WEG: Ganztägige Kinderbetreuung in vermietetem Wohnungseigentum ist unzumutbar

Wollen Mieter einer Eigentumswohnung ein Gewerbe oder ihren Beruf in der Wohnung ausüben, kann der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage seine Zustimmung hierzu verweigern.

Das zeigt eine Entscheidung des Landgerichts (LG) Köln. Die Richter wiesen allerdings darauf hin, dass die Zustimmungsverweigerung voraussetze, dass anderenfalls die anderen Wohnungseigentümer oder -mieter unzumutbar beeinträchtigt oder gestört würden. Gleiches gelte, wenn der Charakter des Hauses beeinträchtigt werde. Diese Voraussetzung sei in dem betreffenden Fall erfüllt gewesen. Die Mieterin wollte eine ganztägige Kinderbetreuung in der Wohnung einrichten. In diesem Fall sei die Zustimmungsverweigerung des Verwalters rechtmäßig erfolgt (LG Köln, 29 S 285/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betriebskosten: Umlagefähigkeit sonstiger Betriebskosten

„Sonstige Betriebskosten“ können in einem Formularmietvertrag auf den gewerblichen Mieter nur übergewälzt werden, wenn sie im Einzelnen benannt sind.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hin. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass die in einem Klammerzusatz aufgeführten Wartungsbeispiele mit dem Zusatz „etc.“ in Anwendung der Zweifelsregelung des § 305c Abs. 2 BGB als enumerativ anzusehen seien. Dabei lasse Kürzel „etc.“ nicht mit der notwendigen inhaltlichen Bestimmtheit erkennen, auf welche weiteren Bestandteile des Objekts sich die Wartungspflicht des Mieters erstrecken solle (OLG Düsseldorf, I-10 U 96/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mieterinsolvenz: Verspätete Rückgabe in der Insolvenz hat unterschiedliche Folgen

Ist das Mietverhältnis vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens des Mieters beendet worden, sind der Rückgabeanspruch sowie alle Abwicklungsansprüche einschließlich des Anspruchs des Vermieters auf Entschädigung bei verspäteter Rückgabe bereits vor Eröffnung entstanden. Sie sind daher grundsätzlich Insolvenzforderungen gemäß § 38 InsO, also vorrangig aus der Insolvenzmasse zu befriedigen.

Hiervon gibt es nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf allerdings eine wichtige Ausnahme. Der Entschädigungsanspruch bei verspäteter Rückgabe ist lediglich eine Masseverbindlichkeit, wenn der Insolvenzverwalter die Miet- oder Pachtsache nach Verfahrenseröffnung (weiter) nutzt und den Vermieter oder Verpächter dabei gezielt vom Besitz ausschließt, was der Vermieter darlegen und beweisen muss. Nicht ausreichend hierfür sind:

die bloße Nichträumung, der äußere Anschein einer Inanspruchnahme und die (schlichte) Übernahme der Masse nach § 148 InsO.

Äußerungen, die der Verwalter insoweit in seiner Funktion als vorläufiger Insolvenzverwalter gegenüber dem Vermieter vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens abgegeben hat, sind ihm als Insolvenzverwalter nicht zuzurechnen (OLG Düsseldorf, I-10 U 160/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nebenkosten: Kosten für Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern

Die Kosten für die Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern gehören zu den Nebenkosten, die auf den Mieter umlegbar sind.

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Magdeburg und gab damit einer Wohnungsbaugesellschaft recht. Diese hatte als Vermieterin die Kosten für die Anmietung und Wartung der Geräte auf die Mieter im Rahmen der Nebenkosten als sogenannte Betriebskosten umgelegt. Ein Mieter war damit nicht einverstanden und zog vor Gericht, wo er allerdings unterlag.

Das LG war der Auffassung, dass die insoweit maßgebliche Betriebskostenverordnung (BetrKV) keine abschließende Regelung über umlegbare Kosten enthalte. So sehe § 2 Nr. 17 BetrKV die „Umlage sonstiger Kosten“ vor. Hierbei handle es sich um einen Auffangtatbestand. Dieser solle auch die Umlage neu entstandener Kosten ermöglichen. Darunter würden auch Rauchmelder fallen. Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Betriebskostenverordnung zum 1.1.2004 sei die Ausstattung mit Rauchmeldern noch die Ausnahme gewesen. Der Gesetzgeber habe daher keine Veranlassung gehabt, diese in der Verordnung zu regeln. Im Übrigen seien Rauchmelder vergleichbar mit Wasser- oder Wärmezählern, deren Kosten umgelegt werden könnten (LG Magdeburg, 1 S 171/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Vor Beschlussfassung müssen alle Entscheidungskriterien vorgelegt werden

