Gewerbemietvertrag: Keine Mietzahlungspflicht bei Vermieterrenovierung vor Ablauf des Vertrags

Ist ein Mietvertrag über Gewerberäume wirksam gekündigt und renoviert der Vermieter nach dem Auszug des Mieters aber vor Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume, ist die Miete trotz des Auszugs des Mieters während der Dauer der Renovierung auf Null reduziert.

So entschied das Kammergericht (KG) in einem entsprechenden Fall. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass der Mieter während der Zeit der Renovierung die Räume nicht habe nutzen können. Ein vertragsmäßiger Gebrauch sei ihm also gar nicht möglich gewesen. Es sei unerheblich, dass der Mieter zu diesem Zeitpunkt bereits aus den Räumen ausgezogen sei. Auf eine subjektive Beeinträchtigung des Mieters komme es dabei nämlich nicht an (KG, 8 U 187/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Heizkörper und -leitungen können Teil des Sondereigentums sein

Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Streit einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Richter machten in ihrer Entscheidung deutlich, dass in einem solchen Fall – vorbehaltlich einer ausdrücklichen anderweitigen Regelung in der Teilungserklärung – auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate Sondereigentum seien. Allerdings müsse bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage den Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Erst danach könnten sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel seien (BGH, V ZR 176/10).

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WEG: Kostenverteilungsschlüssel bei Heizkosten darf nicht nach Belieben abgeändert werden

Wohnungseigentümer dürfen auch durch Stimmenmehrheit keinen Beschluss zum Kostenverteilungsschlüssel bei den Heizkosten treffen, der von der gesetzlichen Verteilungsregelung abweicht.

Diese Entscheidung traf das Amtsgericht (AG) Düsseldorf im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Begründet wird die Entscheidung damit, dass ein solches Vorgehen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Die Wohnungseigentümer seien nämlich in ihrer Entscheidungsfreiheit über die Abänderung eines Kostenverteilungsschlüssels durch den nach der Heizkostenverordnung zulässigen Maßstab eingeschränkt. Vielmehr seien die Vorschriften der Heizkostenverordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer zwingend anzuwenden. Nur eine diesen Vorschriften entsprechende Abrechnung werde dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer gerecht. Im Ergebnis ergab sich damit ein Anspruch des klagenden Wohnungseigentümers, dass die Verteilung der Heizkosten weiterhin zu 70 Prozent nach Verbrauch erfolgt (AG Düsseldorf, 292a C 7251/10).

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WEG: Einbau einer Videoanlage im gemeinschaftlichen Klingeltableau

Ein Wohnungseigentümer kann den nachträglichen Einbau einer Videoanlage im gemeinschaftlichen Klingeltableau unter bestimmten Voraussetzungen verlangen.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Streit einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die über eine entsprechende bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums stritt. Die Richter stellten jedoch bestimmte Anforderungen an die Zulässigkeit. So dürfe die Kamera nur durch Betätigung der Klingel aktiviert werden. Die Übertragung der Bilder dürfe nur in die Wohnung erfolgen, bei der geklingelt werde. Weiterhin müsse die Bildübertragung nach spätestens einer Minute unterbrochen werden. Schließlich dürfe die Anlage nicht das dauerhafte Aufzeichnen von Bildern ermöglichen. Lägen diese Voraussetzungen vor, könnten die anderen Miteigentümer sich nicht darauf berufen, das die theoretische Möglichkeit einer Manipulation der Anlage bestehe. Hierin sei keine über das im Wohnungseigentumsgesetz bestimmte Maß hinausgehende Beeinträchtigung zu sehen. Erst wenn eine Manipulation aufgrund nachgewiesener konkreter Umstände hinreichend wahrscheinlich sei, könne von einer solchen Beeinträchtigung die Rede sein (BGH, V ZR 210/10).

