Vorkaufsrecht: Vermieter haftet bei Verletzung von Informationspflichten auf Schadenersatz

Paragraf blauUnterlässt es der Vermieter pflichtwidrig, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwischen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Schadenersatz verlangen.

Das musste sich ein Vermieter vom Bundesgerichtshof (BGH) ins Stammbuch schreiben lassen. Der Schadenersatz berechne sich nach dem Urteil aus der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Fall des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten). Der Schadenersatzanspruch bestehe auch, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat.

Hinweis:  Die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 S. 3, § 469 Abs. 2 S. 1 HS. 1 BGB) beginnt erst mit Mitteilung des Inhalts des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags. Daher kann der Mieter das Vorkaufsrecht grundsätzlich noch binnen einer Frist von zwei Monaten ab Erhalt einer nachträglichen Mitteilung des Vermieters oder des Käufers über den Inhalt des Kaufvertrags und das Bestehen seines Vorkaufsrechts ausüben (BGH, Urteil vom 21.1.2015, VIII ZR 51/14.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Urlaubsrecht: Keine Kürzung des Erholungsurlaubs wegen Elternzeit nach Ende des Arbeitsverhältnisses

???????????????????Nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses kann der Arbeitgeber den Erholungsurlaub wegen Elternzeit nicht mehr kürzen.

Hierauf wies das Bundesarbeitsgericht (BAG) hin. Geklagt hatte eine Frau, die in einem Seniorenheim als Ergotherapeutin beschäftigt war. Bei einer Fünftagewoche standen ihr im Kalenderjahr 36 Urlaubstage zu. Im Dezember 2010 bekam die Frau einen Sohn. Sie war sodann bis zur Beendigung des Arbeitsverhältnisses im Mai 2012 in Elternzeit. Anschließend verlangte sie ohne Erfolg die Abrechnung und Abgeltung ihrer Urlaubsansprüche aus den Jahren 2010 bis 2012. Im September 2012 erklärte die Beklagte die Kürzung des Erholungsurlaubs wegen der Elternzeit. Das Landesarbeitsgericht hielt die nachträgliche Kürzung des Erholungsurlaubs für unwirksam. Es hat der Klägerin deshalb eine Urlaubsabgeltung zugesprochen.

Die Revision der Beklagten hatte vor dem BAG keinen Erfolg. Die Richter entschieden, dass die Beklagte nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses mit ihrer Kürzungserklärung im September 2012 den Anspruch der Klägerin auf Erholungsurlaub wegen der Elternzeit nicht mehr verringern konnte. Die Bestimmung im Bundeselterngeld und Elternzeitgesetz (BEEG), nach der der Arbeitgeber den der Arbeitnehmerin zustehenden Erholungsurlaub für jeden vollen Kalendermonat der Elternzeit um ein Zwölftel kürzen kann, setzt voraus, dass der Anspruch auf Erholungsurlaub noch besteht. Daran fehlt es, wenn das Arbeitsverhältnis beendet ist und der Arbeitnehmer Anspruch auf Urlaubsabgeltung hat. Zwar bestand nach der bisherigen Rechtsprechung eine Kürzungsbefugnis des Arbeitgebers auch nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses. Diese Rechtsprechung hat das BAG aber aufgegeben. Nach der neueren Rechtsprechung des BAG ist der Anspruch auf Urlaubsabgeltung nicht mehr Surrogat des Urlaubsanspruchs, sondern ein reiner Geldanspruch. Dieser verdankt seine Entstehung zwar urlaubsrechtlichen Vorschriften. Ist der Abgeltungsanspruch entstanden, bildet er jedoch einen Teil des Vermögens des Arbeitnehmers und unterscheidet sich in rechtlicher Hinsicht nicht von anderen Zahlungsansprüchen des Arbeitnehmers gegen den Arbeitgeber (BAG, Urteil vom 19.5.2015, 9 AZR 725/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumangel: Wann kann der Auftragnehmer die Beseitigung eines optischen Mangels verweigern?

