Wohnraummieter: Untervermietungserlaubnis umfasst nicht unbedingt Überlassung an Touristen

Abstract cube from puzzle on white backgroundAuch wenn der Vermieter eine Untervermietung der Wohnung erlaubt hat, berechtigt dies den Mieter nicht in jedem Fall, die Wohnung auch an Touristen zu überlassen.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall des Mieters einer Zwei-Zimmer-Wohnung (42,85 qm) in Berlin. Er hatte 2008 von der Vermieterin die Erlaubnis zur Untervermietung erbeten, weil er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am Wochenende zu einem Besuch seiner Tochter nutze und er sie deshalb zeitweise untervermieten wolle. Die Vermieterin erteilte eine Erlaubnis zur Untervermietung „ohne vorherige Überprüfung“ gewünschter Untermieter. In dem Schreiben hieß es weiter: „Sie verpflichten sich, Ihren Untermietern Postvollmacht zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. (…) als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie in Ihrem Briefkasten (…) landen, auch wenn sie vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein sollten.“ Im Mai 2011 bot der Mieter die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Die Vermieterin beanstandete eine derartige Nutzung als vertragswidrig und mahnte den Mieter unter Androhung einer Kündigung ab. Der Mieter hielt die Vermietung an Touristen dagegen als von der erteilten Untervermietungserlaubnis umfasst. Hierüber geriet man in Streit. Schließlich kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos.

Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Die Revision der Vermieterin hatte Erfolg. Die Richter am BGH entschieden, dass der Mieter nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt war. Die Klage könne deshalb nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung abgewiesen werden. Das Berufungsgericht habe bei der Auslegung der Untervermietungserlaubnis rechtsfehlerhaft außer Acht gelassen, dass die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung unterscheidet. Sie sei deshalb nicht ohne Weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst. Hier habe die Vermieterin zudem verlangt, dass der Mieter den Untermietern Postvollmacht erteilen solle. Schon daraus sei erkennbar, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten. Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden (BGH, VIII ZR 210/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kündigungsrecht: Streit um Lohnansprüche berechtigt nicht zur Arbeitsverweigerung

Figuren / SchutzzoneWer sich beharrlich weigert, seine Arbeit auszuführen, weil er denkt, er sei nicht ausreichend vergütet, riskiert eine fristlose Kündigung. Ein Irrtum schützt ihn nicht.

Das hat das Landesarbeitsgericht (LAG) Schleswig-Holstein im Fall eines Arbeitnehmers deutlich gemacht, der seit einem Jahr bei seinem Arbeitgeber als Bodenleger beschäftigt war. Für bestimmte Bodenverlegearbeiten war ein Akkordsatz vereinbart, ansonsten ein Stundenlohn von 12 EUR. Der Arbeitnehmer sollte in 40 nahezu identischen Häusern im Akkord Bodenbelag verlegen. Dabei musste er vorbereitend – wie üblich – auch den Belag in die einzelnen Häuser transportieren, den Untergrund reinigen sowie den Belag zu- und Dämmstreifen abschneiden. Nach zwei Tagen Arbeit rechnete er sich seinen Durchschnittsstundenlohn aus und kam auf einen Betrag von 7,86 Euro brutto. Daraufhin forderte er vom Geschäftsführer einen adäquaten Stundenlohn für diese Baustellen oder aber einen anderen Einsatzort. Dieser lehnte beides ab und forderte den Arbeitnehmer in mehreren Gesprächen eindringlich auf, die zugewiesene Arbeit auszuführen. Zuletzt drohte er ihm die fristlose Kündigung an. Der Arbeitnehmer hielt an seiner Verweigerungshaltung fest. Das Arbeitsverhältnis wurde daraufhin fristlos gekündigt.

