WEG: Ordnungsgemäße Verwaltung bei Entscheidung über Volldämmung einer Hausfassade

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Ist durch einen Sachverständigen nachgewiesen, dass eine Wärmedämmung zur Verhinderung von Schimmelbildung auf der gesamten Hausfassade notwendig ist, liegt eine bauliche Veränderung vor, die der ordnungsmäßigen Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums dient.

Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt a.M. können die Wohnungseigentümer eine solche Maßnahme durch Stimmenmehrheit als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung beschließen. Dieser Beschluss muss nicht einstimmig erfolgen. Dies gelte nach Ansicht der Richter auch in dem Fall, in dem zwar eine Teildämmung ebenfalls wirtschaftlich vertretbar wäre, eine Volldämmung aber zu einem besseren Ergebnis führen würde. Ein verantwortungsbewusster Hauseigentümer würde daher die Volldämmung wählen. Als Konsequenz wurde daher die Klage eines Eigentümers gegen den Beschluss zurückgewiesen (OLG Frankfurt a.M., 20 W 138/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Wegerecht: Ein Tor muss hingenommen werden

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Wer über ein Wegerecht verfügt, muss unter bestimmten Voraussetzungen hinnehmen, dass vor dem Weg ein Tor angebracht wird.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. im Falle eines Mannes, der ein Geh- und Fahrrecht über das Nachbargrundstück hatte. Als der Nachbar ein Tor vor der Einfahrt montierte, kam es zum Streit. Mit seiner Klage auf Beseitigung des Tores hatte der Mann jedoch bei Gericht keinen Erfolg. Die Richter entschieden, dass er das Tor hinnehmen müsse. Das ergebe sich aus seiner Pflicht zur schonenden Ausübung der Grunddienstbarkeit. Im vorliegenden Fall bestünden nämlich berechtigte Interessen des Nachbarn. Durch die vollständige Einzäunung des Grundstücks wolle er einen Schutz seiner minderjährigen Kinder erreichen, die auf dem Grundstück spielen würden. Diesem berechtigten Grund müsse sich der Berechtigte des Geh- und Fahrrechts unterordnen. Das gelte auch, wenn er durch das manuelle Öffnen des Tores belastet werde (OLG Frankfurt a.M., 19 W 59/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nachbarrecht: Kein Anspruch auf Entfernung optisch störender Schornsteinköpfe

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Ein Hauseigentümer hat keinen Anspruch darauf, dass die ihn aus optischen Gründen störenden Schornsteinköpfe seines Nachbarn entfernt werden.

Mit dieser Entscheidung sprach das Landgericht (LG) Köln ein Machtwort im Streit zweier Nachbarn. Der eine fühlte sich durch die Schornsteinköpfe des anderen beeinträchtigt. Dies schmälere den Ausblick von seiner Dachterrasse. Mit seiner Forderung auf Beseitigung stieß er vor Gericht jedoch nicht auf Gehör. Die Richter befanden vielmehr, dass die Aussicht von der Terrasse nur in einem relativ kleinen Teilbereich eingeschränkt sei. Ein massiver Wertverlust des Nachbarhauses – so wie behauptet – ergebe sich daraus aber nicht. Da die Schornsteinköpfe auch geschmackvoll gestaltet seien, bestehe keine unzumutbare Beeinträchtigung. Eine solche sei aber erforderlich, wenn ausnahmsweise die Eigentümerrechte des Nachbarn an dem Schornstein eingeschränkt werden sollten. Grundsätzlich stehe es diesem nämlich frei, ob er an seinem Haus einen zusätzlichen Kamin anbaue (LG Köln, 10 S 40/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Personalakte: Einsicht nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses

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Auch nach Ende des Arbeitsverhältnisses hat der ehemalige Arbeitnehmer einen Anspruch darauf, Einsicht in seine Personalakte zu nehmen, um diese auf ihren Wahrheitsgehalt zu überprüfen.