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Rauchverbot: Kein Schadenersatzanspruch des Gaststättenpächters

Verweigert der Verpächter einer Gaststätte Umbaumaßnahmen nach dem Inkrafttreten des Nichtraucherschutzgesetzes, kann ihn der Pächter nicht auf Ersatz der Umsatzeinbußen in Anspruch nehmen.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Geklagt hatte die Pächterin einer Gaststätte. Sie verlangte vom Verpächter Schadenersatz wegen eines behaupteten Umsatzrückgangs als Folge des durch das Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz eingeführten Rauchverbots in öffentlichen Gaststätten. Die betreffenden Räumlichkeiten bestanden aus zwei nicht voneinander getrennten Räumen. Nachdem am 15. Februar 2008 in Rheinland-Pfalz ein Nichtraucherschutzgesetz in Kraft getreten war, durfte in der verpachteten Gaststätte nicht mehr geraucht werden. Von der Pächterin geforderte Umbaumaßnahmen zur Schaffung eines den Anforderungen des Nichtraucherschutzgesetzes entsprechenden Raucherbereichs lehnte der Verpächter ab.

Zu Recht, entschied nun der BGH. Die Richter begründeten dies damit, dass das durch das Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz eingeführte Rauchverbot in öffentlichen Gaststätten nicht zu einem Mangel des Pachtgegenstands führe. Die mit dem gesetzlichen Rauchverbot zusammenhängende Gebrauchsbeschränkung beruhe nicht auf der konkreten Beschaffenheit der Pachtsache. Vielmehr beziehe sie sich auf die Art und Weise der Betriebsführung des Mieters oder Pächters. Die Folgen eines gesetzlichen Rauchverbots in Gaststätten fielen daher allein in das wirtschaftliche Risiko des Pächters. Daher sei der Verpächter einer Gaststätte nicht verpflichtet, auf Verlangen des Pächters durch bauliche Maßnahmen die Voraussetzungen zu schaffen, dass dieser einen gesetzlich zulässigen Raucherbereich einrichten könne. Denn auch eine solche Verpflichtung würde einen Mangel der Pachtsache voraussetzen, der hier nicht gegeben ist (BGH, XII ZR 189/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietminderung: Am Fluss muss man mit Schiffen rechnen

Vorbeifahrende Schiffe berechtigen den Mieter einer am Fluss gelegenen Wohnung nicht zu einer Mietminderung wegen Geräuschen und Gerüchen.

Diese wenig überraschende Entscheidung musste das Amtsgericht (AG) Köln in einer Mietrechtsstreitigkeit treffen. Der beklagte Mieter hatte in der Nähe des Rheins eine Wohnung gemietet. Seine Mieten zahlte er nicht vollständig. Die Mietminderung rechtfertigte er damit, dass laut tuckernde und stinkende Schiffe vorbeifuhren. Das Amtsgericht sprach nun dem Vermieter den eingeklagten Differenzbetrag zu. Vorbeifahrende Schiffe seien kein Grund, die Miete zu kürzen. Auf dem Rhein müsse man mit Schiffen rechnen. Entsprechende Beeinträchtigungen seien daher bereits bei Abschluss des Mietvertrags offensichtlich gewesen (AG Köln, 223 C 26/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietsicherheit: Keine Aufrechnung des Vermieters mit Zahlungsanspruch

Der Vermieter kann gegen den Anspruch des Mieters auf Freigabe eines Sparbuchs, das als Mietsicherheit verpfändet worden ist, nicht mit einem Zahlungsanspruch (hier: auf rückständige Miete) aufrechnen. Insoweit fehlt es nach einer Entscheidung des Kammergerichts (KG) an der Gleichartigkeit der Forderungen (KG, 8 U 172/10).

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Eigenbedarfskündigung: Erforderlicher Inhalt eines Kündigungsschreibens

Bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter lediglich angeben, für welche Person die Wohnung benötigt wird, und welches Interesse diese Person an der Erlangung der Wohnung hat.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Vermieters, der das Mietverhältnis für eine Einzimmerwohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt hatte. In dem Kündigungsschreiben ist ausgeführt, dass seine Tochter nach Beendigung eines Auslandsstudienjahres in Neuseeland ihr Studium fortsetzen und einen eigenen Hausstand gründen wolle. In ihr ehemaliges Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung könne sie nicht zurück, weil dies inzwischen von ihrer Schwester genutzt werde. Das Landgericht hielt diese Darstellung zur Begründung der Kündigung nicht für ausreichend.

