HOAI: Bauministerium äußert sich mit Erlass zum Urteil des EuGH

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Das Bundesbauministerium hat mit einem Erlass auf die Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) zur EU-Rechtswidrigkeit der Mindest- und Höchstsatzregelung der HOAI reagiert. Es hat den Bundes- und Landesdienststellen erste Vorgaben gemacht, wie sie mit dem Urteil umgehen sollen.

Die wichtigsten Aussagen des Erlasses bestehen darin, dass
• bei bestehenden Verträgen nachträglich kein Anpassungsanspruch an Mindestsätze besteht,
• bei VgV-Verfahren Angebote nicht ausschließlich deshalb ausgeschlossen werden dürfen, wenn das Angebot den Mindestsatz unterschreitet; unberührt davon ist die Prüfung auf Angemessenheit,
• auch künftig ein Honorar nach dem Mindestsatz vereinbart werden kann,
• das EuGH-Urteil keine Aussage zum Vergaberecht der öffentlichen Auftraggeber enthält.

Wichtig Der Erlass gilt nur für Bundes- und Landesdienststellen. Private Bauherrn sind davon nicht betroffen. Auch Kommunen sind nicht unmittelbar Adressat des Erlasses, werden sich aber wohl daran orientieren.

Quelle: Bundesbauministerium, Erlass vom 5.8.2019

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauordnungsrecht: Luftwärmepumpe muss Abstandsfläche von drei Metern einhalten

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Ein Nachbar muss eine Luftwärmepumpe entfernen, die er in einem Abstand von weniger als drei Metern zum Nachbargrundstück errichtet hat. Die Vorschriften des Bauordnungsrechts entfalten ihre Schutzwirkung auch im Nachbarverhältnis und führen zu einem zivilrechtlichen Anspruch des betreffenden Nachbarn auf Beseitigung.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg im Falle zweier Nachbarn. Die Beklagte betreibt auf ihrem Grundstück eine Wärmepumpe, welche zwei Meter vom Grundstück der Kläger entfernt ist. Die Kläger verlangen, dass die Beklagte die Wärmepumpe beseitigt. Von ihr gehe eine erhebliche Lärmbelästigung aus. Das Landgericht hatte der Klage im Hinblick auf den Beseitigungsanspruch stattgegeben.

Das OLG hat die Beklagte ebenfalls verurteilt, die Wärmepumpe zu entfernen. Zur Begründung führen die Richter aus, dass die Beklagte die bauordnungsrechtlich vorgesehene Abstandsfläche, welche mindestens drei Meter betrage, nicht gewahrt habe. Die Wärmepumpe sei eine „andere Anlage“ im Sinne der Bayerischen Bauordnung, da von ihr eine „Wirkung wie von einem Gebäude ausgehe“. Es komme nicht auf die Dimension der Anlage selbst, sondern auf die Emissionen an, welche sie generell verursache. Unabhängig vom Ausmaß der Geräusche, welche von der Wärmepumpe ausgehen, seien diese jedenfalls geeignet, den Nachbarfrieden zu gefährden. Dieser solle gerade durch die Vorschriften über die Abstandsflächen geschützt werden. Dass es grundsätzlich zu einer Geräuscheinwirkung auf das Nachbargrundstück kommt, stehe aufgrund eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens fest.

Der Senat führt aus, dass der Beseitigungsanspruch kein Verschulden der Beklagten voraussetzt. Für nicht anwendbar hält er die Überbauvorschrift des BGB, da es sich bei der Wärmepumpe um kein Gebäude handele. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Kläger konnte der Senat im konkreten Fall nicht erkennen.

Quelle: OLG Nürnberg, Urteil vom 30.1.2017, 14 U 261/15

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Steuerrecht: Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen trotz Baukindergeld

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Mit dem Baukindergeld wird der erstmalige Erwerb von Wohneigentum oder die Neuanschaffung von Wohnraum gefördert. Handwerkerleistungen sind nicht Inhalt der Förderung. Daher schließt die Gewährung von Baukindergeld eine Inanspruchnahme der Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nicht aus – im Unterschied zu anderen Förderprogrammen der KfW-Bankengruppe für investive Maßnahmen der Bestandssanierung.

