Baumangel: Bauherr muss nachweisen, dass Kosten für Mängelbeseitigung notwendig waren

Urteil BundesgerichtshofVerlangt der Auftraggeber Ersatz der von ihm aufgewendeten Mängelbeseitigungskosten, muss er nachweisen, dass die durchgeführten Maßnahmen für die Mängelbeseitigung notwendig waren.

Hierauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) hingewiesen. Nach Ansicht der Richter bestehe keine Vermutung, dass stets sämtliche von einem Drittunternehmer im Zuge einer Mängelbeseitigungsmaßnahme durchgeführten Arbeiten ausschließlich der Mängelbeseitigung dienen. Ein im Verhältnis zum Auftragnehmer schützenswertes Vertrauen des Auftraggebers, der Drittunternehmer werde nur Arbeiten zur Mängelbeseitigung durchführen, besteht nicht (BGH, Urteil vom 25.6.2015, VII ZR 220/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Mängelbeseitigung: Vermieter darf beschädigten Teppichboden nicht gegen Laminat auswechseln

Paragraf blauDer Vermieter einer Wohnung darf im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht einen mitvermieteten Teppichboden nicht ohne Weiteres gegen den Willen des Mieters durch einen Laminatboden ersetzen.

So entschied es das Landgericht (LG) Stuttgart in einem Streit zwischen Mieter und Vermieter. Die Richter wiesen darauf hin, dass der Vermieter möglichst den ursprünglichen Zustand der Mietsache wiederherstellen müsse, wenn er einen Mangel beseitige. Bringe er Laminatboden statt Teppichboden ein, weiche dies erheblich vom bisherigen Zustand ab. Jedenfalls würde im entschiedenen Fall das Interesse der Mieterin am Behalten des Teppichbodens das Interesse der Vermieterin am Verlegen von Laminat überwiegen (LG Stuttgart, Urteil vom 1.7.2015, 13 S 154/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Immobilienrecht: Wohnungskauf: Rückabwicklung des Kaufvertrags wegen verschwiegenem Mangel

Real Estate investmentHat der Verkäufer einer Wohnung arglistig einen Mangel verschwiegen, hat der Käufer einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrags, auf Ersatz von Aufwendungen und auf Schadenersatz.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Landgericht (LG) Coburg. Geklagt hatte eine Frau, die vom Beklagten eine Eigentumswohnung gekauft hatte. Den Kaufpreis hatte sie teilweise über ein Darlehen finanziert. Im Kaufvertrag hatten die Parteien die Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen. Dieser hatte versichert, dass ihm verborgene Mängel nicht bekannt seien.

Nach dem Einzug stellte sich heraus, dass von einer unter der Wohnung im Erdgeschoss gelegenen Seniorentagesstätte erhebliche Lärmbeeinträchtigungen ausgingen. Hierüber hatte sich der Verkäufer bereits bei der Hausverwaltung beschwert, als er selber noch in der Wohnung wohnte. Die Käuferin erklärte wegen der verschwiegenen Lärmbelästigung den Rücktritt vom Kaufvertrag. Sie verlangte vom Beklagten u.a. die Rückzahlung des Kaufpreises, den Ersatz von Aufwendungen für Notar, Makler, Grunderwerbsteuer etc. sowie die Feststellung, dass der Beklagte auch den weiteren Schaden aus dem zur Kaufpreisfinanzierung aufgenommenen Darlehen zu tragen hat.

Die Lärmbelästigung sei unerträglich und auf eine nicht ausreichende Lärmdämmung im Anbau der Wohnung zurückzuführen. Man höre Gespräche, Singen und auch die Klingel aus der unter der Wohnung befindlichen Seniorentagesstätte. Diesen Mangel habe der Verkäufer arglistig verschwiegen. Auf die Frage der Käuferin nach Lärmbelästigungen habe er nur auf ein gelegentliches Türschlagen verwiesen. Der beklagte Verkäufer verwies auf die bekannte gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss und die damit einhergehenden üblichen Lärmeinwirkungen. Ein arglistiges Verschweigen des Mangels leugnete er. Zwar hätte es diesbezüglich Beschwerden bei der Hausverwaltung gegeben, jedoch sei der Mangel dann beseitigt worden.

