Modernisierung: Mieter muss Einbau neuer Fenster dulden

Will ein Vermieter eine Wohnung modernisieren, indem er neue Fenster einbaut, muss der Mieter dies dulden, sofern ihm rechtzeitig eine Modernisierungsankündigung zugegangen ist. Diese muss die Energieeinsparung nachvollziehbar darlegen, z.B. durch Angabe des alten und neuen U-Wertes. Eine fehlende Ankündigung kann im Prozess nachgeholt werden, muss dann aber alle Anforderungen an eine wirksame Ankündigung erfüllen.

Diese Entscheidung traf das Amtsgericht (AG) München im Fall eines Vermieters, der in seinem älteren Wohnhaus umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchführte. Unter anderem sollten in einer Wohnung sämtliche Fenster gegen neue Fenster mit Isolierverglasung ausgetauscht werden. Deshalb sandte er an die dortige Mieterin ein Schreiben, indem er den Austausch ankündigte. Die Mieterin wollte allerdings ihre alten Fenster behalten und weigerte sich, den Einbau der neuen zu dulden. Daraufhin erhob der Eigentümer Klage vor dem Amtsgericht München. Er war der Auffassung, die Mieterin müsse den Einbau dulden, da die Maßnahmen der Energieeinsparung dienten. Die Mieterin war der Ansicht, dies nicht beurteilen zu können. Eine Einsparung ergäbe sich aus dem Schreiben nicht.

Der zuständige Richter wies die Klage ab. Der Vermieter habe hier gegen die Mieterin keinen Anspruch auf Duldung der Modernisierungsmaßnahme. Die Ankündigung sei den gesetzlichen Anforderungen nicht gerecht geworden. Auch sei der Fehler im Prozess nicht geheilt worden. Grundsätzlich müsse ein Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von Energie dulden, es sei denn, diese würden für ihn eine Härte bedeuten, die nicht zu rechtfertigen sei. Damit der Mieter in die Lage versetzt werde, die Zumutbarkeit zu überprüfen, etwaige Härtegründe vorzubringen und abzuwägen, ob er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen solle, müsse der Vermieter ihn ausreichend informieren. Dabei dürften keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Der Vermieter müsse den voraussichtlichen Umfang, den Beginn und die Dauer der Maßnahme mitteilen, die Verbesserung der Mietsache und die Energieeinsparung müssten nachvollziehbar begründet sein. Dies liege hier aber nicht vor. Hier würde die Energieeinsparung lediglich behauptet. Der Vermieter hätte den bisherigen und den neuen U-Wert mitteilen müssen. Auch im Prozess sei die Ankündigung nicht wirksam nachgeholt worden. Grundsätzlich sei dies auf zwei Arten möglich. Der Vermieter könne außerhalb des Verfahrens eine wirksame Ankündigung übersenden und dies dem Gericht und der Gegenseite mitteilen oder die Ankündigung in einen Schriftsatz an das Gericht mit aufnehmen. Dabei müsse er aber deutlich machen, dass der Schriftsatz neben einem Sachvortrag auch eine materiellrechtliche Modernisierungsankündigung enthalte. Dies habe seinen Grund darin, dass der Mieterin klar sein müsse, wann ihre Überlegungsfrist zu laufen beginne. Ein stückweiser Zugang von Informationen in verschiedenen Schriftstücken, wie hier vorliegend, benachteilige die Mieterin unangemessen. Es sei ihr nicht zuzumuten, sich diese zusammenzusuchen (AG München, 424 C 19779/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Erbrecht: Auf den Hund gekommen…

Wie wichtig es ist, ältere Testamente immer mal wieder überprüfen zu lassen, zeigt ein Rechtsstreit vor dem Amtsgericht (AG) München.

