Aktuelle Gesetzgebung: Mietrechtsänderungsgesetz passiert den Bundesrat

Der Bundesrat hat das Mietrechtsänderungsgesetz verabschiedet. Der Entwurf betrifft folgende Regelungskomplexe: Die energetische Modernisierung von Wohnraum, die Förderung des Contracting, die Bekämpfung des Mietnomadentums und den Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Zudem werden die Länder ermächtigt, den Anstieg von Bestandsmieten auf lokalen Teilmärkten mit knappem Angebot abzudämpfen. Nach der erfolgten Verabschiedung des Gesetzes im Bundesrat muss es nun noch ausgefertigt und verkündet werden. Die Änderungen werden voraussichtlich – je nach Verkündungstermin im Bundesgesetzblatt – Anfang April oder Anfang Mai 2013 in Kraft treten. Die Regelung zum Contracting werden zwei Monate danach wirksam.

Zu den Änderungen im Einzelnen:

1. Energetische Modernisierung

Das Mietrecht muss dafür sorgen, dass Nutzen und Lasten einer energetischen Modernisierung ausgewogen zwischen Vermieter und Mieter verteilt werden.

Die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (bisher: § 554 BGB) werden reformiert. Größeres Gewicht erhält der neu geschaffene Tatbestand der „energetischen Modernisierung“. Er umfasst Maßnahmen, die zur Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa die Dämmung der Gebäudehülle oder den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Das schafft Rechtssicherheit für den investitionswilligen Vermieter. Rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, muss der Mieter zwar dulden. Sie berechtigen aber nicht zur Mieterhöhung.

Energetische Modernisierungen sollen für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung (§ 536 BGB) führen. Ist etwa eine Dämmung der Außenfassade mit Baulärm verbunden, ist für die Dauer von drei Monaten die Mietminderung wegen dieser Beeinträchtigung ausgeschlossen. Ab dem vierten Monat kann eine Mietminderung wie bisher geltend gemacht werden, sofern die Baumaßnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeinträchtigt ist. Der vorübergehende Minderungsausschluss gilt nur für energetische Modernisierungen. Bei anderen Modernisierungen (z.B. Modernisierung eines Bades) bleibt es beim unbeschränkten Minderungsrecht. Unberührt bleibt natürlich auch das Recht des Mieters zur Mietminderung, wenn die Wohnung wegen der Baumaßnahmen nicht mehr benutzbar ist.

Das geltende Recht, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich maximal elf Prozent auf die Miete umgelegt werden können, wird nicht verändert (§ 559 BGB). Die Umlagemöglichkeit wird auch für die energetische Modernisierung nicht erhöht. Kosten für Erhaltungsaufwendungen, die mit Modernisierungen verbunden sind, berechtigen nicht zur Mieterhöhung. Dieser Abzugsposten wird im Mieterinteresse künftig ausdrücklich geregelt; diese Klarstellung fehlte im Gesetz bislang.

Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen verzögern, wenn der Mieter vorträgt, dass die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten eine für ihn unzumutbare wirtschaftliche Härte sei. Diese Härtefallprüfung wird in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert, damit die Modernisierung zunächst ohne Verzögerungen realisiert werden kann. Beruft sich also ein Mieter darauf, dass er nach seinem Einkommen eine spätere Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraften kann, so kann der Vermieter die geplante Maßnahme dennoch durchführen, darf die Miete jedoch nicht erhöhen, sofern sein Einwand berechtigt ist. Das schafft Planungssicherheit in der Bauphase. Der Härteeinwand ist künftig schriftlich und fristgebunden vorzubringen; der Vermieter soll den Mieter in der Ankündigung aber auf Form und Frist hinweisen. Der Härtegrund der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit wird im Mieterhöhungsverfahren nach Abschluss der Maßnahmen geprüft, auch der Abwägungsmaßstab wird nicht verschärft. Der Mieter behält also seinen umfassenden Schutz vor Mieterhöhungen, die er finanziell nicht tragen kann. Er muss also, wenn der Härtegrund gegeben ist, trotz zu duldender Modernisierung später eine mögliche erhöhte Miete nicht zahlen.

Die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen werden gesenkt, um überzogene Anforderungen zu vermeiden. Der Vermieter kann sich etwa auf anerkannte Pauschalwerte berufen, um die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht werden sollen. Die Rechtsprechung verlangt hier bisher teilweise kostspielige Sachverständigengutachten.

