Betriebskostenabrechnung: Vermieter darf Verteilungsschlüssel bei Betriebskosten nicht ohne ausreichenden Grund ändern

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Das Amtsgericht (AG) Hanau hat entschieden, dass ein Vermieter den in dem Mietvertrag vereinbarten Verteilungsschlüssel hinsichtlich der Betriebskosten nicht ohne Weiteres, sondern ausnahmsweise nur ändern kann, wenn er hierfür einen gewichtigen Grund hat.

Vermieter änderte Verteilungsschlüssel

Die Vermieterin klagte gegen den Mieter auf Zahlung nicht geleisteter Mieten und Nachforderungen aus mehreren Betriebskostenabrechnungen. Der Mieter hatte jeweils eingewendet, dass die Abrechnungen bei mehreren Positionen geänderte Verteilungsschlüssel aufwiesen, aufgrund derer er mehr Kosten zu tragen habe. Unter Anwendung des bisherigen Verteilungsschlüssels errechnete Guthaben sowie Rechtsanwaltskosten für die Rüge falscher Abrechnungen hat er dann gegen die Mietzahlungen und verbleibenden Nachforderungen aufgerechnet.

Grundsatz: Verteilungsschlüssel bindend

Das AG hat die Klage überwiegend abgewiesen. Der Mieter habe zu Recht gerügt, dass die Vermieterin anders als zuvor noch der frühere Eigentümer bei mehreren Positionen statt der Verteilung nach Personen eine Verteilung nach der Wohnfläche vorgenommen hat. Zwar durfte der vormalige Eigentümer nach dem damals geltenden Recht den Verteilungsschlüssel selbst bestimmen. Mit der Wahl des Personenschlüssels für die erste Abrechnung sei dieser jedoch – auch heute noch – bindend, eine andere Verteilung ist damit an sich nur mit Zustimmung beider Vertragsparteien möglich.

Kein Ausnahmefall gegeben

Ausnahmsweise kann ein Vermieter einen anderen – angemessenen – Verteilungsschlüssel wählen, wenn die weitere Verwendung des vereinbarten für ihn unzumutbar ist. Der – an sich nachvollziehbare – Vortrag der Vermieterin, die Ermittlung der in dem Jahr tatsächlich vorhandenen Personen sei in der Liegenschaft kaum möglich und zu ungenau, konnte vorliegend jedoch nicht überzeugen, weil eben dieser Verteilungsschlüssel bei einer anderen Position verwendet wurde ohne Erklärung, weshalb diese Probleme hier nicht bestünden.

 

Da sich nach Abzug der überhöhten Kosten teilweise Guthaben aus den Abrechnungen ergaben, konnte der Mieter diese gegen verbleibende Ansprüche der Vermieterin aufrechnen. Zugleich stellt die fehlerhafte Abrechnung über die Betriebskosten eine vertragliche Pflichtverletzung dar, so dass der Mieter die Kosten für die anwaltliche Prüfung ebenfalls aufrechnen konnte.

Quelle — AG Hanau, Urteil vom 15.8.2025, 32 C 16/25

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

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WEG-Zweiergemeinschaft: Verjährung und Verwirkung bei baulicher Veränderung

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In einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft wird die Kenntnis eines einzelnen Wohnungseigentümers der Gemeinschaft zugerechnet. Ein Anspruch auf Beseitigung einer ohne Zustimmung errichteten baulichen Veränderung verjährt regelmäßig in drei Jahren ab dieser Kenntnis. Nach Fristablauf kann auch der Anspruch auf Duldung des Rückbaus verwirkt sein, wenn die Gemeinschaft über Jahre untätig bleibt und der bauende Eigentümer auf das Ausbleiben weiterer Ansprüche vertrauen durfte. So entschied das Amtsgericht (AG) Hamburg-St. Georg.

Die Gemeinschaft bestand aus zwei Einheiten ohne bestellten Verwalter. 2015 errichtete ein Eigentümer auf der seitlichen Gemeinschaftsfläche eine rund 30 m² große, 70 cm hohe Terrasse mit Holzwänden. Die anderen Eigentümer waren beim Bau anwesend und halfen mit. Erst 2023 verlangten sie im Namen der Gemeinschaft die Beseitigung. Ohne Erfolg. Der Beseitigungsanspruch war verjährt, da die Frist mit der Kenntnis eines Eigentümers begann. Der hilfsweise geltend gemachte Duldungsanspruch war verwirkt, weil die Gemeinschaft acht Jahre untätig blieb und der Bauende auf das Ausbleiben weiterer Ansprüche vertrauen durfte. Herausgabe- und Unterlassungsansprüche scheiterten mangels Anspruchsgrundlage und konkreter Darlegung einer Beeinträchtigung.

