger und ein Taubenschlag mit Voliere gestattet. Die Genehmigung enthielt den Zusatz, dass maximal 50 Tauben gehalten werden dürfen. 2012 stellte die Behörde fest, dass der Mann weit über 100 Tauben auf dem Grundstück hielt. Auch der Hundezwinger wurde mittlerweile als Voliere genutzt. Schließlich war an der Garage eine weitere Voliere angebaut worden. Daraufhin stellte der Mann einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für die Umnutzung des Hundezwingers in einen Taubenschlag. Auf Nachfrage teilte er ergänzend mit, dass er ca. 100 Tauben halten wolle. Die Behörde lehnte den Antrag ab. Die beabsichtigte Haltung von ca. 100 Tauben stelle keine wohnverträgliche Nebenanlage in einem reinen Wohngebiet dar. Da auch das Widerspruchsverfahren erfolglos blieb, erhob der Mann Klage.

Diese blieb jedoch ebenfalls erfolglos. Das VG beschied ihm, dass er keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung habe. Sein Anwesen befinde sich in einem reinen Wohngebiet. Dort seien außer Wohngebäuden zwar auch untergeordnete Nebenanlagen zulässig, wie Einrichtungen zur Kleintierhaltung. Grundsätzlich falle darunter auch das Halten von Brieftauben. Dies müsse aber dort üblich und ungefährlich sein und dürfe den Rahmen der für eine Wohnnutzung typischen Freizeitbetätigung nicht sprengen. Die Kleintierhaltung mit über 100 Tauben könne aber nicht mehr als eine dem Wohnen als Hauptnutzung untergeordnete Freizeitbeschäftigung angesehen werden. Sie widerspreche der Eigenart des hier vorhandenen reinen Wohngebiets.

Der Kläger könne auch nicht damit gehört werden, er besitze lediglich 30 bis 50 Reisetauben, die weiteren Tauben seien Zuchttauben bzw. Jungtauben, die den Schlag nicht verlassen würden. Selbst wenn dies zuträfe, würde sich an der dargestellten Rechtslage nichts ändern. In der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung werde vor dem Hintergrund, dass Kleintierhaltung der Hauptnutzung „Wohnen“ untergeordnet sein müsse und den Rahmen der für eine Wohnnutzung typischen Freizeitbetätigung nicht sprengen dürfe, in Bezug auf die Anzahl der Tauben nicht differenziert zwischen festsitzenden Zuchttauben und freifliegenden Brieftauben.

Soweit sich der Kläger auf eine Stellungnahme des Verbands Deutscher Brieftaubenzüchter bezieht, nach der der Brieftaubensport erst mit einer Mindestzahl von 70 bis 120 Tauben sinnvoll zu betreiben sei, könne er damit ebenfalls nicht durchdringen. Denn hier gehe es nicht um die Frage, wie viele Tauben ein Brieftaubenzüchter benötige, um wettbewerbsfähig zu sein. Entscheidend sei allein die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens in einem reinen Wohngebiet.

Quelle VG Neustadt, Urteil vom 16.9.2015, 3 K 322/15.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

 

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Aktuelle Gesetzgebung: Einführung eines nationalen Effizienzlabels für Heizkessel

paragraphDer Bundesrat hat am 25.9.15 einen Gesetzentwurf der Bundesregierung beraten, der ein Effizienzlabel für ältere Heizkessel einführen soll. In seiner Stellungnahme bittet er, im weiteren Gesetzgebungsverfahren zu prüfen, ob auch Mieter über die Effizienz der Heizungsanlagen unterrichtet werden sollten. Dies könne gegebenenfalls Einfluss auf die Motivation der Eigentümer zum Austausch ineffizienter Anlagen haben.

Diese Stellungnahme der Länder geht nun an die Bundesregierung zurück, die hierzu eine Gegenäußerung verfasst.

Der Gesetzentwurf schafft die Grundlage für die Einführung des nationalen Effizienzlabels für ältere Heizungsanlagen (Heizkessel). Das Etikett orientiert sich an den von vielen Elektro- und Haushaltsgeräten bekannten Aufklebern mit Angaben zu Energieeffizienzklassen von A bis G. Es soll die Verbraucher über den Effizienzstatus des alten Heizgeräts informieren. Hierdurch soll die Motivation zum Austausch ineffizienter Heizgeräte erhöht werden. Nach Darstellung der Bundesregierung würden derzeit über 70 Prozent der Altgeräte nur die Effizienzklassen C, D oder E erreichen. Neue Heizkessel könnten hingegen die Effizienzklasse A oder – mit Kraft-Wärme-Kopplung bzw. erneuerbaren Energien – sogar A +++ erlangen. Zur Vergabe des Etiketts sollen zum Beispiel Heizungsinstallateure, Schornsteinfeger oder Gebäudeenergieberater berechtigt sein.

Quelle: Plenarsitzung des Bundesrats vom 25.9.2015.

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Bauplanung: Fremdwerbeanlagen dürfen in Dorfgebieten nicht grundsätzlich verboten werden

Klage mit Buch, Hand und BrilleWird in einer bauplanerischen Festsetzung geregelt, dass Anlagen für Fremdwerbung in Dorfgebieten unabhängig von ihrer Größe verboten sind, so ist dies unwirksam.

Diese Klarstellung traf der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Bayern. Die Richter machten deutlich, dass eine solche generelle Regelung gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verstoße. Zwar könne die Gemeinde Beeinträchtigungen durch optisch störende Anlagen verhindern. Dies gehe aber nicht über ein generelles Verbot. Vielmehr müsse sie in einer Ortsgestaltungssatzung regeln, in welchen Bereichen genau Drittwerbeanlagen verboten seien (Quelle: VGH Bayern, Urteil vom 29.6.2015, 1 ZB 1903/13).

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Baugenehmigung: Mieter kann nicht gegen Baugenehmigung des Vermieters klagen

haus fragezeichenWird dem Vermieter eine Baugenehmigung für Baumaßnahmen an dem Mietobjekt erteilt, kann der Mieter hiergegen keine Anfechtungsklage erheben.

Diese Entscheidung traf das Oberverwaltungsgericht (OVG) Sachsen-Anhalt im Fall eines Mieters, dem die geplanten Umbauten in dem Mietshaus missfielen. Mit seiner Klage konnte er vor Gericht jedoch nichts ausrichten. Ihm fehle bereits die Klagebefugnis, verdeutlichten ihm die Richter. Das folge daraus, dass er als Mieter einer Wohnung gerade nicht Nachbar im Sinne der Bauordnung sei. Im vorliegenden Fall gehe es um Nutzungskonflikte auf ein und demselben Grundstück. Diese würden aber nicht den gesetzlichen Regeln des öffentlich-rechtlichen Nachbarschutzes unterfallen. Folge sei, dass sich der Mieter bei Unzulänglichkeiten des genehmigten Bauwerks nicht gegen die Baugenehmigung zur Wehr setzen könne. Er sei aber nicht rechtlos. Vielmehr müsse er seine Ansprüche aus dem Mietvertrag gegen seinen Vermieter geltend machen. Diese seien dann im Zivilrechtsweg durchzusetzen (Quelle: OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 2.7.2015, 2 O 22/15).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

 

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