Gasversorgung: Mieter erkrankt nach irrtümlicher Heizungssperre: Trotzdem kein Schadenersatz

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Irrtümer passieren. Dass diese nicht immer nachteilige finanzielle Folgen haben müssen, zeigt eine aktuelle Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf. Erkältet sich ein Mieter zum Zeitpunkt einer irrtümlich unterbrochenen Gasversorgung, muss er nicht nur den ursächlichen Zusammenhang nachweisen, sondern auch selbst zur Vermeidung eines Gesundheitsschadens durch eigene Vorkehrungen beitragen. Einen „automatischen“ Schadenersatzanspruch hat er nicht.

Was war geschehen?
Der Kläger war Mieter. Er wohnte zusammen mit seiner 81-jährigen Mutter in einer Wohnung und betrieb dort auch eine Rechtsanwaltskanzlei. Die Beklagte versorgte die Wohnung mit Gas und Strom. Im November 2017 sperrte sie irrtümlich den zur Wohnung des Klägers gehörenden Gas-Anschluss, statt den eines anderen Mieters. Noch am selben Tag brachte der Kläger seine Mutter im Anschluss an einen Krankenhausaufenthalt zu Bekannten. Sie kehrte in die Wohnung zurück, nachdem die Beklagte aufgrund einer vom Kläger erwirkten einstweiligen Verfügung die Gasversorgung wiederhergestellt hatte.

Einen Tag nach der o. g. Sperre legte der Kläger eine Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung eines Allgemeinarztes für zunächst vier Tage und anschließend eine weitere Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung eines anderen Allgemeinarztes für zwei Tage vor. Etwa einen Monat später musste seine Mutter erneut ins Krankenhaus.

Mieter macht Schadenersatz geltend
Der Kläger hat behauptet, ihm seien durch die unberechtigte Unterbrechung der Gasversorgung erhebliche Schäden entstanden, wobei die Schadensentwicklung bei Klageerhebung noch nicht abgeschlossen gewesen sei. Er selbst habe durch die Versorgungsunterbrechung eine schwere Erkältung und Infektion der Atemwege erlitten, für die eine Entschädigung von mindestens 1.500 Euro angemessen sei. Zudem habe er vier Tage lang seine Kanzlei nicht betreiben können und zwei Mandantentermine absagen müssen. Infolge der Absage habe er beide Mandate verloren. Hierdurch sei ein Schaden in Höhe von 5.000 Euro und ein weiterer Vermögensschaden in Höhe von 250 Euro pro Tag entstanden, da er die Kanzlei für vier Tage nicht habe betreiben können. Der Gesundheitszustand seiner Mutter habe sich durch die Gassperre verschlechtert. Als ehrenamtlicher Pfleger seiner Mutter habe er hierdurch einen Mehraufwand bei der Versorgung seiner Mutter gehabt. Ferner sei ihm ein Haushaltsführungsschaden für drei Wochen in Höhe von mindestens 500 Euro entstanden. Darüber hinaus hat der Kläger behauptet, dass ein nach drei Wochen unstreitig aufgetretener Defekt an dem in der Wohnung befindlichen Heizgerät durch die Gassperre verursacht worden sei. Insgesamt forderte er 8.650 Euro.

So argumentiert das OLG
Wie die Vorinstanz wies auch das OLG die Klage zurück. Zwar hatte der Kläger Beweis durch Vernehmung der behandelnden Ärzte als Zeugen angetreten. Dem musste das Gericht jedoch nicht nachgehen, da es sich um einen unzulässigen, sog. Ausforschungsbeweis handelte. Die behandelnden Ärzte können aus eigener Wahrnehmung nämlich nur bekunden, dass der Patient an einer Erkältung leidet. Zu den Ursachen der Erkältung können sie keine Angaben machen.