Das Gericht hat u.a. ein Gutachten zum baulichen Zustand der Wohnung eingeholt und diese auch selbst in Augenschein genommen. Dabei hat sich herausgestellt, dass die maßgeblichen Schalldämmwerte der Wohnung deutlich unterschritten waren. Daher lagen die Störungen in einem nicht mehr zumutbaren Bereich. Um diesen Mangel zu beheben, müsste die gesamte Fassade neu konstruiert werden. Das Gericht war davon überzeugt, dass der Mangel auch schon bei Übergabe der Wohnung vorgelegen habe. Dies folge aus der baulichen Ursache des Mangels. Zudem sprächen hierfür die früheren Beschwerden des Beklagten gegenüber der Hausverwaltung. Er habe auch noch nach kleineren Umbaumaßnahmen gegenüber der Hausverwaltung erklärt, dass er sich wegen der Lärmbelästigung überlegen müsse, die Wohnung wieder aufzugeben. Aufgrund des letztgenannten Umstands ging das Gericht auch davon aus, dass der Beklagte den Sachmangel beim Verkauf der Wohnung arglistig verschwiegen habe.

Das LG hat den Beklagten verurteilt, den Kaufpreis zurückzuzahlen (gegen Rücknahme der Eigentumswohnung) und die Aufwendungen der Klägerin zu erstatten. Weiter muss der Verkäufer der Klägerin auch den Schaden aus dem zur Finanzierung des Kaufpreises aufgenommenen Darlehen ersetzen. Schließlich muss er auch deren vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten tragen (LG Coburg, Urteil vom 23.12.2014, 23 O 358/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Aktuelle Gesetzgebung: Neue Mindestlohndokumentationspflichtenverordnung

Klage mit Buch, Hand und BrilleAm 31.7.2015 ist die Verordnung zu den Dokumentationspflichten nach den §§ 16 und 17 des Mindestlohngesetzes und den §§ 18 und 19 des Arbeitnehmer-Entsendegesetzes in Bezug auf bestimmte Arbeitnehmergruppen im Bundesanzeiger verkündet worden. Sie tritt am 1.8.2015 in Kraft. Die Mindestlohndokumentationspflichten-Verordnung vom 18.12.2014 wird dafür aufgehoben.

Mit der Mindestlohndokumentationspflichten-Verordnung wird die Einkommensschwelle von 2.958 EUR dahingehend ergänzt, dass die Aufzeichnungspflicht nach dem Mindestlohngesetz bereits früher entfällt. Es reicht aus, wenn das verstetigte regelmäßige Monatsentgelt mehr als 2.000 EUR brutto beträgt und dieses Monatsentgelt jeweils für die letzten tatsächlich abgerechneten 12 Monate nachweislich gezahlt wurde. Zudem sind bei der Beschäftigung von engen Familienangehörigen (Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder und Eltern des Arbeitgebers) die Aufzeichnungspflichten nicht mehr anzuwenden.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Schadenersatz: Alkoholbedingt verkehrsuntüchtiger Fußgänger kann Schadenersatzansprüche verlieren

