Betriebskostenabrechnung: Abrechnung muss strukturiert und nachvollziehbar sein

Betriebskostenabrechnungen dürfen für den Mieter kein Buch mit sieben Siegeln sein. Sie müssen so gestaltet und aufgebaut sein, dass es einem durchschnittlich gebildeten Mieter auch ohne Spezialwissen möglich ist, die Rechenschritte nachzuvollziehen.

Diese Klarstellung traf das Kammergericht (KG) in Berlin. Die Richter machten deutlich, dass sich in einer Betriebskostenabrechnung die Zusammenstellung der Gesamtkosten in der Regel an den im Mietvertrag genannten und auf den Mieter abgewälzten Nebenkostenpositionen zu orientieren habe. Die Abrechnung müsse so gestaltet sein, dass der Mieter in die Lage versetzt werde, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Das könne der Mieter aber nur, wenn er erkennen könne, welche einzelnen Betriebskosten angesetzt werden und wie (in welchen Rechenschritten) deren Umlage erfolgt ist. Dabei ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen (KG, 8 U 124/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Schönheitsreparatur: Eigenleistung des Mieters darf nicht ausgeschlossen werden

Die Klausel in einem Mietvertrag über die Durchführung von Schönheitsreparaturen benachteiligt den Mieter in unangemessener Weise, wenn sie die Formulierung „durchführen zu lassen“ zum Inhalt hat.

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Hamburg in einem entsprechenden Fall. Die Richter machten deutlich, dass dem Mieter durch die Klausel eine Schönheitsreparatur in Eigenleistung verboten werde. Das nehme ihm aber die Möglichkeit einer kostensparenden Selbstvornahme. Solange aber eine Eigenleistung ordnungsgemäß und dem Stand der Technik entsprechend vorgenommen werde, könne der Vermieter sie nicht verbieten (LG Hamburg, 307 S 40/11).

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Vertretungsbefugnis: Kündigung eines Mietvertrags gegenüber einer GbR

Bei einem Mietvertrag mit einer nach außen auftretenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) genügt es, wenn die Kündigung einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht.

Das gilt nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) auch, wenn den Gesellschaftern die Vertretungsbefugnis gemeinschaftlich zusteht. Aus dem Gesetz könne nämlich der allgemeine Rechtsgrundsatz entnommen werden, dass einer Personenmehrheit eine Willenserklärung durch Abgabe bereits gegenüber einem der Gesamtvertreter zugeht (BGH, XII ZR 210/09).

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Gewerberaum: Kündigungsrecht wegen Verstoß gegen Konkurrenzschutzklausel

Vernachlässigt der Vermieter seine Pflichten aus einer Konkurrenzschutzklausel, kann daraus ein Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung wegen Nichtgewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs folgen.

Das zeigt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm. Danach ist der Vermieter bei der Vermietung von Räumen zu geschäftlichen Zwecken unter bestimmten Voraussetzungen schon nach dem Grundsatz von Treu und Glauben auch ohne besondere Vereinbarung verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass in anderen Räumen des Mietobjekts kein Konkurrenzunternehmen zugelassen wird. Dieser vertragsimmanente Konkurrenzschutz gilt auch für die Vermietung von Praxisräumen an Angehörige freier Berufe (hier: Rechtsanwälte); er ist allerdings in räumlicher, sachlicher, persönlicher und zeitlicher Hinsicht begrenzt.