woman shaking hands with construction manEin Auftraggeber kann nicht in jedem Fall vom Auftragnehmer verlangen, dass dieser einen optischen Mangel beseitigt. Wann die Beseitigung verweigert werden darf, ist eine Frage des Einzelfalls.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf. Nach Ansicht des Gerichts müsse in jedem Einzelfall eine Gesamtabwägung erfolgen, ob der Auftragnehmer den sog. Unverhältnismäßigkeitseinwand erheben könne. Die Richter stellten dabei folgende Regel auf: Betreffen die Mängel nur das äußere Erscheinungsbild des gelieferten Werks (optische Mängel) und haben sie keine Funktionsbeeinträchtigung zur Folge, müsse bei der Gesamtabwägung darauf abgestellt werden, ob der Auftraggeber ein nachvollziehbares (nicht nur unbedeutendes) Interesse an der (auch) optisch einwandfreien Herstellung des Werks hat. Je höher dieses Leistungsinteresse des Bestellers an einem auch optisch makellosen Erscheinungsbild des bestellten Werks ist, umso weniger könne der Auftragnehmer mit seinem Einwand gehört werden. Berühre der nur geringfügige Schönheitsfehler nur leicht das ästhetische Empfinden des Bestellers, ohne dass in objektivierbarer Form die „Wertschätzung“ gegenüber dem Werk beeinträchtigt werde, könne bei erheblichen Mängelbeseitigungsaufwendungen dagegen von Unverhältnismäßigkeit ausgegangen werden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 4.11.2014, 21 U 23/14).

 
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Haftungsrecht: Wer unachtsam die Fahrertür in den Verkehrsraum öffnet haftet voll für den Schaden

Euro Recht im GleichgewichtÖffnet der Fahrer eines am rechten Fahrbahnrand geparkten Fahrzeugs unachtsam die Autotür in den Verkehrsraum des fließenden Verkehrs hinein, dann begründet das ein erhebliches Verschulden, hinter dem die einfache Betriebsgefahr des Fahrzeugs im fließenden Verkehr regelmäßig zurücktritt.

So entschied es das Landgericht (LG) Stuttgart. Die Richter machten deutlich, dass es bei jedem Unfall auf den Einzelfall ankomme, in welcher Höhe die Beteiligten haften. Zu berücksichtigen sei dabei insbesondere, inwieweit der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Fahrzeug verursacht worden ist. Diese Abwägung ergab hier, dass die aussteigende Fahrerin des parkenden Fahrzeugs den Unfall so überwiegend fahrlässig verursacht hat, dass im Verhältnis dazu die Betriebsgefahr des fahrenden Fahrzeugs zurücktritt.

Gerade beim plötzlichen Öffnen der Fahrertür eines parkenden Pkws ist von einem schweren Verschulden auszugehen. Das Fließen des Verkehrs ist nur gewährleistet, wenn sich die mit angemessener Geschwindigkeit und regelgerechtem Abstand Vorbeifahrenden darauf verlassen können, dass nicht unerwartet eine Fahrzeugtür in den Fahrbereich hinein geöffnet wird.

Auch der Umstand, dass sich die Beifahrerin auf dem Gehweg neben dem parkenden Fahrzeug befand, führt nicht zu einem anderen Ergebnis. Zum einen steht schon gar nicht fest, ob der Fahrer des fahrenden Pkw diese Beifahrerin in der herrschenden Dunkelheit sehen konnte und gesehen hat. Zum anderen ist das Gericht der Ansicht, dass Personen auf dem Gehweg vorbeifahrenden Fahrzeugen keinen Anlass geben, einen größeren Abstand als 0,5 m zu parkenden Fahrzeugen einzuhalten oder besonders langsam (deutlich unter 30 km/h) zu fahren. Personen auf dem Gehweg sind ein ständiges und keineswegs zu besonderer Vorsicht Anlass gebendes Phänomen. Eine Vermutung, dass Personen auf dem Gehweg bedeuten, dass demnächst jemand aus dem Fahrzeug steigen werde, neben dem sie sich befinden, gibt es nicht (LG Stuttgart, Urteil vom 22.4.2015, 13 S 172/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Hausratversicherung: Wann ist ein Diebstahl im Freibad von der Versicherung gedeckt?

Haftung onlineIn der Freibadsaison zur Sommerzeit haben Langfinger Hochkonjunktur. Es stellt sich daher die Frage, wann ein solcher Diebstahl ersetzt wird und in welchen Fällen der Betroffene leer ausgeht.

Frage: Der Versicherungsnehmer verbringt einen Nachmittag im Freibad. Als er vom Schwimmen aus dem Becken zur Liegewiese kommt, sind sein Handy und sein Portemonnaie verschwunden. Beides hatte er in seiner Schwimmtasche, die auf der Badedecke lag. Ist der Schaden versichert und von welchem Versicherer kann er den Verlust ersetzt verlangen?

Antwort: Möglicherweise greift in diesem Fall seine Hausratversicherung. Unter bestimmten Voraussetzungen ist der Verlust von Hausrat nämlich auch versichert, wenn sich dieser zum Zeitpunkt des Diebstahls vorübergehend nicht in dem versicherten Haus befunden hat (sog. Außenversicherung).

