Autokauf: Rücktritt vom Kauf, wenn Standheizung die Batterie entlädt

Steigende KostenWenn die als Sonderausstattung vereinbarte Standheizung eines Leasingfahrzeugs dafür sorgt, dass sich die Batterie ständig entlädt, kann dies einen Sachmangel darstellen, der den Leasingnehmer bzw. Käufer zum Rücktritt berechtigt.

So hat das Oberlandesgericht (OLG) Köln einen Fall zulasten des Händlers entschieden. Streitobjekt war ein 73.400-Euro-Fahrzeug (Marke und Typ leider unbekannt), das der Leasingnehmer an den Händler zurückgegeben hat. Noch während der Leasingzeit war es zum Streit über Mängel gekommen. Von Anfang an sei die Batterie zu schwach gewesen, sie habe sich ständig entladen. Das habe zu Startproblemen bis hin zum vollständigen Abschalten der Elektrik geführt. Als Stromfresser Nummer eins konnte vor Gericht die Standheizung ermittelt werden. Sie und andere Komponenten waren bei der gemeinsamen Konfiguration des Fahrzeugs im Autohaus in die Ausstattungsliste aufgenommen worden. Genau das wurde dem Autohaus zum Verhängnis: Die OLG-Richter sahen darin eine „konkludente Beschaffenheitsvereinbarung“ mit folgendem Inhalt: „Trotz der umfangreichen Sonderausstattung können Sie mit dem Wagen ohne Einschränkungen fahren“. Da dies nicht den Fakten entsprach, hatte der Wagen einen Mangel. Das Autohaus musste den Kaufpreis zurückzahlen (OLG Köln, 13 U 162/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kindesunterhalt: Anspruch, auch wenn das Kind bei der Großmutter kostenfrei lebt

signatureDer Bedarf eines volljährigen Kindes verringert sich nicht dadurch, dass das Kind kostenfrei im Haushalt seiner Großmutter lebt.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm entschieden und dem Kind Verfahrenskostenhilfe für den gegen den Vater gerichtlich zu verfolgenden Unterhaltsanspruch gewährt. Der im Jahre 1994 geborene Sohn verlangt von seinem Vater, ab Erreichen der Volljährigkeit Kindesunterhalt in Höhe von 450 EUR monatlich. Er besucht die höhere Handelsschule, bislang ohne Bafög-Leistungen zu empfangen. Dabei lebt er kostenfrei im Haushalt seiner nicht leistungsfähigen Großmutter, deren Ehemann ihn unterstützt. Mit dem Ehemann der Großmutter ist der Antragsteller nicht verwandt. Das Amtsgericht hat dem Antragsteller Verfahrenskostenhilfe versagt. Er habe keinen eigenständigen Haushalt. Seine Lebenssituation sei mit derjenigen eines volljährigen Kindes vergleichbar, das bei einem Elternteil lebe. Deswegen seien die durch das Zusammenleben mit der Großmutter und deren Ehemann ersparten Aufwendungen anzurechnen.

Das sahen die Richter am OLG jedoch anders und gaben dem Antragsteller recht. Nach der einschlägigen Regelung der Hammer Leitlinien habe er einen monatlichen Bedarf von 670 EUR. Seine Lebenssituation entspreche derjenigen eines Kindes mit eigenem Hausstand. Der Umstand, dass der Antragsteller bei seiner Großmutter und deren Ehemann lebe und keine Zahlungen für Verpflegung und Wohnen erbringe, rechtfertige keine andere Beurteilung. Eine Unterhaltspflicht der – ohnehin leistungsunfähigen – Großmutter bestehe jedenfalls im Umfang der Leistungsfähigkeit der Kindeseltern nicht. Die Gewährung von Verpflegung und Unterkunft durch die Großmutter und ihren Ehemann stelle sich daher als freiwillige Leistung Dritter dar, die keinen Einfluss auf den Bedarf des Antragstellers habe. Für diesen Bedarf abzüglich des bereits an den Antragsteller gezahlten Kindergelds habe der nach seinem Einkommen leistungsfähige Vater aufzukommen (OLG Hamm, 2 WF 98/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betriebsrat: Zustimmungsverweigerung beim Einsatz von Leiharbeitnehmern

Gear wheels and wrench - law fixingDer Betriebsrat des Entleiherbetriebs kann seine Zustimmung zum Einsatz von Leiharbeitnehmern verweigern, wenn diese dort nicht nur vorübergehend eingesetzt werden sollen.