Wie weit die Verpflichtung des Vermieters reicht, lässt sich im Einzelfall nur unter Würdigung der gesamten Umstände, insbesondere der Interessen der Vertragsparteien nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte bestimmen. Entscheidend ist, welchen Besitzstand der anmietende Mieter nach den bei Vertragsschluss erkennbaren Umständen erwarten durfte. Haben mehrere Rechtsanwälte zwar jeweils einen eigenständigen Mietvertrag über ihre Kanzleiräume geschlossen, sind sie jedoch über einen Außensozietätsvertrag als Partner verbunden, obliegt es ihnen, durch Aufnahme entsprechender Regelungen in den Gesellschaftsvertrag für ausreichenden – gegebenenfalls auch nachwirkenden – Konkurrenzschutz zu sorgen. Erwarten die Gesellschafter gleichwohl von dem Vermieter Kon-kurrenzschutz gegenüber ihrem eigenen Sozietätspartner, ist es ihnen zuzumuten, insoweit klare mietvertragliche Vereinbarungen zu treffen (OLG Hamm, I-7 U 54/10).

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Mieterwechsel: Schriftformerfordernis bei rechtsgeschäftlichem Mieterwechsel

Bei einem rechtsgeschäftlichen Mieterwechsel durch zweiseitigen Vertrag zwischen Alt- und Neumieter ist die Schriftform eines langfristigen Mietvertrags nur eingehalten, wenn diese Mieteintrittsvereinbarung dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügt.

Dies erfordert nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf, dass der Eintritt des Nachfolgemieters in die Mieterstellung durch eine Urkunde belegt werden kann, die ausdrücklich auf den Ursprungsmietvertrag Bezug nimmt. Die nötige Zustimmung des Vermieters zur Mieteintrittsvereinbarung ist dagegen formfrei wirksam (OLG Düsseldorf, I-10 U 66/11).

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WEG: Bei Abberufung des Verwalters erlischt dessen Einziehungsermächtigung

Eine dem Verwalter erteilte Einziehungsermächtigung erlischt, wenn dieser vorzeitig wegen gravierender Pflichtverletzungen abberufen wird, weil den Wohnungseigentümern eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zugemutet werden kann und das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist.

Das machte der Bundesgerichtshof (BGH) im Streit einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit ihrem vormaligen Verwalter deutlich. Die Richter erklärten, dass aus der erloschenen Einziehungsermächtigung mehrere Punkte folgen würden. Zum einen sei der Verwalter selbst aus einem bereits auf seinen Namen lautenden Vollstreckungstitel materiell-rechtlich nicht mehr befugt, Leistung an sich zu verlangen. Und zum anderen sei eine trotzdem an ihn geleistete Zahlung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft unwirksam und müsse ein zweites Mal erfolgen (BGH, V ZR 55/11).

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Hausordnung: Abstellen von Kinderwagen/Rollatoren

Das Abstellen von Kinderwagen und Rollatoren im Treppenhaus oder Hausflur kann in einer Hausordnung nicht per se wirksam verboten werden.

Vielmehr sind die jeweiligen Einzelfallumstände (z.B. sonstige Abstellmöglichkeiten im Objekt, Vorhandensein eines Fahrstuhls) zu berücksichtigen. Einem Mieter kann das Abstellen von Kinderwagen und Rollatoren im Treppenhaus und/oder Hausflur jedenfalls nicht wirksam untersagt werden, wenn er auf diese Abstellmöglichkeit angewiesen ist und die Größe des Hausflurs das Abstellen ohne Versperren des Fluchtwegs zulässt (BGH NJW 07, 146). Von einer Zulässigkeit wird man demnach z.B. in folgenden Konstellationen ausgehen können:

keine Abstellmöglichkeit in der Wohnung oder Abstellmöglichkeit zwar gegeben, Mieter wohnt aber in Obergeschoss ohne Aufzug.

Voraussetzung im Fall des Abstellens von Kinderwagen ist aber, dass der Kinderwagen für Kinder des Mieters bestimmt ist. Denn nur dann ist das Abstellen von Kinderwagen auf Gemeinschaftsflächen vom Mietzweck, der mit der Anmietung der Wohnung verfolgt wird, gedeckt. Kinderwagen Dritter dürfen demnach bestenfalls gelegentlich und gleichzeitig nur kurzzeitig in den Gemeinschaftsflächen abgestellt werden.

