Mietbestandteil: Vermieter muss abmontierte Markise wieder anbringen

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Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass ein Vermieter, welcher eine bei Vertragsabschluss vorhandene Markise zur Durchführung von Bauarbeiten entfernt hat, diese danach wieder anbringt. Voraussetzung ist aber, dass die Markise Bestandteil des Mietvertrags war.

Diese Entscheidung traf das Amtsgericht Nürnberg im Fall eines Ehepaars, dass von der beklagten Vermieterin eine Wohnung angemietet hatte. Der vorherige Mieter hatte eine Markise angebracht. Die war bei Besichtigung des Mietobjekts nach dessen Auszug noch vorhanden. Im Mietvertrag ist folgender Passus enthalten: „Für die vom Vormieter zurückgelassene Markise übernimmt die Vermieterin keine Reparaturkosten.“ Als die Beklagte die Außenfassade sanierte, musste die Markise abgenommen werden. Anbringen wollte die Beklagte den Sonnenschutz nach Abschluss der Arbeiten aber nicht mehr. Ihre Begründung: Die Markise war vom vorherigen Mieter dort montiert worden. Zudem sei im Mietvertrag ihre Pflicht zur Reparatur des Sonnenschutzes ausgeschlossen.

Die Mieter verlangten mit ihrer Klage, dass die Beklagte die Markise wieder – wie vor der Sanierung – über ihrem Balkon anbringt.

Das Amtsgericht Nürnberg hat der Klage stattgegeben. Das Gericht begründete sein Urteil damit, dass im Mietvertrag zwar eine Pflicht der Beklagten zur Reparatur ausgeschlossen wurde. Darauf könne sich diese im vorliegenden Fall aber nicht berufen. Die Mieter verlangten lediglich die – nach den Feststellungen eines Sachverständigen mögliche – Wiederanbringung und nicht die Reparatur der ursprünglich angebrachten Markise. Das Vorhandensein der Markise sei Vertragsbestandteil geworden. Insbesondere seien vom Mietvertrag auch Gegenstände in der Wohnung umfasst, welche der Vormieter dort zurückgelassen hat. Die an der Außenmauer angebrachte Markise sei fester Bestandteil des Gebäudes, und damit auch der Wohnung, und stehe im Eigentum der Vermieterin.

Entscheidend komme es darauf an, in welchem Zustand sich die Wohnung bei der Besichtigung befinde. Darauf würden schließlich die vertraglichen Vereinbarungen beruhen. Ein Vermieter müsse, wenn er nicht wolle, dass bestimmte Gegenstände mitvermietet werden, die neuen Mieter ausdrücklich darauf hinweisen, dass es sich um Gegenstände des vorherigen Bewohners handelt und diese nicht vom Mietvertrag umfasst sind. Dies müsse geschehen, bevor die neuen Mieter ihre Unterschrift unter den Vertrag setzen. Ansonsten könnten die Mieter annehmen, dass alle Gegenstände in der Wohnung – unabhängig davon, ob sie vom Vermieter stammen oder vom vorherigen Bewohner – auch mitvermietet werden.

Das Amtsgericht hat den Einwand der Beklagten, dass die Wiederanbringung unverhältnismäßig hohe Kosten verursache, nicht gelten lassen. Eine Unverhältnismäßigkeit der Kosten ergebe sich nach einer Abwägung des Aufwands auf der einen gegen den Nutzen sowie den Wert des Mietobjekts auf der anderen Seite nicht.

Quelle: Amtsgericht Nürnberg, Urteil vom 25.8.2017, 29 C 4898/15

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betriebsratswahl: Ein Filialleiter ist nicht immer leitender Angestellter

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Ein Filialleiter im Bereich der Systemgastronomie kann in den Betriebsrat gewählt werden. Er ist nicht zwingend ein leitender Angestellter. Eine aus diesem Grund vom Arbeitgeber angestrengte Anfechtung der Betriebsratswahl ist erfolglos.