Diese Klarstellung traf das Bundesarbeitsgericht (BAG) und verwies zur Begründung auf das Arbeitnehmerüberlassungs- und das Betriebsverfassungsgesetz. Danach ist der Betriebsrat eines Entleiherbetriebs vor der Übernahme eines Leiharbeitnehmers zu beteiligen. Er kann seine Zustimmung zur Einstellung des Leiharbeitnehmers u.a. dann verweigern, wenn diese gegen ein Gesetz verstößt. Verweigert ein Betriebsrat seine Zustimmung, kann der Arbeitgeber beim Arbeitsgericht die gerichtliche Ersetzung der Zustimmung beantragen. In diesem Verfahren wird geprüft, ob die Zustimmungsverweigerung berechtigt ist. Maßgeblich hierfür ist die zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung geltende Rechtslage. Ausschlaggebend war hier die Gesetzesformulierung „vorübergehend“ bei der Überlassung von Arbeitnehmern an Entleiher. Die Richter verdeutlichten, dass die Bestimmung nicht lediglich einen unverbindlichen Programmsatz enthalte. Vielmehr untersage sie die nicht nur vorübergehende Arbeitnehmerüberlassung. Sie diene zum einen dem Schutz der Leiharbeitnehmer. Zum anderen solle sie auch die dauerhafte Aufspaltung der Belegschaft des Entleiherbetriebs in eine Stammbelegschaft und eine entliehene Belegschaft verhindern. Der Betriebsrat des Entleiherbetriebs könne daher seine Zustimmung zur Einstellung von Leiharbeitnehmern verweigern, wenn diese im Entleiherbetrieb nicht nur vorübergehend beschäftigt werden sollen. Im Ergebnis hatte daher der Antrag eines Arbeitgebers keinen Erfolg, die vom Betriebsrat verweigerte Zustimmung zur dauerhaften Einstellung einer Leiharbeitnehmerin gerichtlich zu ersetzen. Der Arbeitgeber wollte die Leiharbeitnehmerin ohne jegliche zeitliche Begrenzung statt einer Stammkraft einsetzen. Das sei jedenfalls nicht mehr „vorübergehend“ (BAG, 7 ABR 91/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Immobilienverkauf: Der Mieter bleibt, auch wenn der Eigentümer wechselt

Economies pour projet immobilierIn Zeiten ständig sinkender Zinsen wird die Geldanlage in Immobilien für viele immer interessanter. Ist diese noch vermietet, gibt es beim Kauf allerdings einige wichtige Besonderheiten zu beachten. Diese werden vom Käufer leicht übersehen, da für ihn die Frage der Finanzierung der Immobilie und steuerliche Aspekte meist im Vordergrund stehen.

„Bestehende Mietverhältnisse werden häufig nur unzureichend thematisiert“, sagt Lisa Schumacher von der Notarkammer Pfalz. Ganz egal, ob die Immobilie Anlageobjekt sein soll oder der Käufer sie selbst bewohnen will, ist die Regelung des § 566 BGB zu beachten. Nach dieser Vorschrift tritt der Käufer anstelle des Verkäufers in jedes bestehende Mietverhältnis ein. Das Mietverhältnis wird dann mit dem Käufer als neuem Eigentümer fortgesetzt.

Wird im Kaufvertrag ein bestehendes Mietverhältnis nicht erwähnt, kann dies zu Streitigkeiten bis hin zu Schadenersatzklagen führen. „Der Umgang mit den laufenden Mietverhältnissen muss daher immer im notariellen Kaufvertrag geregelt werden“, erläutert Schumacher. Bereits vor Abschluss des Kaufvertrags muss deshalb geklärt werden, ob der Käufer bereit ist, eine vermietete Immobilie zu erwerben. Der Notar wird dann sowohl Käufer als auch Verkäufer auf die Punkte hinweisen, die im Vertrag einer besonderen Vereinbarung bedürfen.

Wenn der Käufer das bestehende Mietverhältnis fortsetzen will, müssen dazu genaue Regelungen im Kaufvertrag getroffen werden. Zum Beispiel ab wann die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf den Käufer übergehen sollen und ihm insbesondere die Miete zusteht. Auch im Zusammenhang mit der vom Mieter gezahlten Kaution können beim Eigentümerwechsel Haftungsfragen auftreten, über deren Vermeidung der Notar ebenfalls berät, ohne dass hierfür zusätzliche Kosten anfallen.