In den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) wird gesetzlich klargestellt, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind. Energetische Kriterien sollen so künftig auch verstärkt in Mietspiegeln abgebildet werden.

2. Contracting

Mit der Umstellung auf Contracting (gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen) kann Energie gespart oder effizienter genutzt werden. Vermieter, die bisher in Eigenregie für die Wärmeversorgung ihrer Häuser gesorgt haben, können einen Beitrag zu Klimaschutz und Ressourcenschonung leisten, wenn sie einen gewerblichen Wärmelieferanten beauftragen, der in der Regel in eine neue, sparsamere Heizungsanlage investiert. Die Umlage der Contractingkosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten, und damit ein Umstellungsanspruch des Vermieters, wird gesetzlich geregelt. Wenn Vermieter von der Wärmeversorgung in Eigenregie auf Wärmelieferung durch einen gewerblichen Anbieter umstellen, können sie die Kosten dieser Wärmelieferung künftig unter folgenden Voraussetzungen als Betriebskosten auf den Mieter umlegen: In der Regel muss der Contractor eine neue Anlage errichten oder die Wärme aus einem Wärmenetz liefern, z.B. als Fernwärme oder aus einem Blockheizkraftwerk. Bei Bestandsanlagen, die noch effizient weiter betrieben werden können, kann er sich auch auf die verbesserte Betriebsführung beschränken. In jedem Fall muss die Umstellung für den Mieter kostenneutral sein. Außerdem muss die Umstellung rechtzeitig zuvor angekündigt werden, damit der betroffene Mieter prüfen kann, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage der Wärmelieferkosten als Betriebskosten tatsächlich vorliegen.

3. Wirkungsvolles Vorgehen gegen das sogenannte Mietnomadentum

Gegen das sogenannte Mietnomadentum kann durch neue Verfahrensregeln verbessert vorgegangen werden:

Räumungssachen sind künftig vorrangig von den Gerichten zu bearbeiten: Denn der Vermieter oder Verpächter kann auch bei wirksamer Kündigung des Vertrags seine Leistung – nämlich die Besitzüberlassung – nicht eigenmächtig zurückhalten. Hier ist eine besonders schnelle Durchführung des Verfahrens erforderlich, um nach Möglichkeit zu vermeiden, dass sich die Klageforderung monatlich um das auflaufende Nutzungsentgelt erhöht, falls der Mieter oder Pächter nicht zahlt. Deshalb sind Räumungsprozesse schneller als andere Zivilprozesse durchzuführen: Sie sind vorrangig zu terminieren; die Fristen zur Stellungnahme für die Parteien sind auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren.

Mit einer neuen Sicherungsanordnung kann der Mieter in Verfahren wegen Geldforderungen vom Gericht verpflichtet werden, für das während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Nutzungsentgelt eine Sicherheit (z.B. Bürgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses aufgelaufenen Mietschulden zu bezahlen. Befolgt der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Sicherungsanordnung nicht, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechstschutzes schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken.

Die in der Praxis entwickelte „Berliner Räumung“ erleichtert die Vollstreckung von Räumungsurteilen. Sie wird auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, soll der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen können, ohne gleichzeitig die – oft kostenaufwendige – Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Die Räumung kann also darauf beschränkt werden, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Auf diese Weise fällt kein Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände an. Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt.

Wenn der Gerichtsvollzieher an der Wohnungstür klingelt, um ein Räumungsurteil zu vollstrecken, öffnet manchmal ein Unbekannter die Tür und behauptet, Untermieter zu sein. Da der Vermieter von der Untermiete nichts wusste, kann die Wohnung zunächst nicht geräumt werden, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die im Urteil benannt sind. Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren gibt dem Vermieter die Möglichkeit, in dieser Situation schnell einen weiteren Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen.