Zu diesem Ergebnis kam das Arbeitsgericht Neumünster. Der Streit hatte sich daran entzündet, dass der Arbeitgeber die Betriebsratswahl angefochten hatte. Er war der Ansicht, dass der Filialleiter nicht in den Betriebsrat hätte gewählt werden dürfen, weil er leitender Angestellter sei.

Das Arbeitsgericht hielt die Betriebsratswahl für rechtens. Zum einen ergebe sich aus dem Arbeitsvertrag des Filialleiters nicht der Status eines leitenden Angestellten. Er könne arbeitsvertraglich gerade nicht selbstständig einstellen oder entlassen. Eine einvernehmliche Abänderung des Arbeitsvertrags durch eine neue Stellenbeschreibung sah das Gericht ebenso wenig wie eine Berechtigung des Arbeitgebers, den Status des Filialleiters einseitig abzuändern. Hinzu komme, dass sich eine etwaige Personalkompetenz des Filialleiters nur auf die eigene Filiale beziehe.

Quelle: Arbeitsgericht Neumünster, Beschluss vom 27.6.2018, 3 BV 3a/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Honorarsicherung: Auch Planer dürfen Sicherheit verlangen

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Auch Planer können für ihre Honorarforderungen eine Bauhandwerkersicherung verlangen. Der Auftraggeber kann das nicht verhindern, indem er z. B. eine unvollständige Leistungserbringung, die Überschreitung einer Baukostengrenze oder die fehlende Abnahme einwendet.

Diese Einwände sind im Prozess über die Bauhandwerkersicherung nach Auffassung des Landgerichts (LG) Dortmund unerheblich.

Die Entscheidung ist zwar noch nicht rechtskräftig. Man kann aber davon ausgehen, dass die nächste Instanz das ähnlich sieht. Die Höhe der Sicherheit, die verlangt werden kann, richtet sich übrigens nach dem möglichen Schaden, der ohne Sicherheit entstehen kann. Bezugsgröße sind auch die Prozesskosten zur Rückerlangung einer pflichtwidrig nicht zurückgegebenen Sicherheit sowie etwaige Avalzinsen.

Quelle: LG Dortmund, Urteil vom 1.8.2018, 5 O 71/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Abschleppkosten: Geschädigter muss in unfallbedingter Not- und Eilsituation keine Marktforschung betreiben

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In der unfalltypischen Not- und Eilsituation ist der Geschädigte nicht verpflichtet, Marktforschung nach einem möglichst günstigen Abschleppunternehmer zu betreiben.

So entschied es das AG Deggendorf. Allerdings bedeutet das nicht, dass der Abschleppunternehmer Phantasiepreise verlangen kann. Denn wenn kein Preis vereinbart ist, kommt es im Verhältnis zum Kunden auf das lokal Übliche an. Verlangt der Abschleppunternehmer mehr, kann sich der Versicherer den Rückforderungsanspruch des Geschädigten gegen den Abschleppunternehmer abtreten lassen und statt des Geschädigten die Überhöhung zurückfordern.

Quelle: AG Deggendorf, Urteil vom 27.6.2018, 3 C 259/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Sozialrecht: Wie lange muss das Jobcenter für teure Wohnungen zahlen?

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Für große und teure Wohnungen von Hartz-IV-Empfängern muss das Jobcenter nicht die volle Miete tragen. Dieser Grundsatz gilt aber nicht unbegrenzt. Wer zwischenzeitlich gearbeitet hat und danach erneut Grundsicherungsleistungen erhält, kann ggf. eine zweite Übergangsfrist beanspruchen.