Vor einer Beschlussfassung über eine konkrete Modernisierungsmaßnahme sind den Eigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Informationen über die für sie wesentlichen Entscheidungskriterien mitzuteilen. Geschieht dies nicht, sind gefasste Beschlüsse ungültig.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht (AG) München. Geklagt hatte ein Wohnungseigentümer, der sich durch einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft in seinen Rechte beeinträchtigt sah. Diese hatte zunächst den Beschluss gefasst, dass grundsätzlich Maßnahmen an der Außendämmung und an den Fenstern sowie eine Keller- und Dachdämmung durchgeführt werden sollten. Als die Maßnahmen zur Dämmung der Fenster konkreter wurden, wurde eine Kostenaufstellung vorgelegt. Schließlich wurde die Ausführung der Arbeiten mehrheitlich beschlossen, wobei allerdings Art und Umfang der Arbeiten erst nach einem Ortstermin endgültig festgelegt werden sollte. Der Kläger wies in der Versammlung darauf hin, dass sich durch die Maßnahmen die ursprüngliche Fenstergröße und das Raumvolumen im Gaubenbereich verändern würden. Als trotzdem der Beschluss gefasst wurde, erhob er Klage und beantragte die Ungültigerklärung des Beschlusses. Außerdem wollte er festgestellt haben, dass auch die vorherigen Beschlüsse nicht zur Durchführung der Arbeiten berechtigten. Schließlich – so der Kläger – seien die Eigentümer über die Folgen der Sanierungsmaßnahmen an den Fenstern nicht ausreichend aufgeklärt worden.

Der zuständige Richter beim AG gab ihm recht. Den Eigentümern seien vor der Beschlussfassung die Informationen über die für sie wesentlichen Entscheidungskriterien mitzuteilen gewesen. Dies sei nicht geschehen. Die Dachgeschosswohnungen würden durch die beabsichtigte Innendämmung kleiner und erheblich dunkler. Das Raumvolumen verringere sich ebenso wie die Fensterfläche und der Lichteinfall. Eine Wohnung, die an Volumen verliere, verliere auch an Marktwert. Der Eigentümer müsse daher Gelegenheit haben, diese Nachteile mit dem Zuwachs an Heizkosteneinsparung und Umweltschutz abzuwägen. Er müsse auch die Chance haben, zu überlegen, ob nicht auch andere Maßnahmen, z.B. eine Außendämmung möglich wären. Da den Eigentümern diese Abwägung nicht ermöglicht wurde, seien alle gefassten Beschlüsse unwirksam (AG München, 485 C 28220/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Schönheitsreparaturen: „Weißen-Klausel“ ist unwirksam

Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, Decken und Oberwände auch während der Mietzeit zu „weißen“, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Mit dieser Entscheidung hält der Bundesgerichtshof (BGH) an seiner auch im Individualprozess gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung des in einer Formularklausel über Schönheitsreparaturen verwendeten Begriffs „weißen“ fest. So könne nämlich der Begriff „weißen“ auch dahin verstanden werden, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in weißer Farbe vorzunehmen hat. Folge: Die „Weißen“-Klausel benachteilige den Mieter unangemessen, weil er auch während des laufenden Mietverhältnisses in der mit „Weiß“ vorgegebenen Farbwahl dekorieren müsse und dadurch in seiner persönlichen Lebensgestaltung eingeschränkt werde. Hierfür bestehe kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters. Die Schönheitsreparaturklausel sei damit insgesamt unwirksam (BGH, VIII ZR 47/11).

Hinweis: Individualvertraglich ist die Klausel unbedenklich. Andernfalls hätte der BGH den Rechtsstreit nicht zur Klärung der vom Berufungsgericht offengelassenen Frage, ob es sich bei dem von den Parteien verwendeten Vertragsformular um von der Vermieterin gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, zurückverweisen dürfen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietmangel: Schimmelpilz in der Arztpraxis

Schimmelpilzbildung in einer Arztpraxis berechtigt den Mieter zu einer Minderung, deren Höhe sich an der Ausbreitung und dem gesundheitsgefährdenden Ausmaß bemisst.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hin. Die Richter machten aber auch deutlich, dass der Arzt nicht sofort eine fristlose Kündigung aussprechen könne. Zunächst müsse er den Mangel beim Vermieter anzeigen. Erst wenn dieser nicht alsbald für Abhilfe sorge, sei die fristlose Kündigung möglich (OLG Düsseldorf, 24 U 31/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Gemeinschaft muss für einen Eigentümer keine Barrierefreiheit herstellen und bezahlen

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann von einem einzelnen Wohnungseigentümer nicht verpflichtet werden, wegen dessen Gehbehinderung eine Barrierefreiheit im Treppenhaus und der Garage durch den Einbau von Handläufen etc. herzustellen.