Quelle — AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 25.7.2025, 980a C 27/23 WEG

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

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Keine Baugenehmigung: Eilantrag gegen Nutzungsverbot von Wohn- und Zirkuswagen erfolglos

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Der Hessische Verwaltungsgerichtshof (VGH) hat die Beschwerde eines Antragstellers gegen eine Entscheidung des Verwaltungsgerichts (VG) Kassel zurückgewiesen, die ihm die Nutzung von Wohn- und Zirkuswagen zu Wohn- und Aufenthaltszwecken untersagt hatte.

Das war geschehen

Der Antragsteller wandte sich gegen eine verfügte Nutzungsuntersagung der Stadt Kassel (Antragsgegnerin), mit der diese ihm unter anderem die Nutzung sämtlicher Wohn- und Zirkuswagen zu Wohn- und Aufenthaltszwecken auf seinem Grundstück sowie die Nutzung des Grundstücks zur Vermietung als Stell- bzw. Lagerplatz für bauliche Anlagen anderer Personen untersagt und diesbezüglich die sofortige Vollziehung der Entscheidung angeordnet hatte. Bereits zuvor – im Mai 2022 – hatte die Stadt einen Antrag des Antragstellers auf Erteilung einer Baugenehmigung für die auf seinem Grundstück befindlichen Bauwagen abgelehnt. Gegen diese Ablehnung der Baugenehmigung ist ein Klageverfahren vor dem VG Kassel anhängig.

Widerspruch und Klage gegen Nutzungsuntersagung

Gegen die Nutzungsuntersagung der Antragsgegnerin hatte der Antragsteller Widerspruch eingelegt und einen Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz bei dem VG Kassel gestellt. Das VG hatte daraufhin den Antrag abgelehnt.

So entschied der Verwaltungsgerichtshof

Der VGH hat die Entscheidung des VG bestätigt und die Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen. Zur Begründung hat er im Wesentlichen ausgeführt, es sei rechtlich unerheblich, dass die Stadt Kassel bereits seit einigen Jahren Kenntnis von den ohne Baugenehmigung errichteten Bauwagen habe. Auch seien keine Ermessensfehler der Stadt erkennbar.

Fehlende Genehmigung führt zu Nutzungsverbot

Werde eine bauliche Anlage ohne notwendige Baugenehmigung errichtet, sei in der Regel ein Nutzungsverbot auszusprechen. Zu Recht sei das VG davon ausgegangen, dass kein Ausnahmefall vorliege, der ein ausnahmsweises Absehen von dem Erlass eines Nutzungsverbots rechtfertige.

Zügiges Einschreiten notwendig

Auch sei ein zügiges Einschreiten der Antragsgegnerin wegen der fortgesetzten Missachtung rechtlich verbindlicher Vorgaben durch den Antragsteller gerechtfertigt, um eine negative Vorbildwirkung zu vermeiden. Der Antragsteller habe im Juli 2025 das Abstellen eines weiteren Bauwagens auf seinem Grundstück ohne entsprechende Baugenehmigung zugelassen, der mittlerweile auch bewohnt werde.

Der Beschluss ist im verwaltungsgerichtlichen Instanzenzug nicht anfechtbar.

Quelle: Hessischer VGH, Beschluss vom 5.8.2025, 4 B 1315/25

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

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Ansteckung: „Post-Covid-Syndrom“ durch Fahrgemeinschaft: Mitfahrer nicht verantwortlich

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Die Aufarbeitung der Corona-Pandemie beschäftigt immer noch die Gerichte. Aktuell hat das Landgericht (LG) Frankenthal entschieden: Die Mitglieder einer Fahrgemeinschaft waren auch in der Corona-Hochphase für gegenseitige Ansteckungen nicht verantwortlich zu machen. Eine auf Schadenersatz und Schmerzensgeld gerichtete Klage eines Mitfahrers hat das LG deshalb abgewiesen.

Im Frühjahr 2022 stieg der Mitfahrer ohne Maske zu seinem Kollegen ins Auto, um gemeinsam zur Arbeit zu fahren. Am Abend desselben Tages schrieb er in die WhatsApp-Gruppe der Fahrgemeinschaft, dass er positiv getestet sei und sich in Quarantäne befinde.

Fahrer behauptete Ansteckung und verlangte Schmerzensgeld

Der schon zuvor an Asthma erkrankte Fahrer behauptete im Prozess, er habe sich während der gemeinsamen Fahrt mit dem Coronavirus infiziert und sei nun dauerhaft arbeitsunfähig („Post-Covid-Syndrom“). Der Mitfahrer schulde ihm daher Schmerzensgeld in Höhe von nicht unter 20.000 Euro, weitere 4.000 Euro Schadenersatz und müsse darüber hinaus für zukünftig auftretende Schäden einstehen.