Das folgt aus einer Entscheidung des Landessozialgerichts (LSG) Niedersachsen-Bremen. Zugrunde lag das Eilverfahren eines 51-jährigen Hannoveraners, der seit dem Auszug von Frau und Kind in einer großen Wohnung allein lebte. Nachdem er auch noch seine Arbeit im online-Marketing verloren hatte und die Leistungen des Arbeitsamts erschöpft waren, bezog er Grundsicherungsleistungen („Hartz-IV“). Das Jobcenter forderte ihn auf, die viel zu hohen Wohnkosten binnen einer Frist von sechs Monaten zu senken. Das gelang zeitweilig, indem der Mann an eine Studentin untervermietete. Später fand er auch eine neue Arbeitsstelle und konnte sich die Wohnung wieder leisten. Nach fünf Monaten der Probezeit kündigte der Arbeitgeber und der Mann war erneut hilfebedürftig. Das Jobcenter wollte jetzt nur noch die Kosten einer angemessenen Wohnung übernehmen. Hierauf habe es bekanntlich schon einmal hingewiesen. Demgegenüber sah sich der Mann als „Neufall“, der eine neue Aufforderung und eine neue Frist erfordere. Außerdem verwies er auf den angespannten Wohnungsmarkt in Hannover.

Das LSG hat dem Mann vorläufig eine weitere Frist von drei Monaten zur Kostensenkung eingeräumt. Zwar sei er durch die vorherige Kostensenkungsaufforderung auf die zu hohen Kosten hingewiesen worden. Die sechsmonatige Übergangsfrist sei bereits abgelaufen. Die Aufforderung behalte auch für die Zukunft ihre Warn- und Hinweisfunktion. Sie müsse daher nicht wiederholt werden. Dem Leistungsempfänger seien die zu hohen Kosten bei unveränderter Wohnsituation bestens bekannt. Allerdings müsse er die Kosten nach den Umständen des Einzelfalls auch tatsächlich senken können. Da der Mann für einige Monate gearbeitet hatte, musste er sich in dieser Zeit nicht um eine günstigere Wohnung bemühen. Nach der kurzfristigen Kündigung sei ein weiterer zeitlicher Vorlauf nötig um die Kosten z.B. durch Umzug oder Untervermietung zu senken. Hierfür sei eine weitere Frist von drei Monaten erforderlich, aber auch ausreichend.

Quelle: LSG Niedersachsen-Bremen, Beschluss vom 27.7.2018, L 11 AS 561/18 B ER

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Erbrecht: Bewährungsstrafe ist kein Grund, den Pflichtteil zu entziehen

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Eine Bewährungsstrafe reicht auch dann nicht als Grund für eine Pflichtteilsentziehung, wenn wegen Verstoßes gegen Bewährungsauflagen die Aussetzung der Strafe zur Bewährung widerrufen worden ist.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken im Fall einer Erblasserin, die ihrem Sohn den Pflichtteil entzogen hatte. Der Sohn war wegen schweren räuberischen Diebstahls zu einer Freiheitsstrafe von einem Jahr und neun Monaten verurteilt worden – auf Bewährung. Er kam den Bewährungsauflagen jedoch nicht nach und musste die Haft verbüßen.

Die Richter erläuterten, dass der Erblasser einem Abkömmling den Pflichtteil entziehen könne, wenn der Abkömmling zu einer Freiheitsstrafe von mindestens einem Jahr ohne Bewährung rechtskräftig verurteilt wird und die Teilhabe des Abkömmlings am Nachlass unzumutbar ist. Eine Bewährungsstrafe wird vom eindeutigen Wortlaut der Norm nicht erfasst. Eine Analogie auf Sachverhalte der vorliegenden Art, wo die Aussetzung der Strafe zur Bewährung widerrufen worden ist, kommt nicht in Betracht.

Quelle: OLG Saarbrücken, Beschluss vom 12.12.2017, 5 W 53-17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Arbeitskampf: Arbeitgeber kann Streikbruchprämie zusagen

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Ein bestreikter Arbeitgeber ist grundsätzlich berechtigt, zum Streik aufgerufene ArbN durch Zusage einer Prämie (Streikbruchprämie) von einer Streikbeteiligung abzuhalten. |

