Bauzeitverzögerung: Verjährungsbeginn für bauzeitliche Entschädigungsansprüche

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Ist bei der Herstellung des Werkes eine Handlung des Bestellers erforderlich, kann der Unternehmer, wenn der Besteller durch das Unterlassen der Handlung in Verzug der Annahme kommt, eine angemessene Entschädigung verlangen. So sieht es das Bürgerliche Gesetzbuch (hier: § 642 BGB) vor. Die dreijährige Verjährungsfrist für Ansprüche aus dieser Vorschrift beginnt mit dem Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Darauf hat jetzt das Landgericht (LG) Kempten hingewiesen.

Es ging um Entschädigungsansprüche

Die Klägerin machte gegen die Beklagte Entschädigungsansprüche wegen nutzloser Vorhaltung von Leitungspersonal und Zinsforderungen geltend. Die Klägerin betreibt ein Unternehmen zur Montage, Programmierung, Anschluss und Einrichtung von Medientechnik. Sie hat für die Beklagte die Einrichtung eines Projekts mit Medientechnik wahrgenommen. Das Projekt umfasste die Sanierung und bedarfsgerechte Erweiterung einer Halle. Dabei sollte das Bestandsgebäude der Halle erhalten und mit weiteren Gebäudeteilen umbaut werden, welche zusätzliche Räumlichkeiten für Versammlungen enthalten sollten. Der Auftrag zur Wahrnehmung des Gewerks Audiovideo-Medientechnik ist der Klägerin am 25.4.2016 erteilt worden.

Waren die Ansprüche verjährt?

Mit der Klage macht die Klägerin Entschädigung wegen Bauzeitverzögerung für die Zeiträume vom 19.6.2017 bis zum 31.12.2017 (135 Arbeitstage) und vom 1.4 bis 30.6.2018. (60 Arbeitstage) geltend. Mit Schriftsatz vom 2.4.2024 erhob die Beklagte die Einrede der Verjährung.

Die Klägerin behauptet, dass sich für die Zeiträume vom 19.6.2017 bis zum 31.12.2017 und vom 1.4. bis 30.6.2018 insgesamt 2.270 Stunden nutzloser Vorhaltung für ihr Leitungspersonal ergeben hätten. Insgesamt sei ihr unter Berücksichtigung eines ebenfalls geltend gemachten Zinsschadens ein Gesamtschaden in Höhe von 258.834,19 Euro entstanden. Die Forderung sei auch entgegen der Auffassung der Beklagten nicht verjährt, da die Parteien im Zeitraum vom 15.11.2017 bis zum 17.10.2022 Verhandlungen geführt hätten, aufgrund derer die Verjährung gehemmt worden sei.

Landgericht: Verjährung eingetreten

Die dreijährige Verjährungsfrist für Ansprüche aus § 642 BGB, so das LG, beginnt mit dem Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

Der Entschädigungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB von drei Jahren. Nachdem der Bundesgerichtshof (BGH) als zeitliches Kriterium für die Bemessung der Entschädigungshöhe aufgrund des Wortlauts des § 642 Abs. 2 BGB auf die Dauer des Annahmeverzugs abgestellt hat, mithin eine Entschädigung nach auch nur für diesen Zeitraum beansprucht werden kann, entsteht der Anspruch aus § 642 BGB nach dem LG spätestens mit Beendigung des für die geltend gemachten Kosten maßgeblichen Annahmeverzugs. Der Einwand der Klägerin, dass zwischen den Parteien während des Laufs der Verjährungsfrist Verhandlungen über den geltend gemachten Anspruch mit der Folge stattgefunden hätten, dass die Verjährungsfrist zum Zeitpunkt der Einreichung der Klage noch nicht abgelaufen war, ändert nichts daran, dass die geltend gemachten Ansprüche bei Einreichung der Klage bereits verjährt waren, so das LG.