Das LAG bestätigte diese Kündigung. Der Arbeitnehmer habe die Arbeit nicht verweigern dürften, weil zu Bodenverlegearbeiten unstreitig Zusammenhangsarbeiten gehörten. Daran änderte auch eine möglicherweise unzureichende Vergütungsabrede nichts. Es galt die getroffene Vereinbarung. Der Arbeitnehmer musste daher erst einmal die zugewiesene Arbeit verrichten und durfte sie nicht zurückhalten. Den Vergütungsstreit musste er ggf. später nach Erhalt der Abrechnung führen. Dass sich der Arbeitnehmer insoweit über ein Zurückbehaltungsrecht geirrt hat, war unbeachtlich. Das Irrtumsrisiko trage der Arbeitnehmer. Wegen der Beharrlichkeit der Weigerung war hier die fristlose Kündigung gerechtfertigt (LAG Schleswig-Holstein, 5 Sa 111/13).

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Bauvertrag: Stundenlohnarbeiten müssen auch ohne Stundenzettel bezahlt werden

Organization.The Dude leaning nst file cabinet.Holding file.Der Auftragnehmer kann der werkvertraglichen Verpflichtung zur Vorlage von Rapporten bzw. Stundenzetteln auch noch mit der Erteilung der Schlussrechnung Genüge tun, soweit darin die erforderlichen Angaben enthalten sind bzw. nachgeholt werden.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf in einem Rechtsstreit um die Bezahlung für Stundenlohnarbeiten, für die kein Stundenzettel vorgelegt worden war. Die unterbliebene Vorlage der vertraglich vereinbarten Rapporte führe nach Ansicht der Richter ebenso wenig wie die unterbliebene Vorlage von Stundenzetteln ohne Weiteres zum Verlust des Werklohnanspruchs. Um seinen Vergütungsanspruch zu rechtfertigen, müsse der Auftragnehmer jedoch nachträglich alle notwendigen Angaben machen, die in den Rapporten bzw. Stundenzetteln hätten enthalten sein müssen (OLG Düsseldorf, 22 U 161/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Entziehung der Fahrerlaubnis: Rückkehr an den Unfallort nach Unfallereignis

auto_paragraphenzeichen_01Bei einem Beschuldigten, der sich etwa 1 1/2 Stunden nach einem Unfallereignis freiwillig bei der Polizei und dort einen von ihm (mit)verursachten Unfall meldet, liegen besondere Umstände vor, die ein Absehen von der Regelentziehung der Fahrerlaubnis rechtfertigen können.

Diese für den Betroffenen vorteilhafte Entscheidung traf das Amtsgericht Bielefeld. Von einem solchen „Rückkehrerfall“ ist immer dann die Rede, wenn der Beschuldigte nach einem unerlaubten Entfernen vom Unfallort an den Unfallort zurückgekehrt ist oder sich nachträglich bei der Polizei gemeldet hat. Dann sehen die Gerichte häufig von der Regelentziehung der Fahrerlaubnis ab (AG Bielefeld, 9 Gs-402 Js 3422/13-5435/13).

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Werkvertrag: Fahrtkosten sind nur bei Kleinaufträgen gesondert zu vergüten

Büromaterial mit Fahrtenbuch und einem blauen AutoBei der Durchführung von Arbeiten im Stundenlohn muss der Werkunternehmer die Grundsätze wirtschaftlicher Betriebsführung beachten. Die Erstattungsfähigkeit von Fahrtkosten ist in aller Regel nur bei Werkleistungen allgemein üblich, die in ein oder zwei Stunden auszuführen sind. Dies gilt auch, wenn sich der Leistungsort am Ort des Bauvorhabens befindet. Bei über einen Zeitraum von mehreren Wochen zu erbringenden Werkleistungen ist eine Berechnung der An- und Abfahrtszeiten nach Stunden nicht üblich.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hin. Die Richter machten deutlich, dass sich die Höhe der Vergütung beim Werkvertrag nach den vertraglichen Vereinbarungen richte. Fehle es hieran, sei zunächst auf Vergütungsverordnungen abzustellen. Gebe es keine solche Taxe, gelte die ortsübliche Vergütung.

Hinweis: Was ortsübliche Vergütung ist und welche Maßstäbe anzulegen sind, bestimmt letztlich das Gericht. Solchen Wagnissen sollte der Werkunternehmer allerdings aus dem Weg gehen und bei der Auftragserteilung auf die begehrten Fahrtkosten hinweisen (OLG Düsseldorf, 23 U 59/11).