4. Unterbindung des „Münchener Modells“ bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen

Der bewährte Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern darf nicht durch das sogenannte Münchener Modell umgangen werden. § 577a BGB sieht derzeit einen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre vor, wenn Mietshäuser in Wohneigentum umgewandelt und die Wohnungen sodann veräußert werden. Die Landesregierungen können diese Frist für gefährdete Gebiete (Ballungsräume) bis auf zehn Jahre verlängern. Das „Münchener Modell“ ist dadurch geprägt, dass eine Personengesellschaft (z.B. eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts) ein Mietshaus von vornherein mit dem Ziel erwirbt, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Noch vor der Umwandlung kündigt die Gesellschaft einem oder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter. Auf diese Weise wird der in § 577a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung in Wohneigentum umgangen. Diese Schutzlücke wird jetzt geschlossen.

5. Absenkung der Kappungsgrenze für Erhöhungen von Bestandsmieten bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Darüber hinaus wird in § 558 Abs. 3 BGB eine Regelung eingefügt, wonach die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken und so flexibel auf Mietsteigerungen besonders in Ballungsräumen reagieren können.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Abschleppkosten: Keine Preisvergleichspflicht bei Erteilung des Abschleppauftrags

Der Geschädigte muss vor dem Abschleppauftrag keinen Preisvergleich zwischen verschiedenen Abschleppunternehmern vornehmen. Wenn – wie wohl immer – vor der Abschleppleistung kein Preis vereinbart wurde, darf der Abschleppunternehmer „das Übliche“ berechnen.

Eine Orientierungshilfe dafür biete die Preis- und Strukturumfrage des Verbands der Bergungs- und Abschleppunternehmer VBA, entschied das Amtsgericht (AG) Neuss. Eine maßvolle Überschreitung des sich aus der Strukturumfrage ergebenden Preises führe nicht sofort zur Unüblichkeit. Vielmehr gelte zusammenfassend: Was innerhalb des Umfrageergebniskorridors liegt, gehe werkvertraglich in Ordnung und gelte schadenrechtlich als erforderlich. Was darüber liegt, bedürfe eines näheren rechtlichen Blicks, ob es triftige Gründe für die Überschreitung gebe (AG Neuss, 85 C 3163/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Reiserücktrittsversicherung: Versicherungsschutz kann auch bei Grunderkrankung bestehen

Der Versicherungsschutz in der Reiserücktrittsversicherung wird nicht durch eine dem Versicherungsnehmer bekannte Grunderkrankung ausgeschlossen. Das gilt auch, wenn diese nach der Erfahrung gelegentlich Akutbeschwerden verursachen kann.

So entschied das Landgericht (LG) Duisburg im Fall eines Mannes, der eine Reise wegen massiver Schmerzen im LWS-Bereich mit radikulären Symptomen in beiden Beinen nicht antreten konnte. Die Richter machten in ihrer Entscheidung zwei deutliche Aussagen:

Die Beschwerden des Versicherungsnehmers waren eine schwere Erkrankung. Die planmäßige Durchführung der Reise war ihm nicht zumutbar. Die Voraussetzungen des Versicherungsschutzes lagen damit grundsätzlich vor.

Folgen die Beschwerden aus einer Grunderkrankung, die bei Abschluss der Versicherung bereits bestand, ist dies unerheblich, soweit die Erkrankung für den Versicherungsnehmer später unerwartet eintritt.

Entscheidungserheblich war hier das „unerwartet“. Die Klage ging für den Mann verloren, weil er bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses regelmäßig unter starken Beschwerden litt und sich in ärztlicher Behandlung befand (LG Duisburg, 7 S 187/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Aktuelle Gesetzgebung: Rechte für leibliche Väter beim Umgangsrecht werden gestärkt

Der Gesetzentwurf zur Stärkung der Rechte des leiblichen, nicht rechtlichen Vaters wurde zwischenzeitlich im Bundestag beraten. Im Rahmen dieser ersten Lesung wurde auf die gesellschaftliche Realität hingewiesen, dass die Lebensmodelle und familiären Strukturen heutzutage bunter und vielfältiger seien, als dies noch vor 30 Jahren der Fall war. Realität sei auch, dass Kinder in bestehende Ehen hineingeboren werden, deren leiblicher Vater nicht der Ehemann ist. Der Gesetzgeber von heute müsse sich den gesellschaftlichen Realitäten stellen. Mit dem Gesetzentwurf sollen die Rechte des leiblichen Vaters gestärkt werden, Umgang mit seinem Kind zu bekommen.