Unabhängig von der Zulässigkeit entsprechender einschränkender Regelungen muss gewährleistet sein, dass die Fluchtwege im Brandfall frei gehalten und nicht versperrt sind.

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Mietminderung: Anforderungen an die Darlegung des Mangels einer Mietwohnung

Will der Mieter wegen eines Mangels der Wohnung die Miete mindern, muss er nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht anzugeben.

Mit dieser Klarstellung hat der Bundesgerichtshof (BGH) seine Rechtsprechung zu den Anforderungen an die Darlegung eines Mangels einer Mietsache bekräftigt. In dem betreffenden Fall fühlte sich der Mieter dadurch gestört, dass der Vermieter etliche Wohnungen in dem Mehrfamilienhaus als Ferienwohnungen an Touristen vermietete. Wegen erheblicher Belästigungen durch Lärm und Schmutz minderte der Mieter daher die Miete um 20 Prozent. Als ein höherer Mietrückstand aufgelaufen war, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und verlangte die Räumung der Wohnung. Das Landgericht urteilte entsprechend.

Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte Erfolg. Der BGH entschied, dass das Landgericht die Anforderungen an die Darlegung eines Sachmangels in unvertretbarer Weise überspannt habe. Zutreffend sei zwar die Annahme, dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin liege, dass andere Wohnungen an Feriengäste und Touristen vermietet seien. Denn dies führe nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter, die über das Maß von Störungen hinausgehen, die bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwarten seien. Der Mieter müsse daher näher erläutern, worin der konkrete Sachmangel liege, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtige. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) brauche er hingegen nicht anzugeben. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz müsse deshalb kein „Protokoll“ vorgelegt werden. Vielmehr genüge grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergebe, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es gehe, sowie zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten würden. Diese Anforderungen hätte der Mieter hier erfüllt (BGH, VIII ZR 155/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Modernisierungsankündigung: Geringe formelle Anforderungen

Eine nach dem Gesetz erforderliche Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Hauseigentümers. Dieser wollte an der Westseite des Hauses Balkone errichten und verlangte vom Mieter die Duldung der Arbeiten. Zu Recht, urteilten die Richter. Sie stellten klar, dass das Gesetz vorschreibe, dass der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art, den voraussichtlichen Umfang, ihren Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung mitteilen müsse. Die Anforderungen an diese Ankündigung dürften aber nicht überzogen werden. Die Ankündigung der Arbeiten müsse lediglich so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trage. Dieser müsse das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die geplanten Maßnahmen erfahren. Wichtig sei, dass der Mieter wisse, in welcher Weise die Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert werde und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch sowie die zu zahlende Miete auswirke. Tief ins Detail gehende Einzelheiten müssten dagegen nicht mitgeteilt werden. Diese Voraussetzungen hätte der Vermieter eingehalten (BGH, VIII ZR 242/10).

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WEG: Richtige Abrechnung der Heizkosten gegenüber den Wohnungseigentümern

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss in der Jahresabrechnung die Heizkosten nach Verbrauch auf die Wohnungseigentümer umlegen.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall zweier Wohnungseigentümer, die sich gegen die Jahresabrechnung des Verwalters gewendet hatten. Der Verwalter hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten (Abschlags-) Zahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Die Kläger sind der Meinung, der Verwalter müsse nach Verbrauch abrechnen.

Der BGH entschied, dass in die Gesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufgenommen werden müssen. Der Verwalter habe nämlich eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein müsse. Diesen Anforderungen genüge die Gesamtabrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausweise. Bei den Einzelabrechnungen seien hingegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten. Diese schreibe eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vor. Daher seien für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung müsse der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich erläutern. Im konkreten Fall habe daher zwar die Gesamtabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen. Das gelte aber nicht für die Einzelabrechnungen, da sie nicht den tatsächlichen Verbrauch zugrunde gelegt haben. Diese müssten neu erstellt werden (BGH, V ZR 251/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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