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Ehewohnung: Kindeswohl kann die Zuweisung bei getrennt lebenden Ehegatten bestimmen

Figuren / DistanzStreiten getrennt lebende Ehegatten über die Zuweisung der Ehewohnung, kann es aus Gründen des Kindeswohls gerechtfertigt sein, die Wohnung einem der Ehegatten zur alleinigen Nutzung zuzuweisen.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Hamm im Fall der Eltern eines 1994 geborenen Schülers. Nach ihrer Trennung 2012 blieb die Ehefrau mit dem volljährigen Sohn in der zuvor gemeinsam genutzten Ehewohnung. Diese gehört den Kindeseltern jeweils zur Hälfte. Nach Streitigkeiten zwischen Ehefrau und Sohn hat der Ehemann beantragt, die Ehewohnung an ihn herauszugeben, damit er diese gemeinsam mit dem Sohn bewohnen kann.

Das OLG hat die Ehefrau – nach Ablauf einer Räumungsfrist – zur Räumung verpflichtet und dem Ehemann die Ehewohnung zur Nutzung während der Zeit der Trennung zugewiesen. Dies sei zur Vermeidung einer unbilligen Härte aus Gründen des Kindeswohls geboten. Betreffe eine Wohnungszuweisung Kinder, seien ihre Belange bei der Abwägung grundsätzlich vorrangig zu berücksichtigen, unabhängig von der Volljährigkeit des Kindes. Das gelte auch im zu entscheidenden Fall. Das Interesse des Sohnes an einer geordneten und möglichst entspannten Familiensituation habe Vorrang vor dem Interesse der Kindesmutter an dem Verbleib in der Wohnung. Ausgehend hiervon sei die Zuweisung der Ehewohnung an den Ehemann geboten. Das gegenwärtige Verhältnis zwischen der Ehefrau und dem Sohn sei nachhaltig gestört und dem Kindeswohl nicht dienlich. Diese verfahrene Situation könne nur dadurch aufgelöst werden, dass die Ehefrau die Wohnung räume, damit sie von dem Sohn und dem Ehemann, zu dem der Sohn ein gutes Verhältnis habe, gemeinsam bewohnt werden könne. Die familiären Verhältnisse ließen es nicht zu, dass der Ehemann gemeinsam mit seinem Sohn in eine andere Wohnung ziehe. Vorrangig zu berücksichtigende Interessen der Ehefrau, ihr die Wohnung zu erhalten, seien nicht erkennbar (OLG Hamm, 2 UF 58/13).

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Betriebskosten: Vermieter darf unberechtigte Energieforderung nicht umlegen

EnergiekostenAus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit folgt, dass der Vermieter unberechtigte Forderungen eines Versorgungsunternehmens oder eines Dienstleisters nicht begleichen darf und unberechtigte Zahlungen – soweit rechtlich möglich – wieder zurückverlangen muss, wenn die Rechtslage hinreichend geklärt ist.

Unterlässt der Vermieter dies, kann er nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Pinneberg Betriebskosten in dieser Höhe nicht auf die Mieter umlegen. Dies gilt auch für Kosten, die ein Energieversorgungsunternehmen von dem Vermieter verlangt, nachdem er den Arbeitspreis aufgrund einer unwirksamen Preisanpassungsklausel einseitig erhöht hat. Voraussetzung ist, dass der Vermieter hiergegen keinen Widerspruch erhebt, obwohl die Unwirksamkeit der Klausel für den juristisch nicht vorgebildeten Durchschnittsvermieter naheliegt und das Risiko, in einem möglichen Prozess mit dem Versorger zu unterliegen, minimal ist (AG Pinneberg, 83 C 207/12).

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AGG: Altersgrenzen in Arbeitsverträgen sind keine Diskriminierung

Platten / IdeeArbeitnehmer sind durch geregelte Altersgrenzen regelmäßig durch gesetzliche Rentenansprüche materiell abgesichert. Arbeits- und tarifvertragliche Altersgrenzen verstoßen damit nicht gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG).