Im vorliegenden Fall liegt jedoch nur ein einfacher Diebstahl vor. Dieser ist über die Hausratversicherung nicht gedeckt. Die entwendete Sache war nicht vor Mitnahme geschützt und der Täter musste keine Hindernisse überwinden.

Frage: Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit die Hausratversicherung eintrittspflichtig ist?

Antwort: Die Hausratversicherung ist eintrittspflichtig, wenn einer der folgenden Fälle vorliegt:

• Schwerer Diebstahl oder Einbruchdiebstahl

Ein schwerer Diebstahl oder Einbruchdiebstahl setzt voraus, dass die entwendete Sache durch ein Schloss oder Ähnliches geschützt war und der Täter ein Hindernis überwinden und Gewalt anwenden bzw. eine Sachbeschädigung begehen musste.

Beispiel  Der Versicherungnehmer hatte seine Wertsachen in einem Spind oder Schließfach im Schwimmbad eingeschlossen und dieser bzw. dieses wurde aufgebrochen.

• Räuberischer Diebstahl

Ein räuberischer Diebstahl ist ein Diebstahl unter Anwendung oder Androhung von Gewalt.

Beispiel  Der Versicherungsnehmer wurde im Schwimmbad überfallen und der Dieb hat ihm sein Handy und das Geld gestohlen. Ein einfacher Taschendiebstahl fällt also nicht unter diese Fallgestaltung.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Testament: Die Bezugnahme auf ein maschinenschriftliches Testament kann ausnahmsweise wirksam sein

Paragraph Typewriter 3Die Bezugnahme auf ein nicht in Testamentsform abgefasstes Schriftstück ist unschädlich, wenn sie lediglich der näheren Erläuterung testamentarischer Bestimmungen dient.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Hamburg in einer Entscheidung hin. In dem Fall hatte die Erblasserin E ihren vorverstorbenen Ehemann M beerbt. Für den zweiten Erbfall hatten die Ehegatten in einem maschinenschriftlichen Testament geregelt, dass der Sohn S der E und der Enkel EN (Beteiligter zu 1) je Erben zu 1/4 werden sollten. Die andere Hälfte des gemeinsamen Nachlasses sollte den ­Geschwistern des M zufallen (darunter die Beteiligten zu 2 und 3). Später erstellte die E ein eigenhändiges Testament. Darin hieß es: „Da mein Sohn (…) am (…) verstorben ist, setze ich für die Hälfte meines Vermögens meinen Enkel als Haupterben ein. Die andere Hälfte geht an die Erben, die im Testament genannt sind.“ Die Beteiligten zu 2 und 3 beantragten einen Erbschein, wonach EN Erbe zu 1/2 und die vier Geschwisterstämme des M Erben zu je 1/8 geworden sind. Das Nachlassgericht kündigte die Erteilung des Erbscheins an.

Das OLG wies die dagegen gerichtete Beschwerde des EN zurück. Die Richter machten deutlich, dass das maschinenschriftliche Testament formunwirksam sei. Fraglich sei daher, ob dessen Inhalt dadurch zur Geltung kommen konnte, dass E darauf im handschriftlichen Testament Bezug genommen hat. Dazu müsse der wahre Wille der E ermittelt werden. Dieser sei durch das formunwirksame Testament erkennbar: Nach dem Tod der Ehegatten sollte das Vermögen zur Hälfte an den Stamm der E und zur Hälfte an die gesetzlichen Erben des M fallen.

Anschließend sei zu klären, ob der Wille der E im handschriftlichen Testament ausreichend angedeutet ist, damit die Testamentsform gewahrt ist. Dies sei hier der Fall. Das formwirksame handschriftliche Testament der E bestimme die nicht namentIich genannten Miterben zur Hälfte nicht nur durch Bezugnahme auf die „im Testament genannten“ Personen. Es biete sogar selbst einen gewissen Anhalt für die nähere Bestimmbarkeit dieser Personen. Denn es bringe zum Ausdruck, dass die E an ganz bestimmte Personen gedacht habe. Es sei somit zur Klarstellung dessen, was die E mit ihrer testamentarischen Erklärung gemeint habe, auf das von ihr ausdrücklich in Bezug genommene formunwirksame gemeinschaftliche Testament zurückzugreifen. Denn Aufgabe der Testamentsauslegung sei es, den u.U. verborgenen Sinn einer testamentarischen Verfügung zu ermitteln, und zwar auch unter Heranziehung von Umständen außerhalb der Testamentsurkunde.

Der Wille der E habe sich in ihrem Testament, wenn auch unvollkommen, ausgedrückt. Biete aber das Testament eine Grundlage für die Auslegung, und sei sie auch noch so gering, könne dem Ergebnis der gebotenen Auslegung Formnichtigkeit nicht entgegengehalten werden (OLG Hamburg, Beschluss vom 18.3.2015, 2 W 5/15).

