Eigenbedarfskündigung: Wie lange muss der Vermieter den Mieter auf den Wegfall des Eigenbedarfs hinweisen?

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Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt, muss er den Mieter – wenn er ein rechtsmissbräuchliches Verhalten vermeiden will – auf einen späteren Wegfall des Eigenbedarfs bis zum Ablauf der Kündigungsfrist hinweisen. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Aber Achtung: Dieser Zeitpunkt ist für das Bestehen einer Hinweispflicht grundsätzlich auch maßgebend, wenn die Parteien in einem (gerichtlichen) Räumungsvergleich einen späteren Auszugstermin des Mieters vereinbaren. Der BGH lehnt also eine nachvertragliche Hinweispflicht des Vermieters ab. Er begründet dies mit Grundsätzen der Rechtssicherheit und eines effektiven Rechtsschutzes.

Darüber hinaus hat der BGH noch klargestellt: Der ersatzfähige (Kündigungsfolge-)Schaden eines Mieters nach einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter umfasst nicht die zum Zwecke des Eigentumserwerbs einer Wohnung angefallenen Maklerkosten. Das Landgericht (LG) hatte das noch anders gesehen und dem Mieter auch die Maklerkosten zugesprochen. Doch der BGH lehnte dies auch in einer Entscheidung vom gleichen Tag in einer anderen Sache ab.

Quelle: BGH, Urteil vom 9.12.2020, VIII ZR 238/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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WEG: Anspruch auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung auch in Corona-Zeiten?

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Haben Eigentümer einen Anspruch auf persönliche Teilnahme an Eigentümerversammlungen auch während der Corona-Pandemie? Ja, sagt eindeutig das Landgericht (LG) Frankfurt a. M. Es sei aber auch nicht zu beanstanden, wenn der Verwalter in der Einladung Vertretungsmöglichkeiten bewerbe und sich bei der Größe des angemieteten Saals an der zu erwartenden Teilnehmerzahl orientiere.

Es darf allerdings nicht dazu kommen, dass nur die Teilnahme einzelner Personen gewährleistet ist oder direkt zu einer Vertreterversammlung geladen wird. Denn die Eigentümer haben nicht nur das Recht, ihren Willen durch Abstimmungsverhalten auszudrücken, sondern auch, durch Wortmeldungen auf der Versammlung die Mehrheit in Richtung der von ihnen gewünschten Willensbildung zu beeinflussen. Die Teilnahme an einer Versammlung ist ein elementares Kernrecht der Eigentümer.

Quelle: LG Frankfurt a. M., Urteil vom 17.12.2020, 2-13 S 108/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Hausfriedensstörung: Dem Mieter droht die Kündigung

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Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat. Doch wann liegt ein solches Interesse vor? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun klargestellt: Ein solches Interesse liegt etwa dann vor, wenn der Mieter Mit-Mieter beleidigt („Du Arschloch“) und bedroht.

Eine Abmahnung ist keine Voraussetzung für die Kündigung, kann aber eine gewisse Rolle spielen, etwa wenn sich der Mieter über den Inhalt der Abmahnung hinwegsetzt. Schließlich hält der BGH fest: Eine Abmahnung ist lediglich ein einzelner Gesichtspunkt bei der umfassenden Prüfung, ob eine schuldhafte, erhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorliegt. Auch das Verhalten von Besuchern des Mieters kann in diesem Zusammenhang Relevanz erlangen.

Quelle: BGH, Beschluss vom 25.8.20, VIII ZR 59/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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WEG-Recht: Ein Imbiss ist kein Laden

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Ein Dönergrill darf im Teileigentum „Laden“ nicht betrieben werden. Denn er stört typischerweise mehr als ein Ladengeschäft. Das hat jetzt das Amtsgericht (AG) München entschieden.

In einem solchen Fall liegt eine sog. zweckbestimmungswidrige Nutzung vor. Das AG räumt zwar ein, dass sich die Bedeutung des Begriffs „Laden“ geändert haben könnte, etwa nach Wegfall der Ladenschlusszeiten. Das bedeute aber nicht, dass ein Imbiss wie ein Laden zu qualifizieren sei. Ein Imbiss habe generell ein größeres Störpotenzial. Ob tatsächlich Störungen stattfinden, sei unerheblich.

