Ferienwohnung: Ungenehmigte Untervermietung an airbnb-Touristen: Ohne Abmahnung darf der Vermieter nicht kündigen

Vermietet ein Mieter seine Wohnung unerlaubt an airbnb-Touristen, rechtfertigt dies ohne vorherige Abmahnung weder eine fristlose Kündigung noch eine ordentliche Kündigung. Dem Vermieter steht in diesem Fall kein Räumungsanspruch zu. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Berlin hervor.

Die Mieter einer Wohnung in Berlin erhielten im August 2015 eine fristlose sowie ordentliche Kündigung, da sie in drei Fällen für höchstens eine Woche ihre Wohnung an airbnb-Touristen vermietet hatten. Die Vermieterin hat vor den Kündigungen keine Abmahnung ausgesprochen. Da sich die Mieter weigerten die Kündigungen zu akzeptieren, erhob die Vermieterin Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab.

Das LG bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und wies daher die Berufung der Vermieterin zurück. Zwar stellt die unerlaubte Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte grundsätzlich einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung dar. Die Vermieterin habe es aber versäumt eine Abmahnung auszusprechen. Der Vertragsverstoß war nicht so schwerwiegend, als dass eine Abmahnung entbehrlich gewesen wäre.

Die fehlende Abmahnung hat nach Auffassung des LG auch zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung geführt. Zwar ist die ungenehmigte Untervermietung an Touristen als Pflichtverletzung zu werten. Jedoch führt erst die Missachtung einer ausgesprochenen Abmahnung zur notwendigen Erheblichkeit der Pflichtverletzung. Es ist insofern zu beachten, dass jedenfalls in Metropolen den Mietern die Vertragswidrigkeit der Überlassung der Wohnung an Touristen häufig nicht bewusst ist.

Quelle: LG Berlin, Beschluss vom 27.7.2016, 67 S 154/16.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Arbeitszeugnis: So muss die Unterschrift beim Arbeitszeugnis aussehen

Wird ein Arbeitszeugnis erteilt, muss die gesetzliche Schriftform eingehalten werden. Die Unterschrift muss in der Weise erfolgen, wie der Unterzeichner auch sonst wichtige betriebliche Dokumente unterzeichnet.

Hierauf wies das Landesarbeitsgericht (LAG) Hamm hin. Die Richter entschieden, dass nur ein Handzeichen vorliegt, wenn der Namenszug hiervon abweicht. Dieses müsse dann notariell beglaubigt oder notariell beurkundet werden. Daher sei zweifelhaft, ob Arbeitszeugnisse unter diesen Voraussetzungen wirksam mit einem Handzeichen unterzeichnet werden können.

Im Übrigen begründe eine quer zum Zeugnistext verlaufende Unterschrift regelmäßig Zweifel an dessen Ernsthaftigkeit. Sie verstoße damit gegen die Regelungen zum Zeugnis in der Gewerbeordnung. Danach darf das Zeugnis keine Merkmale oder Formulierungen enthalten, die den Zweck haben, eine andere als aus der äußeren Form oder aus dem Wortlaut ersichtliche Aussage über den Arbeitnehmer zu treffen. Ob diese andere Aussage vom Unterzeichnenden subjektiv bezweckt werde, sei dabei unerheblich.

Quelle: LAG Hamm, Beschluss vom 27.7.2016, 4 Ta 118/16.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Aktuelle Gesetzgebung: Länder wollen Elektromobilität und Barrierefreiheit fördern

Der Bundesrat setzt sich dafür ein, die Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge zu verbessern und bauliche Maßnahmen zur Barrierefreiheit zu beschleunigen. Rechtliche Hürden, die dem entgegenstehen, sollten baldmöglichst abgebaut werden. Dies sieht ein Gesetzentwurf vor, den der Bundesrat beschlossen hat.

