Eigenbedarf: Kein Rechtsmissbrauch, wenn Bedarf bei Vertragsschluss nicht absehbar war

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Frage beantwortet, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungsvermieter wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens gehindert sein kann, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen.

In dem betreffenden Verfahren hatte der Vermieter eines Einfamilienhauses das Mietverhältnis mit der Begründung gekündigt, das Haus werde für seinen Enkel und dessen Familie benötigt. Die Mieter hielten diese Eigenbedarfskündigung für rechtsmissbräuchlich. Zum einen sei sie nur drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses ausgesprochen worden. Und zum anderen habe der Sohn des Vermieters bei der Anmietung mündlich geäußert, ein Eigenbedarf komme nicht in Betracht, allenfalls sei ein Verkauf des Anwesens möglich.

Sowohl Amtsgericht als auch Landgericht sahen den Eigenbedarf als erwiesen an und gaben der Räumungsklage des Vermieters statt. Der BGH hat diese Entscheidungen nun bestätigt. Der Eigenbedarf sei erst später aufgrund einer nach der Vermietung eingetretenen Änderung der beruflichen und familiären Verhältnisse des Enkels entstanden. Er sei für den Vermieter zuvor nicht absehbar gewesen. Daher sei die Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sei nur rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags beabsichtige oder zumindest erwäge, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts zu überlassen. Dies sei vorliegend nicht der Fall gewesen. Bei Abschluss des Mietvertrags hätte der Vermieter noch nicht absehen können, dass sein Enkel seine Lebensplanung ändern würde. Dieser habe erst später entschieden, das vermietete Einfamilienhaus zusammen mit seiner zwischenzeitlich schwangeren Partnerin und späteren Ehefrau und dem gemeinsamen Kind bewohnen zu wollen (BGH, VIII ZR 233/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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AGG: Keine Wohnung für Gewerkschaftsangehörige?

Es kann dahinstehen, ob jemand eine Wohnung nicht vermietet bekam, weil er Gewerkschaftsangehöriger ist.

So entschied das Amtsgericht (AG) München im Streit zwischen potenziellem Mieter und Vermieter. Der Bewerber um eine Wohnung hatte letztlich eine Absage vom Vermieter bekommen. Daraufhin hatte er ihn auf Schadenersatz verklagt und sich auf einen Verstoß gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) berufen. Er habe die Wohnung nur deshalb nicht bekommen, weil seine Frau in der Gewerkschaft sei. Das Gericht hielt dieses Argument jedoch für irrelevant. Verboten seien nach dem AGG Benachteiligungen aus Gründen der Weltanschauung. Die Gewerkschaftszugehörigkeit betreffe nur einen Teilaspekt des Lebens und sei insofern keine Weltanschauung. Es bestehe daher kein Schadenersatzanspruch (AG München, 423 C 14869/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietvertrag: Kein generelles Verbot von Hunde- und Katzenhaltung

Eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag, die die Haltung von Hunden und Katzen in einer Mietwohnung generell untersagt, ist unwirksam.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Familie, die bei einer Genossenschaft eine Wohnung angemietet hatte. Der Mietvertrag enthielt eine Klausel, nach der Hunde und Katzen in der Wohnung nicht gehalten werden dürfen. Beim Einzug brachte die Familie einen Mischlingshund mit einer Schulterhöhe von etwa 20 cm mit. Die Genossenschaft forderte die Familie auf, das Tier binnen vier Wochen abzuschaffen. Die Familie weigerte sich. Daraufhin klagte die Genossenschaft auf Entfernung des Hundes aus der Wohnung.

Der BGH wies die Klage jedoch zurück. Die Richter entschieden, dass die Mietvertragsklausel unwirksam sei. Sie benachteilige den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbiete. Zugleich verstoße sie gegen den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters. Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne dieser Vorschrift gehöre, müsse jeweils im Einzelfall durch eine umfassende Interessenabwägung geklärt werden. Eine generelle Verbotsklausel würde – in Widerspruch dazu – eine Tierhaltung auch in den Fällen ausschließen, in denen eine solche Abwägung eindeutig zugunsten des Mieters ausfiele.