Zu diesem Ergebnis kam das Bundesarbeitsgericht (BAG). In dem Fall wurde ein Betrieb mehrere Tage bestreikt. Vor Streikbeginn versprach der Arbeitgeber in einem betrieblichen Aushang allen Arbeitnehmern, die sich nicht am Streik beteiligen und ihrer regulären Tätigkeit nachgehen, eine Streikbruchprämie zu zahlen. Diese war zunächst pro Streiktag in Höhe von 200 EUR und in einem zweiten betrieblichen Aushang von 100 EUR zugesagt. Der Arbeitnehmer, der ein Bruttomonatseinkommen von 1.480 EUR bezog, folgte dem gewerkschaftlichen Streikaufruf. Er legte an mehreren Tagen die Arbeit nieder. Mit seiner Klage verlangte er die Prämien von 1.200 EUR. Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab.

Die Revision des Arbeitnehmers vor dem BAG war erfolglos. In der Zusage der Prämienzahlung an alle arbeitswilligen Arbeitnehmer liege zwar eine Ungleichbehandlung der streikenden und nicht streikenden Arbeitnehmer. Diese sei aber aus arbeitskampfrechtlichen Gründen gerechtfertigt. Der Arbeitgeber wollte mit der freiwilligen Sonderleistung betrieblichen Ablaufstörungen begegnen und damit dem Streikdruck entgegenwirken. Vor dem Hintergrund der Kampfmittelfreiheit handele es sich um eine grundsätzlich zulässige Maßnahme des Arbeitgebers. Für diese gelte das Verhältnismäßigkeitsprinzip. Danach sei die Streikbruchprämie – auch soweit sie den Tagesverdienst Streikender um ein Mehrfaches übersteige – angemessen.

Quelle: BAG, Urteil vom 14.8.2018, 1 AZR 287/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Prozessrecht: Gerichte müssen Privatgutachten würdigen

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Auch einer Partei, die ein Privatgutachten vorlegt, steht rechtliches Gehör zu. Ein Privatgutachter muss vom Gericht angehört werden, wenn sich das Gericht bei der Beweiswürdigung mit seinen schriftlichen Feststellungen befasst und ein eigenes Gerichtsgutachten dazu eingeholt hat.

Das bedeutet nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt a. M., dass die Partei, die das Privatgutachten vorlegt, darauf bestehen kann, dass der Privatgutachter vor Gericht sein Gutachten mündlich erläutern darf. Im vorliegenden Fall ging es um Mängel bei Naturwerksteinarbeiten. Der gerichtliche Sachverständige hatte sein Gutachten vorgelegt, der Architekt ein Privatgutachten dagegen gesetzt. Die Gutachten widersprachen sich teilweise. Das Urteil des OLG hat zur Folge, dass der Rechtsanwalt des Planers den Privatgutachter als Zeugen benennen darf.

Quelle: OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 30.5.2018, 13 U 20/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Einigungsstelle: Partei darf den vorgeschlagenen Vorsitzenden nicht grundlos ablehnen

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Die Ablehnung eines vorgeschlagenen Vorsitzenden durch einen Beteiligten ist nur beachtlich, wenn sie auf Tatsachen und konkret begründete Befürchtungen gestützt ist. Subjektiven Bedenken kann nur Rechnung getragen werden, wenn sie hinreichend auf objektive Umstände hindeuten.

Hierauf wies das Landesarbeitsgericht (LAG) Köln hin. Die Richter machten dabei deutlich, dass Bedenken, die den Inhalt der richterlichen Spruchtätigkeit eines Vorsitzenden betreffen, etwa dass der Richter schon zu Ungunsten eines Beteiligten entschieden hatte, für sich allein nicht geeignet sind, ein fehlendes Vertrauen in die Überparteilichkeit und neutrale Verhandlungsführung in der Einigungsstelle zu begründen.

Quelle: LAG Köln, Beschluss vom 4.6.2018, 9 TaBV 25/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

 

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Autokauf: Vertrag kann angefochten werden, wenn das Auto gar nicht scheckheftgepflegt ist

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Täuscht der Verkäufer bewusst wahrheitswidrig vor, das Fahrzeug sei scheckheftgepflegt, kann der Käufer den Kaufvertrag anfechten.