Mit seinem Vorschlag will der Bundesrat die Einrichtung alters- und behindertengerechter Wohnungen z. B. durch Rollstuhlrampen oder Treppenlifte unterstützen, um dem demografischen Wandel Rechnung zu tragen. Die Entwurfsbegründung geht von einem Anstieg des Bedarfs an altersgerechten Wohnungen auf rund 3,6 Millionen bis zum Jahr 2030 aus. Nach derzeitiger Gesetzeslage kann zwar ein Mieter vom Vermieter die Zustimmung zu entsprechenden baulichen Veränderungen verlangen. Im Wohnungseigentumsrecht fehlt bisher aber eine ausdrückliche gesetzliche Regelung. Dies soll künftig angepasst werden.

Erleichterungen fordert der Bundesrat auch beim Bau von Ladestationen an privaten Kfz-Stellplätzen. Die Möglichkeit, sein Auto bequem am eigenen Stellplatz über Nacht aufzuladen, würde mehr Verbraucherinnen und Verbraucher dazu bringen, sich ein Elektromobil anzuschaffen. Der Bundesrat schlägt Änderungen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht vor, um bestehende rechtliche Hürden zu beseitigen. Dies könne zum Erfolg der Energiewende und zum Erreichen der CO2-Reduktionsziele beitragen, heißt es zur Begründung.

Quelle: Bundesrat

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Fahrverbot: Glühwein und Autoschlüssel

Jeder Autofahrer weiß es: Ab 0,5 Promille Alkohol im Blut wird es kritisch – Bußgeld, Fahrverbot oder gar der Entzug der Fahrerlaubnis sind fast so sicher wie das Amen in der Kirche. Wie aber ist es, wenn der Grenzwert nur ein klitzekleines bisschen überschritten ist? Kann man darauf hoffen, dass das Gericht dann ein Auge zudrückt nach dem Motto: Fast nüchtern ist so gut wie ganz nüchtern?

Keineswegs, wie eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Bamberg zeigt. In dem zu entscheidenden Fall hatte der Autofahrer 0,54 Promille Alkohol im Blut, was das zunächst entscheidende Amtsgericht zum Anlass nahm, das im Bußgeldbescheid noch verhängte Fahrverbot gegen Erhöhung der Geldbuße wegfallen zu lassen. Zu Unrecht, wie das OLG Bamberg befand. Das Gericht verwies darauf, dass bei Ordnungswidrigkeiten nach § 25a StVG, also beim Führen eines Kraftfahrzeugs mit einer Blutalkoholkonzentration von 0,5 Promille oder mehr, regelmäßig ein Fahrverbot zu verhängen ist. Angesichts des höheren Unrechtsgehalts und der Gefährlichkeit einer derartigen Ordnungswidrigkeit verstehe sich die grundsätzliche Angemessenheit eines Fahrverbots regelmäßig von selbst, argumentierten die Richter. Da sie auch sonst keine schwerwiegenden Gründe für einen Wegfall des Fahrverbots erkennen konnten, hoben sie das Urteil des Amtsgerichts auf.

Fazit: Das Herantrinken an Promillegrenzen ist für Autofahrer gefährlich. Wer gerade zur Weihnachtszeit ganz sicher gehen will, lässt die Finger entweder vom Glühwein oder vom Autoschlüssel.

Quelle: OLG Bamberg, Urteil vom 29.10.2012, 3 Ss OWi 1374/12.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kaufrecht: Aufklärungspflichten beim Verkauf von alten Häusern

Der Verkäufer eines Wohnhauses mit einem Keller aus dem Jahre 1938 muss einen Kaufinteressenten darüber aufklären, dass bei starken Regenfällen Wasser in den Keller eindringt.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm im Fall eines Mannes entschieden, der ein Wohnhaus gekauft hatte. Bei der Besichtigung des 1938 gebauten Kellers erklärte er, den Keller als Lagerraum nutzen zu wollen. Farb- und Putzabplatzungen an den Wänden wiesen auf Feuchtigkeitsschäden hin. Dass bei starken Regenfällen Wasser in den Keller eindringt, war nicht sichtbar. Der Verkäufer wies vor Abschluss des Kaufvertrags auch nicht darauf hin. Im Kaufvertrag vereinbarten die Parteien einen Gewährleistungsausschluss. Als der Käufer später den aus seiner Sicht mangelhaften Keller entdeckte, erklärte er den Rücktritt vom Kaufvertrag.