Diese Entscheidung traf das Landgericht (LG) Köln und wies damit die Klage eines Eigentümers ab. Dieser hatte wegen seines Alters und der damit einhergehenden Gehbehinderung von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt, die entsprechenden Maßnahmen auf Gemeinschaftskosten durchführen zu lassen. Die Richter machten deutlich, dass kein Anspruch auf Zustimmung der anderen Eigentümer hierzu bestehe. Diese seien nicht verpflichtet, sich an den Kosten der baulichen Veränderung zu beteiligen. Das folge daraus, dass die geforderten Baumaßnahmen ausschließlich eigennützig im Interesse des Antragstellers seien (LG Köln, 29 S 246/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nutzungsentschädigung: Verjährung beim Vorenthalten der Mietsache

Der Vermieter kann einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung haben, wenn ihm die Mietsache vom Mieter vorenthalten wird. Seine Ersatzansprüche beginnen erst ab dem Zeitpunkt zu verjähren, zu dem er die Sache zurückerhält.

Das ist das zusammenfasste Ergebnis aus zwei Rechtsstreitigkeiten vor dem Bundesgerichtshof (BGH) und dem Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf. Die Düsseldorfer Richter machten zunächst deutlich, wann ein „Vorenthalten“ vorliegt. Danach werde dem Vermieter eine Mietsache vorenthalten, wenn der Mieter sie nach Ende des Mietverhältnisses nicht, verspätet oder nur teilweise geräumt zurückgebe. Zudem müsse die unterlassene Rückgabe dem Willen des Vermieters widersprechen. Ein solcher Fall liege z.B. vor, wenn der Mieter eine Wohnung nach dem Auszug nicht vollständig räume, sondern alte Möbel darin stehen lasse.

Die Bundesrichter wiesen zudem darauf hin, dass die Verjährung der so entstandenen Ersatzansprüche des Vermieters erst in dem Moment beginne, in dem er die Wohnungsschlüssel und somit die Mietsache selbst zurückerhalte. Unterbleibe die Rückgabe der Schlüssel, gehe dies zulasten des Mieters. Es reiche auch nicht aus, die Schlüssel der geräumten Wohnung z.B. in den Briefkasten der Mietwohnung einzuwerfen. Hierdurch erhalte der Vermieter die unmittelbare Sachherrschaft über die Wohnung nicht zurück (OLG Düsseldorf, I-24 U 200/10; BGH, VIII ZR 8/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietrückstände: Kein Anspruch gegen den vor 27 Jahren ausgezogenen Ehemann

Trennen sich Eheleute und zieht der Mann aus der gemeinsamen Mietwohnung aus, kann ihn der Vermieter auch weiterhin für Mietrückstände der in der Wohnung verbleibenden Ehefrau in Anspruch nehmen.

Eine Entscheidung des Amtsgerichts (AG) Bonn zeigt aber, dass dieses Sicherungsinteresse des Vermieters nicht endlos währt. Es erlischt vielmehr in der Regel nach Ablauf von 10 bis 20 Jahren, wenn in diesem Zeitraum keinerlei Kontakt zu dem eigentlichen Mieter besteht. In dem betreffenden Fall war der Ehemann vor 27 Jahren aus der Ehewohnung ausgezogen. Seine Frau blieb dort wohnen und zahlte seitdem Miete und Nebenkosten alleine. Da sich der Vermieter in dieser Zeit kein einziges Mal bei dem Mieter gemeldet und ein etwaiges Sicherungsinteresse angezeigt hatte, war dem Gericht dieser Zeitraum für eine Haftung des Mieters zu lang. Es entschied, dass der Vermieter keinen Anspruch mehr auf Zahlung rückständiger Mieten gegen den ehemaligen Mieter habe. Er habe ihn vielmehr stillschweigend aus dem Mietverhältnis entlassen (AG Bonn, 201 C 34/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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