Hintergrund: Für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen erhalten Steuerpflichtige eine Steuerermäßigung in Höhe von 20 Prozent der Aufwendungen (nur Lohnkosten), höchstens 1.200 EUR im Jahr. Dies gilt nach dem gesetzlichen Ausschluss jedoch nicht für öffentlich geförderte Maßnahmen, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse beansprucht werden.

Quelle: FinMin Schleswig-Holstein, Verfügung vom 18.6.2019, VI 3012 – S 2296b – 025

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Tiefgaragenstellplatz: Ein zu enger Tiefgaragenstellplatz ist mangelhaft

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Ist ein Tiefgaragenstellplatz sehr eng, kann er mangelhaft sein.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Braunschweig. In dem Rechtsstreit hatte der Kläger von einem Bauträger eine Eigentumswohnung mit einem Tiefgaragenstellplatz erworben, der allein rund 20.000 EUR gekostet hatte. Der Stellplatz maß an der engsten Stelle nur 2,50 m. Damit war er nach Ansicht des Klägers zu schmal zum mühelosen Einparken. Der Kläger verlangte daher vom Bauträger zwei Drittel des Kaufpreises für den Stellplatz zurück.

Die Richter am OLG gaben dem Kläger recht. Sie hielten den Tiefgaragenstellplatz für mangelhaft. Vorliegend fehle die für den Stellplatz vereinbarte Beschaffenheit. Angesichts der Gesamtumstände der verkauften Wohnung, wie z. B. Preis und Lage, gehöre hier dazu, dass ein Durchschnittsfahrer den Abstellplatz zumindest mit einem gehobenen Mittelklassefahrzeug in zumutbarer Weise nutzen könne.

Der gerichtliche Sachverständige habe anhand von Parkversuchen und Berechnungen festgestellt, dass auf dem Stellplatz weder vorwärts noch rückwärts eingeparkt werden könne, wenn der Fahrer vorwärts auf den Parkplatz zufahre. Nur wenn ein Fahrer entweder 58 m vom Eingang der Tiefgarage bis zu seinem Stellplatz rückwärtsfahre oder aber in der 6 m breiten Fahrgasse wende, sei ein Parken auf dem Stellplatz möglich. Beides sei ihm, so das Gericht, aber nicht zumutbar.

Ob der Stellplatz gemäß den Regelungen der Niedersächsischen Garagen- und Stellplatzverordnung errichtet worden sei, sei für die Entscheidung des Rechtsstreits nicht wesentlich. Es komme allein darauf an, ob der Garagenstellplatz seine Funktion erfülle. Dies sei vorliegend nicht der Fall. Die Richter hielten eine Wertminderung von zwei Drittel des Kaufpreises für angemessen. Der Stellplatz könne für die weit überwiegende Zahl von Personenkraftwagen nur eingeschränkt genutzt werden.

Quelle: OLG Braunschweig, Urteil vom 20.6.2019, 8 U 62/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Hundehaltung: Kleintierhaltung kann im allgemeinen Wohngebiet eingeschränkt werden

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Die Baunutzungsverordnung ermöglicht nur dann eine Kleintierhaltung als Annex zum Wohnen, dem auch das allgemeine Wohngebiet vom Gebietscharakter her vorwiegend dient, wenn sie in dem betreffenden Baugebiet üblich und ungefährlich ist und den Rahmen der für eine Wohnnutzung typischen Freizeitbetätigung nach Art und Anzahl der Tiere nicht sprengt.