Das OLG: Während der Wintermonate leiden weite Teile der Bevölkerung zeitweise an einer Erkältung oder einem grippalen Infekt. Die Ursachen dafür sind vielfältig. Der Kläger kann sich die behauptete schwere Erkältung und Infektion der Atemwege ebenso gut durch Ansteckung von anderen Personen zugezogen haben. Ursächlich muss nicht eine Verkühlung infolge des Aufenthalts in der unbeheizten Wohnung sein. Hierfür spreche im Übrigen auch der zeitliche Zusammenhang zwischen der Versorgungsunterbrechung und den aufgetretenen Erkältungssymptomen. Dass die Symptome einer Verkühlung sich bereits in wenigen Stunden bemerkbar machen, ist unwahrscheinlich und widerspricht der Lebenserfahrung, wonach solche Symptome in der Regel erst nach zwei bis drei Tagen auftreten. Ein Schadenersatzanspruch des Klägers würde aber in jedem Fall an einem überwiegenden Mitverschulden scheitern. Der Kläger habe nämlich die ihm in eigenen Angelegenheiten obliegende Sorgfalt verletzt. Zur Vermeidung eines Gesundheitsschadens durch Aufenthalt in der unbeheizten Wohnung hätte sich der Kläger durch warme Kleidung, Übernachtung in einem Ausweichquartier (bei Bekannten oder in einer Pension) oder durch Beschaffen eines elektrischen Heizgeräts schützen können und bei der gebotenen Sorgfalt in eigenen Angelegenheiten auch schützen müssen.

Insgesamt war dem Gericht der Vortrag des Klägers zu pauschal.

Quelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.02.2020, 27 U 8/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Gewerberaummiete: Schulnähe als Mangel einer gemieteten Spielhalle

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Wird in einem Mietvertrag als Nutzungszweck der Betrieb einer Spielhalle vereinbart und werden die landesrechtlich geregelten Mindestabstände zwischen Spielhalle und geschützten Einrichtungen (hier: Schule) unterschritten, begründet die behördliche Nutzungsuntersagung der Spielhalle einen Mangel der Mietsache. Das hat jetzt das Oberlandesgericht (OLG) Dresden entschieden.

Sogenannte öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder -hindernisse können Mängel des Mietobjekts sein. Sie müssen dann aber auf der konkreten Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts beruhen. Sie dürfen ihre Ursache nicht in den persönlichen und betrieblichen Umständen des Mieters haben.

Im Fall des OLG hatte sich nachträglich eine gesetzliche Regelung („Glückspielstaatsvertrag“) geändert, nach der der Abstand einer Spielhalle zu einer weiteren Spielhalle oder zu einer allgemeinbildenden Schule 250 Meter Luftlinie nicht unterschreiten soll. Hier belief sich der Abstand aber auf nur 138 Meter. Zwar hatten die Parteien vertraglich u. a. geregelt, dass der Vermieter keine Gewähr dafür leisten sollte, „dass die gemieteten Räume den in Frage kommenden technischen Anforderungen sowie den behördlichen und anderen Vorschriften entsprechen“. Die hier in Rede stehende Gebrauchstauglichkeit der Mietsache sah das OLG jedoch nicht als auf den Mieter abgewälzt an. Die o. g. Konstellation falle unter das Vermieterrisiko.

Quelle: OLG Dresden, Urteil vom 24.6.2020, 5 U 653/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Wohnraummodernisierung: Vermieter aufgepasst: Nicht zu früh Modernisierungen ankündigen

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Vermieter müssen Modernisierungsmaßnahmen ankündigen. Es gibt zwar keine gesetzlich geregelte Höchstfrist, nach deren Überschreiten der Vermieter seine Ansprüche aus einer Modernisierungsankündigung verliert, wenn er nicht mit der angekündigten Modernisierungsmaßnahme beginnt. Allerdings ist ein auf eine weit vor dem beabsichtigten Beginn der Modernisierungsmaßnahme ausgesprochene Ankündigung gestützter Duldungsanspruch nicht durchsetzbar. Er verstößt gegen Treu und Glauben.

Das Landgericht (LG) Berlin hat eine ca. 17 Monate angekündigte Maßnahme als zu früh angesehen. Grund: Sie benachteilige den Mieter in bestimmten Rechten, die an den Zugang der Duldungsankündigung geknüpft sind. Gleichzeitig beschränke der Vermieter damit unzulässig zulasten des Mieters dessen Möglichkeit, Härtegründe gegenüber der Duldungspflicht geltend zu machen.