Sind sich Käufer und Verkäufer hingegen einig, dass die Immobilie mietfrei zu übergeben ist, rät Schumacher, im Kaufvertrag die Räumung durch den Mieter als Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises zu vereinbaren. Damit muss der Käufer den Kaufpreis erst dann zahlen, wenn der Mieter das Kaufobjekt verlassen hat. Allerdings sollten sich Verkäufer auch nicht vorschnell zur Mietfreistellung verpflichten, sondern nur, wenn die wirksame Beendigung des Mietverhältnisses rechtlich möglich und die rechtzeitige Räumung durch den Mieter sichergestellt sind. Allein seine Immobilie unvermietet zu einem höheren Preis verkaufen zu können, gibt dem bisherigen Eigentümer grundsätzlich noch keinen Kündigungsgrund. Besondere Vorsicht ist in diesem Zusammenhang auch bei einer Eigenbedarfskündigung geboten. Dem Verkäufer steht ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs nämlich nicht mehr zu, da durch den Verkauf sein eigener Bedarf entfallen ist. Umgekehrt tritt der Käufer nicht bereits mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags, sondern erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das Mietverhältnis ein. Der Käufer kann deshalb wegen Eigenbedarfs erst nach seiner Eintragung im Grundbuch rechtswirksam kündigen. Für die Vertragsparteien ist es daher wichtig, sich durch den Notar im Vorfeld auch über die Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung sowie die bestehenden Kündigungsfristen umfassend informieren zu lassen.

Bei vermieteten Eigentumswohnungen besteht zudem eine weitere Besonderheit. War eine Wohnung bereits vor Wohnungseigentumsbegründung vermietet, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Der Notar wird dann eine Vereinbarung im Vertrag empfehlen, nach der der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn sicher ist, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt.

Für Käufer und Verkäufer ist es deshalb wichtig, ein Augenmerk auch auf bestehende Mietverhältnisse zu haben und sich beim Abschluss des Kaufvertrags beraten zu lassen. „Der Notar kann den Parteien die Besonderheiten beim Kauf einer vermieteten Immobilie erläutern und ihnen durch geeignete individuelle Gestaltungsvorschläge helfen, eine für beide Seiten interessengerechte Lösung zu finden“, fasst Schumacher zusammen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauordnung: Fahne flattert weiter für den BVB

paragraphe kopfwehIm Streit um die in einem Wohngebiet gehisste Fahne des Fußballclubs Borussia Dortmund hat das Verwaltungsgericht (VG) Arnsberg die Beseitigungsklage eines Nachbarn abgewiesen.

BVB-Fans hatten die ca. 1 x 2 m große Fahne an einem etwa 5 m hohen Fahnenmast im hinteren Teil ihres Grundstücks angebracht. Die Kläger, deren Grundstück rund 11,50 m von dem Fahnenmast entfernt ist, verlangten – erfolglos – bauaufsichtliches Einschreiten von der Stadt. Sie machten u.a. geltend, dass die Fahne eine im Wohngebiet unzulässige Werbeanlage für den BVB als börsennotiertes Unternehmen darstelle und von ihr unzumutbare Störungen durch Lärm und Schlagschatten ausgingen.

Das VG folgte der Argumentation der Kläger nicht und führte in seinem Urteil aus: Der Fahnenmast mit der BVB-Fahne stelle keine wohngebietsfremde Nutzung dar. In dem Aufstellen des Masts liege keine eigene gewerbliche Betätigung. Auch handele es sich nicht um eine Werbeanlage im baurechtlichen Sinne, weil der Mast nicht als Träger für wechselnde Werbung vorgesehen sei; die aufgezogene Fahne bringe lediglich die innere Verbundenheit mit dem BVB zum Ausdruck. Mast und Fahne seien eine im Wohngebiet zulässige Nebenanlage. Von dieser gingen auch keine unzumutbaren Beeinträchtigungen aus. Dass die Fahne gerade bei Nässe und starkem Wind nicht unerhebliche Geräusche verursache, führe nicht zu einem Einschreitensanspruch der Kläger. Die Eigentümer des Nachbargrundstücks hätten glaubhaft versichert, die Fahne bei entsprechenden Wetterlagen einzuholen. Selbst wenn dies gelegentlich versäumt werde, sei ein zumutbares Maß an Beeinträchtigungen nicht überschritten. Auch der Blick auf die flatternde Fahne begründe keine unzumutbare Störung der Kläger. Nicht anders als bei den Lebensäußerungen der Bewohner selbst und den durch die Gartennutzung üblicherweise entstehenden Geräuschen gehe es auch hier um gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen, die mit der Wohnnutzung zusammenhingen und im Nachbarschaftsverhältnis grundsätzlich hingenommen werden müssten (VG Arnsberg, 8 K 1679/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Unfallregulierung: Mietwagen für Kleingewerbetreibenden mit geringem Gewinn

Auto-Kosten VIIIIst bei einem Kleingewerbetreibenden der täglich erwirtschaftete Gewinn niedriger als die Mietwagenkosten, darf er zur Aufrechterhaltung seines Betriebs trotzdem einen Mietwagen nehmen, wenn sein Firmenfahrzeug bei einem Unfall beschädigt worden ist.