Hierauf wies das Oberverwaltungsgericht (OVG) Saarland im Fall eines Grundstückseigentümers hin, der auf seinem Grundstück bis zu 10 Hunde eines Huskyrudels hielt. Daraufhin forderte ihn die Behörde auf, die Anzahl der gehaltenen Hunde auf die im Wohngebiet zulässige Anzahl von zwei Hunden zu reduzieren. Der Eigentümer meldete darauf die Tiere auf Verwandte und Bekannte um. Gleichwohl waren die Tiere weiterhin die überwiegende Zeit auf dem Grundstück zugegen. Die Behörde untersagte daraufhin die Nutzung des Grundstücks „hinsichtlich der Haltung von mehr als zwei Hunden sowie auch für den regelmäßigen Aufenthalt von mehr als zwei Hunden zu Besuchszwecken“. Für den Fall des Verstoßes drohte sie ein Zwangsgeld in Höhe von 1.000 EUR an.

Das OVG bestätigte nun diese Anordnung. Die Richter wiesen darauf hin, dass eine das übliche Ausmaß überschreitende Tierhaltung in ausgewiesenen oder faktisch reinen oder allgemeinen Wohngebieten unzulässig ist. Eine solche Tierhaltung löst auch nachbarliche Ansprüche auf Gebietserhaltung unabhängig von Fragen der Zumutbarkeit oder der Einhaltung des Gebots der Rücksichtnahme aus. Nach allgemeinen polizeirechtlichen Grundsätzen ist davon auszugehen, dass objektive, durch tatsächliche Feststellungen belegte Anhaltspunkte für eine das Maß des Zulässigen insoweit überschreitende Tierhaltung der Bauaufsichtsbehörde ausreichend Anlass bieten, dagegen einzuschreiten. Dem Einwand des Pflichtigen, die Tiere hielten sich auf seinem Grundstück lediglich „zu Besuch“ auf, kommt demgegenüber keine Bedeutung zu. Das Halten wie auch der regelmäßige Aufenthalt einer solch hohen Anzahl von Hunden stört typischerweise das Wohnen der Nachbarn. Es widerspricht damit der Eigenart eines allgemeinen Wohngebiets. Die Nachbarn haben grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass die Eigenart des Gebiets erhalten bleibt. Im vorliegenden Fall seien seitens der Nachbarschaft wiederholt erhöhte Lärmimmissionen angezeigt worden. Ein gesteigerter Lärmpegel habe sich auch im Rahmen der vor Ort durchgeführten Kontrollen bestätigt. Nach diesen Kriterien erscheint die Haltung von mehr als zwei dem Welpenalter entwachsenen Tieren angesichts der rassetypischen Größe der gehaltenen Huskys unzulässig.

Quelle: OVG Saarland, Beschluss vom 18.4.2019, 2 A 2/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Immobilienkauf: Was Sie beim Kauf einer vermieteten Immobilie beachten müssen

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In Zeiten von Dauerniedrigzinsen sind Immobilien oft eine begehrte Form der Geldanlage. Wer eine vermietete Immobilie kauft, denkt in erster Linie an die Finanzierung und die steuerlichen Aspekte. Verkäufer und Käufer übersehen aber leicht wichtige Besonderheiten.

„So werden bestehende Mietverhältnisse häufig nur unzureichend thematisiert“, sagt Dr. Thomas Raff, Geschäftsführer der Notarkammer Pfalz. Dies ist für den Käufer nicht ungefährlich, denn er tritt nach einer Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch in diese Mietverhältnisse ein. Das Mietverhältnis wird mit ihm als neuem Eigentümer fortgesetzt. Für den Käufer ist es daher wichtig, bestehende Mietverhältnisse und mögliche Konflikte mit den Mietern zu kennen. „Um im Nachhinein Streitigkeiten bis hin zu Schadenersatzklagen zwischen Verkäufer und Käufer zu vermeiden, sollte der Umgang mit den Mietverhältnissen immer im notariellen Kaufvertrag geregelt werden“, sagt Dr. Raff. Namentlich im Zusammenhang mit der vom Mieter gezahlten Kaution können beim Eigentümerwechsel Haftungsfragen auftreten.