So entschied es das Amtsgericht München und verurteilte den Autoverkäufer zur Rückzahlung des Kaufpreises von 4.500 EUR Zug um Zug gegen Übergabe des Mercedes Benz Sprinter. Der Beklagte hatte im Internet unter seinem Namen einen Gebrauchtwagen inseriert. Die Parteien einigten sich auf einen Preis von 4.500 EUR. Abends trafen sie sich in der Wohnung des Käufers. Dort war auch der Vater des Käufers zugegen. Unstreitig übergab der Beklagte bei diesem Treffen dem Käufer alle Fahrzeugpapiere und Schlüssel und überließ ihm auch das Fahrzeug selbst. Es wurde ein Kaufvertrag ausgefüllt und von beiden Parteien unterschrieben, vom Beklagten unter der Bezeichnung „Verkäufer“.

Der Käufer meint, der Beklagte selbst sei sein Vertragspartner gewesen. Von einer dahinterstehenden dritten Person sei nie die Rede gewesen. Der Käufer trägt weiter vor, bereits in der Internetanzeige sei gestanden, dass das Fahrzeug scheckheftgepflegt sei, und der Beklagte habe ihm dies auch bei den mündlichen Verkaufsgesprächen nochmals ausdrücklich versichert. Er habe den vereinbarten Kaufpreis an den Beklagten ausbezahlt, und zwar habe er ihm 4.500 EUR in bar in seiner Wohnung übergeben.

Der Beklagte ist der Auffassung, nicht er, sondern sein Vater sei Vertragspartner des Klägers, da dieser der Eigentümer des Fahrzeugs gewesen sei. Der Beklagte habe es nur in dessen Auftrag verkauft. Er habe auch kein Geld erhalten, insbesondere nicht in der Wohnung des Klägers. Das Fahrzeug sei ohne Garantie und Gewährleistung verkauft worden. Er habe nie behauptet, dass der Sprinter scheckheftgepflegt sei.

Die Richterin gab dem Kläger recht. Beide Parteien haben übereinstimmend vorgetragen, dass das Verkaufsinserat Namen und Kontaktdaten des Beklagten selbst enthielt und keinen Hinweis auf dessen Vater. Die Behauptung des Beklagten, er habe im Verkaufsgespräch gesagt, im Auftrag zu handeln, ist bestritten. Beweis hierfür hat er nicht angeboten. Der Beklagte hat auch den Kaufvertrag ausdrücklich mit dem Zusatz „Verkäufer“ unterschrieben. Er ist also selbst als Verkäufer und nicht nur als Vertreter aufgetreten.

Zusätzlich zur Aussage des Zeugen stützen weitere Indizien die Angabe des Käufers, dass die Geldübergabe stattgefunden hat. Erstens hat er durch Vorlage eines Kontoauszugs belegt, dass er an dem betreffenden Tag tatsächlich genau 4.500 EUR von seinem Konto abgehoben hat. Das belegt zwar nicht, dass auch eine Geldübergabe stattgefunden hat. Es handelt sich aber auch nicht um eine Summe, die man üblicherweise anlasslos abhebt. Zweitens spricht für die Übergabe des Geldes auch, dass der Beklagte dem Kläger bei derselben Gelegenheit sämtliche Fahrzeugpapiere, die Fahrzeugschlüssel und das Fahrzeug selbst überlassen hat. Hätte er dies ohne Geldübergabe getan, hätte er keinerlei Sicherheit mehr gehabt.

Der Zeuge habe glaubhaft bestätigt, dass das Onlineinserat die Angabe „scheckheftgepflegt“ enthielt. Bei der Eigenschaft der Scheckheftpflege handelt es sich um ein wesentliches wertbildendes Merkmal. Daher kann wegen arglistiger Täuschung angefochten werden, wenn wahrheitswidrig behauptet wird, ein Gebrauchtwagenfahrzeug sei scheckheftgepflegt.

Quelle: Amtsgericht München, Urteil vom 10.1.2018, 142 C 10499/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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