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 1.9.2020, 67 S 108/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Mieterpflichten: Das muss der Mieter nach einer Mängelanzeige hinnehmen

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Nach einer Mängelanzeige des Mieters ist der Vermieter verpflichtet, dem Mangel nachzugehen und hierzu den Mangel zu besichtigen. Er ist auch berechtigt, nach Beseitigung des Mangels durch einen Handwerker die durchgeführten Arbeiten als solche abzunehmen. Entsprechendes gilt, wenn der Mieter im Wege der Ersatzvornahme den Mangel selbst beseitigt, insbesondere dann, wenn der Mieter die Kosten hierfür mit der Miete verrechnet oder dem Vermieter in Rechnung stellt. Die darin liegende Abnahme solcher Arbeiten ist notwendiger Bestandteil der Instandhaltungspflicht und der damit einhergehenden Duldungspflicht des Mieters. Der Vermieter kann auch fachkundige Personen hinzuziehen oder im Termin ein Diktiergerät verwenden, ja sogar Fotos anfertigen, soweit er keine Personen fotografiert und es einen nachvollziehbaren Grund für die Fotos gibt.

In einem Fall des Amtsgerichts (AG) Hamburg behauptete der Mieter, der vom Vermieter hinzugezogene Architekt hätte sich besonders beleidigend und herabwürdigend ihm gegenüber verhalten. Das war aber streitig. Das AG stellt dazu klar: Im Einzelfall können schwerwiegende und in besonderer Weise herabwürdigende Beleidigungen dazu führen, dass bestimmte Rechte – wie hier die Besichtigung bzw. Abnahme durch den Vermieter – nicht in Gegenwart des die Beleidigung Äußernden wahrzunehmen sind. Hier sah das AG allerdings keine Veranlassung dazu, dass der Mieter die Besichtigung verweigerte.

Quelle: AG Hamburg, Urteil vom 2.9.2020, 49 C 173/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Corona-Pandemie: WEG: Eigentümerversammlung darf nicht beschränkt werden

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Die Einladung zu einer Eigentümerversammlung darf den Teilnehmerkreis nicht einschränken – auch nicht, um Vorgaben aufgrund der Corona-Pandemie zu erfüllen. Geschieht dies doch, sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse wegen Eingriffs in den Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts nichtig.

Eine Einladung hatte folgenden Wortlaut: „Aufgrund der Größe der Sitzungsräume muss die Anzahl der anwesenden Eigentümer bei dieser Versammlung beschränkt werden (10 Personen inkl. Verwalter). Erteilen Sie deshalb möglichst dem Verwaltungsbeirat oder der Verwaltung die Vollmacht für die Teilnahme an der Versammlung. […] Der Verwalter behält sich vor, die Versammlung nicht durchzuführen, sofern die Höchstzahl der Anwesenden überschritten wird und keine einvernehmliche Regelung am Versammlungstag dazu getroffen werden kann.“

Hierin sah das Amtsgericht (AG) Kassel einen unzulässigen Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums. Teilnahmerecht und Stimmrecht eines Wohnungseigentümers dürften nur ausnahmsweise eingeschränkt werden. Eine solche Ausnahme sei aber nicht gegeben, wenn nach den geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften das Durchführen der Versammlung nicht schlechterdings untersagt ist und die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorgaben sichergestellt werden könne, indem ein geeigneter großer Raum gemietet würde.

Quelle: AG Kassel, Urteil vom 27.8.2020, 800 C 2563/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Kostenumlage: Was sind „laufende Schönheitsreparaturen“?

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Vermieter müssen angemieteten Wohnraum nebst Zugang und Zubehör während der Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand erhalten. Sie sind dafür verantwortlich, dass am Mietobjekt keine Schäden auftreten und Mieter es zu Wohnzwecken nutzen können. Trotzdem können Vermieter bestimmte Kosten zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands auf den Mieter abwälzen.