Der Ehemann gilt als rechtlicher Vater, auch wenn die aus der Ehe hervorgegangenen Kinder von einem anderen gezeugt wurden. Der leibliche Vater bleibt oftmals außen vor und wird als potenzielle Gefährdung des Familienfriedens gesehen. Faktisch kann die Mutter derzeit dem leiblichen Vater den Umgang mit seinem Kind verwehren. Kinder brauchen aber auch Umgang mit ihrem leiblichen Vater. Die Neuregelungen sehen daher vor, dass der leibliche Vater ein Umgangsrecht mit seinem Kind erhält, wenn er ein nachhaltiges Interesse an ihm gezeigt hat, und wenn der Umgang mit dem leiblichen Vater dem Kindeswohl dient. Des Weiteren sollen leibliche Väter künftig auch das Recht erhalten, Auskunft über die persönlichen Verhältnisses des Kindes zu verlangen, soweit das dem Wohl des Kindes nicht widerspricht. Ein selbstständiges Recht auf Klärung der leiblichen Abstammung unabhängig vom Umgangsrecht erhält der leibliche Vater aber nicht. Das würde zu stark in die intakte soziale Familie nachteilig hineinwirken.

Zum Hintergrund: Dem leiblichen Vater eines Kindes, der mit der Mutter des Kindes nicht verheiratet ist und auch nicht die Vaterschaft anerkannt hat, steht nach der geltenden gesetzlichen Regelung ein Umgangsrecht nur zu, wenn er eine enge Bezugsperson des Kindes ist, für das Kind tatsächlich Verantwortung trägt oder getragen hat (sozial-familiäre Beziehung) und der Umgang dem Kindeswohl dient. Konnte der leibliche Vater zu seinem Kind keine Beziehung aufbauen, so bleibt ihm der Kontakt zum Kind bisher verwehrt.

Dies gilt unabhängig davon, aus welchen Gründen keine Beziehung zum Kind aufgebaut wurde, also auch, wenn der leibliche Vater bereit war, für das Kind Verantwortung zu übernehmen, und ihm dies allein aufgrund der Weigerung der rechtlichen Eltern nicht möglich war. Zudem bleibt der Kontakt zum Kind ohne Rücksicht darauf verwehrt, ob der Umgang mit dem leiblichen Vater dem Wohl des Kindes dient.

Ein leiblicher, nicht rechtlicher Vater hat darüber hinaus derzeit auch kein Recht, Auskunft über die persönlichen Verhältnisse des Kindes zu verlangen. Nach dem Gesetz kann jeder Elternteil vom anderen Elternteil bei berechtigtem Interesse Auskunft über die persönlichen Verhältnisse des Kindes verlangen, soweit dies dem Wohl des Kindes nicht widerspricht. Der Auskunftsanspruch steht jedoch nur den Eltern im rechtlichen Sinne zu, nicht aber dem nur leiblichen Vater.

Der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte (EGMR) hat in zwei Entscheidungen beanstandet, dass dem leiblichen Vater eines Kindes ein Umgangs- und Auskunftsrecht ohne Prüfung des Kindeswohlinteresses im Einzelfall vorenthalten wird. Die Rechtsposition der leiblichen, nicht rechtlichen Väter soll daher gestärkt werden. Der Entwurf sieht zu diesem Zweck Folgendes vor:

Hat der leibliche Vater nachhaltiges Interesse an dem Kind gezeigt, erhält er ein Recht auf Umgang mit dem Kind, wenn der Umgang dem Kindeswohl dient. Das gilt unabhängig davon, ob zum Kind bereits eine sozial-familiäre Beziehung besteht. Zudem wird dem leiblichen Vater bei berechtigtem Interesse ein Recht auf Auskunft über die persönlichen Verhältnisse des Kindes eingeräumt, soweit dies dem Wohl des Kindes nicht widerspricht.

Voraussetzung des Umgangs- und Auskunftsrechts ist, dass der Anspruchsteller auch wirklich der leibliche Vater ist. Die leibliche Vaterschaft des Antragstellers ist dabei im Rahmen des Umgangs- oder Auskunftsverfahrens zu prüfen und gegebenenfalls im Rahmen einer Beweiserhebung zu klären. Um die Feststellung der biologischen Vaterschaft in streitigen Fällen zu ermöglichen, stellt der Gesetzentwurf eine verfahrensrechtliche Flankierung zur Verfügung. Nach dieser müssen unter bestimmten Voraussetzungen Untersuchungen zur Klärung der Vorfrage nach der biologischen Abstammung geduldet werden. Dies soll verhindern, dass die Mutter des Kindes oder eine sonstige Person den Anspruch des biologischen Vaters vereiteln kann, indem sie die erforderliche Untersuchung verweigert.

