Modernisierung: Mieterhöhung trotz fehlender Ankündigung zulässig

Der Vermieter kann nach einer Modernisierungsmaßnahme die Miete auch erhöhen, wenn die Maßnahmen ohne eine vorherige Ankündigung vorgenommen wurden.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Mieterin, die im zweiten Obergeschoss eines Wohnhauses eine Wohnung angemietet hatte. Mit Schreiben vom 29.9.2008 erhöhte der Vermieter die Grundmiete von 338,47 EUR um 120,78 EUR. Er begründete dies mit entstandenen Kosten für den Einbau eines Fahrstuhls. Der Vermieter hatte die Modernisierungsmaßnahme zunächst mit Schreiben vom 9.9.2007 angekündigt. Auf den Widerspruch der Mieterin zog der Vermieter seine Modernisierungsankündigung im Februar 2008 zurück. Den Fahrstuhl ließ er aber dennoch einbauen. Die Mieterin zahlte die Mieterhöhung in der Folgezeit nicht. Daraufhin verklagte sie der Vermieter auf Zahlung des einbehaltenen Erhöhungsbetrags.

Mit dieser Klage hatte er vor dem BGH Erfolg. Der VIII. Zivilsenat entschied, dass eine Mieterhöhung, die wegen einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, nicht ausgeschlossen ist, weil die Durchführung der Arbeiten nicht wie vom Gesetz vorgesehen, zuvor angekündigt wurde. Die Ankündigungspflicht soll es dem Mieter ermöglichen, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen. Zudem gibt sie ihm die Möglichkeit, ggf. sein Sonderkündigungsrecht auszuüben. Zweck der Ankündigungspflicht ist hingegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung auf den Mieter umzulegen (BGH, VIII ZR 164/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Fehlalarm: Mieterin haftet nicht für Feuerwehr-Schäden an der Nachbarwohnung

Wer nach hinreichenden Anhaltspunkten für einen Notfall in der Nachbarwohnung die Feuerwehr ruft, haftet nicht für Schäden, die beim Aufbrechen der Wohnungstür durch Feuerwehrleute entstehen.

In diesem Sinne hat das Landgericht (LG) Berlin entschieden und die Klage einer Mieterin wegen einer zerstörten Wohnungstür abgewiesen. Eine Nachbarin hatte erfolglos versucht, die Mieterin verabredungsgemäß telefonisch zu erreichen. Bei einem ersten Anruf hatte sie ein Stöhnen vernommen und erfolglos den Vornamen der Mieterin gerufen. Bei einem zweiten Anruf hatte niemand den Hörer abgenommen, sondern es war ein Freizeichen zu hören. Daraufhin rief die Nachbarin die Feuerwehr. Diese brach nach erfolglosem Klingeln die Wohnungstür auf. Ein Notfall konnte aber nicht festgestellt werden. Die Wohnung war leer.

Nach Ansicht des LG müsse sich die Nachbarin den durch den Feuerwehreinsatz entstandenen Schaden an der Tür nicht zurechnen lassen. Es sei nicht zu beanstanden, dass sie eine Notlage angenommen und die Feuerwehr gerufen habe. Diese habe als Behörde nach dem Feuerwehrgesetz eigenständig geprüft, was zu tun sei und sich entschlossen, die Tür aufzubrechen. Der Nachbarin sei das nicht vorzuwerfen (LG Berlin, 49 S 106/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Ordnungsgemäße Verwaltung bei Entscheidung über Volldämmung einer Hausfassade

Ist durch einen Sachverständigen nachgewiesen, dass eine Wärmedämmung zur Verhinderung von Schimmelbildung auf der gesamten Hausfassade notwendig ist, liegt eine bauliche Veränderung vor, die der ordnungsmäßigen Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums dient.

Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt a.M. können die Wohnungseigentümer eine solche Maßnahme durch Stimmenmehrheit als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung beschließen. Dieser Beschluss muss nicht einstimmig erfolgen. Dies gelte nach Ansicht der Richter auch in dem Fall, in dem zwar eine Teildämmung ebenfalls wirtschaftlich vertretbar wäre, eine Volldämmung aber zu einem besseren Ergebnis führen würde. Ein verantwortungsbewusster Hauseigentümer würde daher die Volldämmung wählen. Als Konsequenz wurde daher die Klage eines Eigentümers gegen den Beschluss zurückgewiesen (OLG Frankfurt a.M., 20 W 138/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietminderung: Flächenunterschreitung bei einer möbliert vermieteten Wohnung

Auch bei einer möbliert vermieteten Wohnung berechtigt eine Flächenunterschreitung von mehr als 10 Prozent zur Mietminderung.

Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof (BGH) einem Mieter recht, der seit 2006 Mieter einer vollständig möblierten und mit umfassendem Hausrat eingerichteten Wohnung ist. Die monatlich zu zahlende Kaltmiete betrug 560 EUR. Im Mietvertrag wurde die Größe der Wohnung mit ca. 50 m² angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche betrug jedoch nur 44,3 m². Der Mieter hielt wegen der Flächenabweichung von 11,5 Prozent eine Minderung der Kaltmiete in entsprechender Höhe für berechtigt und forderte eine teilweise Rückzahlung des Mietzinses für die gesamte Mietzeit in Höhe von 1.964,20 EUR. Der Vermieter meinte, in der Kaltmiete sei die Möblierung der Wohnung berücksichtigt worden. Deshalb sei nur eine Minderung von insgesamt 736,58 EUR gerechtfertigt. Diesen Betrag hat er dem Mieter erstattet.

Auf die Klage des Mieters hat der BGH entschieden, dass der Vermieter auch den noch ausstehenden Differenzbetrag zahlen müsse. Nach Ansicht der Richter liege ein Mangel der Wohnung vor, da die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 Prozent abweiche. Eine solche Abweichung berechtige grundsätzlich zu einer Mietminderung. Das gelte auch, wenn es sich um eine möbliert vermietete Wohnung handele. Von der Wohnflächenunterschreitung gehe immer eine Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit des vermieteten Wohnraums aus. Diese sei hier auch nicht geringer zu veranschlagen, weil die für eine Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände trotz der geringeren Wohnfläche vollständig in der Wohnung untergebracht werden könnten (BGH, VIII ZR 209/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kündigungsrecht: Außerordentliche Kündigung wegen Zutrittsverweigerung

Ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung kann auch in der Verletzung der vertraglich festgelegten Pflicht des Mieters liegen, dem Vermieter Zutritt zur Wohnung zu gestatten, wenn dieser die Wohnung veräußern und deshalb Kaufinteressenten zeigen will.

Hierauf machte der Bundesgerichtshof (BGH) aufmerksam. Verweigere der Mieter die Erfüllung dieser Pflicht beharrlich, komme es für die Frage, ob die Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter überschritten ist, auf eine Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls an. Dabei könne nach Ansicht der Richter erheblich sein, ob es dem Vermieter zuzumuten sei, vor Ausspruch der fristlosen Kündigung einen Duldungstitel zu erwirken und gegebenenfalls eine gerichtliche Vollstreckung zu versuchen (BGH, VIII ZR 221/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nebenkostenabrechnung: Umlegung der Kosten für die Wasserversorgung

Die Kosten der Wasserversorgung können einschließlich Fixkosten nur in einem begrenzten Umfang nach der Verbrauchsmenge auf die Mieter umgelegt werden.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, der sich gegen die Abrechnung seines Vermieters gewehrt hatte. Der Mietvertrag der Parteien sah Folgendes vor: „Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt).“

Der BGH hielt diese Klausel des Formularmietvertrags für unwirksam. Sie halte der Inhaltskontrolle nicht stand, weil sie die Grenze der Zulässigkeit einer Umlegung auch der Grundgebühren der Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch nicht beachte. Zwar lasse es das Gesetz grundsätzlich zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt würden. Das gelte also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfielen. Dieser Grundsatz finde seine Grenze aber dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führe. Diese könnten nämlich auf die leer stehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfalle (BGH, VIII ZR 183/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Kein Stimmrechtsentzug bei Wohngeldrückstand

Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. Die Richter machten deutlich, dass ihm wegen des Zahlungsrückstands auch nicht das Stimmrecht entzogen werden könne (BGH, V ZR 60/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Heizkostenabrechnung: Messung mit nicht geeichten Messgeräten