Landgericht: Reine Gefälligkeit – keine Haftung

Dieser Argumentation folgte das LG nicht. Im Rahmen der wechselseitigen Gefälligkeit einer Fahrgemeinschaft sei bereits unter den Gesichtspunkten eines stillschweigenden Haftungsverzichts und des Handelns auf eigene Gefahr eine gegenseitige Haftung ausgeschlossen. Es sei zudem aufgrund der Kontaktbeschränkungen während der Pandemie allgemein bekannt gewesen, dass enger persönlicher Kontakt die Hauptinfektionsquelle darstellte. Obwohl der unter Asthma leidende Fahrer bemerkt habe, dass sein Kollege beim Einsteigen keine Maske trug, habe er ihn nicht gebeten, eine solche aufzusetzen. Er habe sich daher erkennbar trotz seiner Vorerkrankung dem Infektionsrisiko ausgesetzt. Dass er sich keine Gedanken über einen ungünstigen Verlauf einer Infektion mit möglichen Dauer- und Folgeschäden gemacht habe, rechtfertige keine andere Beurteilung.

Quelle: LG Frankenthal (Pfalz), Urteil vom 16.12.2024, 7 O 110/24

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

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Verbraucherpreisindex: Inflation als Grund für Mieterhöhung über Mietspiegel? Nein!

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Das Gericht darf einen Zuschlag zum Mietspiegel vornehmen, um eine sachgerechte Einzelvergleichsmiete zu bilden. Voraussetzung: Zwischen dem Erhebungsstichtag des Mietspiegels und dem Zeitpunkt, an dem das Zustimmungsverlangen zugestellt wurde, werden außergewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festgestellt. Eine solche liegt aber nicht vor, wenn der Verbraucherpreisindex ansteigt. So sieht es das Landgericht (LG) München.

Der Vermieter begehrte die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Er wollte u.a. einen sog. Stichtagszuschlag auf die von ihm ermittelte Vergleichsmiete addieren. Der Verbraucherpreisindex habe sich im Zeitraum zwischen Januar 2022 (als dem maßgeblichen Zeitpunkt der Erhebung der Daten für den qualifizierten Mietspiegel 2023) und Juni 2023 (Zugang des Mieterhöhungsverlangens) aufgrund einer ungewöhnlichen Steigerung der Mieten von rund 3% erhöht.

Das LG: Ein Stichtagszuschlag komme nicht in Betracht. Die Mieterhöhung könne nicht auf den qualifizierten Mietspiegel und ergänzend auf einen Anstieg des Verbraucherpreisindex gestützt werden. Ein Anstieg gemäß Index für Nettokaltmieten von nur wenig mehr als 3% sei nicht außergewöhnlich hoch. Die Einführung einer „Stichtagspraxis“ würde zu erheblichen Rechtsunsicherheiten führen, die die sog. Befriedungsfunktion des Mietspiegels gefährden könne.

Quelle: LG München I, Urteil vom 17.7.2024, 14 S 3692/24

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

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Corona-Pandemie: Nebentätigkeit eines Patientenmanagers als Krankenpfleger in der Intensivpflege zulässig

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Das Landesarbeitsgericht (LAG) Berlin-Brandenburg hat in einer beabsichtigten Tätigkeit als Krankenpfleger in der Intensivpflege keinen Grund für die Untersagung einer Nebentätigkeit gesehen und damit eine Entscheidung des Arbeitsgerichts (ArbG) Berlin bestätigt.

Der klagende Arbeitnehmer war bei der Arbeitgeberin, einem großen Krankenhaus, langjährig als Krankenpfleger in der Intensivpflege eingesetzt. Zurzeit ist der Kläger als Patientenmanager mit regelmäßigen Arbeitszeiten von Montag bis Freitag tätig. Er teilte der Arbeitgeberin mit, er beabsichtigte, für eine Zeitarbeitsfirma an Samstagen und Sonntagen als geringfügig beschäftigte Krankenpflegekraft auf Intensivstationen zu arbeiten. Die Arbeitgeberin lehnte dies ab und führte zur Begründung aus, es liege eine Wettbewerbssituation vor, der Kläger wolle seinen besonderen Erfahrungsschatz als Intensivpfleger anderweitig nutzen. Zudem stehe die besondere Lage in der Pandemie mit Ansteckungsgefahren der Nebentätigkeit entgegen. Sie habe dem Kläger angeboten, Dienste in ihrem Intensivbereich im Rahmen einer Nebenabrede wahrzunehmen.