Dem mutmaßlichen leiblichen Vater wird jedoch kein generelles Recht zur Klärung der Abstammung und damit der leiblichen Vaterschaft eingeräumt. Denn die sozial-familiäre Beziehung zwischen rechtlichen Eltern und dem Kind soll nicht durch Abstammungsklagen gefährdet werden, die dem Kind die Geborgenheit der Familie nehmen könnten und nicht sicher zu einer neuen engen familiären Beziehung zum leiblichen Vater führen müssen.

Allerdings sieht der Gesetzentwurf in streitigen Fällen, in denen die leibliche Vaterschaft nicht feststeht, eine Klärung im Rahmen des Umgangs- oder Auskunftsverfahrens – gegebenenfalls im Rahmen einer Beweiserhebung – vor. Danach müssen unter bestimmten Voraussetzungen Untersuchungen zur Klärung der Vorfrage nach der biologischen Abstammung geduldet werden. Hierdurch wird verhindert, dass die Mutter des Kindes oder eine sonstige Person den Anspruch des biologischen Vaters vereiteln kann, indem sie die erforderliche Untersuchung verweigert.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bewerbungsgespräch: Frage nach Schwangerschaft ist auch bei Schwangerschaftsvertretung unzulässig

Der Arbeitgeber kann unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise keine Aufklärung über das Bestehen einer Schwangerschaft seitens der Bewerberin verlangen. Dies gilt auch, wenn nur ein befristeter Arbeitsvertrag begründet werden soll und feststeht, dass die Bewerberin während eines wesentlichen Teils der Vertragslaufzeit nicht arbeiten kann.

Diese für den Arbeitgeber schmerzliche Entscheidung traf das Landesarbeitsgericht (LAG) Köln im Fall eines Arbeitgebers, der eine Schwangerschaftsvertretung suchte. Nachdem der Vertrag mit der Bewerberin geschlossen war, stellte sich heraus, dass auch sie schwanger war. Der Arbeitgeber erklärte daraufhin die Anfechtung des Vertrags wegen arglistiger Täuschung.

Das LAG machte jedoch deutlich, dass die Anfechtung unwirksam sei. Die Bewerberin sei bei Vertragsschluss nicht verpflichtet gewesen, das Bestehen der Schwangerschaft zu offenbaren. Ein Verschweigen von Tatsachen stelle nur eine Täuschung dar, wenn hinsichtlich dieser Tatsachen eine Aufklärungspflicht bestehe. Im Hinblick auf eine Schwangerschaft sei dies nach den Geboten von Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte zur Vermeidung einer Geschlechtsdiskriminierung nicht der Fall. Unerheblich sei in diesem Zusammenhang, dass von Anfang an ein befristeter Arbeitsvertrag zwischen den Parteien in Rede gestanden habe. Nach der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) sei die Frage nach der Schwangerschaft auch unzulässig, wenn ein befristeter Arbeitsvertrag begründet werden solle, und feststehe, dass die Bewerberin aufgrund der Schwangerschaft während eines wesentlichen Teils der Vertragslaufzeit nicht arbeiten könne (LAG Köln, 6 Sa 641/12; EuGH, C-109/00).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietvorhaltung: Auch nach Ende des Mietverhältnisses darf der Strom nicht abgedreht werden

Gibt ein Mieter das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht heraus, berechtigt das den Vermieter nicht, die Stromversorgung zu unterbinden. Es bestehen auch für den Zeitraum der Vorenthaltung des Mietobjekts gewisse Mindestpflichten für den Vermieter. Dazu gehört die Bereitstellung der grundlegenden Versorgungsstandards.

Diese Klarstellung traf das Amtsgericht (AG) München in einem Fall von Vermieter und Mieter, die vor Gericht einen Räumungsvergleich geschlossen hatten. Danach war der Mieter verpflichtet, die Wohnung bis spätestens 30.6.12 zu räumen. Als er dies nicht tat, stellte der Vermieter die Stromzufuhr zur Wohnung ab. Der Mieter wandte sich an das Amtsgericht mit dem Antrag, im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes dem Vermieter aufzugeben, die Stromversorgung wiederherzustellen. Die zuständige Richterin erließ eine derartige einstweilige Verfügung. Die Beschwerde des Vermieters blieb erfolglos.

