Störungen im Mietverhältnis: Kinderlärm

Immer wieder Ausgangspunkt mietrechtlicher Streitigkeiten ist der von (spielenden) Kindern ausgehende Geräuschpegel innerhalb oder außerhalb der Mietwohnung (z.B. durch benachbarten Kinderspielplatz).

Lärm aus der Wohnung

Nach ganz überwiegender Auffassung ist Kindergeschrei regelmäßig hinzunehmen, weil es Bestandteil der natürlichen, kindlichen Entwicklung ist und infolgedessen als sozialadäquat anzusehen ist. Es gehört zur vertragsgemäßen Nutzung einer Wohnung, dass Kinder entsprechend ihrem Spiel- und Bewegungstrieb dort spielen und auch lärmen. Dabei darf es dann auch zu Geräuschen wie Rufen und Weinen kommen. Grund hierfür ist, dass Geräusche, die dem natürlichen Spieltrieb der Kinder entspringen (z.B. Lachen, Laufen und Schreien), Ausfluss ihrer kindlichen Entwicklung und daher hinzunehmen sind.

Gleichwohl ist Kindergeschrei von Mitmietern und Vermieter nicht unbeschränkt hinzunehmen. Zwar sind z.B. Babyschreie während der Nachtruhe oder während der Ruhezeiten am Tag regelmäßig zu akzeptieren, weil dies einem natürlichen Verhalten entspringt. Die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs sind aber überschritten, wenn die Eltern sich trotz lang andauernden Geschreis nicht um das Baby kümmern, insbesondere nicht beruhigend auf das Baby einwirken. Demgegenüber dürfte im Fall eines sog. Schreikinds kein Recht zur Minderung bestehen, weil diese Kinder selbst bei sehr fürsorglichen Eltern häufig – krankheitsbedingt – nicht vom Schreien abgehalten werden können.

Lärm von draußen

Eine weitere Fallgruppe des Kinderlärms ist häufig die von benachbarten Spielplätzen, Kindergärten oder Schulen ausgehende Geräuschkulisse. Auch hier besteht im Ergebnis nach ganz überwiegender Rechtsprechung kein Recht zur Minderung. Zur Begründung wird im Wesentlichen darauf verwiesen, dass eine kinderfreundliche Umgebung, die schon aus gesellschaftspolitischen Gründen gewollt und gewünscht ist, voraussetzt, dass die Kinder ihrem natürlichen Spiel- und Bewegungsdrang nachgehen können. Auf Spielplätzen, im Hof etc. dürfen Kinder auch während der Ruhezeiten spielen, soweit die damit einhergehenden Lärmbelästigungen aufgrund des natürlichen Spiel- und Bewegungsdrangs letztlich unvermeidbar sind.

Anspruch auf schallisolierende Maßnahmen

Unabhängig von einem Minderungsrecht fragt sich, ob die sich durch Kindergeschrei und Getrampel gestört fühlenden Mieter von der anderen Mietpartei verlangen können, einen Teppichboden zu verlegen bzw. den gerade von ihnen eingebrachten Holzdielenboden wieder gegen einen Teppichboden auszu tauschen. Das OLG Düsseldorf hat dies im Ergebnis verneint. Gerade in hellhörigen Häusern gehören Babygeschrei und Herumtrampeln von Kindern zum Miteinander in einem Mehrfamilienhaus dazu. Ein Anspruch auf Durchführung bestimmter Schallschutzmaßnahmen besteht nicht, zumal jeder Mieter aufgrund des allgemeinen Persönlichkeitsrechts in der Wahl der Bodenbeläge grundsätzlich frei ist (OLG Düsseldorf, 9 U 218/96).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Fehlende Einladung macht Beschlüsse „nur“ anfechtbar

Unterbleibt die Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung, führt dies regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit.

Das stellte der Bundesgerichtshof (BGH) klar. Ein Beschluss im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) nur nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstoße, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden könne. Solche unabdingbaren Rechtsvorschriften ergäben sich entweder aus den zwingenden Bestimmungen und Grundsätzen des WEG oder aus den Normen des übrigen Privat- oder öffentlichen Rechts. Die Formvorschriften für die Einberufung einer Eigentümerversammlung würden dagegen nicht hierzu zählen. Diese seien nämlich dispositiv und könnten durch Vereinbarung abgeändert werden (BGH, V ZR 235/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kündigungsrecht: Berufliche Nutzungswünsche als Kündigungsgrund des Vermieters

Auch die Absicht des Vermieters, die Mietwohnung zu rein beruflichen Zwecken zu nutzen, kann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darstellen.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall von Mietern einer Wohnung in Berlin, denen der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt hatte. Der Vermieter begründete dies damit, dass seine Ehefrau ihre Anwaltskanzlei nach Berlin in die betroffene Wohnung verlegen wolle. Die Mieter widersprachen der Kündigung und machten Härtegründe geltend. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage des Vermieters abgewiesen. Seine hiergegen gerichtete Berufung hat das Landgericht zurückgewiesen.