Hinweis: Die Unwirksamkeit der Klausel führt nicht dazu, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann. Sie hat vielmehr zur Folge, dass die umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen muss (BGH, VIII ZR 168/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betriebskosten: Mieter muss Kosten des Klingelschildes nicht übernehmen

Montiert der Vermieter neue Namensschilder am Klingelbrett, muss der Mieter dafür nicht bezahlen.

Das schrieb das Amtsgericht (AG) Augsburg einem Vermieter ins Stammbuch, der die Kosten für das Namensschild in der Betriebskostenabrechnung angesetzt hatte. Das Gericht machte deutlich, dass als Betriebskosten nur laufende Ausgaben gelten würden. Der Austausch der Schilder sei jedoch keine laufende Ausgabe. Er sei vielmehr an die Neuvermietung gebunden und stelle einen einmaligen Aufwand des Vermieters dar (AG Augsburg, 21 C 4988/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Schadenersatz: Vermieter haftet für Schäden wegen erhöhter Brandgefahr durch Bauarbeiten

Wird durch einen vom Vermieter beauftragten Handwerker die Brandgefahr im Mietobjekt erhöht, haftet der Vermieter dem Mieter für einen hierdurch entstandenen Schaden.

Das musste sich ein Vermieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH) sagen lassen. Er hatte einen Handwerksbetrieb mit der Dachsanierung eines größeren Mietobjekts beauftragt. Während der Renovierungsarbeiten wurden Styroporplatten in der offenen Tiefgarage gelagert. Diese wurden von einem Unbekannten in Brand gesetzt. Als Folge der Brandstiftung wurden auch die über der Tiefgarage liegenden Mieträume und die darin befindlichen Einrichtungsgegenstände beschädigt. Die Feuerversicherung des Mieters regulierte dessen Schaden und forderte den Betrag vom Vermieter zurück.

Der BGH gab dem Versicherer recht. Er könne vom Vermieter Ersatz verlangen. Dieser habe nicht nur die vertragliche Pflicht, dem Mieter den ungestörten Gebrauch der vermieteten Sache zu gewähren. Vielmehr habe er auch die Nebenpflicht, Störungen des Mieters und Beschädigungen von dessen Sachen zu unterlassen. Aus dieser Fürsorgepflicht folge, dass der Vermieter keine zusätzliche Gefahrenquelle schaffen dürfe, die die Brandgefahr für die Mieträume erhöhe. Durch die gelagerten Styroporplatten habe sich aber die Brandgefahr in der Garage und für die darüber gelegenen Mieträume erhöht. Hierdurch sei die mietvertragliche Fürsorgepflicht fahrlässig verletzt worden. Diese Pflichtverletzung der Handwerker müsse sich der Vermieter auch zurechnen lassen (BGH, XII ZR 6/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietgebrauch: Wie nutzt man einen Tiefgaragenstellplatz?

Tiefgaragenplätze dürfen, sofern im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist, nur zum Abstellen von Autos, nicht zur Lagerung von Kartons oder ähnlichem genutzt werden.

Diese Entscheidung traf das Amtsgericht (AG) München im Fall eines Ehepaars, das eine Wohnung mit Tiefgaragenstellplatz gemietet hatte. Als die Vermieterin feststellte, dass die Mieter auf dem Tiefgaragenstellplatz Kartons und Plastikmaterial lagerten, forderte sie sie auf, dieses zu entfernen. Schließlich sei der Tiefgaragenplatz dafür nicht gedacht. Außerdem bestünden feuerpolizeiliche Bedenken. Die Mieter weigerten sich. Deshalb erhob die Vermieterin Klage vor dem Amtsgericht München.

Die zuständige Richterin gab ihr recht. Grundsätzlich dürfe ein Mieter Garagen und Stellplätze nur im Rahmen des Vertragszwecks nutzen. Fehle es an einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung, sei der Umfang der Gebrauchsgewährung durch Auslegung zu ermitteln. Anhaltspunkte dazu könnten der Reichsgaragenordnung entnommen werden. Danach seien Stellplätze unbebaute oder mit Schutzdächern versehene, weder dem ruhenden noch dem fließenden Verkehr dienende Flächen, die zum Einstellen von Kraftfahrzeugen bestimmt seien. Da sie keinen geschlossenen Raum, sondern lediglich eine ungeschützte Fläche bilden, seien sie grundsätzlich nur für das Abstellen eines PKWs geeignet. Vor diesem Hintergrund würde bereits das Einverständnis der Klägerin zum Abstellen der Fahrräder auf dem Stellplatz ein Entgegenkommen darstellen. Andere Gegenstände seien jedenfalls zu entfernen (AG München, 433 C 7448/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Kein Zurückhalten von Wohngeldern bei fehlender Jahresabrechnung