Platten / IdeeVerletzt sich ein mit 2,49 Promille alkoholisierter, verkehrsuntüchtiger Fußgänger, indem er beim Versuch sich abzustützen, zwischen die Hinterachsen eines Sattelaufliegers gerät, kann das Verschulden des Fußgängers die Betriebsgefahr des Lastzugs vollständig zurücktreten lassen und Schadenersatzansprüche des Fußgängers ausschließen.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm entschieden und damit die erstinstanzliche Entscheidung des Landgerichts Essen im Ergebnis bestätigt. Der 48 Jahre alte Kläger geriet, mit 2,49 Promille alkoholisiert, als Fußgänger auf dem Parkplatz eines Lebensmittelsupermarkts zwischen die Achsen eines Sattelaufliegers. Dabei erlitt er schwerste Verletzungen. Der Lastzug hatte sich kurz zuvor langsam in Bewegung gesetzt. Aufgrund des Unfallgeschehens hat der Kläger von dem Fahrer und der Kfz-Versicherung Schadenersatz und ein Schmerzensgeld von 20.000 EUR verlangt.

Seine Klage blieb ohne Erfolg. Den Unfall habe er, so die Richter, im weitaus überwiegenden Maße selbst verschuldet. Demgegenüber sei ein Verschulden des Fahrers nicht festzustellen. Ihm sei nicht anzulasten, dass er auf das Auftauchen des Klägers zu spät oder falsch reagiert habe und der Unfall durch eine ihm zumutbare Reaktion zu verhindern gewesen wäre. Während sich der Kläger dem Sattelauflieger genähert habe, sei er für den Fahrer nicht als hilfsbedürftige Person zu erkennen gewesen. Demgegenüber habe der Kläger gegen das für ihn auch als Fußgänger im Straßenverkehr geltende Rücksichtnahmegebot verstoßen. Er sei sehenden Auges mit nicht geringer Geschwindigkeit seitlich auf den hinteren Bereich des sich langsam vorwärts bewegenden Sattelzugs zugelaufen. Anschließend habe er sich mit beiden Händen so auf den Aufbau abgestützt, dass er zwischen die Hinterachsen des anfahrenden Aufliegers gestürzt sei. Das in höchstem Maße eigengefährdende und verkehrswidrige Verhalten des Klägers lasse sich nur mit seiner Alkoholisierung erklären. Angesichts der übersichtlichen Örtlichkeit und des schnell zu registrierenden Anfahrvorgangs des Lastzugs seien andere Ursachen ausgeschlossen. Hinter den groben Verkehrsverstoß des Klägers trete die Betriebsgefahr des Lastzugs vollständig zurück (OLG Hamm, Urteil vom 17.4.2015, 9 U 34/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Aktuelle Gesetzgebung: Im Unterhaltsrecht wird der Mindestunterhalt von Kindern angepasst

RechtsfindungDie Bundesregierung hat den vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz vorgelegten Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Unterhaltsrechts sowie des Unterhaltsverfahrensrechts beschlossen.

Durch eine Änderung des Unterhaltsrechts soll die Anbindung des Mindestunterhalts für minderjährige Kinder an den steuerlichen Freibetrag beendet werden. Die Anknüpfung an den Kinderfreibetrag hat in der Vergangenheit zu Abweichungen zwischen der Höhe des Mindestunterhalts und dem Existenzminimum minderjähriger Kinder geführt. Deswegen soll künftig die Höhe des Mindestunterhalts direkt an das Existenzminimum gekoppelt werden.

Darüber hinaus soll das vereinfachte Unterhaltsverfahren anwenderfreundlicher geregelt und deutlicher als bisher auf die typischen Fälle seiner Anwendung ausgerichtet werden. Dazu werden die Verfahrensrechte der Beteiligten neu bestimmt und das Verfahren effizienter gestaltet. Es sollen daher insbesondere die Regelungen im FamFG zum Anwendungsbereich des vereinfachten Verfahrens, zu den Einwendungen des Antragsgegners, zum Übergang in das streitige Verfahren und zum Formularzwang geändert werden.

Schließlich sind im Auslandsunterhaltsgesetz vorwiegend technische Anpassungen vorgesehen. Hiermit wird insbesondere auf eine Entscheidung des EuGH zur örtlichen Zuständigkeit der deutschen Familiengerichte in Auslandsunterhaltssachen reagiert.