Quelle — LG Kempten, Urteil vom 27.9.2024, 11 O 1705/23

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

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Bauhandwerkersicherung: Sicherungsverlangen klar formulieren

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Die Bauhandwerkersicherung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (hier: § 650f BGB) ist ein effektives Instrument gegen Insolvenzrisiken beim Auftraggeber. Doch immer wieder gibt es Streit rund um dieses wichtige Thema, wie aktuell ein Fall des Oberlandesgerichts (OLG) Köln zeigt.

Grundsätzlich gilt: Wird vom Auftraggeber gefordert, eine Sicherheit zu stellen und kommt dieser dem nicht fristgerecht nach, ist der Vertrag kündbar. Eine Ausnahme hat nun das OLG Köln formuliert: Das für eine Kündigung erforderliche Sicherungsverlangen ist unwirksam, wenn die Höhe der Sicherheit für ihren Auftraggeber nicht nachvollziehbar ist. So haben auch schon andere Gerichte entschieden. Zusammengefasst: Wird der Vertrag nach § 650f Abs. 5 BGB gekündigt, reicht in der Regel der schlüssige Vortrag zur Höhe der Vergütung aus, um die Höhe einer geforderten Sicherheit zu bemessen. Zur schlüssigen Darlegung eines nach Zeitaufwand abzurechnenden Vergütungsanspruchs bedarf es grundsätzlich nur der Angabe der für die Vertragsleistung aufgewendeten Stunden. Es kommt nicht auf die im Vertrag angegebene voraussichtliche Gesamthöhe an. Der Fehler im Fall des OLG Köln: Der Auftragnehmer hatte dem Auftraggeber auf dessen Nachfrage nicht erläutert, wie er die Sicherungshöhe bemessen hatte. Diesen Hinweis hätte er besser ernst nehmen sollen.

Quelle — OLG Köln, Urteil vom 17.9.2025, 11 U 125/23

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Behördliche Untersagung: Kein Wohnen im Zirkuswagen ohne Baugenehmigung

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Ein Mann wohnte mit seiner Familie zwar auf seinem Grundstück, aber in Bau- und Zirkuswagen. Für diese hatte er keine Baugenehmigung. Die zuständige Behörde forderte ihn auf, auszuziehen. Der Mann weigerte sich. Der Hessische Verwaltungsgerichtshof (VGH) entschied nun: Er muss ausziehen, bis über seinen Antrag entschieden ist.

Wohnen ohne Genehmigung

Dem Mann war bereits im Jahr 2022 die Baugenehmigung und damit auch Wohnen in den Zirkuswagen versagt worden. Dennoch stellte die Stadt bei mehreren Besichtigungen fest, dass die Zirkuswagensiedlung ausgebaut und befestigt worden war. Im Februar 2025 untersagte die Behörde jegliche Nutzung zu Wohnzwecken sowie die Nutzung des Grundstücks zur Vermietung der Stell- und Lagerplätze. Sie ordnete die sofortige Vollziehung dieser Untersagung an. Das sah der Eigentümer nicht ein. Immerhin sei die Siedlung der Stadt schon seit dem Jahr 2021 bekannt gewesen. Er berief sich außerdem auf einen Härtefall wegen drohender Obdachlosigkeit.

Gerichte bleiben hart

Der Mann „blitzte“ sowohl beim Verwaltungsgericht (VG) als auch beim VGH ab. Das VGH wies darauf hin, dass die Behörde rechtmäßig gehandelt habe. Die Behörde müsse zügig auf baurechtmäßige Zustände hinwirken. Ob zwischen der ersten Kenntnisnahme von der (womöglich) illegalen Sachlage und dem Tätigwerden der Behörde ein größerer Zeitraum liege, sei unerheblich. Ein Härtefall liege nicht vor. Der Familie des Mannes sei es zuzumuten, einen Campingplatz zu nutzen oder Familie bzw. Freunde um Hilfe zu bitten oder eine Ferienwohnung anzumieten. Auch eine Sozialwohnung komme in Betracht. Wer in „besonders gröblicher Weise beharrlich“ die baurechtlichen Vorschriften missachte, nehme eine Untersagung somit in Kauf.