Dem Gerichtsverfahren lag das 2001 errichtete Testament einer damals 60-jährigen Besitzerin einer Jack Russell Hündin zugrunde. Diese hatte verfügt, dass im Falle ihres Todes diese Hündin eine Bekannte von ihr erhalten solle. Diese sollte dafür auch 100.000 DM bekommen. Acht Jahre später verstarb die Hundebesitzerin und die Bekannte forderte von deren Ehemann die Herausgabe der Hündin. Dieser wollte den Jack Russell aber nicht hergeben. Schließlich hätte sich die Situation seit der Testamentserstellung erheblich geändert. Damals hätte sich seine Frau gesorgt, dass im Falle ihres Todes niemand da sei, der sich um die Hündin kümmern könne. Er selbst sei damals voll berufstätig gewesen, Kinder seien keine vorhanden. Die Hündin sei auch noch sehr jung gewesen und hätte sich problemlos an eine neue Bezugsperson gewöhnt. Da die Hündin damals noch ein beträchtliches Alter vor sich gehabt hatte, sei auch die großzügige Summe von 100 000 DM im Testament vorgesehen worden. All dies sei jetzt anders. Er versorge nunmehr die Hündin schon seit 4 Jahren, da er nicht mehr arbeite. Auch diese sei älter geworden und habe sich an ihn als Bezugsperson gewöhnt. Auch bei der Bekannten habe sich eine neue Situation ergeben. Diese sei inzwischen erheblich gehbehindert und könne nicht einmal für sich selbst sorgen, geschweige denn Spaziergänge mit der Hündin unternehmen. Deshalb habe seine Ehefrau in den letzten Jahren auch immer wieder geäußert, dass sie an ihrem letzten Willen nicht mehr festhalte. Im Übrigen gehöre ihm der Jack Russell auch zur Hälfte.

So sei es ganz und gar nicht, erwiderte die Bekannte. Die Hündin habe allein der Verstorbenen gehört. Der Ehemann habe den Jack Russell nie gewollt und sie auch als „Köter“ bezeichnet. Die Hündin sei ihm lästig und jeder Euro, den er ausgeben müsse, sei ihm zuviel. Es sei auch nicht richtig, dass der Ehemann die Hündin alleine versorgt habe, dies habe schon die Verstorbene gemacht oder – bei deren Auslandsaufenthalten – habe sie den Jack Russell ihr gebracht. Zwischen 2002 und 2008 sei die Hündin jährlich mehrere Wochen bei ihr gewesen. In dieser Zeit habe sie auch die Tierarztrechnungen bezahlt. Natürlich sei sie zur Betreuung in der Lage. Es sei auch weiter der Wunsch der Erblasserin gewesen, dass die Hündin zu ihr komme.

Als sich beide nicht einigen konnten, kam der Streit vor das Amtsgericht München. Hier verlangte die Bekannte die Herausgabe der Hündin. In der daraufhin stattfindenden Hauptverhandlung konnte die zuständige Richterin Klägerin und Beklagten allerdings davon überzeugen, dass es zum Wohl der Hündin besser sei, sich doch zu einigen. Schließlich verzichtete die Klägerin auf den Jack Russell. Der Beklagte darf diesen behalten, zahlt aber dafür an die Klägerin 20.000 EUR. Ein Gerichtsurteil konnte durch diesen Vergleich vermieden werden.

Hinweis: Der Fall zeigt, dass man bei älteren Testamenten immer wieder mal überprüfen sollte, ob sich etwas geändert hat, und ob dieses dem jetzigen Willen noch entspricht und dies auch dokumentieren.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kindesunterhalt: Abbruch einer nicht den Neigungen entsprechenden Erstausbildung

Der barunterhaltspflichtige Elternteil eines Kindes in Ausbildung muss dessen Abbruch eines nicht den Neigungen und Fähigkeiten entsprechenden Studiums und einen Wechsel der Berufsausbildung in Bezug auf seine weiterbestehende Unterhaltspflicht hinnehmen.

