Grundbuchrecht: Identitätsdiebstahl rechtfertigt Grundbuchberichtigung

Wird dem Grundbuchamt eine Urkunde mit einer gefälschten notariellen Beglaubigung vorgelegt, ist hieraus zu schließen, dass auch die beglaubigte Unterschrift gefälscht worden ist. Enthält die so gefälschte Urkunde eine Erklärung, auf deren Grundlage im Grundbuch eine Eigentumsänderung eingetragen worden ist, ist die Grundbucheintragung unrichtig und auf Antrag des vermeintlichen Erwerbers zu berichtigen.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm im Fall einer Immobilienhändlerin entschieden. Diese hatte im August 2014 zwei Eigentumswohnungen  an einen vermeintlichen Professor aus Bonn verkauft. Bei Vertragsabschluss trat für ihn ein vollmachtloser Vertreter auf. Die kurz darauf zum Kaufvertrag und zur Auflassung vorgelegte Genehmigungserklärung des vermeintlichen Professors trug die gefälschte Unterschrift eines Notars aus Bonn Bad-Godesberg. Das wurde aber erst nach der Eigentumsumschreibung im Grundbuch bekannt. Der wahre Träger des Namens des vermeintlichen Professors, der Erstbeteiligte aus Berlin, machte gegenüber dem Grundbuchamt geltend, zu Unrecht als Eigentümer eingetragen zu sein. Er beantragte die Berichtigung des Grundbuchs durch die erneute Eintragung der ursprünglichen Eigentümerin.

Das OLG hat das Grundbuchamt angewiesen, dem Antrag zu entsprechen. Der Professor sei berechtigt, gegen seine Eintragung als Eigentümer Beschwerde einzulegen. Die Gefahr der Beeinträchtigung von Rechten eines gutgläubigen Erwerbers sei praktisch auszuschließen, wenn der als Eigentümer Eingetragene seinen eigenen Rechtserwerb als nicht erfolgt ansehe und die Wiedereintragung des vorherigen Eigentümers verlange. Dem Antrag sei zu entsprechen, weil das Grundbuch unrichtig und dies für das Grundbuchamt hinreichend nachgewiesen sei. Die auf der Genehmigungserklärung vorgenommene notarielle Unterschriftsbeglaubigung sei gefälscht. Hieraus leite sich zwingend die Schlussfolgerung ab, dass auch der Unterschriftszug des vermeintlichen Professors auf der Urkunde gefälscht sein müsse. Denn die Fälschung der Unterschrift des Notars unter dem Beglaubigungsvermerk mache nur dann einen Sinn, wenn zugleich der zu beglaubigende Unterschriftszug gefälscht werde. Dementsprechend stehe fest, dass der Professor die in seinem Namen erklärte Auflassung nicht genehmigt und das auf ihn eingetragene Wohnungseigentum nicht erlangt habe. Das Grundbuch sei deswegen durch die Wiedereintragung der ursprünglichen Eigentümerin zu berichtigen.

Quelle:  OLG Hamm, Beschluss vom 15.12.2015, 15 W 499/15

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumängel: Der Verkäufer eines Hausgrundstücks muss den Erfolg von Mängelbeseitigungen nicht kontrollieren

Hat der Verkäufer eines Hausgrundstücks mit der Beseitigung eines Baumangels (Befall mit Holzbock beseitigen) ein Fachunternehmen beauftragt, muss er nicht kontrollieren, ob die Sanierungsbemühungen erfolgreich waren. Mit dem Verzicht auf eine Erfolgskontrolle nach Ausführung der Arbeiten nimmt er nicht billigend in Kauf, dass der Mangel später wieder auftritt.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter stellten klar: Kennt der Verkäufer dagegen konkrete Umstände, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt und teilt er diese Umstände dem Käufer nicht mit, nimmt er das Vorliegen eines Mangels in Kauf und handelt arglistig.