Das LAG hat wie das ArbG keinen Grund gesehen, die beabsichtigte Nebentätigkeit zu untersagen. Zur Begründung hat das LAG ausgeführt, es liege keine unmittelbare Konkurrenzsituation vor, gesetzliche Ruhezeiten könnten eingehalten werden, sonstige nachteilige Folgen aufgrund der beabsichtigten anderweitigen Tätigkeit habe die Arbeitgeberin nicht hinreichend dargelegt. Der Kläger könne sowohl im Rahmen seiner Tätigkeit für die Arbeitgeberin als auch im Rahmen der angestrebten Nebentätigkeit mit an COVID-19 erkrankten Patientinnen und Patienten in Kontakt kommen. Es gebe keine Anhaltspunkte für eine fehlende Einhaltung der erforderlichen Schutzmaßnahmen in den Krankenhäusern, in denen der Kläger im Rahmen seiner Nebentätigkeit eingesetzt werde.

Quelle: LAG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 1.9.2020, 16 Sa 2073/19; ArbG Berlin, PM Nr. 34/2020 vom 18.12.2020

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Arbeitsrecht

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Corona-Pandemie: Kita- und Schulschließung: Eltern erhalten Entschädigung

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Eltern haben Anspruch auf Entschädigung, wenn aus Gründen des Infektionsschutzes Schul- oder Kita-Ferien angeordnet oder verlängert werden oder die Präsenzpflicht in der Schule ausgesetzt wird und sie deshalb Urlaub nehmen müssen. So steht es im „Gesetz über eine Corona-Sonderzahlung für Besoldungs- und Wehrsoldempfänger“, das von Bundestag und -rat beschlossen ist und rückwirkend ab dem 16.12.2020 in Kraft treten soll.

Voraussetzung für den Anspruch auf Entschädigung ist, dass keine anderweitige zumutbare Betreuungsmöglichkeit für das Kind besteht. Anspruchsberechtigt sind Sorgeberechtigte von Kindern, die das zwölfte Lebensjahr noch nicht vollendet haben oder behindert und hilfebedürftig sind.

Betroffene Eltern haben Anspruch auf Entschädigung in Höhe von 67 Prozent des Verdienstausfalls, maximal jedoch von 2.016 Euro monatlich. Der Anspruch gilt für insgesamt 20 Wochen: jeweils zehn Wochen für Mütter und zehn Wochen für Väter bzw. 20 Wochen für Alleinerziehende. Der Maximalzeitraum kann über mehrere Monate verteilt werden.

Beachten Sie Auch der Anspruch auf Kinderkrankentage (Bezug des Kinderkrankengeldes über die Krankenkasse) wurde rückwirkend zum 1.1.2021 erhöht. Kinderkrankentage können demnach nicht nur im Krankheitsfall des Kindes, sondern auch bei zwingender Betreuung zu Hause (z. B. Homescooling aufgrund der Corona-Pandemie) beantragt werden.

Quelle: Gesetz über eine einmalige Sonderzahlung aus Anlass der COVID-19-Pandemie an Besoldungs- und Wehrsoldempfänger

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Corona-Pandemie: Hochzeit in Eventhalle nicht gewerblich

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Die Regeln in Corona-Zeiten ändern sich mitunter schnell. Wann und in welchem Umfang private Feiern erlaubt sind, kann da schon einmal zweifelhaft sein. So waren zum Zeitpunkt, zu dem der Fall des Verwaltungsgerichts (VG) Koblenz spielte, private Feiern in Rheinland-Pfalz mit maximal 75 Personen zulässig, gewerbliche Veranstaltungen jedoch mit mehr Personen. Also könnte man auf die Idee kommen, dass es sich bei Feiern in einer Eventhalle um gewerbliche Veranstaltungen handelt, und versuchen, diese mit 250 Gästen durchzuführen. Das VG hat jetzt aber klargestellt, dass dies ein Trugschluss ist.

So durfte eine geplante Hochzeit nicht stattfinden. Die Veranstaltung, so das VG, unterliege der 11. Corona-Bekämpfungsverordnung für Veranstaltungen nicht gewerblicher Art mit zuvor eindeutig festgelegtem Teilnehmerkreis. Daher sei die Teilnehmerzahl auch hier auf 75 Personen begrenzt.

Entscheidend für das VG: Veranstalter der Feier sei nicht der Inhaber der Eventhalle als Gewerbetreibender, sondern die die Hochzeit ausrichtenden Personen. Dies ergebe sich aus der Systematik der Corona-Verordnung.