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Aktuelle Gesetzgebung: Schwarzfahren kostet künftig 60 statt 40 EUR

Steine - QuerdenkerDer Bundesrat hat einer Verordnung der Bundesregierung zugestimmt, die das „erhöhte Beförderungsentgelt“ für Fahren ohne gültiges Ticket im öffentlichen Personennahverkehr anhebt.

 

Die Länder hatten die Anpassung im November letzten Jahres gefordert, um auf die allgemeine Preissteigerung in den 12 Jahren seit der letzten Erhöhung zu reagieren. Die Verordnung muss noch im Bundesgesetzblatt verkündet werden. Sie soll im zweiten Monat nach der Veröffentlichung in Kraft treten.

 

Quelle  Plenarsitzung des Bundesrats vom 8.5.2015

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Klimawandel: Beim Hochwasserschutz von Mieträumen muss ein Sicherheitszuschlag eingehalten werden

paragraphMieträume im Bereich einer historisch gewachsenen Stadt, die wegen ­ihrer Lage grundsätzlich einer erhöhten Hochwassergefahr ausgesetzt ist, müssen zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrags gegen solche Einwirkungen geschützt sein, die voraussehbar sind und für deren Eintritt tatsächliche Anhaltspunkte bestehen.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) München im Fall eines Pkw-Fahrers, der seinen Wagen in einer Tiefgarage geparkt hatte. Dort kam es bei einem Unwetter zu einer Überschwemmung. Durch das Wasser erlitt der Pkw einen Totalschaden. Die Richter am OLG stellten klar, dass Mieträume in Zeiten des Klimawandels mit immer häufiger und heftiger auftretenden Unwettern besonders gesichert sein müssten. Abgedeckt werden müsse dabei nicht nur ein Hochwasser, das den bisher bekannten höchsten Wasserstand aus zurückliegenden Jahren erreicht. Vielmehr müsse ein zusätzlicher „Sicherheitszuschlag“ berücksichtigt werden.

Im vorliegenden Fall waren diese Voraussetzungen jedoch erfüllt. Es bestanden Sicherheitseinrichtungen, die einem Wasserstand von mehr als 80 cm über dem höchsten jemals gemessenen Hochwasser standhalten konnten. Das sei ausreichend gewesen. Mit einem Jahrhunderthochwasser, das noch darüber hinausging, musste nicht gerechnet werden. Der Autofahrer konnte daher keinen Ersatz verlangen (OLG München, Urteil vom 29.1.2015).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Tarifvertrag: Stichtagsregelung für Gewerkschaftsmitglieder

TermineAlt-Gewerkschaftsmitglieder dürfen per Tarifsozialplan höhere Abfindungen erhalten als Arbeitnehmer, die nach einem bestimmten Stichtag der Gewerkschaft beigetreten sind.

Zu diesem Ergebnis kam das Bundesarbeitsgericht (BAG). Ein Haustarifvertrag, der einen sozialplanähnlichen Inhalt hat, kann für Leistungen, die zur Abmilderung der wirtschaftlichen und sozialen Nachteile an tarifgebundene ArbN gezahlt werden, eine Stichtagsregelung vorsehen. Danach kann ein Anspruch nur für diejenigen Mitglieder bestehen, die zum Zeitpunkt der tariflichen Einigung der Gewerkschaft bereits beigetreten waren (BAG, Urteil vom 15.4.15, 4 AZR 796/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumangel: Ohne Frist zur Mängelbeseitigung gibt es keinen Anspruch auf Schadenersatz

EntlassungswelleHat der Auftraggeber die angeblich festgestellten Mängel weder angezeigt noch dem Auftragnehmer eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt, hat er keinen Anspruch auf Schadenersatz wegen Mängeln des Bauwerks.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. hin. Die Richter erläuterten, dass der Schadenersatzanspruch dann daran scheitere, dass sich der Auftragnehmer mit seinen aus dem geschlossenen Werkvertrag resultierenden Leistungspflichten nicht in Verzug befinde.

Etwas anderes gelte nach Ansicht des Gerichts nur, wenn eine entsprechende Fristsetzung zur Nacherfüllung ausnahmsweise entbehrlich war. Das sei vorliegend aber nicht der Fall gewesen. Der Auftragnehmer habe die Nacherfüllung nicht verweigert. Diese sei auch nicht fehlgeschlagen. Auch habe sich nicht feststellen lassen, dass dem Auftraggeber eine Nacherfüllung durch den Auftragnehmer unzumutbar gewesen wäre (OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 7.5.2015, 15 U 17/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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