Gegenüber dem Käufer des Hausgrundstücks muss der Verkäufer im Rahmen der ihm obliegenden sekundären Darlegungslast, die Einzelheiten der von ihm ergriffenen Mangelbeseitigungsmaßnahmen näher erläutern.

Quelle: BGH, Urteil vom 19.02.2016, V ZR 216/14.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauordnungsrecht: Ein blickdichter Zaun ist nicht zwingend verunstaltend

Einen blickdichten Zaun zum Nachbargrundstück zu errichten, muss nicht zwingend gegen das baurechtliche Verunstaltungs­verbot verstoßen.

Das machte das Verwaltungsgericht (VG) Berlin im Fall des Eigentümers einer Doppelhaushälfte deutlich. Die andere Doppelhaushälfte befindet sich auf dem Nachbargrundstück. Rückwärtig befindet sich eine ähnlich wie das Doppelhaus über beide Grundstücke errichtete Remise. Es entsteht so ein zu den Seiten offener Hofraum, durch dessen Mitte die Grundstücksgrenze verläuft. Der Kläger errichtete ohne Genehmigung auf der Grundstücksgrenze einen ca. 1,70 m hohen und 9,90 m langen Metallzaun mit Kunststofflamellen (Marke „Guck nicht“), weil er sich von der Eigentümerin des Nachbargrundstücks belästigt fühlte. Auf deren Anzeige gab das Bezirksamt dem Kläger auf, jede zweite horizontale Kunststofflamelle aus dem Metallzaun zu entfernen, da die Abschirmung verunstaltend wirke.

Die hiergegen gerichtete Klage hatte vor dem VG Berlin Erfolg. Zwar könne die Baubehörde die teilweise Beseitigung von Anlagen anordnen, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet worden seien. Die Voraussetzungen lägen aber nicht vor. Verunstaltend sei eine bauliche Anlage nur, wenn sie aus der Sicht eines für ästhetische Eindrücke aufgeschlossenen Menschen eine das Maß der bloßen Unschönheit überschreitende, den Geschmacksinn verletzende Hässlichkeit aufweise. Daran fehle es hier. Eine Verunstaltung des Orts- oder Landschaftsbildes könne aufgrund der eher geringen Abmessungen des Zauns und seines Standorts inmitten einer Hofsituation nicht angenommen werden. Im Übrigen habe der Gesetzgeber blickdichte Einfriedungen unabhängig von ihrer Länge privilegiert, um soziale Distanz zu schaffen. Diese Wertung dürfe nicht durch eine zu extensive Ausdehnung der Rechtsprechung zur Verunstaltung unterlaufen werden. Allerdings sei es dem Verordnungsgeber unbenommen, strengere ästhetische Maßstäbe in einer entsprechenden Verordnung festzulegen.

Quelle VG Berlin, Urteil vom 20.10.2016, VG 13 K 122.16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nachbarschutz: Stiftung darf „Hoffnungshaus“ zur Anschlussunterbringung von Flüchtlingen bauen

Das Verwaltungsgericht (VG) Stuttgart hat den Eilantrag von Nachbarn gegen die der Hoffnungsträger Stiftung erteilten Baugenehmigung zur Errichtung eines „Wohngebäudes zur integrativen Unterbringung von Flüchtlingen in Anschlussunterbringung, Bewohnern mit Wohnberechtigungsschein und Obdachlosen“ und sechs Stellplätzen in Berkheim/Esslingen abgelehnt.

Die Nachbarn hatten darauf verwiesen, dass ihr Gebietserhaltungsanspruch durch das geplante Bauvorhaben verletzt werde. Das VG führte aus, dass das genehmigte Vorhaben aller Voraussicht nach nicht gegen nachbarschützende Vorschriften verstoße. Mit dem Gebietserhaltungsanspruch können die Antragsteller nicht durchdringen. Da das geplante Vorhaben und das Grundstück der Antragsteller nicht in demselben Baugebiet lägen, hätten sie keinen Anspruch auf Bewahrung der dort festgesetzten Gebietsart.