Dies gelte nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Brandenburg insbesondere, wenn es sich um die Erstausbildung handele, der Unterhaltsberechtigte eine zur Verunsicherung neigende Persönlichkeitsstruktur aufweise und der Wechsel für den Unterhaltspflichtigen wirtschaftlich zumutbar sei (OLG Brandenburg, 10 WF 111/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Reitstall: Kündigungsrecht, wenn bisheriger Reittrainer nicht mehr dort tätig ist

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Für einen Reitanfänger ist die persönliche Betreuung durch einen bestimmten Trainer von erheblicher Bedeutung. Verlässt dieser den Reitstall, kann dies zur fristlosen Kündigung berechtigen.

Das musste sich eine Frau vom Amtsgericht (AG) München ins Stammbuch schreiben lassen, die mit ihrem Mann einen Reitstall betrieb. Hier hatte der spätere Beklagte einen Mitgliedschaftsvertrag für ein Jahr abgeschlossen. Kurze Zeit später kam es zu einer Ehekrise bei den Reitstallbesitzern. Der Ehemann nahm sechs der Pferde mit und eröffnete einen eigenen Reitstall. Daraufhin kündigte der Beklagte fristlos und zahlte auch keine Beiträge mehr. Schließlich sei es ihm auf die Reit- und Turniererfahrung sowie Fachkompetenz des Ehemanns angekommen. Der habe ihn bisher unterwiesen und auf Ausritten begleitet. Dadurch habe sich ein solides Vertrauensverhältnis entwickelt. Ihm sei die Betreuung durch den Ehemann bei Vertragsschluss auch zugesichert worden, ebenso wie die Möglichkeit, zeitlich unbeschränkt und zwar auf den von ihm bevorzugten Pferden Max und Moritz, zu denen er ebenfalls eine besondere Beziehung entwickelt habe, zu reiten. Diese Pferde habe der Ehemann mitgenommen. Die Ehefrau nahm die fristlose Kündigung nicht an und klagte auf Zahlung der ausstehenden Mitgliedsbeiträge. Sie verfüge über dieselben Kenntnisse wie ihr Ehemann. Auch habe sie weitere Reitlehrer unter Vertrag. Es bestehe daher keine Veranlassung zu kündigen.

Das AG wies ihre Klage jedoch ab. Die fristlose Kündigung sei wirksam. Unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der Parteien sei dem Beklagten die Fortsetzung des Vertrags nicht zumutbar gewesen. Für einen Reitanfänger spiele die persönliche Betreuung eine bedeutende Rolle. Hier sei die fachliche Anleitung allein durch den Ehemann erfolgt. Es sei daher nachvollziehbar, dass es dem Beklagten aufgrund des sich daraus entwickelten Vertrauensverhältnisses wichtig war, weiterhin vom Ehemann betreut zu werden. Das sei ihm zunächst ja auch zugesichert worden. Es sei auch zu berücksichtigen, dass der Vertrag (ohne die Betreuung) noch über neun Monate gelaufen wäre. Die Interessen der Reitstallbesitzerin würden demgegenüber nicht überwiegen. Zwar sei diese auf die Einnahmen aus dem Vertrag zur Lebensführung und Weiterführung des Betriebs angewiesen. Es sei aber ihrer Risikosphäre zuzurechnen, wenn die Betreuung durch den Ehemann entfallen würde. Der Beklagte habe damit nicht rechnen können (AG München, 275 C 24038/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Formbedürftiger Ehevertrag: Privatschriftliche Abänderungen sind unwirksam

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Soll ein notariell beurkundeter formbedürftiger Ehevertrag abgeändert werden, ist auch diese Änderung formbedürftig.

Das gilt nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Bremen selbst, wenn der Regelungsgegenstand als solcher allein keinen Formvorschriften unterliegt. Halten sich die Parteien nicht an diese Formbedürftigkeit und nehmen noch vor der Eheschließung wesentliche Änderungen lediglich in privatschriftlicher Form vor, sind diese formunwirksam und nichtig. Eine hierdurch hervorgerufene Teilnichtigkeit kann sogar zu einer vollständigen Nichtigkeit des notariellen Vertrags führen (OLG Bremen, 5 UF 76/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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