Der Mieter habe einen Anspruch auf Wiederherstellung der Stromversorgung. Das Einstellen der Versorgungsleistungen vor der endgültigen Räumung des Mieters bei beendetem Mietverhältnis stelle eine Besitzstörung dar. Deren Beseitigung könne der Mieter im Wege der einstweiligen Verfügung verlangen. Gebe der Mieter das Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht heraus, so blieben für den Vermieter während der Zeit der Vorenthaltung gewisse Mindestverpflichtungen bestehen. Hierzu gehöre auch die Pflicht, die nach heutigen Lebensverhältnissen grundlegenden Versorgungsstandards jedenfalls für eine angemessene Zeit nach Vertragsbeendigung aufrechtzuerhalten. Die Stromversorgung gehöre zu diesem grundlegenden Versorgungsstandard (AG München, 473 C 16960/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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AGB: Eine Abkürzung der Verjährungsfrist für Werklohnansprüche ist unwirksam

Eine vom Auftraggeber in einem Bauvertrag gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB), mit der die Verjährungsfrist für den Werklohnanspruch des Auftragnehmers auf zwei Jahre abgekürzt wird, ist unwirksam.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. Nach Ansicht der Richter benachteilige eine solche AGB den Auftragnehmer entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen (BGH, VII ZR 15/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Autowerkstatt: Haftung für Fehldiagnose bei einem Kostenvoranschlag

Kfz-Betriebe unterliegen bei gebührenpflichtigen Kostenvoranschlägen der strengen Werkvertragshaftung, wenn die Fehlerfeststellung unzulänglich ist, weil sie allein auf einem elektronischen Diagnosegerät beruht.

So hat das Amtsgericht (AG) Kassel rechtskräftig entschieden. Im Urteilsfall hatte der Kunde eine Markenwerkstatt aufgesucht, weil die Servolenkung seines Pkw schwergängig war. Ein Werkstattmitarbeiter führte eine Fehlerdiagnose mit Hilfe eines elektronischen Diagnosegeräts durch. Als Schadensursache wurde ein Ausfall der Pumpe für die Servolenkung angezeigt. Dementsprechend hieß es im Kostenvoranschlag (KVA) „Pumpe defekt“. Der Kunde zahlte für den Kostenvoranschlag 94,72 Euro, ließ die Reparatur aber in einer freien Werkstatt durchführen. Diese tauschte die Pumpe aus, doch die Schwergängigkeit der Lenkung blieb. Erst durch die Arbeiten im Motorraum, jedoch vor Ausbau der Pumpe, war erkennbar geworden, dass Korrosion am Kreuzgelenk der Lenkstange die wahre Ursache war. Den Rost zu entfernen, hätte rund 150 Euro gekostet. Für den Tausch der Pumpe musste der Kunde aber 537,04 Euro zahlen. In Höhe der Differenz nahm er bei der Werkstatt, die den Kostenvoranschlag erstellt hatte, Regress. Diese habe es fahrlässig versäumt, den Kunden darauf hinzuweisen, dass ihre Fehlerfeststellung mittels Diagnosegerät keine verlässliche Basis, sondern – entgegen der Kundenerwartung – nur eine vorläufige Einschätzung enthalte (AG Kassel, 423 C 4454/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Ausfallschaden: Neuwagen war im Unfallzeitpunkt schon bestellt

Wie lange hat der Geschädigte Anspruch auf Ersatz des Ausfallschadens (Mietwagen und/oder Nutzungsausfall), wenn er im Unfallzeitpunkt bereits ein neues Fahrzeug bestellt hatte? Ein BGH-Urteil aus dem Jahr 2007 liefert die Antwort auf diese Frage. Das Urteil zeigt aber auch, dass zwei Konstellationen strikt auseinandergehalten werden müssen.