Quelle — VGH Kassel, Beschluss vom 5.8.2025, 4 B 1315/25

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Vertragsnichtigkeit: Besser nicht „schwarzarbeiten“

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Das Schwarzarbeitsverbot führt jedenfalls zur Nichtigkeit des Vertrags, wenn der Unternehmer vorsätzlich hiergegen verstößt und der Besteller den Verstoß des Unternehmers kennt und bewusst zum eigenen Vorteil ausnutzt. So entschied es das Landgericht (LG) Nürnberg-Fürth. Und: Der Vertrag ist sogar insgesamt nichtig, auch wenn die Parteien nur für einen Teil der Leistungen eine Schwarzgeldzahlung vereinbart haben.

Streit über Resthonorar

Ein Architekt und seine Auftraggeber stritten über ein Resthonorar. Der Architekt hatte für die Planung und Bauleitung eines Einfamilienhauses zunächst eine Rechnung über eine Bauvoranfrage gestellt, die mit einem handschriftlichen Vermerk „a. d. H.“ (auf die Hand) versehen war. Statt der ausgewiesenem Bruttosumme von über 8.400 Euro erhielt er 5.000 Euro in bar. Er quittierte ohne Umsatzsteuerausweis.

Schwarzarbeit oder (nur) vorläufige Zahlungen?

Später erfolgte eine weitere Barzahlung von 3.500 Euro als Differenz zwischen zwei Versionen einer Teilrechnung. Als der Architekt die Schlussrechnung stellte, verweigerten die Auftraggeber die Zahlung. Sie hielten dem Architekten entgegen, der Vertrag sei wegen Verstoßes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz nichtig. Der Architekt wiederum argumentierte, die Schwarzgeldzahlungen seien nur vorläufige Anzahlungen gewesen, die später in den offiziellen Rechnungen berücksichtigt wurden. Mit dieser Argumentation hatte der Architekt keinen Erfolg. Er konnte seinen Honoraranspruch trotz späterer, formeller Rechnungen nicht durchsetzen.

Grundsatz: Ein Teil nichtig – gesamtes Geschäft nichtig

Das LG wies auf folgenden Grundsatz hin: Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (hier: § 139 BGB) ist bei Nichtigkeit eines Teils des Rechtsgeschäfts ein einheitliches Geschäft insgesamt nichtig. Ausnahme: Die Parteien haben dem mit Umsatzsteuer vereinbarten Teilwerklohn konkret vom Unternehmer zu erbringende, klar abgrenzbare Einzelleistungen zugeordnet. Das war hier nicht der Fall. Dem LG genügten hier sogar verhältnismäßig kleine Beträge, um den Vertrag als nichtig anzusehen.

Quelle — LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 16.9.2025, 9 O 47/24

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Keine Baugenehmigung: Eilantrag gegen Nutzungsverbot von Wohn- und Zirkuswagen erfolglos

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Der Hessische Verwaltungsgerichtshof (VGH) hat die Beschwerde eines Antragstellers gegen eine Entscheidung des Verwaltungsgerichts (VG) Kassel zurückgewiesen, die ihm die Nutzung von Wohn- und Zirkuswagen zu Wohn- und Aufenthaltszwecken untersagt hatte.

Das war geschehen

Der Antragsteller wandte sich gegen eine verfügte Nutzungsuntersagung der Stadt Kassel (Antragsgegnerin), mit der diese ihm unter anderem die Nutzung sämtlicher Wohn- und Zirkuswagen zu Wohn- und Aufenthaltszwecken auf seinem Grundstück sowie die Nutzung des Grundstücks zur Vermietung als Stell- bzw. Lagerplatz für bauliche Anlagen anderer Personen untersagt und diesbezüglich die sofortige Vollziehung der Entscheidung angeordnet hatte. Bereits zuvor – im Mai 2022 – hatte die Stadt einen Antrag des Antragstellers auf Erteilung einer Baugenehmigung für die auf seinem Grundstück befindlichen Bauwagen abgelehnt. Gegen diese Ablehnung der Baugenehmigung ist ein Klageverfahren vor dem VG Kassel anhängig.