Das OLG stellte fest, dass der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten durfte. Das Haus sei mangelhaft, weil in den Keller bei starkem Regen regelmäßig breitflächig Wasser eindringe. Hiermit müsse ein Käufer auch bei einem älteren, im Jahre 1938 gebauten Keller nicht rechnen. Derartige Keller könnten üblicherweise zumindest als Lagerraum genutzt werden.

Der vereinbarte Gewährleistungsausschluss verhindere nicht die Haftung des Verkäufers. Dieser habe den Mangel arglistig verschwiegen. Er hätte den Käufer darüber aufklären müssen, dass bei starken Regenfällen Wasser breitflächig in den Keller eindringe. Als Verkäufer müsse er auf Fragen eines Kaufinteressenten vollständig und richtig Auskunft geben. Darum habe er auch die Situation im Keller zutreffend schildern müssen. Dies habe er aber nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht getan. Für den Käufer sei bei der Besichtigung des Kellers lediglich erkennbar gewesen, dass dessen Mauern Feuchtigkeitsspuren aufwiesen. Auf seine Fragen nach der Möglichkeit, Gegenstände gefahrlos im Keller zu lagern, habe der Verkäufer die ihm bekannten Wassereinbrüche verschwiegen. Wegen dieses arglistigen Handelns sei der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss wirkungslos. Der Käufer konnte somit aufgrund des Mangels vom Kaufvertrag zurücktreten.

Quelle: OLG Hamm, Urteil vom 18.7.2016, 22 U 161/15, Revision beim BGH (V ZR 186/16)

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Aktuelle Gesetzgebung: Reform des Sachverständigenrechts: Neue Mindestanforderungen an Gutachter in Familiensachen

Künftig sollen nur noch besonders qualifizierte Sachverständige familiengerichtliche Gutachten erstellen dürfen. Der Bundesrat billigte nun ein entsprechendes Gesetz, das der Bundestag im Juli verabschiedet hatte.

Sachverständige müssen eine psychologische, psychotherapeutische, psychiatrische oder ärztliche Berufsqualifikation haben. Pädagogen oder Sozialpädagogen können nur berufen werden, wenn sie über eine diagnostische oder analytische Zusatzqualifikation verfügen. Bisher gibt es keine förmlichen Anforderungen an die Ausbildung der Gutachter.

Jährlich werden in Deutschland rund 270.000 familiengerichtliche Gutachten verfasst. Dabei geht es in der Regel darum, welche Maßnahmen etwa bei Sorgerechtsentzug, Umgangsregelung für das Wohl des Kindes oder zur Abwehr einer Kindeswohlgefährdung erforderlich sind.

Zusätzlich enthält das Gesetz einen neuen Rechtsbehelf, mit dem Beteiligte in kindschaftsrechtlichen Verfahren gegen unbegründete Verfahrensverzögerungen vorgehen können.

Das Gesetz wird nun über die Bundesregierung dem Bundespräsidenten zur Unterschrift vorgelegt. Es soll am Tag nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft treten.

Quelle: Bundesrat

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Mietvertrag: Schadenersatz für in der Wohnung zerstörte Kunstwerke

Hat ein in den Schutzbereich des Mietvertrags einbezogener Dritter Einrichtungen (hier Kunstinstallationen) in die Mietsache eingebracht, kann ihm als Eigentümer bzw. Berechtigten gegen den Vermieter aus dem Mietvertrag als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter gem. § 280 Abs. 1, § 249 BGB ein vertraglicher Anspruch auf Schadenersatz wegen der Zerstörung bzw. Weggabe von Teilen der Einrichtung zustehen.

Für diesen Anspruch gilt ebenfalls die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB, denn der auf dem Mietvertrag beruhende Anspruch des Dritten kann nicht weiter gehen als entsprechende Ansprüche des Mieters.

Quelle: OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 4.3.2016, 2 U 182/14.

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Baumangel: Kellerabdichtung muss den Keller abdichten!

Ist eine funktionierende Kellerabdichtung geschuldet, ist das Werk nur dann mangelfrei, wenn es ausreichend vor eindringendem Wasser schützt. Das Bauwerk und dessen Teile müssen so abgedichtet sein, dass keine Feuchtigkeit eindringt.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hin. Kann die Funktionstauglichkeit der beauftragten Leistung mit der vereinbarten Ausführungsart oder den vereinbarten Materialien nicht erreicht werden, schuldet der Unternehmer weiter die vereinbarte Funktionstauglichkeit.