Diese Klarstellung traf das Bundesarbeitsgericht (BAG) im Fall eines ehemaligen Arbeitnehmers, der vom 1.1.06 bis zum 30.6.07 als Schadensbüroleiter bei einem Versicherungsunternehmen beschäftigt war. Der Arbeitgeber führt seine Personalakte weiter. Nach Vertragsende wurde dem Arbeitnehmer im Rahmen einer Zeugnisauseinandersetzung mitgeteilt, dass Gründe vorhanden seien, die auf seine mangelnde Loyalität schließen ließen. Der Arbeitnehmer verlangte daraufhin Einsicht in seine Personalakte. Der Arbeitgeber verweigert dies mit Hinweis auf die Beendigung des Arbeitsverhältnisses.

Zu Unrecht, wie nun das BAG entschied. Er verurteilte den Arbeitgeber, dem Arbeitnehmer Einsicht in seine Personalakte zu gewähren. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass der Arbeitgeber im Rahmen seiner vertraglichen Rücksichtnahmepflicht auf das Wohl und die berechtigten Interessen des Arbeitnehmers Rücksicht nehmen müsse. Hierzu zähle auch das aus dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht des Arbeitnehmers resultierende Recht auf informationelle Selbstbestimmung. Der Arbeitnehmer habe auch nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses ein berechtigtes Interesse daran, den Inhalt seiner fortgeführten Personalakte auf ihren Wahrheitsgehalt zu überprüfen. Der Anspruch folge allerdings nicht aus § 34 Bundesdatenschutzgesetz (BDSG). Die dort geregelten Ansprüche auf Auskunft und Einsicht gelten noch nicht für nur in Papierform dokumentierte personenbezogene Daten. Zurzeit befindet sich ein entsprechendes Änderungsgesetz in der parlamentarischen Beratung (BAG, 9 AZR 573/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Denkmalschutz: Verfallenlassen eines historischen Gebäudes ist kein Eingriff in Kulturdenkmal

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Lässt der Eigentümer ein als Kulturdenkmal eingestuftes historisches Gebäude leer stehen und verfallen, darf die Denkmalschutzbehörde mangels Eingriffs in ein Kulturdenkmal im Sinne des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes keine Anordnung treffen, vorhandene Schäden durch Trocknungs-, Reparatur- und Reinigungsmaßnahmen zu beseitigen.

Diese Entscheidung traf das Verwaltungsgericht (VG) Lüneburg. Die Richter verdeutlichten in ihrer Entscheidung, dass das Verfallenlassen an sich keinen zu beseitigenden Eingriff darstelle. Ein solcher sei nur bei genehmigungspflichtigen Maßnahmen anzunehmen. Die Behörde könne daher einen Schutz des Gebäudes nur erreichen, wenn sie sich auf die Erhaltungspflicht stütze. Die Erhaltungspflicht des Eigentümers betreffe jedoch nur Maßnahmen, die zur Erhaltung des Denkmals nötig sind, also solche, ohne die sich der Zustand des Denkmals weiter verschlechtern würde (VG Lüneburg, 2 B 73/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Fernabsatzvertrag: Umfang der Wertersatzpflicht des Verbrauchers bei Widerruf

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Tritt durch das Prüfen der Ware ein Wertverlust ein, kann der Käufer beim Widerruf des Vertrags gleichwohl den vollen Kaufpreis zurückverlangen.