Widerspruch und Klage gegen Nutzungsuntersagung

Gegen die Nutzungsuntersagung der Antragsgegnerin hatte der Antragsteller Widerspruch eingelegt und einen Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz bei dem VG Kassel gestellt. Das VG hatte daraufhin den Antrag abgelehnt.

So entschied der Verwaltungsgerichtshof

Der VGH hat die Entscheidung des VG bestätigt und die Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen. Zur Begründung hat er im Wesentlichen ausgeführt, es sei rechtlich unerheblich, dass die Stadt Kassel bereits seit einigen Jahren Kenntnis von den ohne Baugenehmigung errichteten Bauwagen habe. Auch seien keine Ermessensfehler der Stadt erkennbar.

Fehlende Genehmigung führt zu Nutzungsverbot

Werde eine bauliche Anlage ohne notwendige Baugenehmigung errichtet, sei in der Regel ein Nutzungsverbot auszusprechen. Zu Recht sei das VG davon ausgegangen, dass kein Ausnahmefall vorliege, der ein ausnahmsweises Absehen von dem Erlass eines Nutzungsverbots rechtfertige.

Zügiges Einschreiten notwendig

Auch sei ein zügiges Einschreiten der Antragsgegnerin wegen der fortgesetzten Missachtung rechtlich verbindlicher Vorgaben durch den Antragsteller gerechtfertigt, um eine negative Vorbildwirkung zu vermeiden. Der Antragsteller habe im Juli 2025 das Abstellen eines weiteren Bauwagens auf seinem Grundstück ohne entsprechende Baugenehmigung zugelassen, der mittlerweile auch bewohnt werde.

Der Beschluss ist im verwaltungsgerichtlichen Instanzenzug nicht anfechtbar.

Quelle: Hessischer VGH, Beschluss vom 5.8.2025, 4 B 1315/25

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Vertragsgestaltung: Zusatzhonorare für Bauzeitverzögerung wirksam geltend gemacht

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Oft scheitern Zusatzhonorarforderungen vor Gericht. Das Landgericht (LG) Berlin sprach es jetzt zu, da der Architekt vorbildlich dokumentiert hatte.

Das war geschehen

Ein Bauherr beauftragte einen Architekten mit den Leistungsphasen 5 bis 9 der Objektplanung für die Sanierung eines Museums. Der Vertrag hatte Bauzeitverlängerungen wie folgt geregelt: „Verzögert sich die Bauzeit durch Umstände, die der Auftragnehmer nicht zu vertreten hat, wesentlich, so ist für die nachweislich erforderlichen Mehraufwendungen eine zusätzliche Vergütung zu vereinbaren.“ Zusätzlich war vereinbart, dass eine Überschreitung von bis zu 20 Prozent der festgelegten Ausführungszeit, einer maximalen Dauer von sechs Monaten, durch das Honorar abgegolten war.

Architekt dokumentierte detailliert

Nach Ablauf der Karenz forderte der Architekt per Abschlagsrechnung eine Mehrvergütung für den Verlängerungszeitraum von rund 350.000 Euro. Er legte eine detaillierte, bauablaufbezogene Ursache- und Aufwandsdokumentation vor. Ein von ihm beauftragtes sog. Parteigutachten legte zusätzlich bauablaufbezogen dar, welche Bauabschnitte durch die jeweiligen Störungen betroffen waren, wie sich diese auf die Zeitplanung auswirkten und welche konkreten Zusatzleistungen im Überwachungszeitraum erforderlich wurden.

Bauherr konnte nicht überzeugen

Der Bauherr wandte Schlechtleistungen ein, ohne einen Zusammenhang zwischen behaupteten Planungsfehlern und den Verzögerungen herzustellen.

Landgericht architektenfreundlich

Das LG gab dem Architekten Recht. Es hob hervor, dass sich die Bauzeit wesentlich verlängert hatte, die Verzögerung auf Umständen beruhte, die der Architekt nicht zu vertreten hatte, und die Mehrvergütung durch eine vertragliche Regelung gedeckt und durch Nachweise belegt war.