So entschied es das Landgericht (LG) Gera und liegt damit auf einer Linie mit der BGH-Rechtsprechung. Es müsse eine Gesamtschau angestellt werden, welche Nachteile dem Geschädigten insgesamt entstünden, wenn er seine Kunden nicht bediene. Isoliert die Mietwagenkosten anzusehen und darauf zu verweisen, dass ein Anspruch auf Erstattung des entgangenen Gewinns für den Schädiger günstiger gewesen wäre, treffe nicht den Kern. Denn durch Unzuverlässigkeit könne man auch Kunden verlieren (LG Gera, 1 S 284/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Tierhalterhaftung: Der Sturz über den schlafenden Hund im Geschäft

Impressum Paragraf | Paragraph | ParagrafenzeichenEin Hund einer Verkäuferin, der sich eigenmächtig in den einzigen Eingangsbereich eines Ladengeschäfts begeben hat und dort so ruht, dass er den Zugang zum Geschäft versperrt, stellt ein gefährliches Hindernis dar. Verletzt sich ein Kunde beim Verlassen des Geschäfts, weil er über den Hund stürzt, haftet die Hundebesitzerin als Tierhalterin.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm im Falle einer Frau entschieden, die in einem Reitsportgeschäft eingekauft hatte. Als sie das Geschäft verlassen wollte, stürzte sie über die im Eingangsbereich liegende Schäferhündin der Verkäuferin. Diese nahm ihre Hündin mit Zustimmung des Geschäftsinhabers regelmäßig ins Ladengeschäft mit. Am Unfalltag hatte sich die Hündin eigenmächtig in den ca. 1,5 m von der Kasse entfernten Eingangsbereich begeben und ruhte dort so, dass sie den Zugang zum Geschäft so gut wie versperrte. Sie war von der Kundin, hinter deren Rücken sie lag, übersehen worden, als sich diese nach dem Bezahlen an der Kasse zum Ausgang begeben hatte. Durch den Sturz zog sich die Kundin eine schwere Knieverletzung zu. Hierfür verlangt sie Schadenersatz und ein Schmerzensgeld.

Die Richter haben die Voraussetzungen einer Tierhalterhaftung bejaht und die Verkäuferin dem Grunde nach zum umfassenden Schadenersatz verurteilt. Mit dem Sturz der Kundin habe sich eine einem Tier typischerweise anhaftende Gefahr verwirklicht, die auf der Unberechenbarkeit und Selbstständigkeit tierischen Verhaltens beruhe. Die Schäferhündin sei ein gefährliches Hindernis gewesen. Sie habe sich ohne Rücksicht auf das Publikum in den Geschäftszugang begeben und dort geruht. Ein solch unbekümmertes Verhalten entspreche der tierischen Natur. Das begründe die Tierhalterhaftung. Insoweit sei nicht darauf abzustellen, dass die Hündin schlafend und damit regungslos auf dem Boden gelegen habe, als die Kundin über sie gestürzt sei. Ein Mitverschulden der Kundin sei nicht zu berücksichtigen, weil die Hündin schwer wahrnehmbar gewesen sei. Demgegenüber habe die Verkäuferin den Unfall fahrlässig verschuldet, weil sie die Kundin weder gewarnt noch den Hund aus dem Eingangsbereich weggeschafft habe (OLG Hamm, 19 U 96/12).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Unterhaltsleistungen: Hausgrundstück nun gesetzlich als Schonvermögen qualifiziert

RechtsbücherWer Zahlungen an eine unterhaltsberechtigte Person leistet, darf dafür im Jahr 2013 maximal 8.130 EUR als außergewöhnliche Belastung geltend machen (2012: 8.004 EUR). Ein Haus, das der Unterstützte zu eigenen Wohnzwecken nutzt, darf dabei nicht als eigenes Vermögen des Unterstützten gewertet werden. Es darf bei der Berechnung des Abzugsbetrags also nicht zum Nachteil des Unterhaltsleistenden abgezogen werden.