Eine Ausnahmegenehmigung komme im Hinblick auf die Corona-Fälle in dem betroffenen Landkreis, die seit Wochen zunähmen, nicht infrage. Außerdem seien gerade auf Hochzeiten in dieser Festhalle vermutlich einige Infektionsfälle im Landkreis zurückzuführen.

Der Beschluss ist allerdings nicht rechtskräftig. Es ist die Beschwerde beim Oberverwaltungsgericht möglich.

Beachten Sie: Die Personenobergrenzen im Hinblick auf private Feierlichkeiten können kurzfristigen Änderungen durch länderspezifische oder lokale Vorgaben unterliegen. Verantwortlich Ausrichtende von privaten Feiern tun gut daran, sich entsprechend auf dem Laufenden halten.

Quelle: VG Koblenz, Beschluss vom 25.9.2020, 3 L 849/20.KO

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Krankengeld: Ein-Wochen-Frist bei der Krankmeldung: Das ist zu beachten

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Regelmäßig zahlt die Krankenkasse kein Krankengeld, wenn ihr die Arbeitsunfähigkeits-Bescheinigung (AU) nicht rechtzeitig vorlag. Der Arbeitnehmer trägt aber keine Schuld, wenn sein Arzt kurzfristig einen Termin verschiebt und die Bescheinigung deshalb verspätet zugeht. Das hat das Sozialgericht (SG) München entschieden.

Der Arbeitnehmer (Kläger) war arbeitsunfähig geschrieben und erhielt Krankengeld. Er suchte seinen behandelnden Klinikarzt auf, um eine weitere AU-Bescheinigung zu erhalten. Dessen Termine hatten sich jedoch an diesem Tag verschoben, sodass der Kläger erst um 17 Uhr statt wie vorgesehen um 16 Uhr mit dem Arzt sprechen konnte. Zu diesem Zeitpunkt waren die Schreibkräfte nicht mehr anwesend. Daher stellte der Arzt die AU-Bescheinigung nicht am selben Tag aus. Der Kläger erhielt die Bescheinigung vielmehr erst fünf Tage später per Post zugeschickt. Er leitete die Bescheinigung sofort an seine Krankenkasse (Beklagte) weiter. Diese zahlte kein Krankengeld, da die Bescheinigung nicht innerhalb einer Woche bei ihr eingegangen sei. Das SG hat den Anspruch auf Krankengeld bestätigt. Der Kläger habe die Frist eingehalten.

Eine Krankenkasse kann sich nicht auf einen verspäteten Zugang der AU-Bescheinigung berufen, wenn dieser auf von ihr zu vertretenden Organisationsmängeln beruht und der Versicherte hiervon weder wusste noch wissen musste. Hier hatte die Beklagte diese Bescheinigung nicht am Tag der Untersuchung, sondern erst mit fünftägiger Verspätung erhalten. Dies könne jedoch nicht dem Kläger angelastet werden. Krankenkassen müssten sicherstellen, dass Ärzte als Leistungserbringer AU-Bescheinigungen unverzüglich aushändigen, so das SG.

Gegenüber dem Leistungserbringer habe die Krankenkasse zudem Einfluss- und Steuerungsmöglichkeiten, die ein Versicherter nicht habe. Keinesfalls darf die Krankenkasse die Ein-Wochen-Frist „kürzen“, indem sie auf den Tag der Untersuchung abstellt und nicht auf den Tag, an dem die AU-Bescheinigung dem Versicherten auch ausgehändigt wird bzw. zugeht.

Quelle: SG München, Urteil vom 17.6.2020, S 7 KR 1719/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Arbeitsrecht

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Unfallschaden: Abrechnung von Reparaturkosten nach Kostenvoranschlag?

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Der Unfallgeschädigte wollte ohne teures Schadensgutachten allein auf der Basis eines Kostenvoranschlags den Unfallschaden abrechnen. Das hätte dem gegnerischen Haftpflicht-Versicherer Geld gespart. Doch der wollte nicht. Und bekam vom Amtsgericht (AG) Recklinghausen Recht.

Was war passiert? Das AG hat die Klage als „unschlüssig“ abgewiesen, weil der Unfallschaden – nur anhand des Kostenvoranschlags – nicht hinreichend dargelegt sei. Hierfür wäre ein Gutachten erforderlich gewesen. Im Kostenvoranschlag fanden sich z. B. keine Angaben zum Wiederbeschaffungs-, Rest- und Minderwert, was das AG ebenfalls bemängelt hatte. Die Entscheidung ist allerdings umstritten.

Quelle: AG Recklinghausen, Urteil vom 29.4.2020, 53 C 113/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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