Diese käuferfreundliche Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Streit um ein Wasserbett. Die Parteien hatten hierüber per E-Mail einen Kaufvertrag zum Preis von 1.265 EUR geschlossen. Das Angebot des Verkäufers, der die Wasserbetten über das Internet zum Verkauf anbietet, war dem Käufer per E-Mail als angehängte PDF-Datei übersandt worden. Der Text der E-Mail enthielt eine Widerrufsbelehrung. Im weiteren Text der E-Mail hieß es:

„Im Hinblick auf die o.g. Widerrufsbelehrung weisen wir ergänzend darauf hin, dass durch das Befüllen der Matratze des Wasserbetts regelmäßig eine Verschlechterung eintritt, da das Bett nicht mehr als neuwertig zu veräußern ist.“

Das Wasserbett wurde gegen Barzahlung beim Käufer angeliefert. Er baute es auf und befüllte die Matratze mit Wasser. Anschließend übte er sein Widerrufsrecht aus. Nach Abholung des Wasserbetts forderte er den Verkäufer zur Rückzahlung des Kaufpreises auf. Der Verkäufer erstattete lediglich einen Betrag von 258 EUR. Dies begründete er damit, dass das Bett nicht mehr verkäuflich sei; lediglich die Heizung mit einem Wert von 258 EUR sei wieder verwertbar. Der Käufer klagte daraufhin auf Rückzahlung des restlichen Kaufpreises von 1.007 EUR.

Mit dieser Forderung hatte er in allen Instanzen Erfolg. Der BGH entschied, dass der Käufer trotz des möglicherweise eingetretenen Wertverlusts den vollen Kaufpreis zurückverlangen könne, da er die Ware nur geprüft habe. Ein fristgerecht erklärter Widerspruch des Verbrauchers beim Fernabsatzvertrag habe zur Folge, dass die empfangenen Leistungen von den Vertragsparteien zurückzugewähren sind. Zwar müsse der Käufer statt der Rückgabe Wertersatz leisten, sofern sich der empfangene Gegenstand verschlechtert habe oder zerstört wurde. Das gelte grundsätzlich auch für eine Verschlechterung der Ware durch eine bestimmungsgemäße Ingebrauchnahme, wenn der Käufer spätestens bei Vertragsschluss in Textform auf diese Rechtsfolge und eine Möglichkeit hingewiesen worden ist, sie zu vermeiden. Das Gesetz sehe jedoch eine Ausnahme vor. So bestehe die Wertersatzpflicht nicht, wenn die Verschlechterung ausschließlich auf die Prüfung der Sache zurückzuführen sei. Letzteres sei vorliegend der Fall gewesen. Der Aufbau des Betts und die Befüllung der Matratze mit Wasser würden lediglich eine Prüfung der Sache darstellen (BGH, VIII ZR 337/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baugenehmigung: Die Rechte sind übertragbar

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Da das Eigentum oder ein vergleichbares Recht keine Voraussetzung für die Antragstellung ist, ergibt sich im Umkehrschluss, dass auch derjenige, der nicht Eigentümer ist, Bauherr sein kann.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf in einem Rechtsstreit um Schadenersatz wegen einer zu Unrecht abgelehnten Baugenehmigung für zwei Windenergieanlagen. Geklagt hatte eine Gesellschaft, die sich zuvor alle Rechte und Pflichten aus der Baugenehmigung von dem ursprünglichen Antragsteller hatte abtreten lassen. Die Behörde lehnte den Antrag schließlich u.a. mit der Begründung ab, die Gesellschaft sei nie Bauherrin gewesen. Daher habe ihr gegenüber keine Amtspflicht auf Erteilung der Baugenehmigung bestanden.

Das OLG sah das jedoch anders. Die Rechte und Pflichten aus einer Baugenehmigung könnten abgetreten werden. Schließlich sei eine Baugenehmigung nicht personenbezogen, sondern habe eine dingliche Wirkung bezogen auf ein bestimmtes Vorhaben. Sie wirke nach der Bauordnung auch für den Rechtsnachfolger. Weder Antragsteller noch Rechtsnachfolger müssten Grundstückseigentümer sein. Eine Nutzungsbefugnis reiche. Diese sei hier auch wirksam auf die Gesellschaft übertragen worden. Dieser gegenüber hätten daher Amtspflichten bestanden. Die Amtspflichten seien auch verletzt worden. Die Baugenehmigung hätte daher erteilt werden müssen (OLG Düsseldorf, 18 U 73/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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