Quelle: AG München, Urteil vom 31.10.2020, 483 C 8260/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Rückbaupflicht: Wenn der Räumungstitel zu unbestimmt ist …

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Verpflichtet ein Urteil den Schuldner im Rahmen von Rückbaumaßnahmen, den „früheren Zustand“ wiederherzustellen, ohne dies näher zu erläutern, ist der Titel zu unbestimmt. Er kann nicht vollstreckt werden. So sieht es das Landgericht (LG) Frankfurt a. M.

Dem Schuldner war vorgeworfen worden, Fenster entfernt zu haben, Außenmauern erweitert und neue Mauern errichtet zu haben. Welche dieser Maßnahmen in welchem Umfang unter die o. g. Rückbaupflicht fallen, lässt sich aus der zu ungenau formulierten Verpflichtung nicht erkennen. Offen bleibt auch der Zustand, der wiederhergestellt werden sollte. Dieser war hier auch aus der Klageschrift nicht eindeutig zu erkennen.

Quelle: LG Frankfurt a. M., Beschluss vom 4.11.2020, 2-13 T 73/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Mietnebenkosten: Baumfällkosten sind auf den Mieter umlegbar

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Die erforderlichen Kosten für das Fällen abgestorbener oder absterbender Bäume sowie deren Abfuhr und Entsorgung stellen umlagefähige Betriebskosten dar. So sieht es – anders als erst kürzlich das Amtsgericht (AG) Leipzig – das Landgericht (LG) München.

Nach § 2 Nr. 10 BetrKV gehören die Kosten der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen zu den umlegbaren Kosten. Die gärtnerisch notwendige Erneuerung eines Baums setzt, so das LG, dessen Beseitigung voraus. Für die Umlegbarkeit solcher Baumfällkosten auf den Mieter ist eine Neu- bzw. Ersatzanpflanzung nicht erforderlich. Das LG hebt hervor: Es kommt nicht auf die Intervalle an, in denen bestimmte Arbeiten zu erledigen sind, sondern darauf, ob bestimmte Maßnahmen zu einer ordnungsgemäßen laufend ausgeführten Gartenpflege gehören. Da ein Absterben von Bäumen eine natürliche Entwicklung ist, handele sich nicht um außergewöhnliche Kosten, denen es an der Berechenbarkeit fehlt.

Quelle: LG München I, Urteil vom 19.11.20, 31 S 3302/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Mietminderung: Wenn das Fenster nicht ganz zu öffnen ist …

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Einbauten des Vermieters nach Vorgaben der Denkmalschutzbehörde können eine Mietminderung rechtfertigen. Das hat jetzt das Landgericht (LG) Berlin in einem ungewöhnlichen Fall entschieden.
Der Vermieter (Beklagter) hatte in die Wohnung des Mieters (Kläger) nach den Auflagen des Denkmalschutzes neue Fenster eingebaut. Diese lassen sich nur einen Spalt öffnen. Zudem sind sie sehr geruchs- und lärmdurchlässig. Der Mieter minderte die Miete um 5 Prozent – nach dem LG zu Recht. Denn es sei nur darauf abzustellen, ob die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt sei. Das war hier gegeben. Auf ein Verschulden des Vermieters, öffentlich-rechtliche Vorgaben oder Beschränkungen komme es dabei nicht an.

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 27.2.2020, 64 S 270/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Vergleichsmiete: Mietspiegel oder Sachverständigengutachten?

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Das Gericht darf vom Einholen eines beantragten Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete absehen, wenn sich die verlangte Miete innerhalb einer unstreitigen oder in dem einschlägigen Mietspiegelfeld eines (einfachen) Mietspiegels ausgewiesenen Spanne bewegt und für die Bestimmung der Einzelvergleichsmiete im Wege der Schätzung eine geeignete Schätzungsgrundlage vorhanden ist. So möchte der Bundesgerichtshof (BGH) Kosten und Zeit sparen.