Sind sich Verkäufer und Käufer hingegen einig, dass die Immobilie mietfrei übergeben werden soll, rät Dr. Raff, im Kaufvertrag die Räumung durch den Mieter als Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises zu vereinbaren. Allerdings sollten sich Verkäufer auch nicht vorschnell zur Mietfreistellung verpflichten, sondern nur, wenn die wirksame Beendigung des Mietverhältnisses rechtlich möglich und die rechtzeitige Räumung durch den Mieter sichergestellt sind.

Besondere Vorsicht ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs geboten. Dem Verkäufer steht nach Abschluss des Kaufvertrags ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs nicht mehr zu, denn ein etwaiger eigener Bedarf ist dadurch entfallen. Umgekehrt tritt der Käufer nicht bereits mit Abschluss des Kaufvertrags, sondern erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das Mietverhältnis ein. Erst dann, also möglicherweise erst einige Wochen oder Monate später, kann der Käufer wegen Eigenbedarfs rechtswirksam kündigen. Für die Kündigung können sogar Sperrfristen von drei Jahren, in Extremfällen sogar von zehn Jahren gelten.

Bei vermieteten Wohnungen besteht eine weitere Besonderheit: War eine Wohnung vermietet und ist erst danach Wohnungseigentum begründet worden, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Der Notar wird dann eine Vereinbarung im Vertrag empfehlen, nach der der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn gewährleistet ist, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt.

Quelle: Hamburger Notarkammer

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Haftungsrecht: Ungeeigneten Beton verwendet: Leistung ist auch ohne Schadenssymptome mangelhaft

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Erfüllt eine Bodenplatte nicht die Anforderungen, die an eine Bodenplatte in dem betreffenden Baugebiet wegen betonaggressiven Grundwassers zu stellen sind, ist sie auch dann mangelhaft, wenn eine tatsächliche Schädigung (noch) nicht festgestellt werden kann.

Das gilt nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Jena jedenfalls dann, wenn der verwendete Beton nicht die notwendigen Anforderungen erfüllt und es zu einer – jedenfalls temporären – Berührung des Grundwassers mit der Bodenplatte kommt.

Quelle: OLG Jena, Urteil vom 30.6.2016, 1 U 66/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Architektenrecht: Wer die Planung des Architekten zum Antrag der Baugenehmigung einreicht, nimmt die Leistung ab

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Hat der Auftraggeber einen Architekten mit der Genehmigungsplanung (Leistungsphase 4) beauftragt, nimmt er dessen Leistung ab, wenn er die Planungsunterlagen im Rahmen des Baugenehmigungsantrags einreicht und die Schlussrechnung vorbehaltlos zahlt.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Köln klargestellt. Ob das Bauamt auf der Grundlage der genehmigungsfähigen Planungsunterlagen auch tatsächlich eine Baugenehmigung erteilt, fällt ohne abweichende Vereinbarung in die Risikosphäre des Auftraggebers. Dieser muss ggf. seinen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung öffentlich-rechtlich durchsetzen.

Quelle: OLG Köln, Beschluss vom 21.2.2019, 16 U 140/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Hausratsverordnung: Voraussetzungen für die Zuweisung eines Hundes nach der Scheidung

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Kann einer der Ehepartner nach einer Scheidung nicht nachweisen, dass er Eigentümer oder zumindest Miteigentümer des Hundes ist, kann er ihn von dem anderen Ehepartner nicht herausverlangen.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart in einem Fall, in dem es um die Zuweisung eines Hundes nach der Scheidung der Hundehalter ging. Der Entscheidung lag die Beschwerde einer geschiedenen Ehefrau zugrunde. Die Frau verlangte nach der Scheidung die von den Eheleuten bereits vorehelich angeschaffte Labradorhündin L. heraus. Nachdem sich die Eheleute noch in einer ersten mündlichen Verhandlung vor dem Familiengericht über einen regelmäßigen Umgang des Frauchens mit L. geeinigt hatten, hatte das Familiengericht nach einem streitigen zweiten Verhandlungstermin den Antrag der Ehefrau auf Herausgabe und Umgang mit L. zurückgewiesen.