Auch das Gebot der Rücksichtnahme sei nicht verletzt. Es dürfe zwar zutreffen, dass das geplante Vorhaben massiver sei als die im angrenzenden Baugebiet vorhandenen Gebäude. Es gebe jedoch keine Anhaltspunkte dafür, dass das Vorhaben eine das Nachbargrundstück geradezu „erdrückende Wirkung“ entfalten könne. Zwischen dem Grundstück der Antragsteller und dem geplanten Flüchtlingswohnheim liege ein Abstand von 12,5 m. Wie sich angesichts dieser beachtlichen Entfernung aus der Masse des Gebäudes ­eine unzumutbare Beeinträchtigung ergeben solle, erschließe sich dem ­Gericht nicht.

Quelle: VG Stuttgart, Beschluss vom 2.11.2016, 2 K 5230/16.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Grundbuchrecht: Eigentumseintragung im Grundbuch ist anfechtbar

Wird jemand zu Unrecht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen (hier: Identitätsdiebstahl), kann er mit der Beschwerde nach §§ 71, 73 GBO beantragen, dass die vor ihm ein­getragene Person berichtigt oder gelöscht und wieder eingetragen wird.

Hierauf hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm hingewiesen. Um eine nicht anfechtbare Eintragung im Sinne der Grundbuchordnung handelt es sich nur, wenn sie unter dem Schutz des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs steht. Dies ist ausgeschlossen, wenn sich an die angegriffene Eintragung kein gutgläubiger Erwerb anschließen kann.

Quelle: OLG Hamm, Urteil vom 15.12.2015, 15 W 499/15.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauaufsichtsrecht: Keinen Anspruch die Unterbringung von 15 Flüchtlingen in benachbarter Doppelhaushälfte zu untersagen

Der Eigentümer einer Doppelhaushälfte kann nicht im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde verlangen, dass die Unterbringung von 15 Flüchtlingen in der benachbarten Doppelhaushälfte untersagt wird. Denn eine solche Unterbringung stellt jedenfalls dann eine zulässige Wohnnutzung dar, wenn keine Überbelegung vorliegt.

Dies hat der Ver­waltungs­gerichts­hof (VGH) Hessen entschieden. In dem Fall hatte eine Stadt mit dem Eigentümer einer Doppelhaushälfte vereinbart, dass dieser von November 2015 bis Oktober 2020 in seinen Räumlichkeiten Flüchtlinge aufnimmt. Die Doppelhaushälfte verfügte über zwei Drei-Zimmer-Wohnungen. Entsprechend der Vereinbarung zogen im November 2015 15 Flüchtlinge aus Afghanistan und Syrien in das Haus. Die Eigentümerin der benachbarten Doppelhaushälfte war damit jedoch nicht einverstanden. Sie beantragte per einstweiliger Anordnung, den Einzug zu stoppen. Das Verwaltungsgericht Wiesbaden untersagte sofort die Unterbringung von mehr als 10 Flüchtlingen. Seiner Ansicht nach habe keine Wohnnutzung vorgelegen. Darum sei die Nachbarin in ihren Rechten verletzt worden. Gegen diese Entscheidung legte der Hauseigentümer Beschwerde ein.

Der VGH Hessen entschied zugunsten des Hauseigentümers. Die Unterbringung der 15 Flüchtlinge in der Doppelhaushälfte habe angesichts der auf Dauer angelegten, freiwilligen und eigengestalteten Lebensführung eine zulässige Wohnnutzung dargestellt und sei daher mit dem Charakter der näheren Umgebung vereinbar gewesen. Insbesondere habe keine Überbelegung vorgelegen.

Ebenso rechtfertigen eventuelle Lärmstörungen keine Untersagung der Unterbringung. Denn Störungen, die allein durch ein Fehlverhalten einzelner Bewohner in einem benachbarten Anwesen ausgehen, können nur durch das Polizei- und Ordnungsrecht sowie des zivilen Nachbarrechts beseitigt werden.