Ein Wohnungseigentümer kann seine Verpflichtung zur Zahlung der im Wirtschaftsplan ausgewiesenen Wohngelder nicht unter Hinweis auf eine fehlende Jahresabrechnung zurückhalten. Es fehlt an der nötigen Gegenseitigkeit der Forderungen.

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter wiesen darauf hin, dass der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung sich gegen den Verwalter richte. Die Wohngelder seien dagegen an die WEG zu zahlen (BGH, V ZR 171/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kündigungsrecht: Rückstand von zwei Mieten muss nicht immer abgewartet werden

Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des Gesetzes möglich. Es liegt jedoch keine „nicht unerhebliche“ Pflichtverletzung des Mieters vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.

Bei der notwendigen Bewertung einer Pflichtverletzung als „nicht unerheblich“ müsse nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) die Dauer und die Höhe des Zahlungsverzugs berücksichtigt werden. Nicht jeder geringfügige oder nur kurzfristige Zahlungsverzug rechtfertige die Annahme einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung. In Anlehnung an die überwiegend vertretenen Auffassungen erschien dem BGH die Erheblichkeitsgrenze nicht überschritten, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und zudem die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt (BGH, VIII ZR 107/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Aktuelle Gesetzgebung: Mietrechtsänderungsgesetz passiert den Bundesrat

Der Bundesrat hat das Mietrechtsänderungsgesetz verabschiedet. Der Entwurf betrifft folgende Regelungskomplexe: Die energetische Modernisierung von Wohnraum, die Förderung des Contracting, die Bekämpfung des Mietnomadentums und den Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Zudem werden die Länder ermächtigt, den Anstieg von Bestandsmieten auf lokalen Teilmärkten mit knappem Angebot abzudämpfen. Nach der erfolgten Verabschiedung des Gesetzes im Bundesrat muss es nun noch ausgefertigt und verkündet werden. Die Änderungen werden voraussichtlich – je nach Verkündungstermin im Bundesgesetzblatt – Anfang April oder Anfang Mai 2013 in Kraft treten. Die Regelung zum Contracting werden zwei Monate danach wirksam.

Zu den Änderungen im Einzelnen:

1. Energetische Modernisierung

Das Mietrecht muss dafür sorgen, dass Nutzen und Lasten einer energetischen Modernisierung ausgewogen zwischen Vermieter und Mieter verteilt werden.

Die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (bisher: § 554 BGB) werden reformiert. Größeres Gewicht erhält der neu geschaffene Tatbestand der „energetischen Modernisierung“. Er umfasst Maßnahmen, die zur Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa die Dämmung der Gebäudehülle oder den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Das schafft Rechtssicherheit für den investitionswilligen Vermieter. Rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, muss der Mieter zwar dulden. Sie berechtigen aber nicht zur Mieterhöhung.

Energetische Modernisierungen sollen für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung (§ 536 BGB) führen. Ist etwa eine Dämmung der Außenfassade mit Baulärm verbunden, ist für die Dauer von drei Monaten die Mietminderung wegen dieser Beeinträchtigung ausgeschlossen. Ab dem vierten Monat kann eine Mietminderung wie bisher geltend gemacht werden, sofern die Baumaßnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeinträchtigt ist. Der vorübergehende Minderungsausschluss gilt nur für energetische Modernisierungen. Bei anderen Modernisierungen (z.B. Modernisierung eines Bades) bleibt es beim unbeschränkten Minderungsrecht. Unberührt bleibt natürlich auch das Recht des Mieters zur Mietminderung, wenn die Wohnung wegen der Baumaßnahmen nicht mehr benutzbar ist.

Das geltende Recht, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich maximal elf Prozent auf die Miete umgelegt werden können, wird nicht verändert (§ 559 BGB). Die Umlagemöglichkeit wird auch für die energetische Modernisierung nicht erhöht. Kosten für Erhaltungsaufwendungen, die mit Modernisierungen verbunden sind, berechtigen nicht zur Mieterhöhung. Dieser Abzugsposten wird im Mieterinteresse künftig ausdrücklich geregelt; diese Klarstellung fehlte im Gesetz bislang.

Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen verzögern, wenn der Mieter vorträgt, dass die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten eine für ihn unzumutbare wirtschaftliche Härte sei. Diese Härtefallprüfung wird in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert, damit die Modernisierung zunächst ohne Verzögerungen realisiert werden kann. Beruft sich also ein Mieter darauf, dass er nach seinem Einkommen eine spätere Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraften kann, so kann der Vermieter die geplante Maßnahme dennoch durchführen, darf die Miete jedoch nicht erhöhen, sofern sein Einwand berechtigt ist. Das schafft Planungssicherheit in der Bauphase. Der Härteeinwand ist künftig schriftlich und fristgebunden vorzubringen; der Vermieter soll den Mieter in der Ankündigung aber auf Form und Frist hinweisen. Der Härtegrund der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit wird im Mieterhöhungsverfahren nach Abschluss der Maßnahmen geprüft, auch der Abwägungsmaßstab wird nicht verschärft. Der Mieter behält also seinen umfassenden Schutz vor Mieterhöhungen, die er finanziell nicht tragen kann. Er muss also, wenn der Härtegrund gegeben ist, trotz zu duldender Modernisierung später eine mögliche erhöhte Miete nicht zahlen.

Die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen werden gesenkt, um überzogene Anforderungen zu vermeiden. Der Vermieter kann sich etwa auf anerkannte Pauschalwerte berufen, um die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht werden sollen. Die Rechtsprechung verlangt hier bisher teilweise kostspielige Sachverständigengutachten.

In den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) wird gesetzlich klargestellt, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind. Energetische Kriterien sollen so künftig auch verstärkt in Mietspiegeln abgebildet werden.

2. Contracting

Mit der Umstellung auf Contracting (gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen) kann Energie gespart oder effizienter genutzt werden. Vermieter, die bisher in Eigenregie für die Wärmeversorgung ihrer Häuser gesorgt haben, können einen Beitrag zu Klimaschutz und Ressourcenschonung leisten, wenn sie einen gewerblichen Wärmelieferanten beauftragen, der in der Regel in eine neue, sparsamere Heizungsanlage investiert. Die Umlage der Contractingkosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten, und damit ein Umstellungsanspruch des Vermieters, wird gesetzlich geregelt. Wenn Vermieter von der Wärmeversorgung in Eigenregie auf Wärmelieferung durch einen gewerblichen Anbieter umstellen, können sie die Kosten dieser Wärmelieferung künftig unter folgenden Voraussetzungen als Betriebskosten auf den Mieter umlegen: In der Regel muss der Contractor eine neue Anlage errichten oder die Wärme aus einem Wärmenetz liefern, z.B. als Fernwärme oder aus einem Blockheizkraftwerk. Bei Bestandsanlagen, die noch effizient weiter betrieben werden können, kann er sich auch auf die verbesserte Betriebsführung beschränken. In jedem Fall muss die Umstellung für den Mieter kostenneutral sein. Außerdem muss die Umstellung rechtzeitig zuvor angekündigt werden, damit der betroffene Mieter prüfen kann, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage der Wärmelieferkosten als Betriebskosten tatsächlich vorliegen.

3. Wirkungsvolles Vorgehen gegen das sogenannte Mietnomadentum

Gegen das sogenannte Mietnomadentum kann durch neue Verfahrensregeln verbessert vorgegangen werden:

Räumungssachen sind künftig vorrangig von den Gerichten zu bearbeiten: Denn der Vermieter oder Verpächter kann auch bei wirksamer Kündigung des Vertrags seine Leistung – nämlich die Besitzüberlassung – nicht eigenmächtig zurückhalten. Hier ist eine besonders schnelle Durchführung des Verfahrens erforderlich, um nach Möglichkeit zu vermeiden, dass sich die Klageforderung monatlich um das auflaufende Nutzungsentgelt erhöht, falls der Mieter oder Pächter nicht zahlt. Deshalb sind Räumungsprozesse schneller als andere Zivilprozesse durchzuführen: Sie sind vorrangig zu terminieren; die Fristen zur Stellungnahme für die Parteien sind auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren.