Der BGH sieht das Gericht hierzu jedoch nicht als verpflichtet an. Vor allem verstoße es nicht gegen das Gebot des fairen Verfahrens und das Rechtsstaatsprinzip, wenn das Gericht ein teures Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einholt und so der Mieter riskiert, im Fall eines Unterliegens hohe Kosten tragen zu müssen.

Quelle: BGH, Urteil vom 18.11.20, VIII ZR 123/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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WEG-Verwaltung: Jahresrechnung: Es kommt auf den Zeitpunkt des Beschlusses an

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Für die Beurteilung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung kommt es auf den Zeitpunkt des Beschlusses an. Er kann nicht durch nachgeholte Abrechnungen, Klarstellungen etc. geheilt werden.

Das hat jetzt das Landgericht (LG) Rostock entschieden. Im seiner Entscheidung zugrunde liegenden Fall genügte die Jahresabrechnung im Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Rechnungslegung. So war bereits nicht erkennbar, welche Vorschüsse geleistet wurden. Die Nachbesserung ließ das LG nicht mehr genügen.

Für den Verwalter ergeben sich aus der Entscheidung besondere Sorgfaltspflichten, wenn er eine eigene Haftung vermeiden will. Der Inhalt der Jahresabrechnung ist in § 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) nicht geregelt. Die Abrechnungspflicht bestimmt sich daher nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Danach muss die Abrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten. Sie muss für einen Eigentümer verständlich sein, ohne dass er einen Buchprüfer oder sonstigen Sachverständigen hinzuzieht. An die Stelle der im Wirtschaftsplan geschätzten Daten treten die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben.

Zur Verständlichkeit der Jahresabrechnung hat auch das LG Dortmund klargestellt: Sie muss sich „aus sich heraus“ ergeben. Eine „aus sich heraus“ verständliche Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben liegt nicht vor, wenn erst aus anderweitigen Unterlagen, die nicht Bestandteil der Abrechnung und Gegenstand des Beschlusses sind, Einnahme- oder Ausgabekosten ersichtlich werden. Dies gelte sogar, wenn diese Unterlagen zur Einsicht bereitgehalten werden oder bei Beschlussfassung vorliegen.

Quelle: LG Rostock, Urteil vom 17.1.2020, 1 S 41/17; LG Dortmund, Urteil vom 13.12.2019, 17 S 140/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betriebskostenumlage: Kosten der Baumfällung nicht umlagefähig

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Die Kosten für die Gartenpflege können Vermieter grundsätzlich über die Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. Denn hierbei handelt es sich um laufende Kosten. Das hat jetzt das Amtsgericht (AG) Leipzig klargestellt. Es hat aber auch auf eine wichtige Ausnahme hingewiesen.

Hierunter fallen nämlich nicht die Kosten für das Fällen von Bäumen. Zwar genüge ein mehrjähriger Turnus, um Kosten als „laufend“ anzuerkennen. Das Fällen eines Baums geschehe aber nur einmal. Daher sind die dabei entstehenden Kosten (hier sollte der Mieter rund 50 Euro zahlen) regelmäßig nur einmalige Ausgaben. Fällkosten gehören also nicht in die Betriebskostenabrechnung, so das AG.

Wie das AG Leipzig urteilten auch schon andere Gerichte, so z. B. das AG Garmisch-Partenkirchen. Die Besonderheit hier: Die Vermieterin hatte eine 65 Jahre alte morsche Esche fällen lassen. Dies hatte die Gemeinde ihr aufgrund der Baumschutzverordnung vorgeschrieben. Selbst, dass die Vermieterin durch das Fällen ihrer Verkehrssicherungspflicht nachgekommen sei, ändere nichts daran, dass sich die Mieter nicht an den Kosten beteiligen müssen. Denn diese seien letztlich für den Mieter unkalkulierbar und könnten sogar eine Monatsmiete übersteigen.

Quelle: AG Leipzig, Urteil vom 14.4.2020, 168 C 7340/19; AG Garmisch-Partenkirchen, Urteil vom 17.10.2016, 5 C 449/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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