In dem betreffenden Fall hatte der Fahrzeugeigentümer schon einen Neuwagen bestellt, als er mit seinem Fahrzeug unverschuldet verunfallte. Die Wiederbeschaffungsdauer im Schadengutachten für das verunfallte Fahrzeug hatte der Schadengutachter mit 14 Tagen geschätzt, der Neuwagen sollte aber voraussichtlich erst in etwa acht Wochen geliefert werden. Der Versicherer lehnte eine Nutzungsausfallentschädigung für mehr als 14 Tage ab. Er meinte, der Geschädigte hätte einen Gebrauchtwagen kaufen müssen, den er bei Lieferung des Neuwagens wiederverkaufen könne. Er habe eben nur Anspruch auf einen gleichwertigen Gebrauchten, und der sei in den üblichen 14 Tagen beschaffbar gewesen.

Das sahen die Richter am BGH anders: Für einen relativ kurzen Zeitraum zur Überbrückung einen Gebrauchtwagen zu kaufen und wiederzuverkaufen, berge wirtschaftliche Risiken. Diese seien sorgfältig mit der Mehrbelastung des Schädigers durch eine maßvoll verlängerte Nutzungsausfallentschädigung abzuwägen.

Im Ergebnis bedeutet das wohl, dass der Fahrzeugeigentümer bei der Relation 14 Tage zu acht Wochen, also sechs Wochen mehr, den Ausfallschaden bis zur Lieferung des Neuen dem Schädiger anlasten kann. Und wenn sich die Lieferung des Neuwagens verzögern sollte, wodurch sich das Verhältnis zu Ungunsten verschiebt, ist das nicht schädlich. Denn der BGH hat betont, dass es auf die Erkenntnismöglichkeiten des Geschädigten zum Unfallzeitpunkt ankommt.

Wichtig: In dem Urteil hat der BGH aber auch gesagt: Wenn der Geschädigte erst nach dem Unfall statt einer Wiederbeschaffung auf gleichwertiger Basis einen Neuwagen mit Lieferzeit bestellt, ist das anders zu betrachten. Dabei wird nämlich keine bereits bestehende Planung gestört, sondern schlicht und einfach abweichend disponiert. Auf einen Neuwagen hat der Geschädigte aber keinen Anspruch, und damit auch nicht auf den Ausfallschaden bis zur Lieferung des Neuwagens (BGH, VI ZR 62/07).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Aktuelle Gesetzgebung: Stärkerer Schutz bedürftiger Ehegatten nach Scheidung von Altehen

Der Bundesrat hat das Gesetz zur Änderung des Unterhaltsrechts beschlossen. Damit soll den Härten, die es nach langer Ehedauer seit der Unterhaltsrechtsreform 2008 gegeben hat, ein Ende bereitet werden. Die Neuregelung soll dafür sorgen, dass bedürftige Ehegatten nach Scheidung einer langjährigen Ehe durch die Beschränkung des nachehelichen Unterhalts nicht unverhältnismäßig stark getroffen werden. Denn solche sogenannten Altehen waren oft vom klassischen Rollenbild einer Hausfrauen-Ehe geprägt. Nach Inkrafttreten der Reform haben einige Gerichte die Unterhaltsansprüche oft rigide beschränkt, ohne die lange Ehedauer zu berücksichtigen. Insbesondere Frauen, die etwa vor vielen Jahren geheiratet haben und dem verbreiteten Gesellschaftsmodell entsprechend nach der Hochzeit ihre Berufstätigkeit aufgaben, standen nach der Scheidung schnell vor dem finanziellen Aus.

Eine solche „automatische“ Beschränkung der Unterhaltsansprüche ohne Rücksicht auf die Dauer der Ehe entsprach nicht dem Zweck der Reform von 2008. Inzwischen hat der Bundesgerichtshof verdeutlicht, dass eine Befristung oder Begrenzung eines nachehelichen Unterhaltsanspruchs bei Ehen von langer Dauer unzulässig sein kann (Entscheidung XII ZR 202/08 vom 6.10.2010, FamRZ 10, 1971). Mit der jetzt beschlossenen Aufnahme der Ehedauer als einem weiteren Kriterium bei der Bemessung von Unterhaltsansprüchen wird diese neue, sich gerade erst festigende Rechtsprechung abgebildet. Die Intention des Gesetzgebers wird so noch einmal ausdrücklich festgelegt. Im Übrigen bleibt es aber beim Grundsatz, dass beide Eheleute nach der Scheidung selbstständig für ihren Unterhalt verantwortlich sind.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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