Entscheidend: Der Architekt hatte eine konkrete, bauablaufbezogene Darstellung der Störungen und ihrer Auswirkungen auf die Leistungserbringung vorgelegt. Infolgedessen sah das LG die Mehraufwendungen als tatsächlich angefallene zusätzliche Kosten an.

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 26.6.2025, 12 O 74/22

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Kündigungsvergütung: Auf Architektenhonorar für nicht erbrachte Leistungen fallen Verzugszinsen an

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Das Landgericht (LG) Koblenz hat entschieden: Architekten können für den Honorarteil, der auf nicht mehr erbrachte Leistungen entfällt, Verzugszinsen beanspruchen.

Das war geschehen

Im konkreten Fall war ein Architekturbüro mit Generalplanungsleistungen beauftragt worden. Im Zuge der Vertragsdurchführung kam es zum Streit zwischen den Parteien aufgrund angepasster Bauzeitenpläne. Der Auftraggeber kündigte den Vertrag.

Das Architekturbüro ging vor Gericht. Es verlangte nicht nur Honorar für erbrachte und nicht mehr erbrachte Leistungen, sondern machte auch Verzugszinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz geltend, auch bezogen auf den Honoraranteil für nicht erbrachte Leistungen.

Landgericht architektenfreundlich

Das LG sprach dem Büro die Verzugszinsen zu. Es kam zum Ergebnis, dass die Kündigungsvergütung für nicht erbrachte Leistungen als Entgelt i. S. d. Bürgerlichen Gesetzbuchs (hier: § 288 Abs. 2 BGB) anzusehen sei. Dies ergebe sich aus einer systematischen Auslegung der jüngsten Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH). Dort hatte der EuGH die Kündigungsvergütung für nicht erbrachte Leistungen als Entgelt und damit als umsatzsteuerpflichtig qualifiziert.

Quelle: LG Koblenz, Urteil vom 11.7.2025, 8 O 119/23

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Architektenrecht: Neues zum Kopplungsverbot

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Lange war es ruhig um das sog. Kopplungsverbot. Jetzt hat das Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg einen solchen Fall entschieden. Dieses stellt klar: Tritt ein Architekt wie ein Bauträger auf, findet das Kopplungsverbot Anwendung. Der Vertrag ist – wie hier entschieden – nichtig.

Das besagt das Kopplungsverbot

Das Kopplungsverbot im Architektenrecht verbietet es, den Erwerb eines Grundstücks mit der Pflicht zu verbinden, einen bestimmten Architekten oder Ingenieur damit zu beauftragen, ein Bauwerk zu planen oder auszuführen. So soll der freie Wettbewerb unter Architekten geschützt werden. Außerdem soll so verhindert werden, dass sich Einzelne durch die Verknüpfung von Grundstückserwerb und Architektenleistung eine monopolartige Stellung verschaffen.

Bauherren werden geschützt

Das Verbot richtet sich gegen jede, mit dem Erwerb eines Grundstücks zusammenhängende Bindung, die den Wettbewerb von Ingenieuren und Architekten beeinträchtigt. Die Vorschrift soll der Gefahr entgegenwirken, dass ein Architekt oder Ingenieur sich bei knapp gewordenem Baugrund dadurch Wettbewerbsvorteile verschafft, dass er ein Grundstück an der Hand hat.

Geschützt wird die Entschließungsfreiheit des Bauherrn, durch den Kauf eines Grundstücks, auf dem gebaut werden soll, nicht an einen bestimmten Architekten oder Ingenieur gebunden zu sein.

Quelle: OLG Nürnberg, Beschluss vom 8.5.2025, 6 U 1787/24

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Architektenrecht: Verstoß gegen Fortbildungspflicht kann Kammerausschluss bedeuten

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In Architekten- und Ingenieurkammern, in denen die Fortbildung eine Berufspflicht ist und kontrolliert wird, kann das Nichtvorweisen entsprechender Fortbildungspunkte zum Ausschluss aus der jeweiligen Kammer führen. Das hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) Nordrhein-Westfalen klargestellt.

Fortbildungspflicht nicht erfüllt – zunächst Verweis und Geldbuße

Ein Mitglied der Ingenieurkammer-Bau NRW hatte in einem Jahr seine Fortbildungspflicht nicht erfüllt. Er hatte deshalb einen Verweis erhalten und musste eine Geldbuße zahlen.