Die Richter am OLG folgen der Auffassung des Familiengerichts, die Ehefrau habe ihr Eigentum oder ein gemeinsames Eigentum an der Hündin nicht nachgewiesen. Vielmehr sei aus dem Abgabevertrag des Tierhilfevereins, bei dem die späteren Eheleute den Welpen kurz vor der Heirat gekauft hatten, ersichtlich, dass der Ehemann Eigentümer von L. geworden sei. Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass die Frau sich um L. wie ein Kind gekümmert haben will.

Das OLG verweist auf seine frühere Rechtsprechung. Danach sind auf Tiere grundsätzlich die für Sachen geltenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) anzuwenden. Die Zuweisung eines Hundes nach der Scheidung richtet sich somit nach den für Haushaltsgegenstände geltenden Vorschriften. Danach kann das Gericht den betroffenen Haushaltsgegenstand nur an einen der Eheleute überlassen, wenn er im gemeinsamen Eigentum beider Eheleute steht. Steht der Haushaltsgegenstand – oder das Tier – demgegenüber im Alleineigentum eines Ehegatten, ist eine Zuteilung an den anderen Ehepartner nicht mehr gesetzlich vorgesehen. Darüber hinaus ist nach der Überzeugung des Gerichts selbst bei nachgewiesenem Miteigentum der Frau aus Kontinuitätsgründen rund drei Jahre nach der Trennung der Eheleute eine Aufenthaltsveränderung von L. für das Tierwohl nicht gut. L. lebte seither beim Ehemann im früheren ehegemeinsamen Haus mit großem Garten.

Der Familiensenat bestätigte auch die Feststellungen des Familiengerichts, dass ein gesetzlicher Anspruch auf die Regelung eines Umgangsrechts mit dem Hund nicht besteht. Ein derartiges Recht lässt sich weder aus der Hausratsverordnung noch aus den gesetzlichen Regelungen zum Umgangsrecht mit Kindern herleiten.

Quelle: OLG Stuttgart, Beschluss vom 16.4.2019, 18 UF 57/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Werkvertragsrecht: Abweichen der Leistung von der vereinbarten Beschaffenheit ist ein Mangel

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Ein Mangel liegt vor, wenn die Werkleistung nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Weitergehend besteht auch ein Mangel, wenn die geplante oder ausgeführte Leistung von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) München klargestellt. Damit steht fest, dass auch Abweichungen von den vereinbarten Leistungen bzw. von der vereinbarten Beschaffenheit immer einen Mangel darstellen. Das gilt unberührt von der Frage, ob die abweichende Leistung gegen die anerkannten Regeln verstößt. Damit sind auch DIN-konforme Leistungen immer dann mangelhaft, wenn sie nicht den getroffenen Vereinbarungen und Beschaffenheiten entsprechen. Als einvernehmliche Beschaffenheit gelten auch Pläne, die Abstimmungsergebnisse enthalten und vom Bauherrn ausdrücklich zur Ausführung freigegeben worden sind.

Damit kann der Bauherr die Mangelbeseitigung ab sofort auch fordern, wenn die Ausführung von der vereinbarten Beschaffenheit (= freigegebene Ausführungsplanung) abweicht und die Abweichung neutral betrachtet noch duldbar sein könnte. Der Auftragnehmer kann sich an dieser Stelle nicht herausreden, nach dem Motto: „Wir haben zwar nicht so wie beauftragt ausgeführt, aber mit der abweichenden Ausführung funktioniert es doch auch“. Das letzte Wort hat in solchen Konstellationen immer der Bauherr.

Quelle: OLG München, Urteil vom 29.11.2017, 20 U 2628/17, Abruf-Nr. 209057; rechtskräftig durch BGH-Beschluss vom 21.11.2018, VII ZR 8/18.

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