Hintergrund: Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte im Jahr 2010 entschieden, dass ein Hausgrundstück als eigenes Vermögen des Unterstützten gewertet werden muss (BFH, Urteil vom 30.6.2010, Az. VI R 35/09; Abruf-Nr. 103714). Die Finanzverwaltung vertritt dazu aber eine andere Meinung. Sie behandelt es als Schonvermögen. Die OFD Nordrhein-Westfalen hat jetzt darauf hingewiesen, dass diese Auffassung durch das Amtshilferichtlinie-Umsetzungsgesetz nun auch in § 33a Abs. 1 Satz 4 EStG geregelt ist (OFD Nordrhein-Westfalen, Kurzinfo ESt 01/2013).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Modernisierungsmieterhöhung: Mietabgeltung durch Dienstleistungen schützt Mieter nicht

Paragraph Letter 2Haben die Parteien vereinbart, dass die Miete für eine Wohnung durch Dienstleistungen abgegolten werden soll, kann der Vermieter gleichwohl eine Zahlung nach einer Modernisierungsmieterhöhung verlangen.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht (AG) Offenbach. Die Mieter hatten mit dem Voreigentümer im Mietvertrag vereinbart, dass die Wohnung bis zum Tod des längstlebenden von ihnen vermietet ist. Sie waren verpflichtet, den Garten zu pflegen, die Abrechnung der Nebenkosten mit allen Mietparteien vorzunehmen und Nebenkosten – insbesondere Heizkosten – zu bezahlen. Miete wurde nicht vereinbart. Der Kläger hat das Haus in der Zwangsversteigerung erworben und auf seine Kosten wärmeisoliert. Hierfür erklärte er den Mietern eine Mieterhöhung von 12,95 EUR pro Monat.

Das Gericht machte deutlich, dass die Mieter diesen Betrag zahlen müssten. Der „spezielle“ Mietvertrag der Parteien schließe eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB nicht aus. Im Mietvertrag wurde nur vereinbart, dass die Dienstleistungen Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung in ihrem damaligen Zustand sein sollte. So wie bei Vereinbarung einer Miete nach der Modernisierung eine Mieterhöhung erfolgen könne, müsse das auch möglich sein, wenn anstelle dessen zunächst nur Dienstleistungen vereinbart waren. Die Heizkosten – von den Mietern zu tragen – würden sich wegen der Isolierung reduzieren. Damit trete auch hier ein Ungleichgewicht zwischen der Leistung des Klägers und der Gegenleistung der Mieter ein, dem durch Zulassung der Modernisierungsmieterhöhung Rechnung getragen werden müsse (AG Offenbach, 37 C 445/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Arbeitnehmerüberlassung: Gleiches Arbeitsentgelt für Leiharbeitnehmer

GruppeLeiharbeitnehmer haben nach den Grundsätzen des Arbeitnehmerüberlassungsgesetzes Anspruch auf das gleiche Entgelt wie Arbeitnehmer des Entleiherbetriebs (equal pay). Das gilt auch für die Sonderleistung Weihnachtsgeld. Wird das Weihnachtsgeld an eine Stichtagsregelung geknüpft, so ist der Anspruch nur gegeben, wenn der Leiharbeitnehmer am Stichtag in dem betreffenden Unternehmen eingesetzt war.

Das hat das Landesarbeitsgericht (LAG) Schleswig-Holstein entschieden. Zur Begründung haben die Richter ausgeführt, dass der Kläger nach dem AÜG Anspruch auf dieselben Leistungen habe wie Arbeitnehmer des Entleiherbetriebs, sofern nicht ein anwendbarer Tarifvertrag abweichende Regelungen zulasse. Die equal pay Ansprüche bezögen sich grundsätzlich auch auf das beim Entleiher gewährte Weihnachtsgeld. Indessen stehe dem Kläger kein anteiliges Weihnachtsgeld nach dem Haustarifvertrag des Entleihers zu. Dieser Tarifvertrag enthalte eine zulässige Stichtagsregelung, sodass der Anspruch nur bestehe, wenn der Arbeitnehmer am 1.12. in einem Arbeitsverhältnis stehe. Ein beim Entleiher eingesetzter Leiharbeitnehmer könne nach dem equal pay Grundsatz mithin nur dann Weihnachtsgeld von seinem Vertragsarbeitgeber beanspruchen, wenn er am 1.12. beim Entleiher tatsächlich eingesetzt wurde (LAG Schleswig-Holstein, 2 Sa 398/12, Revision beim BAG, 5 AZR 627/13).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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