Anders sah es dagegen der BGH. Die Richter bekräftigten ihre Rechtsprechung, dass dem gesetzlichen Begründungserfordernis für eine Kündigung des Vermieters Genüge getan werde, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichne, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden könne. Dies sei vorliegend der Fall. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reiche es grundsätzlich aus, dass der Vermieter die Person bezeichne, für die die Wohnung benötigt werde. Zudem müsse er das Interesse darlegen, das diese Person an der Erlangung der Wohnung habe. Die Richter wiesen zudem darauf hin, dass dem Mieter bereits zuvor mitgeteilte oder ihm sonst bekannte Umstände im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt werden müssten (BGH, VIII ZR 317/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietvertrag: Diese Fragen sind bei der Selbstauskunft zulässig

Aus verständlichen Gründen versuchen sich Vermieter durch vorvertragliche Informationen über den Mieter vor Mietausfällen und kostspieligen Räumungsprozessen zu schützen. Die Einholung einer Selbstauskunft kann dabei ein brauchbares Mittel sein. Nach dem Bundesdatenschutzgesetz ist die Erhebung personenbezogener Daten im Rahmen eines Vertragsverhältnisses aber nur zulässig, soweit dies der Zweckbestimmung des Vertragsverhältnisses dient und zur Wahrung berechtigter Interessen erforderlich ist. Die folgende Übersicht zeigt, welche Fragen zulässig sind:

Fragen zu Arbeitgeber und Einkommen

Nachdem der Eingang der Mietzahlungen für den Vermieter von erheblicher Bedeutung ist, überwiegen die Interessen des Vermieters hinsichtlich der Frage an den Mieter nach

Arbeitgeber und Einkommen und Pfändung des Arbeitseinkommens.

Man mag zwar davon ausgehen, dass die Frage nach dem Arbeitgeber von der Frage des Einkommens des Mieters zu trennen ist, doch tritt der Arbeitgeber des Mieters regelmäßig schon zutage, wenn Nachweise über das Einkommen zulässigerweise verlangt werden.

Selbstständige: Bei Selbstständigen erscheint es zulässig, als Nachweis über Einkommen bzw. Vermögensverhältnisse eine Bankauskunft zu verlangen.

Schufa-Auskunft: Die Schufa-Auskunft ist problematisch, da Auskünfte über Kreditverpflichtungen des Mieters enthalten sein können, die für das Mietverhältnis nicht von Bedeutung sind.

Erwerbslose: Ist der Mieter ohne Einkommen und wird die Mietzahlung durch das Sozialamt übernommen, ist die Angabe in einem Selbstauskunftsformular, dass der Mieter in einem gesicherten Arbeitsverhältnis ist, trotzdem relevant. Die Zahlung durch das Sozialamt bietet nicht dieselbe Sicherheit wie die Zahlung durch den Mieter selbst. Dasselbe gilt, wenn die Zahlung durch Freunde oder Familienangehörige des Mieters erbracht wird, da der Vermieter gegen diese Personen nicht vollstrecken kann.

Insolvenz: Nach einer Entscheidung des Landgerichts Bonn (WuM 06, 24) ist der Mieter sogar verpflichtet, vor Abschluss eines Mietvertrags den Vermieter ungefragt darüber aufzuklären, dass über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet ist sowie darüber, dass das Vormietverhältnis wegen Nichtzahlung der Miete gekündigt und er deshalb zur Räumung verurteilt worden ist. Auch die Angabe von Mietschulden aus früheren Mietverhältnissen in Selbstauskunftsformularen soll erforderlich sein.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Verlangt der künftige Vermieter im Rahmen der Selbstauskunft die Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, so gilt, dass der Mieter gegen seinen früheren Vermieter keinen Anspruch auf Ausstellung einer derartigen Bescheinigung hat.

Fragen zu Familienstand, Gewerbetätigkeit und Haustieren

Familienstand: Die Frage nach dem Familienstand mag für den Vermieter von Bedeutung sein, wenn er an ein Ehepaar vermieten will. Nach der hier vertretenen Auffassung dürfte die Frage nicht zulässig sein, da hier das Interesse des Mieters am Schutz seiner Privatsphäre überwiegen dürfte. Hinzu kommt, dass, soweit nicht Überbelegung eintritt, der Zuzug eines Ehepartners oder Lebenspartners regelmäßig von einem berechtigten Interesse des Mieters gedeckt ist. Unzulässig dürfte auch die Frage nach einer bestehenden Schwangerschaft oder nach Kinderwunsch sein.