Quelle Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Pachtverhältnis: Erpresserischer Pächter muss Schadenersatz leisten

Deutsche Gesetze 1Erklärt der Pächter gegenüber dem Verpächter, er werde die Pachtsache nach wirksamer fristloser Kündigung nur räumen und herausgeben, wenn der Verpächter im Gegenzug eine Vereinbarung unterzeichnet, wonach er auf sämtliche offene Pachtzinsforderungen verzichtet und sich verpflichtet, die Kaution und die seinerzeit gezahlte Maklercourtage zu erstatten, ist dies eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung in Gestalt einer Erpressung.

Diese deutlichen Worte sprach das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. Die Richter machten dabei deutlich, dass der Pächter hierfür dem Verpächter auf Schadenersatz hafte.

Im Übrigen könne der Verpächter die aufgrund dessen getroffene Vereinbarung über die Gewährung der geforderten Vermögensvorteile wegen widerrechtlicher Drohung anfechten. Die Ankündigung, das Mietobjekt ansonsten nicht herauszugeben, hat nämlich für ihn eine Zwangslage geschaffen (OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 10.6.2015, 2 U 201/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Kündigungsrecht: Diskriminierungsschutz für schwangere Frauen

ArbeitsrechtDie wiederholte Kündigung einer schwangeren Frau ohne Zustimmung der Arbeitsschutzbehörde kann einen Anspruch auf Geldentschädigung wegen Diskriminierung auslösen.

Das hat das Arbeitsgericht Berlin entschieden und den beklagten Arbeitgeber zur Zahlung einer Entschädigung in Höhe von 1.500 EUR verurteilt. Der Arbeitgeber hatte die bei ihm beschäftigte Klägerin bereits während der Probezeit gekündigt. Diese Kündigung hatte das Arbeitsgericht in einem vorangegangenen Kündigungsschutzverfahren für unwirksam erklärt. Die Klägerin hatte dem Arbeitgeber nämlich gleich nach der Kündigung mitgeteilt, dass sie schwanger sei. Dabei hatte sie auch den Mutterpass vorgelegt. Der Arbeitgeber hatte trotzdem keine Zustimmung der Arbeitsschutzbehörde zur Kündigung eingeholt. Einige Monate später kündigte er erneut ohne Zustimmung der Arbeitsschutzbehörde. Seine Einlassung, er sei davon ausgegangen, dass die Schwangerschaft schon beendet sei, ließ das Arbeitsgericht nicht gelten. Es erklärte auch die erneute Kündigung für unwirksam. Zudem muss der Arbeitgeber eine Geldentschädigung nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) zahlen. Er habe aufgrund des ersten Kündigungsschutzverfahrens und der Kenntnis des Mutterpasses mit dem Fortbestand der Schwangerschaft rechnen müssen (Arbeitsgericht Berlin, Urteil vom 8.5.2015, 28 Ca 18485/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Ein Grundstückseigentümer kann von seinem Nachbarn nicht immer die Beseitigung von Bäumen wegen der von ihnen verursachten Verschattung verlangen.

haus fragezeichenNachbarrecht: Kein Beseitigungsanspruch bei Verschattung eines Grundstücks durch Bäume des Nachbarn

Das mussten sich die Eigentümer eines Einfamilienhauses vor dem Bundesgerichtshof (BGH) sagen lassen. Ihr 10 mal 10 m großer, nach Süden ausgerichteter Garten grenzt an eine öffentliche Grünanlage der beklagten Stadt. Dort stehen in einem Abstand von 9 bzw. 10,30 m von der Grenze zwei ca. 25 m hohe, gesunde Eschen. Die Kläger verlangen, dass diese Bäume beseitigt werden. Die Bäume würden den Garten vollständig verschatten. Er eigne sich daher weder zur Erholung noch zur Hege und Pflege der von ihnen angelegten anspruchsvollen Bonsai-Kulturen. Das Wachstum der Bäume sei für sie bei Erwerb des Hauses nicht vorhersehbar gewesen. Derartig hoch wachsende Laubbäume seien mit einer konzeptionell nach Süden ausgerichteten Bungalow-Siedlung unvereinbar. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen.