So entschied es das Arbeitsgericht Bonn im Fall eines 66-jährigen Rundfunkjournalisten. Er war seit über 30 Jahren als freier Mitarbeiter für eine Rundfunkanstalt tätig. Ende 2012 teilte der Sender ihm das Ende der bisherigen Zusammenarbeit wegen Erreichens der gesetzlichen Rentenaltersgrenze mit. Darin sah der Journalist eine Altersdiskriminierung und klagte gegen den Sender auf Zahlung einer Entschädigung von mindestens 25.000 EUR.

Das Arbeitsgericht wies die Klage jedoch ab. Arbeits- und tarifvertragliche Altersgrenzen, die an das Erreichen der gesetzlichen Altersgrenzen anknüpfen, sind nach dem AGG zulässig. Grund: Die Arbeitnehmer sind dann regelmäßig durch gesetzliche Rentenansprüche materiell abgesichert (Arbeitsgericht Bonn, 3 Ca 685/13).

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Bauordnungsrecht: Kindertagesstätte im allgemeinen Wohngebiet zulässig

Businessman and mazeDer Umbau eines Gebäudes zu einer Kindertagesstätte ist in einem allgemeinen Wohngebiet generell zulässig. Der von Kindern in einer solchen Einrichtung auch beim Spielen im Freien verursachte Lärm ist den Eigentümern benachbarter Wohnungen oder Wohngrundstücke in der Regel zumutbar.

Das hat der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Baden-Württemberg im Fall einer Kindertagesstätte mit 860 qm Außenspielfläche für bis zu 80 Kinder entschieden. Die Richter verdeutlichten, dass eine Kindertagesstätte in einem allgemeinen Wohngebiet als Anlage für soziale oder gegebenenfalls auch kirchliche Zwecke generell zulässig sei. Insoweit komme es nach der Baunutzungsverordnung auf eine typisierende Betrachtung nach dem Zweck des Baugebiets an. Allgemeine Wohngebiete dienten nur vorwiegend, aber nicht ausschließlich dem Wohnen. Gerade dort bestehe für Kindergärten und Kindertagesstätten ein unmittelbares Bedürfnis. Die mit der Benutzung solcher Einrichtungen für die nähere Umgebung typischerweise verbundenen Auswirkungen seien ortsüblich, sozialadäquat und in der Bevölkerung allgemein akzeptiert. Der von den Kindern auch beim Spielen im Freien auf der Außenspielfläche verursachte Lärm belästige die Nachbarn im vorliegenden Fall auch nicht ausnahmsweise unzumutbar. Das folge bereits daraus, dass Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz im Regelfall keine schädlichen Umwelteinwirkungen seien (VGH Baden-Württemberg, 8 S 1813/13).

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Schadenabwicklung: Versicherer ist trotz fehlender Einsicht in Ermittlungsakte in Verzug

Männchen verwirrt UnfallDer eintrittspflichtige Haftpflichtversicherer ist spätestens sechs Wochen nach Anspruchsstellung in Verzug. Dass er die Ermittlungsakte noch nicht einsehen konnte, entlastet ihn nicht. Denn er kann sich ein Bild von der Unfallangelegenheit auch durch Befragung seines Versicherungsnehmers machen.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart. Das deckt sich mit Urteilen anderer Gerichte. So hat z.B. das OLG Düsseldorf ausdrücklich gesagt, dass der Versicherer auf eigenes Risiko auf die Ermittlungsakte wartet. Wenn sich aus der Ermittlungsakte für den Versicherer „keine Haftung“ ergäbe, muss er für nichts aufkommen. Ergibt sich seine Haftung aber aus der Akte, muss er die Konsequenzen tragen. Im Düsseldorfer Fall waren das weit mehr als 100 Tage Nutzungsausfallentschädigung.

Hinweis: In einem solchen Fall ist ein Warnhinweis an den Versicherer erforderlich, wenn der Geschädigte selbst nicht liquide ist! Dieser Hinweis sollte spätestens nach einer Woche erfolgen. Haftet der Versicherer, muss er u.a. auch in der Werkstatt anfallendes Standgeld bezahlen, sowie Verzugszinsen und gegebenenfalls die Prozesskosten (OLG Stuttgart, 3 W 48/13; OLG Düsseldorf, I-1 U 151/06).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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