Instandhaltungs- (= vorbeugende Maßnahmen) und Instandsetzungs- (= Reparatur) Kosten können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Umlagefähig sind nach der Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) ausschließlich die dort genannten 17 verschiedenen Betriebskostenarten:

• Grundsteuer
• Wasserversorgung
• Entwässerung
• Heizungsanlage inkl. Reinigung und Wartung
• Warmwasserversorgung inkl. Reinigung und Wartung
• ggf. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
• Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
• Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
• Gartenpflege
• Beleuchtung
• Schornsteinreinigung
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Hauswartkosten
• Kosten für die Gemeinschafts-Antennenanlage oder Breitbandnetz
• Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
• sonstige Betriebskosten

Deren Umlage muss auch konkret im Mietvertrag vereinbart werden. Sie sind nicht per se auf die Mieter abgewälzt. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind von den (umlegbaren) Betriebskosten ausgenommen. Schönheitsreparaturen dürfen jedoch vertraglich dem Mieter auferlegt werden. Der Teufel steckt aber – wie häufig – im Detail. Das zeigt eine aktuelle Entscheidung des Amtsgerichts (AG) Hamburg.

Hier hatte der Vermieter dem Mieter im Mietvertrag „laufende Schönheitsreparaturen“ auferlegt. Nach dem AG gilt zunächst: „Laufende Schönheitsreparaturen“ sind nur solche, die während der Mietzeit infolge der vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung erforderlich werden. Entscheidend hierbei: Macht die Wohnung im möblierten Zustand den Eindruck von Renovierungsbedürftigkeit? Ob der Mieter laufende Schönheitsreparaturen schuldet, beurteilt sich bei Beendigung des Mietverhältnisses nach dem möblierten und nicht nach dem geräumten Zustand.

Hat der Vermieter dem Mieter – wie im Fall des AG Hamburg – vertraglich auferlegt, „Innentüren, Fenster und Außentüren von innen“ zu streichen, wird nicht deutlich, dass auch Fenster nur von innen gestrichen werden müssen. Zweifel gehen zulasten des Vermieters. Das Abwälzen der Schönheitsreparaturen war demgemäß unwirksam. Abnutzungsspuren in der Wohnung, die mit der Nutzung durch den Mieter zusammenhängen, sind Folge des vertragsgemäßen Gebrauchs. Die Miete entschädigt den Vermieter dafür. Er kann also insoweit keine weiteren Ansprüche geltend machen.

Quelle: AG Hamburg, Urteil vom 15.5.2020, 49 C 493/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Mietnebenkosten: Miete für Rauchmelder keine umlagefähige Betriebsausgabe

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Laufende Kosten für Miete, die an die Stelle der Kosten für eine gesetzlich verpflichtende Anschaffung treten, gehören nicht zu den auf den Mieter umlegbaren Kosten. Die Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern sind deshalb nicht umlegbar. Der Eigentümer ist verpflichtet, Rauchmelder anzuschaffen.

Das ist jedenfalls die Auffassung des Amtsgerichts (AG) Leonberg. Die dagegen eingelegte Berufung wurde zurückgenommen.

Anschaffungs- und Instandhaltungskosten seien anders als laufende Kosten nicht umlagefähig. Das könne nicht dadurch umgangen werden, dass laufende Vergütungsmodelle gewählt würden.

In ähnlicher Weise hatte der Bundesgerichtshof (BGH) bereits im Jahr 2008 entschieden. Er hat danach Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen ebenfalls für nicht umlagefähig angesehen. Dass bestimmte Mietkosten für Verbrauchszähler umlagefähig seien, belege gerade, dass dies bei dort nicht genannten Geräten ausgeschlossen sei.

Quelle: AG Leonberg, Urteil vom 9.5.2019, 2 C 11/19; BGH, Urteil vom 17.12.2008, VIII ZR 92/08

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Corona-Pandemie: Keine Zwangsräumung der Wohnung bei Quarantäne

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Kurz vor dem Termin zur Zwangsräumung übersendet der Mieter dem Gerichtsvollzieher eine Kopie des Schreibens des zuständigen Gesundheitsamts, in dem er aufgrund COVID-19 unter Quarantäne gestellt wurde. Darf der Gerichtsvollzieher trotzdem die Räumung durchführen?