Die Revision des Vermieters hatte Erfolg. Der BGH entschied, dass auch ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen könne, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen wolle. Dieses Interesse sei aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als der gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Das gelte umso mehr, wenn sich – wie hier nach dem Vortrag des Vermieters revisionsrechtlich zu unterstellen ist – die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung in demselben Haus befinden.

Der BGH hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun prüfen, ob Härtegründe der Kündigung entgegenstehen (BGH, VIII ZR 330/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Feuchtigkeitsschäden: Mieter hat keinen Anspruch auf Ergebnis einer Klimamessung

Dem Mieter steht weder ein Herausgabe- noch ein Auskunftsanspruch über die Ergebnisse einer vom Vermieter auf seine Kosten wegen Schimmelbefalls in der Mietwohnung durchgeführten Klimamessung zu.

Hierauf wies das Amtsgericht (AG) Bad Segeberg in einem Fall hin, in dem Mieter und Vermieter über die Ursachen einer Schimmelbildung in der Wohnung stritten. Der Vermieter ließ deshalb eine Klimamessung durchführen. Der Mieter klagte vergeblich auf Bekanntgabe ihres Ergebnisses. Das AG begründete seine Entscheidung mit der Art der Auskunft. In allen Fällen, in denen dem Mieter ein Auskunftsanspruch zugebilligt werde, könne die Information nur vom Vermieter selbst erteilt werden. So liege der Fall hier aber nicht. Dem Mieter stehe es frei, selbst eine Klimamessung oder ein selbstständiges Beweisverfahren durchzuführen, um die für die Wahrnehmung seiner Rechte erforderlichen Informationen zu erlangen (AG Bad Segeberg, 17 C 21/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kautionsrückzahlung: Aufrechnungsverbot mit mietfremden Gegenforderungen

Wenn nichts anderes ausdrücklich vereinbart ist, besteht ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot der Mietkaution mit Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird.

Das musste sich ein Vermieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH) sagen lassen. Er hatte die Kaution seines Mieters nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung nicht zurückgezahlt. Zur Begründung verwies er auf behauptete Gegenansprüche aus einem früheren Mietverhältnis des Mieters über eine andere Wohnung, die der frühere Vermieter ihm abgetreten habe.

So gehe es nicht, entschied der BGH. Eine Aufrechnung könne nämlich auch über die gesetzlich oder vertraglich ausdrücklich geregelten Fälle hinaus ausgeschlossen sein. Das sei z.B. der Fall, wenn das nach dem besonderen Inhalt des zwischen den Parteien begründeten Schuldverhältnisses als stillschweigend vereinbart angesehen werden müsse. Gleiches gelte, wenn die Natur der Rechtsbeziehung oder der Zweck der geschuldeten Leistung eine Erfüllung im Wege der Aufrechnung als mit Treu und Glauben unvereinbar erscheinen lasse. So liege es hier. Die Mietkaution diene ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Die darin liegende Zweckbindung ende nicht schon, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt werde, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter (BGH, VIII ZR 36/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betriebskostenabrechnung: Abrechnungseinheit muss nur rechnerisch nachvollziehbar sein

Für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung muss nicht angegeben werden, aus welchen Gebäuden eine Abrechnungseinheit besteht.

Diese Feststellung traf der Bundesgerichtshof im Streit eines Mieters mit seinem Vermieter. Nach Ansicht der Richter könne der Mieter auch so anhand der aus der Abrechnung ersichtlichen Gesamtkosten, der angesetzten Gesamtfläche sowie der in die Abrechnung eingestellten eigenen Wohnfläche gedanklich und rechnerisch nachvollziehen, wie der ihm in Rechnung gestellte Kostenanteil ermittelt worden ist (BGH, VIII ZR 207/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betriebskostenabrechnung: Kosten des Hauswarts müssen klar abgegrenzt werden

Umlagefähige Kosten des Hauswarts müssen gegen nicht umlagefähige Kosten für dessen Tätigkeiten abgegrenzt und nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf im Fall eines Mieters, der mit seinem Vermieter über die Art und Weise der Betriebskostenabrechnung in Streit geraten war. Die Richter machten deutlich, dass den Vermieter hier die Darlegungs- und Beweislast zur Einordnung der Kosten treffe. Im Übrigen sei die Umlage „Kosten für das Management“ intrans¬parent sowie dem Grund und der Höhe nach unbestimmt. Sie benachteilige den gewerblichen Mieter unangemessen. Eine geltungserhaltende Reduktion auf einen wirksamen Teil sei nicht zulässig (OLG Düsseldorf, I-24 U 153/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Rechte und Pflichten des werdenden Wohnungseigentümers