Der BGH hat dieses Urteil heute bestätigt. Ein Beseitigungsanspruch setze voraus, dass das Eigentum der Kläger beeinträchtigt werde. Daran fehle es. Eine Benutzung des Grundstücks in dessen räumlichen Grenzen – hier durch die auf dem Grundstück der Beklagten wachsenden Bäume – ist im Zweifel von dem Eigentumsrecht des Nachbarn gedeckt. Zwar können nach dem im Bürgerlichen Gesetzbuch enthaltenen Maßstab bestimmte Einwirkungen auf das benachbarte Grundstück durch den Nachbarn abgewehrt werden. Dazu zählt der Entzug von Luft und Licht als sogenannte „negative“ Einwirkung nicht. Das ist seit Langem in der Rechtsprechung entschieden.

Allerdings könne das Eigentum des angrenzenden Nachbarn durch den Schattenwurf von Pflanzen und Bäumen beeinträchtigt werden. Das sei dann der Fall, wenn die in den Landesnachbargesetzen enthaltenen Abstandsvorschriften nicht eingehalten werden. Diese Voraussetzung liege hier aber nicht vor. Nach dem maßgeblichen nordrhein-westfälischen Landesrecht für stark wachsende Bäume beträgt der vorgeschriebene Abstand 4 m. Dieser Abstand sei hier gewahrt.

Es besteht auch kein Beseitigungsanspruch aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis. Dieser komme mit Rücksicht auf die nachbarrechtlichen Sonderregelungen nur in Ausnahmefällen in Betracht. Er setze voraus, dass die Kläger wegen der Höhe der Bäume ungewöhnlich schweren und nicht mehr hinzunehmenden Nachteilen ausgesetzt werden. Das sei hier nicht der Fall. Die Gartenfläche werde nicht ganzjährig vollständig verschattet. Zudem sei bei der erforderlichen Abwägung auch zu berücksichtigen, dass der vorgeschriebene Abstand um mehr als das Doppelte überschritten werde. Umso mehr trete in den Vordergrund, dass öffentliche Grünanlagen besondere Aufgaben zu erfüllen hätten. Sie sollen die Luft verbessern, Naherholungsräume schaffen und als Rückzugsort für Tiere dienen. Das erfordere gerade auch große Bäume, die auf vielen privaten Grundstücken aus Platzgründen oft nicht angepflanzt werden könnten. Das Grundstück der Kläger liege am Rande einer öffentlichen Grünanlage. Der damit verbundene Schattenwurf ist daher Ausdruck der Situationsgebundenheit des Grundstücks (BGH, Urteil vom 10.7.2015, V ZR 229/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Unfallschadensregulierung: Kein Abzug der Mehrwertsteuer bei Privatfahrzeug eines Unternehmers

Accident with two carsWenn ein Unternehmer einen Unfall mit seinem Privatfahrzeug hat, hat er Anspruch auf die Bruttobeträge.

Das ist eine Selbstverständlichkeit, muss aber immer wieder von den Gerichten, wie jüngst vom Amtsgericht Schwarzenbek bestätigt werden.

Hinweis Zur Ehrenrettung der Versicherer sei eingeräumt, dass der Fehler oft schon bei der Schadenmeldung beginnt. Wer beim Vorsteuerabzug „ja“ ankreuzt, wird Mühe haben, das mit Hinweis darauf, dass das Privatfahrzeug betroffen ist, wieder zu korrigieren. Da ist also ausreichende Sorgfalt anzuraten, besser noch anwaltliche Hilfe (Amtsgericht Schwarzenbek, Urteil vom 4.5.2015, 2 C 403/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von