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Der Ablauf der Eichfrist führt nicht dazu, dass die festgestellten Werte ohne Bedeutung sind.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) München in einem Rechtsstreit um eine Heizkostenabrechnung. Die Richter machten in ihrer Entscheidung deutlich, dass den Messergebnissen allerdings nicht mehr die Vermutung der Richtigkeit zukomme. Ob die abgelesenen Werte tatsächlich richtig seien, müsse der Vermieter vielmehr bei einer Abrechnung nach der Heizkostenverordnung zur Überzeugung des Tatrichters nachweisen (OLG München, 32 Wx 32/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Berufungshauptverhandlungstermin: Ausbleiben wegen Zwangsräumung

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Die für den Terminstag angedrohte Zwangsräumung der Wohnung kann für den Angeklagten, der Berufung eingelegt hat, einen hinreichenden Entschuldigungsgrund darstellen, im Termin der Berufungshauptverhandlung fernzubleiben.

Mit dieser Entscheidung rettete das Oberlandesgericht (OLG) Köln den Angeklagten aus einem Dilemma: Ausgerechnet am Tag seiner Berufungsverhandlung wollte der Vermieter seine Wohnung räumen lassen. Um sein Hab und Gut zu sichern, ließ der Angeklagte den Gerichtstermin sausen. Daraufhin wies das Berufungsgericht wegen seiner Abwesenheit die Berufung zurück. Das OLG entschied nun, dass die Verhandlung nachgeholt werden könne, da der Angeklagte hinreichend entschuldigt war. Allerdings wiesen die Richter auch darauf hin, dass eine anstehende Zwangsräumung nicht zwangsläufig dazu führe, dass die öffentlich-rechtliche Verpflichtung zum Erscheinen in der Hauptverhandlung in einem solchen Fall stets zurückzutreten hätte. Der Angeklagte müsse vielmehr im Rahmen des Möglichen geeignete Schritte unternehmen, um trotz der angekündigten Zwangsräumung auch an der Hauptverhandlung teilnehmen zu können. Sollte dies ausnahmsweise nicht möglich sein, müsse dies umfassend begründet werden (OLG Köln, III 1 Ws 159/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betriebskostenabrechnung: Vorbehaltlose Erstattung des Guthabens ist kein Schuldanerkenntnis

Die vorbehaltlose Erstattung eines aus einer Betriebskostenabrechnung folgenden Guthabens der Mieter stellt für sich genommen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Vermieters dar.

Diese Entscheidung zugunsten des Vermieters traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters. Dessen Mietvertrag sieht die Umlage der Betriebskosten, darunter auch Heiz- und Warmwasserkosten, sowie monatliche Vorauszahlungen vor. Im Juli 2007 erteilte ihm der Vermieter die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006. Die Abrechnung ergab ein Guthaben des Mieters in Höhe von 185,96 EUR. Dieses schrieb der Vermieter dem bei ihm geführten Mietkonto des Mieters gut. Nach Erteilung der Betriebskostenabrechnung fiel dem Vermieter auf, dass bei der Abrechnung der Heizkosten versehentlich 8.200 Liter Heizöl im Wert von 4.613,32 EUR unberücksichtigt geblieben waren. Diesen Umstand teilte er dem Mieter mit und übersandte eine korrigierte Abrechnung. Hieraus ergab sich ein um 138,08 EUR geringeres Guthaben. Diesen Differenzbetrag buchte der Vermieter aufgrund der ihm erteilten Einzugsermächtigung sodann vom Girokonto des Mieters ab. Der Mieter verlangt die Rückzahlung des abgebuchten Betrags.

Mit dieser Forderung hatte er jedoch vor dem BGH keinen Erfolg. Die Richter entschieden, dass der Vermieter von Wohnraum eine Betriebskostenabrechnung auch nachträglich zulasten der Mieter korrigieren könne, wenn er das sich aus der ursprünglichen, fehlerhaften Abrechnung ergebende Guthaben vorbehaltlos dem Mietkonto gutgeschrieben habe. Dabei müsse er allerdings die gesetzliche Abrechnungsfrist einhalten. Die durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführten Abrechnungs- und Einwendungsfristen für Betriebskosten würden gewährleisten, dass die Mietvertragsparteien eines Wohnraummietverhältnisses nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen. Angesichts dessen rechtfertige die bloße Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens noch nicht die Annahme eines Schuldanerkenntnisses, das den in der Abrechnung genannten Endbetrag verbindlich werden lasse (BGH, VIII ZR 296/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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