Der Unternehmer haftet nur dann nicht für die fehlende Funktionstauglichkeit des Werks, wenn er den Besteller auf die Bedenken gegen eine solche Anordnung hingewiesen hat und dieser auf der untauglichen Ausführung besteht. Darauf weist das OLG Düsseldorf hin.

Quelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.3.15, 21 U 62/14.

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Kündigungsrecht: „Bei Anruf Mord“-Drohung: Fristlose Kündigung ist gerechtfertigt!

Die massive Bedrohung eines Vorgesetzten mit „Abstechen“ rechtfertigt auch ohne vorherige Abmahnung die außerordentliche Kündigung des Arbeitnehmer.

Das musste sich ein Arbeitnehmer vor dem Arbeitsgericht Düsseldorf sagen lassen. Es bestand der dringende Verdacht, dass er seinen Vorgesetzten in einem Telefonat massiv mit den Worten „Ich stech‘ Dich ab“ bedroht habe. Hintergrund sollen frühere Konflikte zwischen beiden anlässlich einer Personalratswahl gewesen sein.

Der Arbeitgeber behauptete, der Vorgesetzte habe den Arbeitnehmer an seiner markanten Stimme erkannt. Seine Telefonnummer sei nur wenigen Personen bekannt. Den strafrechtlichen Ermittlungen zufolge wurde der Vorgesetzte von einer Telefonzelle angerufen, die sich etwa 3,5 km von der Wohnung des Arbeitnehmers entfernt befindet. Der Arbeitnehmer trug vor, sich zum Zeitpunkt des Telefon­anrufs vor seinem Wohnhaus befunden zu haben, was seine geschiedene Ehefrau sowie ein Nachbar bestätigen könnten.

Das Arbeitsgericht Düsseldorf hielt die Kündigung für gerechtfertigt. Nach der Beweisaufnahme ist die Kammer überzeugt, dass der Arbeitnehmer den streitigen Anruf getätigt hat. Als Zeugen wurden sowohl der Vorgesetzte als auch der Nachbar und die geschiedene Ehefrau des Arbeitnehmers vernommen.

Bei dem Anruf handele es sich um einen erheblichen Verstoß des Arbeitnehmers gegen seine arbeitsvertraglichen Pflichten. Aufgrund der ernsthaften und nachhaltigen Bedrohung seines Vorgesetzten sei dem Arbeitgeber eine Weiterbeschäftigung des Arbeitnehmers unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalls nicht weiter zumutbar. Aufgrund der Schwere der Pflichtverletzung sei eine vorherige Abmahnung entbehrlich.

Quelle: Arbeitsgericht Düsseldorf, Urteil vom 15.8.2016, 7 Ca 415/15.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Sachverständigengutachten: Überraschende Abtretungsklausel bei Verkehrsunfällen

Abtretungsklauseln in Verträgen über die Erstellung eines Schadensgutachten sind mit Vorsicht zu genießen. Nicht immer ist die Klausel wirksam, mit der der Sachverständige sein Honorar sichern will. Das zeigt aktuell eine Entscheidung des BGH.

Danach ist eine Abtretungsklausel im Sinne von § 305c Abs. 1 BGB überraschend, wenn der Geschädigte von seinen Schadenersatzansprüchen aus einem Verkehrsunfall gegen den Fahrer, den Halter und den Haftpflichtversicherer die Ansprüche auf Ersatz der Positionen Sachverständigenkosten, Wertminderung, Nutzungsausfall, Nebenkosten und Reparaturkosten in dieser Reihenfolge und in Höhe des Honoraranspruchs an den Sachverständigen abtritt. Das gilt auch, wenn der Anspruch auf Ersatz einer nachfolgenden Position nur abgetreten wird, wenn der Anspruch auf Ersatz der zuvor genannten Position nicht ausreicht, um den gesamten Honoraranspruch des Sachverständigen zu decken.

Quelle: BGH, Urteil vom 21.6.2016, VI ZR 475/15.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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