Erneuter Pflichtverstoß: Kammerausschluss

Drei und sechs Jahr später geschah das Gleiche. Weil der Ingenieur auch bei der nächsten Stichprobe erneut keine Teilnahmebescheinigungen für anerkannte Fortbildungsveranstaltungen vorlegen konnte, schloss ihn das Berufsgericht aus der Kammer aus.

Oberverwaltungsgericht bestätigt Kammerausschluss

Die Klage dagegen wies das OVG ab. Der Ausschluss sei die angemessene berufsgerichtliche Maßnahme, auch wenn es sich um die schärfste berufsgerichtliche Sanktion handele. Die nochmalige Festsetzung einer Geldbuße als mildere Maßnahme komme nicht in Betracht.

Quelle: OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 19.8.2025, 39 A 834/24

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Bundesverwaltungsgericht: Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch: Begriff des „Dritten“

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Verkauft eine Kommanditgesellschaft ein Grundstück an eine andere Kommanditgesellschaft, ist dies auch dann ein Kaufvertrag mit einem Dritten im Sinne des Baugesetzbuchs (hier: § 28 Abs. 2 S. 2 BauGB in Verbindung mit § 463 BGB), wenn es sich auf Verkäufer- und Käuferseite jeweils um Einpersonen-GmbH & Co. KGs mit demselben alleinigen Anteilsinhaber handelt. Das hat das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) in zwei Parallelverfahren entschieden.

Das war geschehen

Die Klägerinnen, verschiedene GmbH & Co. KGs, wenden sich gegen die Ausübung von Vorkaufsrechten nach § 25 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB. Mit notariellen Kaufverträgen von Mai 2021 veräußerten sie Grundstücke an zuvor neu gegründete GmbH & Co. KGs, hinter denen jeweils dieselbe natürliche Person steht, wie auf Verkäuferseite.

Mit Bescheiden von Juli 2021 übte die Beklagte das Vorkaufsrecht aus, in einem Fall zugunsten der beigeladenen stadteigenen Entwicklungsgesellschaft. Im anderen Verfahren gab die Erstkäuferin (Klägerin zu 2) eine Abwendungserklärung ab.

Klagen zunächst erfolgreich

Die Klagen waren erfolgreich. Das Oberverwaltungsgericht (OVG) hat die Berufungen zurückgewiesen. Das Verwaltungsgericht (VG) habe zu Recht angenommen, dass es an dem für ein Vorkaufsrecht erforderlichen Kaufvertrag mit einem Dritten im Sinne von § 463 BGB fehle. Der Begriff des Dritten müsse einschränkend ausgelegt werden. Bei wirtschaftlicher Betrachtung sei hier nur eine Vermögensverschiebung innerhalb der Vermögenssphäre derselben natürlichen Personen erfolgt.

So sah es das Bundesverwaltungsgericht

Das BVerwG hat die angefochtenen Urteile aufgehoben und die Sachen zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das OVG zurückverwiesen. Die Grundstückskaufverträge sind Verträge mit einem Dritten.

Gesellschaftsrechtlich sind die Kommanditgesellschaften auf Verkäufer- und Käuferseite trotz des Umstands, dass hinter ihnen jeweils dieselbe natürliche Person steht, selbstständige Rechtsträger. Eine wirtschaftliche Betrachtung auf Gesellschafterebene ist weder nach Sinn und Zweck des gesetzlichen Vorkaufsrechts noch verfassungsrechtlich geboten. Die Klägerinnen haben sich aus eigenem Entschluss für diese Form der Grundstücksübertragung entschieden.

Das BVerwG konnte mangels ausreichender Tatsachenfeststellungen nicht abschließend entscheiden, ob die Vorkaufsrechte im Übrigen rechtmäßig ausgeübt wurden. Das erfordert die Zurückverweisung an die Vorinstanz.

Quelle: BVerwG, Urteil vom 17.6.2025, 4 C 4.24, PM 46/25

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