Mit einer neuen Sicherungsanordnung kann der Mieter in Verfahren wegen Geldforderungen vom Gericht verpflichtet werden, für das während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Nutzungsentgelt eine Sicherheit (z.B. Bürgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses aufgelaufenen Mietschulden zu bezahlen. Befolgt der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Sicherungsanordnung nicht, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechstschutzes schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken.

Die in der Praxis entwickelte „Berliner Räumung“ erleichtert die Vollstreckung von Räumungsurteilen. Sie wird auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, soll der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen können, ohne gleichzeitig die – oft kostenaufwendige – Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Die Räumung kann also darauf beschränkt werden, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Auf diese Weise fällt kein Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände an. Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt.

Wenn der Gerichtsvollzieher an der Wohnungstür klingelt, um ein Räumungsurteil zu vollstrecken, öffnet manchmal ein Unbekannter die Tür und behauptet, Untermieter zu sein. Da der Vermieter von der Untermiete nichts wusste, kann die Wohnung zunächst nicht geräumt werden, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die im Urteil benannt sind. Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren gibt dem Vermieter die Möglichkeit, in dieser Situation schnell einen weiteren Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen.

4. Unterbindung des „Münchener Modells“ bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen

Der bewährte Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern darf nicht durch das sogenannte Münchener Modell umgangen werden. § 577a BGB sieht derzeit einen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre vor, wenn Mietshäuser in Wohneigentum umgewandelt und die Wohnungen sodann veräußert werden. Die Landesregierungen können diese Frist für gefährdete Gebiete (Ballungsräume) bis auf zehn Jahre verlängern. Das „Münchener Modell“ ist dadurch geprägt, dass eine Personengesellschaft (z.B. eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts) ein Mietshaus von vornherein mit dem Ziel erwirbt, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Noch vor der Umwandlung kündigt die Gesellschaft einem oder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter. Auf diese Weise wird der in § 577a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung in Wohneigentum umgangen. Diese Schutzlücke wird jetzt geschlossen.

5. Absenkung der Kappungsgrenze für Erhöhungen von Bestandsmieten bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Darüber hinaus wird in § 558 Abs. 3 BGB eine Regelung eingefügt, wonach die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken und so flexibel auf Mietsteigerungen besonders in Ballungsräumen reagieren können.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietvorhaltung: Auch nach Ende des Mietverhältnisses darf der Strom nicht abgedreht werden

Gibt ein Mieter das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht heraus, berechtigt das den Vermieter nicht, die Stromversorgung zu unterbinden. Es bestehen auch für den Zeitraum der Vorenthaltung des Mietobjekts gewisse Mindestpflichten für den Vermieter. Dazu gehört die Bereitstellung der grundlegenden Versorgungsstandards.

Diese Klarstellung traf das Amtsgericht (AG) München in einem Fall von Vermieter und Mieter, die vor Gericht einen Räumungsvergleich geschlossen hatten. Danach war der Mieter verpflichtet, die Wohnung bis spätestens 30.6.12 zu räumen. Als er dies nicht tat, stellte der Vermieter die Stromzufuhr zur Wohnung ab. Der Mieter wandte sich an das Amtsgericht mit dem Antrag, im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes dem Vermieter aufzugeben, die Stromversorgung wiederherzustellen. Die zuständige Richterin erließ eine derartige einstweilige Verfügung. Die Beschwerde des Vermieters blieb erfolglos.

Der Mieter habe einen Anspruch auf Wiederherstellung der Stromversorgung. Das Einstellen der Versorgungsleistungen vor der endgültigen Räumung des Mieters bei beendetem Mietverhältnis stelle eine Besitzstörung dar. Deren Beseitigung könne der Mieter im Wege der einstweiligen Verfügung verlangen. Gebe der Mieter das Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht heraus, so blieben für den Vermieter während der Zeit der Vorenthaltung gewisse Mindestverpflichtungen bestehen. Hierzu gehöre auch die Pflicht, die nach heutigen Lebensverhältnissen grundlegenden Versorgungsstandards jedenfalls für eine angemessene Zeit nach Vertragsbeendigung aufrechtzuerhalten. Die Stromversorgung gehöre zu diesem grundlegenden Versorgungsstandard (AG München, 473 C 16960/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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