Quelle: VGH Hessen, Urteil vom 3.3.2016, 4 B 403/16.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Aktuelle Gesetzgebung: Länder wollen Elektromobilität und Barrierefreiheit fördern

Der Bundesrat setzt sich dafür ein, die Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge zu verbessern und bauliche Maßnahmen zur Barrierefreiheit zu beschleunigen. Rechtliche Hürden, die dem entgegenstehen, sollten baldmöglichst abgebaut werden. Dies sieht ein Gesetzentwurf vor, den der Bundesrat beschlossen hat.

Mit seinem Vorschlag will der Bundesrat die Einrichtung alters- und behindertengerechter Wohnungen z. B. durch Rollstuhlrampen oder Treppenlifte unterstützen, um dem demografischen Wandel Rechnung zu tragen. Die Entwurfsbegründung geht von einem Anstieg des Bedarfs an altersgerechten Wohnungen auf rund 3,6 Millionen bis zum Jahr 2030 aus. Nach derzeitiger Gesetzeslage kann zwar ein Mieter vom Vermieter die Zustimmung zu entsprechenden baulichen Veränderungen verlangen. Im Wohnungseigentumsrecht fehlt bisher aber eine ausdrückliche gesetzliche Regelung. Dies soll künftig angepasst werden.

Erleichterungen fordert der Bundesrat auch beim Bau von Ladestationen an privaten Kfz-Stellplätzen. Die Möglichkeit, sein Auto bequem am eigenen Stellplatz über Nacht aufzuladen, würde mehr Verbraucherinnen und Verbraucher dazu bringen, sich ein Elektromobil anzuschaffen. Der Bundesrat schlägt Änderungen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht vor, um bestehende rechtliche Hürden zu beseitigen. Dies könne zum Erfolg der Energiewende und zum Erreichen der CO2-Reduktionsziele beitragen, heißt es zur Begründung.

Quelle: Bundesrat

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumangel: Kellerabdichtung muss den Keller abdichten!

Ist eine funktionierende Kellerabdichtung geschuldet, ist das Werk nur dann mangelfrei, wenn es ausreichend vor eindringendem Wasser schützt. Das Bauwerk und dessen Teile müssen so abgedichtet sein, dass keine Feuchtigkeit eindringt.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hin. Kann die Funktionstauglichkeit der beauftragten Leistung mit der vereinbarten Ausführungsart oder den vereinbarten Materialien nicht erreicht werden, schuldet der Unternehmer weiter die vereinbarte Funktionstauglichkeit.

Der Unternehmer haftet nur dann nicht für die fehlende Funktionstauglichkeit des Werks, wenn er den Besteller auf die Bedenken gegen eine solche Anordnung hingewiesen hat und dieser auf der untauglichen Ausführung besteht. Darauf weist das OLG Düsseldorf hin.

Quelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.3.15, 21 U 62/14.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauplanungsrecht: Bebauungsplan für nicht bebaubare landwirtschaftliche Fläche unwirksam

Ein Bebauungsplan, mit dem nördlich der Ortsrandbebauung eine Fläche für die Landwirtschaft festgesetzt wird, die nicht bebaut werden darf, ist unwirksam. Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz.

Der Antragsteller betreibt ein Weingut. Auf einem von ihm gepachteten Grundstück, das nördlich des Ortsrands im bisherigen Außenbereich liegt, befindet sich eine genehmigte Betriebshalle mit Wohnung, die zum Weingut gehört. Seinen Antrag auf Erlass eines Bauvorbescheids zur Erweiterung der Halle lehnte die Kreisverwaltung unter Hinweis auf einen kurz zuvor als Satzung beschlossenen Bebauungsplan ab.

Der Antragsteller macht geltend, der Bebauungsplan sei eine reine Verhinderungsplanung. Dem rückwärtigen Ortsbild, das durch den Plan geschützt werden solle, komme kein hoher bauhistorischer Wert zu. Ihm werde hingegen die Möglichkeit genommen, seinen Winzerbetrieb räumlich zu erweitern. Hierauf sei er angewiesen.