Ein Erwerber von Wohnungseigentum, der den Erwerbsvertrag vor Entstehen der WEG abschließt, hat eine gesicherte Erwerbsposition erlangt, wenn ein wirksamer Erwerbsvertrag vorliegt, eine Auflassungsvormerkung eingetragen und der Besitz auf den Erwerber übergegangen ist. Er ist dann „werdender Wohnungseigentümer“ mit der Folge, dass er einerseits die Mitwirkungsrechte ausüben kann, andererseits aber die Kosten und Lasten tragen muss.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Streitfall. Die Richter machten deutlich, dass die Rechtsposition des werdenden Erwerbers nicht mit Entstehen der endgültigen WEG durch Eintragung eines anderen Erwerbers in das Grundbuch ende. Es schade auch nicht, wenn der werdende Wohnungseigentümer den Besitz an der Wohnung erst nach dem Entstehen der WEG erlange. Im Hinblick auf die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten trete der werdende Wohnungseigentümer an die Stelle des im Grundbuch als Eigentümer eingetragenen Veräußerers. Dieser hafte aber nicht gesamtschuldnerisch neben dem Erwerber (BGH, V ZR 196/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kündigungsrecht: Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung von erhöhter Miete

Der Vermieter darf dem Mieter, der die durch die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen entstandenen Mieterhöhungen nicht entrichtet, bereits fristlos kündigen, bevor er ihn auf Zahlung der Erhöhungsbeträge verklagt hat und dieser rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Mieterin. In deren Mietvertrag waren neben der Grundmiete zwei genau bezifferte Beträge als Vorauszahlungen für Betriebskosten und für die Heiz- und Warmwasserkosten vereinbart. Letztere wurden in den folgenden Jahren mehrfach erhöht. Ab November 2003 zahlte die Mieterin die Erhöhungsbeträge und Teile der Grundmiete nicht. Der Vermieter kündigte wegen der im Zeitraum November 2003 bis Dezember 2004 aufgelaufenen Rückstände das Mietverhältnis fristlos. Ein Kündigungsgrund ist allerdings nur gegeben, wenn man die Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen berücksichtigt.

Die Mieterin hat den Vermieter auf Zahlung von Schadenersatz wegen mehrerer Mängel in Anspruch genommen. Der Vermieter hat im Gegenzug die Zahlung von Mietrückständen und Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt. In beiden Instanzen ist die Klage abgewiesen worden. Der Widerklage des Vermieters ist weitgehend stattgegeben worden, insbesondere ist die Mieterin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden. Zur Begründung hat das Berufungsgericht ausgeführt, dass die Kündigung nicht deshalb ausgeschlossen sei, weil sich der Mietrückstand teilweise aus Mieterhöhungen wegen der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen errechne.

Die Revision der Mieterin blieb ohne Erfolg. Der BGH entschied, dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen einseitig erhöht hat, nicht voraussetze, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden sei. Ein solches Erfordernis ergebe sich weder aus dem Gesetz noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters. Der Mieter sei hinreichend geschützt. So müsse im Räumungsprozess geprüft werden, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe anpassen durfte (BGH, VIII ZR 1/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietmangel: Verschlossene Fenster durch Neubau auf dem Nachbargrundstück

Werden durch den Neubau eines Gebäudes auf dem Nachbargrundstück Fenster einer Mietwohnung verschlossen, muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Fenster wieder nutzbar werden.

Hierauf wies das Amtsgericht (AG) Berlin-Tiergarten hin. In dem betreffenden Fall hatte die Vermieterin die Außenwand des Nachbarhauses direkt an das Mietshaus und damit unmittelbar vor dem Küchenfenster und dem Badezimmerfenster der Mieterin angebaut. Daraufhin kürzte die Mieterin ihre Mietzahlungen. Auf die Zahlungsklage der Vermieterin erhob sie Widerklage und verlangte die Wiederherstellung des früheren Zustands.

Das AG wies die Zahlungsklage ab, die Widerklage war erfolgreich. Nach der Entscheidung müsse die Vermieterin die Nutzung der Fenster so wiederherstellen, dass der Abstand zur Außenwand des Nachbargebäudes mindestens drei Meter betrage. Keineswegs habe die Mieterin dem Bau der Mauer zugestimmt. Dem Argument der Vermieterin, es sei ihr unmöglich und unzumutbar, den Ursprungszustand wiederherzustellen, folgte das AG nicht. Es argumentierte, dass ein Fall der objektiven Unmöglichkeit nur vorliege, wenn die verlangte Handlung niemandem möglich sei. Diese Voraussetzung lägen hier nicht vor. Nicht erst seit „dem Fall der Mauer“ sei es allgemeinkundig, dass Mauern auch wieder beseitigt werden könnten. Auf die Belastung durch sehr hohe Kosten bei Wiederherstellung des früheren Zustandes könne sich die Vermieterin nach Treu und Glauben nicht berufen. Sie habe die Situation selbst geschaffen, indem sie die Mauer errichtet habe, statt eine Verständigung mit der Mieterin herbeizuführen (AG Tiergarten, 606 C 598/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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