Zuzug anderer Personen: Allgemein wird immer wieder die Frage nach zuziehenden Personen gestellt, besonders bei kleinen Wohnungen. Ihr Sinn ist, dass der Vermieter gegebenenfalls erkennen kann, ob Überbelegung eintreten könnte, oder ob in der Person der zuziehenden Personen Gründe bestehen, die ihre Zurückweisung rechtfertigen könnten. Dies wäre z.B. der Fall, wenn diese Personen den Hausfrieden stören. Der Mieter muss sich das Verhalten aufgenommener Personen jedenfalls zurechnen lassen, wenn eine fristlose Kündigung in Betracht kommt.

Gewerbeausübung: Zulässig dürfte die Frage sein, ob der Mieter in den Räumen ein Gewerbe ausüben will, sowie nach beabsichtigter Haustierhaltung.

Haustierhaltung: Werden falsche Angaben über die Tierhaltung gemacht, dürfte die Kündigung allerdings nur in Ausnahmefällen in Betracht kommen (z.B. Haltung eines gefährlichen Kampfhunds, ordentliche Kündigung nach Abmahnung), in anderen Fällen die Unterlassungsklage nach § 541 BGB.

Fragen zu Ausweis und Staatsangehörigkeit

Umstritten ist die Zulässigkeit der Frage nach Personalausweis- oder Passnummer sowie nach Staatsangehörigkeit. Hinweis: Jedem Vermieter ist unabhängig davon zu raten, sich zur Identifikation der Person des Mieters ein Ausweispapier vorlegen zu lassen.

Frage nach Referenzen

Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen dürfte die Frage nach dem bisherigen Vermieter oder anderen Referenzen zulässig sein, da hier Informationen über die Zahlungsfähigkeit und Zahlungswilligkeit des Mieters sowie über sonstige Unzuträglichkeiten erlangt werden können. Der bisherige Vermieter ist die richtige Person, um über Fragen wie das Zahlungsverhalten, die Einhaltung der Hausordnung etc. Auskunft zu geben.

Fragen zur Geschäftsfähigkeit

Im Zweifel unter Berücksichtigung des Rechts des Mieters auf informationelle Selbstbestimmung nach dem Grundgesetz hat das Bundesverfassungsgericht (NJW 91, 2411) entschieden, dass ein wegen Geistesschwäche entmündigter Mieter dies bei Abschluss des Mietvertrags nicht offenbaren muss.

Rechtsfolgen der Falschauskunft

Werden Fragen, die zulässigerweise gestellt werden, falsch beantwortet, kommt vor Bezug der Mieträume eine Anfechtung des Vertrags wegen arglistiger Täuschung in Betracht, nach Bezug die fristlose oder ordentliche Kündigung. Dabei ist zu berücksichtigen, ob die Falschauskunft tatsächliche negative Auswirkungen für den Vermieter bzw. das Mietverhältnis hat. Erbringt z.B. der Mieter trotz einer Falschauskunft über seinen Arbeitsplatz die Miete in der Folge aus gesichertem Einkommen, dürfte eine Kündigung nicht in Betracht kommen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Verjährung von Schadenersatzansprüchen gegen einen Mieter

Für den Schadenersatzanspruch einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum gilt eine Verjährungsfrist von drei Jahren.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Rechtsstreit gegen die Mieter der in einer Wohnanlage gelegenen Wohnung, die im Eigentum eines Mitglieds der Wohnungseigentümergemeinschaft steht. Bei ihrem Auszug benutzten die Mieter zum Transport von Möbeln den im Gemeinschaftseigentum stehenden Fahrstuhl. Hierbei wurde die Innenverkleidung aus Edelstahlpaneelen beschädigt. Als die Kläger ein Jahr später Schadenersatzklage erhoben, beriefen sich die Mieter auf Verjährung.

Der BGH sprach den geltend gemachten Schadenersatzanspruch jedoch zu. Nach Ansicht der Richter sei der Anspruch noch nicht verjährt gewesen. Die in den mietrechtlichen Gesetzesvorschriften vorgesehene kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten sei auf den vorliegenden Schadenersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum durch einen Mieter nicht anwendbar. Der Anspruch unterliege vielmehr der Regelverjährung von drei Jahren (BGH, VIII ZR 349/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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