Die Antwort lautet: Nein! Grundlage für die Anordnung der Quarantäne ist das Infektionsschutzgesetz (IfSG). Gemäß IfSG sind die Gesundheitsämter u. a. berechtigt, Kranke, Krankheitsverdächtige, Ansteckungsverdächtige und sog. Ausscheider in einem Krankenhaus oder an einem anderen Ort „abzusondern“ (Quarantäne). Die Entscheidung, ob eine Person die häusliche Quarantäne verlassen kann, trifft das zuständige Gesundheitsamt in Abstimmung mit der ärztlichen Betreuung. Die Maßnahme endet also nicht automatisch, sondern erst, wenn die zuständige Behörde sie wieder aufgehoben hat.

Zweck des IfSG ist es, übertragbaren Krankheiten beim Menschen vorzubeugen, Infektionen frühzeitig zu erkennen und ihre Weiterverbreitung zu verhindern. Diesem Zweck läuft es daher zuwider, wenn der Gerichtsvollzieher beim erkrankten Schuldner im Beisein von weiteren Beteiligten (Mitarbeiter des Transportunternehmens, Gläubiger) räumen und sich und andere damit einer Ansteckungsgefahr aussetzen würde. Der Gerichtsvollzieher muss daher den anberaumten Räumungstermin unverzüglich aufheben.

Quelle: Infektionsschutzgesetz (§§ 1 und 30) abrufbar unter www.iww.de/s4042

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Bauliche Veränderungen: Form des Beschlusses sowie Pflichten und Haftung des Verwalters

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt entschieden: Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums muss mit einfacher Mehrheit gefasst werden. Dabei sind auch die nicht beeinträchtigten Eigentümer stimmberechtigt. Daneben muss ggf. die Zustimmung der Eigentümer vorliegen, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Interessant sind auch die Ausführungen des BGH zu den Verwalterpflichten und zur Verwalterhaftung. Danach gilt: Der Versammlungsleiter handelt nicht pflichtwidrig, wenn er einen mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums als zustande gekommen verkündet, obwohl nicht alle Eigentümer zugestimmt haben, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Der Verwalter muss in Vorbereitung einer Beschlussfassung über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums prüfen, ob einzelne Wohnungseigentümer (und ggf. welche) ihre Zustimmung erteilen müssen, und er muss die Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung über das Ergebnis seiner Prüfung informieren und ggf. auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hinweisen. Klärt der Verwalter die Eigentümerversammlung vor einer solchen Beschlussfassung nicht in gebotener Weise über ein bestehendes Zustimmungserfordernis auf, handelt er pflichtwidrig. Einen Rechtsirrtum muss er aber nur dann vertreten, wenn seine Einschätzung offenkundig falsch ist.

Ist der Verwalter der Auffassung, dass die erforderliche Zustimmung einzelner Eigentümer fehlt, und hat er deshalb Bedenken gegen die Verkündung eines auf eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichteten Beschlusses, für den sich eine einfache Mehrheit ausgesprochen hat, kann er, statt das Zustandekommen des Beschlusses zu verkünden, eine Weisung der Wohnungseigentümer im Wege eines Geschäftsordnungsbeschlusses einholen.

Quelle: BGH, Urteil vom 29.5.2020, V ZR 141/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Gewerberaum: Trotz Krankheit darf Mieter nicht einfach fristlos kündigen

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Auch wenn der Mieter schwer erkrankt ist, rechtfertigt dies keine fristlose Kündigung des Gewerbemietraumvertrags. Das hat jetzt das Oberlandesgericht (OLG) Rostock klargestellt.

Die Mietvertragsparteien können außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein „wichtiger“ Grund vorliegt. Dieser ist nach dem Gesetz gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Die Störung des Vertragsverhältnisses, die den wichtigen Grund darstellen soll, muss regelmäßig aus dem Bereich des Kündigungsempfängers (hier also des Vermieters) herrühren. Daher wird der Mieter nicht dadurch von seiner Pflicht zur Mietzahlung frei, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund – wozu sein Gesundheitszustand zählt – an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird.

Quelle OLG Rostock, Urteil vom 9.7.2020, 3 U 79/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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