Das OVG gab seinem Normenkontrollantrag statt und erklärte den Bebauungsplan für unwirksam. Die Festsetzung einer Fläche für die Landwirtschaft, die aber nicht bebaut werden dürfe, stelle sich zwar nicht als unzulässige Negativplanung dar. Denn die Gemeinde verfolge mit ihr das positive planerische Ziel der Ortsbildpflege. Dieses Ziel sei auch durchaus legitim.

Allerdings habe die Gemeinde die gegenläufigen privaten Belange der betroffenen Landwirte, insbesondere das Erweiterungsinteresse des Antragstellers, nicht mit dem ihrer Bedeutung zukommenden Gewicht abgewogen. So habe sie in der Begründung des Bebauungsplans einen Erweiterungsbedarf des Antragstellers verneint, obwohl dieser in seinen Einwendungen gegen den Planentwurf ausdrücklich darauf verwiesen habe, auf dem bereits bebauten Grundstück eine Betriebserweiterung vornehmen zu wollen.

Quelle: OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 20.1.2016, 8 C 10885/15.OVG.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauabnahme: So lässt sich die letzte Hürde auf dem Weg ins Eigenheim sicher nehmen

Wenn der Bau des Eigenheims endlich fertig ist, kann es vielen Bauherren mit dem Einzugs­termin gar nicht schnell genug gehen. Doch Vorsicht: Vor der Schlüsselübergabe steht die Bauabnahme als letzte Hürde auf dem Weg in die eigenen vier Wände. „Ihre zahlreichen rechtlichen Wirkungen dürfen Bauherren nicht unterschätzen“, warnt Mario van Suntum, Vertrauensanwalt beim Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB).

Abnahme bereits im Bauvertrag regeln

Bereits im Bauvertrag sollte das Procedere der Abnahme verbindlich geregelt sein, so van Suntum. Denn manche Unternehmen versuchen durch Klauseln im Bauvertrag die Abnahme vorzuverlegen, zu ihren Gunsten zu vereinfachen oder zu fingieren. Solche Klauseln benachteiligen Verbraucher und schränken ihre Rechte ein. Das kann z.B. geklärt werden, wenn ein Anwalt den Vertrag vor der Unterzeichnung prüft. Wegen des hohen rechtlichen Risikos wird empfohlen, eine förmliche Abnahme mit Objektbesichtigung und eine schriftliche Abnahmeerklärung zu vereinbaren.

Baubegleitende Qualitätskontrolle hilft Mängel rechtzeitig zu erkennen

Eine baubegleitende Qualitätskontrolle hilft dabei, Mängel zu vermeiden, die im Rahmen einer Schlussabnahme bereits überbaut und daher nicht mehr zu erkennen sind. Bei der Abnahme selbst empfiehlt es sich, einen kundigen Sachverständigen, zum Beispiel einen unabhängigen Bauherrenberater hinzuzuziehen. In das Abnahmeprotokoll gehören alle festgestellten Mängel zusammen mit Fristen zu ihrer Behebung.

Folgen der Abnahme vor allem für den Bauunternehmer günstig

Die Folgen der erfolgreichen Bauabnahme seien vor allem für den Bauunternehmer günstig, warnt van Suntum. So beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist zu laufen und der Unternehmer kann seine Schlussrechnung stellen. Gleichzeitig geht das Risiko der Zerstörung oder Beschädigung an den Bauherrn über. Und ab diesem Datum muss der Bauherr bei später auftauchenden Mängeln nachweisen, dass für diese der Bauunternehmer verantwortlich ist. Bis zur Abnahme ist die Beweislage umgekehrt. „Bereiten Sie die Schlussabnahme gründlich vor und führen Sie acht bis zehn Tage vor dem Termin eine Vorbegehung zusammen mit einem unabhängigen Bauherrenberater oder Bausachverständigen durch“, empfiehlt van Suntum.

Quelle: Bauherren-Schutzbund e.V.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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